Как перестать инвестировать в недвижимость

«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?

Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности,  включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.

Формирование менталитета инвестора

Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.

Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.

Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.

Что происходит, когда  личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново.  Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.

Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.

Риск-профиль

Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.

Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости,  растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.   

Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.

Лобби застройщиков и господдержка

Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.

Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?

Основные сценарии

Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.

Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.

Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.

Принятие решения

Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.

В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.

Читайте также:

Комментарии
Директор по развитию, Екатеринбург
Как перестать инвестировать в недвижимость

Это вопрос сложный!

Это, как бросить курить. Можно бросить с утра, потом повторить это же в обед, потом вечером перед сном. Если не получилось, то можно повторить процедуру прекращения курения со следующего дня, а лучше с понедельника, и сразу же после Нового года.

Ну, чтобы Новый год, так сказать с чистого листа, если он конечно же не выпал на вторник, среду, четверг, пятницу, субботу или же в не дай Бог в воскресенье. Тут очень надо быть внимательным. Так Новый год в воскресенье очень незаметно перетекает в понедельник.

А так, то чего не бросить-то? Да, легко! Тут главное не попасть на високосный год. Вот, прямо в високосный, ну никак нельзя бросать. Звёзды говорят!

 
Партнер, Красноярск

Ну прям отлегло... Раньше-то, бывалоча, пошёл баксов прикупить, а вернулся с хаткой, по случаю на рекламу скидок поведясь. Теперь - шабаш! никаких бетонометров, пока всю комнату до верху пачками зелени не набью, ибо - баланс. Спасибо аффтору за набор букв. Прям картина маслом - пятница, вечер, безмозглие....

Директор по маркетингу, Москва

Актуальная и интересная статья.  Я тоже пришел к таким выводам, что недвижки не нужно много. Мы на более раннем опыте привыкли что недвижка стоит денег и непрерывно растет в цене. Но ведь этот опыт был получен в 20 веке с его тенденциями и в начале этого, которые можно отнести еще к двадцатому. Тенденция 20 века была в урбанизации. Отсюда и огромная потребность в недвижке для расселения новых горожан. Она еще сохраняется конечно. Люди хотят больше метров чем раньше, но спрос этот будет рано или поздно насыщен. Ведь население не растет. Рождаемость падает. Значит насыщение спроса станет ощутимо уже очень скоро в пределах срока действия ипотечных кредитов. Это перерастет в проблему ликвидности. Не вся конечно, но многие объекты потеряют сильно в цене. Просто не будет достаточного спроса на их покупку или аренду. Сейчас трудно предсказать, где это случится? 

Так что недвижка связана с рисками, которые по крайней мере не меньше, чем риски вложения в фондовые рынки. 

На фондовом рынке много компаний, бизнес которых довольно стабилен и цена акций в долгосроном интервале вряд ли упадет. 

Директор по маркетингу, Москва
Олег Севодин пишет:
Прям картина маслом - пятница, вечер, безмозглие....

Да так и есть. Большинство россиян понятия не имеют об инвестициях и делают самые простые и не самые выгодные сбережения.  Причем давно уже подтянулось качество корпоративного управления даже в российских компаниях, но в них инвестируют в основном иностранцы. Например компания Алроса - замечательная во всех отношениях. Понимают это в основном только иностранные инвесторы, не россияне. 

Норникель. Подмочил конечно свою репутацию. Но прежняя дивидендная доходность около 11% была в полтора раза выше любых процентов по вкладам. Кто это знает? Один процент населения. 99% о таких делах никогда не слышали. Большинство даже не знает про налоговый вычет по индивидуальным инвестиционным счетам. 

Народ темный как Брянский лес. Был таким раньше и таким и останется, наверное, навсегда. 

Директор по маркетингу, Москва

Кстати заметьте коллеги, что Викторая молода и она понятия не имеет, какова была на самом деле приватизация предприятий? Она отсюда пишет, что к ней доступ был у избранных. Большинство населения также думает. Они не заметили того, как им достались акции предприятий, не заметили, продали, забыли, не поняли что это было? А было то, что какое то короткое время по крайней мере юридически предприятия принадлежали большому количеству акционеров, их работников. Но они не смогли, не захотели и не реализовали свои права на управление. 

Директор по развитию, Екатеринбург
Виктор Москалев пишет:

Кстати заметьте коллеги, что Викторая молода и она понятия не имеет, какова была на самом деле приватизация предприятий? Она отсюда пишет, что к ней доступ был у избранных. Большинство населения также думает. Они не заметили того, как им достались акции предприятий, не заметили, продали, забыли, не поняли что это было? А было то, что какое то короткое время по крайней мере юридически предприятия принадлежали большому количеству акционеров, их работников. Но они не смогли, не захотели и не реализовали свои права на управление. 

Очень смешно! Это только Чубайс обещал, что на ваучер можно приобрести будет "Волгу". Но, только Чубайс, его брат, и ещё несколько человек, так и сделали. А остальным 150 миллионам не поменяли.

Россияне любят нефинансовые активы.

А ещё были залоговые аукционы. И конечно же, любой рабочий мог прикупить себе свечной заводик, так, за пару ваучеров.

