Как перестать инвестировать в недвижимость

«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?

Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности,  включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.

Формирование менталитета инвестора

Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.

Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.

Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.

Что происходит, когда  личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново.  Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.

Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.

Риск-профиль

Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.

Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости,  растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.   

Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.

Лобби застройщиков и господдержка

Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.

Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?

Основные сценарии

Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.

Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.

Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.

Принятие решения

Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.

В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.

Читайте также:

Комментарии
Партнер, Москва
Валерий Меркулов пишет:
Предприятие специально банкротили, не платили полгода зарплату. Потом, вы это не знаете, но ходили "специальные" люди по квартирам  и "уговариливали" продать акции "а то, мали ли что может случиться, а у вас вон, дети..." И скупали акции за копейки. А в некоторых предприятиях реально всё вывозили и продавали, станки действующие на металлолом, проводку, всё.

Да, и потом это нужно было очень сильно разбираться в отрасли, чтобы понимать, чем какой-нибудь ЮКОС отличался тогда от какого-нибудь Гермеса

Аналитик, Москва

Объяснить любовь к недвижимости в России (как и в Британии) легко. В стране в целом приходится очень мало квадратных метров на человека. Это обещает устойчивый спрос на жилье на годы вперед, пока этот параметр доползёт до континентальных стран Европы. Думаю, этот долгосрочный потенциал и объясняет любовь инвесторов к недвижимости. В 1995 году на одного человека в России приходилось 18 кв. метров. На конец 2019-го доросли уже до 26.3 кв. метра (Росстат). В ЕС в среднем чуть больше чем по 40 кв. м. По мере того, как цифры средней жилой площади по России и ЕС будут сближаться, будет сближаться и доля инвестиций. Пока же россияне наращивают имеющиеся у себя квадратные метры для жизни, инвестиции в этот сектор выглядят менее рискованными. Конечно, речь в целом о секторе, а не отдельных компаниях и домах, где всегда есть специфические риски

Управляющий партнер, Москва

Сейчас пора думать больше о сохранении капитала. Недвижка вполне может подойти для этого, но не в конечном продукте, а в виде какого-то проекта, который по окончании позволит как минимум не потерять при возможном троекратном падении цены (в среднем по больнице). Это означает, что таким проектом - надо заниматься, он ТОЧНО не может относиться к категории пассивного дохода. А именно за возможность извлечения пассивного дохода, по моему, в первую очередь у нас недвижку и любили. Ну, плюс рост капитализации...

Всё. Прошло то время. Или хорошо управляй прозорливо выбранным проектом, либо получай пассивный убыток - вот что такое недвижка сегодня на ближайшие 3-5 лет (ещё инерцинирующие инвесторы - очнутся весной 2021 г. и нынешняя иллюзия восстановления рынка - развеется окончательно).

А если ты знаешь и умеешь это делать в недвижке - то ты 60% годовых там и так сделаешь. А то и до 300%. Ну и зачем лезть в акции, где ты никто и звать тебя никак? Да и предъявить там некому))

Вот уж точно сейчас не то время, что бы на фондовый рынок лезть, если ты не профи. А если профи - то недвижка для тебя это только пассивы, которые ты покупаешь для жизни и комфорта. А профи-универсалов в обоих рынках я и не припоминаю даже...

В общем, мораль проста:

иди туда, где ты знаешь и можешь, и не лезь туда, где ты лох)) 

 

 

Юрист, США

Интересно, но не реально. Вероятно потому что каждый читает эту статью с предвзятым мнением о ее целевой аудитории.

На кого расчитан этот совет? Те у кого есть немного "лишних" денег рассмотривают недвижимость как самое лучшее вложение денег, поскольку ее можно сдать и она стабильно будет приносить ежемесячный доход, чего не скажешь о банковских вкладах или валюте под подушкой. А те у кого денег по-больше... ну это уже другая история.

Генеральный директор, Москва

Если я правильно поняла, говоря "немного лишних денег", Вы имели ввиду сумму, достаточную для покупки квартиры, правильно?  Я как раз писала тем, у кого получается аккумулировать подобные суммы и есть намерение вырастить капитал с пассивным доходом. Пока деньги лежат и ждут момента, чтобы их стало достаточно для покупки квартиры или дома - они работают недостаточно эффективно. Каждый миллион, лежащий под подушкой, стоит, в среднем, около ста тысяч рублей недополученной прибыли в год,  а с учетом сложного процента и нескольких лет накоплений - еще больше. Более крупные суммы, сразу вложенные в доходную недвижимость, работают и приносят ежемесячный доход, но капитализировать его, запустив механизм сложного процента, не получится, а значит возможности капитала будут размываться.

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Виктория Староватова пишет:
Каждый миллион, лежащий под подушкой, стоит, в среднем, около ста тысяч рублей недополученной прибыли в год,  а с учетом сложного процента и нескольких лет накоплений - еще больше.

То есть свои кровные надо кому-то отдать, и этот самый "кто-то" даст на вложенный миллион 100 тысяч? Как приятно знать, что  вмире столько добрых людей...

Директор по маркетингу, Москва
Анастасия Сараева пишет:
На кого расчитан этот совет? Те у кого есть немного "лишних" денег рассмотривают недвижимость как самое лучшее вложение денег, поскольку ее можно сдать и она стабильно будет приносить ежемесячный доход, чего не скажешь о банковских вкладах или валюте под подушкой. А те у кого денег по-больше... ну это уже другая история.

В том то и дело, что это может быть уже давно не так. Цены на недвижимость в России упали в пересчете на валюту и неизвестно что будет дальше? Строится очень много объектов. Вся Москва и ее окресности в громадных стройках. Это такие человейники, где много, очень много метров. Я не очень понимаю, кто это будет все снимать и покупать через N лет? Жилой фонд быстро растет, а доходы как известно не растут. Значит рыночное равновесие по видимому должно быть связано со снижением цены, увеличением доступности жилья. И тогда инвесторы проиграют очень много. Особенно те, кто по ипотеке взял в расчете на рост цен в будущем и мирится с тем, что проценты банку выше чем то, что удается выручить от сдачи. А это почти всегда так в Москве. От сдачи выручают около половины процентов. Проценты банку - чистые убытки. Если цена упадет, то это крах для многих инвесторов и этот гнойник нарывает сейчас. Скорее всего появится огромное количество "обманутых" дольщиков и инвесторов в недвижимость. 

 

1 5 7
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
39% россиян довольны своей работой

Больше всего довольны своей работой ученые и педагоги.

Каждый 6-й владелец бизнеса обращает внимание на знаки зодиака кандидатов

В исследовании приняли участие представители российских компаний, руководители и HR-директора из всех регионов России.

Треть россиян хотят уйти на пенсию до 55 лет

Женщины хотят завершить карьеру раньше мужчин.

РБК навсегда уйдет на удаленку, Facebook — до июля 2021 года

Цель этого маневра — сэкономить средства и не зависеть от эпидемиологической ситуации в дальнейшем.