Как перестать инвестировать в недвижимость

«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?

Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности,  включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.

Формирование менталитета инвестора

Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.

Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.

Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.

Что происходит, когда  личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново.  Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.

Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.

Риск-профиль

Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.

Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости,  растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.   

Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.

Лобби застройщиков и господдержка

Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.

Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?

Основные сценарии

Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.

Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.

Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.

Принятие решения

Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.

В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.

Читайте также:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Руководитель группы, Москва
Валерий Меркулов пишет:
Предприятие специально банкротили, не платили полгода зарплату. Потом, вы это не знаете, но ходили "специальные" люди по квартирам  и "уговариливали" продать акции "а то, мали ли что может случиться, а у вас вон, дети..." И скупали акции за копейки. А в некоторых предприятиях реально всё вывозили и продавали, станки действующие на металлолом, проводку, всё.

Да, и потом это нужно было очень сильно разбираться в отрасли, чтобы понимать, чем какой-нибудь ЮКОС отличался тогда от какого-нибудь Гермеса

Аналитик, Москва

Объяснить любовь к недвижимости в России (как и в Британии) легко. В стране в целом приходится очень мало квадратных метров на человека. Это обещает устойчивый спрос на жилье на годы вперед, пока этот параметр доползёт до континентальных стран Европы. Думаю, этот долгосрочный потенциал и объясняет любовь инвесторов к недвижимости. В 1995 году на одного человека в России приходилось 18 кв. метров. На конец 2019-го доросли уже до 26.3 кв. метра (Росстат). В ЕС в среднем чуть больше чем по 40 кв. м. По мере того, как цифры средней жилой площади по России и ЕС будут сближаться, будет сближаться и доля инвестиций. Пока же россияне наращивают имеющиеся у себя квадратные метры для жизни, инвестиции в этот сектор выглядят менее рискованными. Конечно, речь в целом о секторе, а не отдельных компаниях и домах, где всегда есть специфические риски

Управляющий партнер, Москва

Сейчас пора думать больше о сохранении капитала. Недвижка вполне может подойти для этого, но не в конечном продукте, а в виде какого-то проекта, который по окончании позволит как минимум не потерять при возможном троекратном падении цены (в среднем по больнице). Это означает, что таким проектом - надо заниматься, он ТОЧНО не может относиться к категории пассивного дохода. А именно за возможность извлечения пассивного дохода, по моему, в первую очередь у нас недвижку и любили. Ну, плюс рост капитализации...

Всё. Прошло то время. Или хорошо управляй прозорливо выбранным проектом, либо получай пассивный убыток - вот что такое недвижка сегодня на ближайшие 3-5 лет (ещё инерцинирующие инвесторы - очнутся весной 2021 г. и нынешняя иллюзия восстановления рынка - развеется окончательно).

А если ты знаешь и умеешь это делать в недвижке - то ты 60% годовых там и так сделаешь. А то и до 300%. Ну и зачем лезть в акции, где ты никто и звать тебя никак? Да и предъявить там некому))

Вот уж точно сейчас не то время, что бы на фондовый рынок лезть, если ты не профи. А если профи - то недвижка для тебя это только пассивы, которые ты покупаешь для жизни и комфорта. А профи-универсалов в обоих рынках я и не припоминаю даже...

В общем, мораль проста:

иди туда, где ты знаешь и можешь, и не лезь туда, где ты лох)) 

 

 

Юрист, США

Интересно, но не реально. Вероятно потому что каждый читает эту статью с предвзятым мнением о ее целевой аудитории.

На кого расчитан этот совет? Те у кого есть немного "лишних" денег рассмотривают недвижимость как самое лучшее вложение денег, поскольку ее можно сдать и она стабильно будет приносить ежемесячный доход, чего не скажешь о банковских вкладах или валюте под подушкой. А те у кого денег по-больше... ну это уже другая история.

