«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?
Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности, включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.
Формирование менталитета инвестора
Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.
Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.
Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.
Что происходит, когда личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново. Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.
Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.
Риск-профиль
Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.
Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости, растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.
Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.
Лобби застройщиков и господдержка
Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.
Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?
Основные сценарии
Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.
Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.
Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.
Принятие решения
Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.
В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.
Читайте также:
Вы сейчас троллите? Вы знаете, как люди в 90-е выживали? Нет, кто-то очень неплохо поднялся и почитает это время, как время возможностей. Так оно и было, кто-то смог. Но очень много людей погибло или стало инвалидами. И не просто погибло, а было перед этим сильно унижено.
Это знаете как.
Вот была тюремная хата. Сидели там арестанты , в шахматы играли, питались в тюремной столовой простой , но качественной едой, на прогулку их водили, на "Вы" общались... А потом - оп, изменения, и 20% арестантов стали есть лобстеров и водить проституток, 20% были зверзки запытаны и убиты после истязаний и унижений, еще 10% стали навечно опущенными и униженными, ну и остальные 50% просто стали жить хуже, питаться плохо, постоянно терпеть тычки и указание им на свое место...
Стало ли заключенным лучше? Ну, 20% - безусловно.
Не, это не я тролю, а Вы пересказываете мне расхожую стереотипную историю воспоминаний очевидцев про девяностые, которые, с их же слов, практически все умерли с голода. Непонятно, правда, как все-таки осталась в стране промышленность? Ну если не считать правдоподобной версию про великого Путина, который ее собрал собственноручно из руин. Сам бревна таскал после разрухи и гайки собирал, которые по цехам разбросали.
Не знаю. К счастью я случайно уменьшил свой портфель на 40% по норникелю еще до событий. Но у меня осталось еще много их. Они сейчас процентов 30 моего портфеля занимают. Так что. Поглядим. Спрос на их продукцию стабилен и растет. В долгосрочном интервале я расчитываю получить по крайней мере безубыток.
Про очереди с Вами согласен. Мама занимала очередь и оставляла меня стоять в тот день, когда привозили колбасу. Это длилось часа два три потому что никакой колбасы еще не привозили, а только должны были привезти. Потом она когда заканчивала работу меня подменяла и я шел домой. А она стояла еще и вечером приносила офигительные полтора килограмма колбасы, которые пахли приятно и были так вкусны, что я никогда позже такой не ел. даже за границей.
Правда это было году в 1985, то есть за десять лет до рассматриваемых событий. А очереди в девяностые я вообще не помню. С каких щей бы они образовались при тогдашней политике свободных цен?
Опять же в силу скудного умишка рассматриваю весь этот период национал-предательства как единое целое с общими целями. С "пофиг" на конкретные даты.
Ёе мае. Вот же ж хитрый ход. Умишко дескать скудное и национал предательство вечное. А что, вы запомнили какой то период советского времени, когда колбаса была без талонов и очередей? Где? В Красноярске?
Мне рассказывали предание о том, что в нашем Байкальске благодаря комбинату снабжение было вначале хорошее. ОНо и было значительно лучше всех окресных городов. Но чтобы пойти и купить в магазине тушенку и не потратить на это месячный талон на мясопродукты, я такого не помню. Видимо это было еще до моего рождения или вообще такого не было никогда?
На самом деле это просто удобная и хитрая позиция, свалить все на национал предателей, чтобы себя выгородить и абстрагироваться от тех неудач. В 1985 году СССР потерял позиции второй экономики мира. На эту позицию вырвалась Япония. Это было время расцвета электроники и бытовой техники. И Японцы достигли свого заслуженно. Ну вы любой бытовой товар тогдашний японский с советским сравните. Я купил в 1998 году автомобиль Мицубиси Мираж 1990 года выпуска и он в тот момент времени был БУ лучше любого российского нового. На порядок технически совершеннее. Гидроусилители на Лады стали ставить значительно позже, как и впрыск топлива.
Ну просто людям не нравится такая версия событий, что японцы оказались более умелыми и умными, а нравится все свалить на какого нибудь заговорщика, который якобы специально их ручками крючками, не умеющими ни тогда ни сейчас ничего делать достаточно хорошо управлял
Куда мне самому, вас же цитирую. И - не хитрю и не вру практически, реноме блюду, типа.
Где про "вечное"? Последние лет сорок, до этого ещё туда-сюда. За что и поплатился народец сполна...
