Как перестать инвестировать в недвижимость

«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?

Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности,  включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.

Формирование менталитета инвестора

Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.

Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.

Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.

Что происходит, когда  личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново.  Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.

Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.

Риск-профиль

Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.

Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости,  растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.   

Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.

Лобби застройщиков и господдержка

Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.

Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?

Основные сценарии

Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.

Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.

Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.

Принятие решения

Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.

В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.

Читайте также:

Комментарии
Директор по маркетингу, Москва
Олег Севодин пишет:
Особенно в период обвала экономики вследствие тупика системы. Какая роль фондового рынка при капитализмах-то? Тоже всё для людей, разумеется.

Из опыта девяностых я выношу, что никакого тотального обвала не было. Наш завод работал. Переориентировался на экспорт и работал. Даже больше люди стали зарабатывать в пересчете на материальные блага. В 1994 году, когда я пришел на завод, на стоянке перед ним было всего несколько авто. А к концу девяностых уже некуда было ставить. Мы уже как раз бросили эту практику посадки картофеля в поле всем заводом. Большинство пришло к ее ненужности. В последний раз мы с женой сажали картофель в поле году в 1999. Три сотки. Шесть мешков. Потом поняли, что мы не съедаем это и нам не нужно. Постепенно все отказались от той практики. 

Так что и теперь. прогнозируя будущие сложности я делаю ставки на экспортные компании. Им даже выгодно бывает падение национальной валюты. 

Директор по развитию, Екатеринбург
Виктор Москалев пишет:
Валерий Меркулов пишет:
Это только Чубайс обещал, что на ваучер можно приобрести будет "Волгу". Но, только Чубайс, его брат, и ещё несколько человек, так и сделали. А остальным 150 миллионам не поменяли.

Я недавно перепроверил его слова. На примере Ангарской швейной фабрики, акции которой оказались у моей жены и Байкальского завода ЖБИ, на котором работал мой брат и обнаружил, что теоретически Чубайс был прав. 

Виноват ли Чубайс в этом? Он ведь только короткий срок был у власти. А активы уплыли у мелких акционеров гораздо позже. Уже при Путине, кстати. Он никак тому и не препятствовал и не пытался препятствовать. .

Помоему не такой уж короткий срок! Да, и сейчас он у власти.

Один из идеологов и руководителей экономических реформ в России 1990-х годов и реформы российской электроэнергетической системы в 2000-х годах.

10 ноября 1991 года назначен председателем Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом — министр РСФСР.

1 июня 1992 года был назначен заместителем председателя правительства Российской Федерации по вопросам экономической и финансовой политики[32].

В декабре 1992 года назначен первым заместителем Председателя Совета Министров Российской Федерации — председателем Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

7 марта 1997 года Чубайс был назначен первым заместителем Председателя Правительства РФ, а 17 марта — одновременно министром финансов РФ.

6 апреля 1998 года Чубайс был избран в состав Совета директоров РАО «ЕЭС России». 30 апреля назначен председателем правления РАО «ЕЭС России».

22 сентября 2008 года указом президента Д. А. Медведева Чубайс был назначен генеральным директором государственной корпорации «Российская корпорация нанотехнологий».

С февраля 2019 года Чубайс входит в наблюдательный совет фонда Московского инновационного кластера (МИК). Ученик Чубаса - Кудрин, ученик Кудрина -Силуянов, ученик Силуянова - Орешкин, соратник Чубайса - Улюкаев, и младо-реформаторы.

Маргарет Тетчер - приватизировала одну угольную отрасль - 10 лет. При том, что капитализм в Англии был с 16 века.

Это политики не касается, только экономика!

 

 

 

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Валерий Меркулов пишет:
Маргарет Тетчер - приватизировала одну угольную отрасль - 10 лет

Естественно - уголная отрасль Англии была безнадёжно убыточна и 10 лет пришлось искать патриотов. которые на свои деньги эту отрасль согласились содержать

Валерий Меркулов пишет:
Ученик Чубаса - Кудрин

Разве? И зачем Кудрину какой-то там "Чубайс"? У него есть отличный друг по  сравнению с которым Чубайс - незначительный персонаж.

 

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

Вопрос по сути темы - всем участникам обсуждения. включая автора темы: а зачем вообще во что-то обязательно инвестировать, если это не твой собственный бизнес? ну лежат у тебя деньги и лежат, кушать не просят. Много места занимают - доллары купи, слитки золотые, брюлики - то есть вечные и ликвидные ценности. зачем лезть со своими личными деньгами в какой-то чужой бизнес? Та же недвижимость - попадалово на попадалове

Адм. директор, Белгород
Марат Бисенгалиев пишет:

Вопрос по сути темы - всем участникам обсуждения. включая автора темы: а зачем вообще во что-то обязательно инвестировать, если это не твой собственный бизнес? ну лежат у тебя деньги и лежат, кушать не просят. Много места занимают - доллары купи, слитки золотые, брюлики - то есть вечные и ликвидные ценности. зачем лезть со своими личными деньгами в какой-то чужой бизнес? 