Генеральный директор, Москва

Если я правильно поняла, говоря "немного лишних денег", Вы имели ввиду сумму, достаточную для покупки квартиры, правильно?  Я как раз писала тем, у кого получается аккумулировать подобные суммы и есть намерение вырастить капитал с пассивным доходом. Пока деньги лежат и ждут момента, чтобы их стало достаточно для покупки квартиры или дома - они работают недостаточно эффективно. Каждый миллион, лежащий под подушкой, стоит, в среднем, около ста тысяч рублей недополученной прибыли в год,  а с учетом сложного процента и нескольких лет накоплений - еще больше. Более крупные суммы, сразу вложенные в доходную недвижимость, работают и приносят ежемесячный доход, но капитализировать его, запустив механизм сложного процента, не получится, а значит возможности капитала будут размываться.

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Виктория Староватова пишет:
Каждый миллион, лежащий под подушкой, стоит, в среднем, около ста тысяч рублей недополученной прибыли в год,  а с учетом сложного процента и нескольких лет накоплений - еще больше.

То есть свои кровные надо кому-то отдать, и этот самый "кто-то" даст на вложенный миллион 100 тысяч? Как приятно знать, что  вмире столько добрых людей...

Виктор Москалев +9252 Виктор Москалев Директор по маркетингу, Москва
Анастасия Сараева пишет:
На кого расчитан этот совет? Те у кого есть немного "лишних" денег рассмотривают недвижимость как самое лучшее вложение денег, поскольку ее можно сдать и она стабильно будет приносить ежемесячный доход, чего не скажешь о банковских вкладах или валюте под подушкой. А те у кого денег по-больше... ну это уже другая история.

В том то и дело, что это может быть уже давно не так. Цены на недвижимость в России упали в пересчете на валюту и неизвестно что будет дальше? Строится очень много объектов. Вся Москва и ее окресности в громадных стройках. Это такие человейники, где много, очень много метров. Я не очень понимаю, кто это будет все снимать и покупать через N лет? Жилой фонд быстро растет, а доходы как известно не растут. Значит рыночное равновесие по видимому должно быть связано со снижением цены, увеличением доступности жилья. И тогда инвесторы проиграют очень много. Особенно те, кто по ипотеке взял в расчете на рост цен в будущем и мирится с тем, что проценты банку выше чем то, что удается выручить от сдачи. А это почти всегда так в Москве. От сдачи выручают около половины процентов. Проценты банку - чистые убытки. Если цена упадет, то это крах для многих инвесторов и этот гнойник нарывает сейчас. Скорее всего появится огромное количество "обманутых" дольщиков и инвесторов в недвижимость. 

 

Старший консультант, Москва

Информация для размышления: 

1. Человек покупает квартиру в Москве за $100,000 и сдает ее за $700-1,000 в лучшем случае

2. Человек покупает акции компании TESLA, которые за полгода выросли в 8 раз

Можно сделать вывод, что скорее всего инвестировать более предпочтительно в  акции перспективных компаний, чем в недвижимость, но обычных людей, не понимающих как работает фондовый рынок и биржа, пугают инвестиции в акции и они вкладывают свои деньги в недвижимость по старинке

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Илона Голкова пишет:
2. Человек покупает акции компании TESLA, которые за полгода выросли в 8 раз

Сейчас они уже падают

https://ru.tradingview.com/symbols/NASDAQ-TSLA/

Старший консультант, Москва

Немного просели, но скоро TESLA войдет в S&P 500 и будет расти дальше... в любом случае не одно вложение в недвижимость такую прибыль как акции не дает

1 5 7
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Эрнст Мальцев
  На это просто напрашивается цитата из повести Хольма ван Зайчика "Дело жадного варвара" (комм...
Все дискуссии
HR-новости
Исследование: что доводит сотрудников до выгорания

Большинство респондентов регулярно испытывают нехватку ресурсов, сталкиваются с размытыми задачами, переработками, а также ощущают давление негласных корпоративных правил.

Большинство россиян считают работу в креативной индустрии привлекательной

76% хотели бы попробовать себя в роли креативного продюсера, при этом у половины из них нет четкого представления, чем занимается этот специалист.

Средние зарплаты в отрасли туризма и гостеприимства выросли на 52% за год

Рост внутреннего туризма стимулирует спрос на кадры, а конкуренция за них меняет подходы работодателей.