Зато сейчас её вообще нет нигде практически, если суррогаты откинуть. И это, я давно изжил в себе мелкого буржуйчика, в силу тупиковости развития оного пути, и на колбасу не меряю. А вот на идеи развития и возможность принятия решений - очень даже. Тогда - это было, сейчас - нет.
Ну вот это обсуждение и демонстрирует сложность в современном мире оценки и принятия решений. Вот тут несколько человек. Все они жили в девяностые и все помнят эти времена в сознательном возрасте. Один умер с голода или почти умер, второй вообще плевать хотел на отсутствие или присутствие продуктов, а считает важной идею и высокие (чего там Вы считаете важным?) а третий говорит что нормально было в девяностые, машинешку приобрел, карьеру сделал, жить было можно.
Где правда? А ее нет, правды. У каждого она своя.
А я вот так:
ну вот это заключение и демонстрирует нам типичную позицию "овоща", плюнувшего на все попытки вернуться со товарищи на путь постоянного развития и окуклившегося в мирке производных финансовых инструментов, специально созданных для разведения оных "хомячков" для придания им осмысленности бытия и иллюзии влияния хоть на что-нибудь с постоянной стрижкой оных в пользу реальных хозяев. А на все попытки вернуть его на путь "от обезьяны к человеку", пускающемуся в пространные обсуждения сложности мирозданья и невозможности поэтому что-то изменить. Рабство 2.0, с айфоном и этими, с низкой социальной... )))
Кстати, при всей важности идей, я вполне за наличие колбасы и её отсутствие в 80х считаю такой же провокацией как нехватку хлеба в предреволюционном Питере (таки гешефта для) - уголовно наказуемым деянием.
И правда - она одна, ты или объект или субъект управления, остальное мелочи.
В начале 60 - х гг стоял в очереди за рисом под номером 300 ( чуть больше). Мама поставила. Хлеб белый был по карточкам и только для тех, у кого были медицинские показания (болезни желудка не позволяли есть черный).
В 1962 году (мы тогда об этом не знали) возмущенных повышением цен и снижением расценок рабочих расстреляли в Новочеркасске. Фильм недавно вышел на эту тему " Однажды в Ростове". Жигунов играет, Вдовиченков.
В конце 70- х наблюдал в Рязани, как забитые электрички ехали в Москву. За колбасой. Не помню точно, часа 4- 5 в одну сторону. В 1947 году (по рассказам родителей) был голод. Из зарплаты вычитали на облигации внутреннего займа. Добровольно- принудительно.
В конце 80 - х мы с товарищем варили мыло по учебнику химии. Трудно было "достать".
СССР это вечный дефицит и очереди .
СССР развалился по многим причинам.
1. Экономическая неэффективность. Когда кругом все колхозное, все ничье. При Сталине мотивация работать подкреплялась репрессиями, страхом. За опоздание на 20 минут давали большой срок. За собранные под снегом колоски на колхозном поле ( доя голодных детей собирали) аналогично - срок. Сталин умер, репрессии резко уменьшили, страх ушел, мотивация работать "на дядю" почти пропала.
2. Элита была заинтересована поделить между собой то, что еще в 1917 - 1922 гг награбили ( экспроприировали), потом приумножили, но не поделили аж до 1991 г. И вот, наконец, ....Фух.... Дача, машина, квартира, завод. Теперь красные директора, секретари райкомов, горкомов, обкомов, ЦК,....собственники, а не просто распорядители. Могут все передать детям.
3. Нагрузка на экономику СССР была не посильной. Гонка вооружений (каждой семье по ракете, каждому гражданину по танку) + содержание "братских стран, идущих по социалистическому пути" - это сотни млрд $.
4. Идеологический тупик. Никто уже не верил в коммунистическое будущее, ради которого раньше терпели лишения и умирали.
"Темно свинцовоночие,
и дождик толст, как жгут,
сидят в грязи рабочие,
сидят, лучину жгут.
Сливеют губы с холода,
но губы шепчут в лад:
"Через четыре года
здесь будет город-сад!"
5. СССР насильно объединил много разных стран. Поэтому, как только он ослаб, Литва, Латвия, Эстония первыми сказали - прощай. За ними потянулись и другие
+100500!!! Именно поэтому данный великий эксперимент (в который выродился вполне локальный поначалу гешефтик) и сдулся. Надеюсь, в версии 2.0 все эти ошибки будут учтены и в руководство не пгобьются всякие "товагищи". Потому как текущий этап фсё, а других вариантов даже мы не придумали...