Инвестировать не обязательно.  Просто инфляция потихоньку съедает накопления. А инвестиции - один из способов приумножить. Да, с риском потерять. Так и накопления могут украсть. Риск есть всегда, когда есть капитал.

Доллар может обвалиться. Золото упасть в цене. Бриллианты или изделия из золота сложно продать по равной или выше цены покупки.

Лежали в СССР у кого- то деньги в 50 рублевках. А реформа Павлова их уничтожила. Если не успели спасти хотя бы частично

Директор по продажам, Санкт-Петербург
Виктор Москалев пишет:
теоретически Чубайс был прав. Если бы

Ключевое -- если бы! И, в теории, на сколько я помню, мы уже лет, как...царь при коммунизме живём.  Только вот, чего потребности есть и способности, а каждому -- нееееее))))

Виктор Москалев пишет:
Кстати заметьте коллеги, что Викторая молода

Это очевидно! Молода, свежая и даже умна. Судя по информации в статье. Статья хорошая, но суть весьма спорная!

Виктор Москалев пишет:
недвижка связана с рисками, которые по крайней мере не меньше, чем риски вложения в фондовые рынки. 

Риски -- неотъемлемая часть любых финансовых инструментов.  Потому-что они чисто спекулятивного характера.  И, потери и приобретения вещи вполне нормальные.  Однако, при очередном потрясение,недвижка как-то получше в руках, чем стопка ненужных бумаг или миносовые значения на мониторе биржи.

Директор по продажам, Санкт-Петербург
Виктор Москалев пишет:
прогнозируя будущие сложности я делаю ставки на экспортные компании. Им даже выгодно бывает падение национальной валюты. 

А, статьи новые за сепаратизм приняли..

Директор по продажам, Санкт-Петербург
Виктор Москалев пишет:
Норникель

Подмочил?))))) Там сейчас такое начнётся))) пойдут, помимо официального отступа и заносы куратора, чтобы и из ситуации выйти и партнёра подтопить. Борьба элит при благоприятных возможностях.  Ничего нового. И, вы как аналитик фондового рынка и адепт акционерства, как расценивает это эго начало? Во благо оно вам, простым акционерам? Или это такая стратегия?

Партнер, Красноярск
Виктор Москалев пишет:

Я не ищу простых ответов на сложные вопросы, как Вы пытаетесь это сделать. 

Люди вообще склонны не усложнять, поэтому и стимулирую им умственную деятельность "простыми словами", плюс лёгкий троллинг для фокусировки внимания )))

Потому что Вы над этой темой не хотели подумать глубже, чем массовые стереотипы.

Так-то, в своей книжке по управлению, мы и общество разбирали в части построения и развала. Уж поверьте, странового опыта разного стока пересмотрели...

Приватизация была позднее. В ней есть о чем сетовать и на что жаловаться. ...

Но и очернять их не стоит. Ведь страна не отказалась от рыночной экономики до сих пор.

Жаловаться, очернять... Можно проще, как в Нюрнберге - факты, суд, приговор, исполнение приговора. За этот планетный геноцид должен кто-то ответить. Рагребать результаты, боюсь, за одно поколение не успеть.

Сидели бы в конторке с нарукавничками и откладывали копеечки в копилку, чтобы съездить в Сочи один раз в жизни.

Союз, при всех его достоинствах, не был, (и не стал стремиться, к огромному сожалению) идеальным обществом. Но в силу своего ограниченного умишка я неплохо представляю, что на что пришлось поменять при смене строя, и это нифига не нравится. Да, и должность старшего по бараку энтузиазма не прибавляет чой-то...

 

Партнер, Красноярск
Виктор Москалев пишет:

Из опыта девяностых я выношу, что никакого тотального обвала не было.

Ага, только кладбище в нашем миллионнике разрослось непадецки... И очереди вряд-ли забудутся, и ощущение отсутствия улучшения в завтрашнем дне. А так-то да, заводик рос и гнал на экспорт, часть команды правда прилегла резко в расцвете лет, наверно не перенесли щастья своего.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
39% россиян довольны своей работой

Больше всего довольны своей работой ученые и педагоги.

Каждый 6-й владелец бизнеса обращает внимание на знаки зодиака кандидатов

В исследовании приняли участие представители российских компаний, руководители и HR-директора из всех регионов России.

Треть россиян хотят уйти на пенсию до 55 лет

Женщины хотят завершить карьеру раньше мужчин.

РБК навсегда уйдет на удаленку, Facebook — до июля 2021 года

Цель этого маневра — сэкономить средства и не зависеть от эпидемиологической ситуации в дальнейшем.