Директор по маркетингу, Москва
Валерий Меркулов пишет:
Это только Чубайс обещал, что на ваучер можно приобрести будет "Волгу". Но, только Чубайс, его брат, и ещё несколько человек, так и сделали. А остальным 150 миллионам не поменяли.

Я недавно перепроверил его слова. На примере Ангарской швейной фабрики, акции которой оказались у моей жены и Байкальского завода ЖБИ, на котором работал мой брат и обнаружил, что теоретически Чубайс был прав. Если бы удалось акционерам консолидироваться, проявить управленческую волю и сохранить эти предприятия, то там одной только недвижки больше чем по Волге каждому было. Но они этого не сделали, не посчитали что это входит в обязанности акционера, что-то предпринимать по поводу владения своего. И конечно теперь эти акции ничего не стоят. Там уже ничего и нет на этих юрлицах. Потому что те, кто спасали эти предприятия, боролись за них. они справедливо решили минонитариев кинуть и кинули тем или иным способом. 

Культуры корпоративного управления ведь не было и она на пустом месте за один день не могла появиться. Люди были заранее уверены, что их обманут и они не проявили никакой инициативы. Это случилось. Виноват ли Чубайс в этом? Он ведь только короткий срок был у власти. А активы уплыли у мелких акционеров гораздо позже. Уже при Путине, кстати. Он никак тому и не препятствовал и не пытался препятствовать. .

Точнее часть активов была выведена, а часть просто растаяла, многие предприятия ведь на самом деле обанкротились и не могли не обанкротиться. Жена даже про свою фабрику говорила, что она не понимает, кто бы мог покупать эти куртки, которые они шили? Там были такие модели, что явно в условиях конкуренции такое производство существовать не могло. 

 

Партнер, Красноярск
Виктор Москалев пишет:

Кстати заметьте коллеги, что Викторая молода и она понятия не имеет, какова была на самом деле приватизация предприятий? Она отсюда пишет, что к ней доступ был у избранных. Большинство населения также думает. Они не заметили того, как им достались акции предприятий, не заметили, продали, забыли, не поняли что это было? А было то, что какое то короткое время по крайней мере юридически предприятия принадлежали большому количеству акционеров, их работников. Но они не смогли, не захотели и не реализовали свои права на управление. 

Вы считаете, что светлые эльфы, затеявшие ваучеры, реально думали о народе? И страну они развалили с этими же целями? Чтоб работяги обогатились? Не чтобы построить наследный феодализм, ни-ни? Ну-ну....

Партнер, Красноярск
Виктор Москалев пишет:

Так что недвижка связана с рисками, которые по крайней мере не меньше, чем риски вложения в фондовые рынки. 

А ещё в периоды бунтов, революций и гражданских войн вложения страдают ужастно, аж серце кровью, ой-вей....

Виктор Москалев пишет:

На фондовом рынке много компаний, бизнес которых довольно стабилен и цена акций в долгосроном интервале вряд ли упадет. 

Особенно в период обвала экономики вследствие тупика системы. Какая роль фондового рынка при капитализмах-то? Тоже всё для людей, разумеется.

Директор по маркетингу, Москва
Олег Севодин пишет:
Вы считаете, что светлые эльфы, затеявшие ваучеры, реально думали о народе? И страну они развалили с этими же целями? Чтоб работяги обогатились? Не чтобы построить наследный феодализм, ни-ни? Ну-ну....

Я не ищу простых ответов на сложные вопросы, как Вы пытаетесь это сделать. 

Потому что Вы над этой темой не хотели подумать глубже, чем массовые стереотипы. Страну они развалили или ее развалили ретрограды, объявившие ГКЧП? Как Вы себе представляете что например Казахстанский лидер стал бы подчиняться Москве после событий августа 1991? 

Приватизация была позднее. В ней есть о чем сетовать и на что жаловаться. Например, почему они допустили повсеместный рост финансовых пирамид, хотя уже существовал международный опыт в этой области и знающим людям трудно было заблуждаться?

Но и очернять их не стоит. Ведь страна не отказалась от рыночной экономики до сих пор. Это нововведение девяностых, сделанное на скорую руку до сих пор работает. Если вы Партнер, то значит и бизнесом каким то занимаетесь. Кто бы Вам разрешил этим заниматься, если бы не реформаторы девяностых? Сидели бы в конторке с нарукавничками и откладывали копеечки в копилку, чтобы съездить в Сочи один раз в жизни. Берегли бы рукава своего костюмчика, потому что не могли бы его купить каждый раз, когда Вам этого хочется. НУ и картошечку забыли когда копали и ели каждый день всю зиму, доставая из кладовки? 

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Booking уволит четверть персонала из-за пандемии

Ранее о сокращении четверти персонала из-за пандемии сообщали сервисы Aibnb и TripAdvisor.

В Москве повара в ресторане заменит робот

Компания не исключает дальнейшего использования робота в проектах, но все будет зависеть от результатов первой точки.

Четверть россиян считают, что женщины хуже справляются с IT-технологиями

Этому способствуют и родительские установки: родители втрое реже рекомендуют IT в качестве образования и дальнейшего построения карьеры дочерям чем сыновьям.

Visa и «Яндекс.Касса» запустили сервис по отказу от «зарплатного рабства»

Новый сервис позволит организациям перечислять зарплату в любой российский банк по выбору сотрудника без платежных поручений.