О, это сладкое, манящее определение — пассивные доходы. Что-то на богатом. С привкусом лобстера, под живую музыку на берегу океана.
Впрочем, богатейший человек мира – Илон Маск – хвалится ночевками в офисе и отсутствием собственного дома, потому что ему все равно некогда было бы туда ездить — работать надо. Ладно, допустим, у него такой пиар. Просто публичный образ, чтобы помимо статуса самого богатого человека сохранить очарование инфлюенсера (и периодически зарабатывать на нем, «случайно» упоминая акции, криптовалюты, еще чего-нибудь).
Однако Билл Гейтс, Ричард Брэнсон, Уоррен Баффетт и многие другие завсегдатаи топа Forbes на пенсию тоже не торопятся. Странно, правда?
Серьезно, что не так с миллиардерами? Даже наследники Рокфеллеров не умеют жить на пассивные доходы. Они ведь не просто нанимают управляющих и штат менеджеров в свои фонды. Еще присматривают за ними, контролируют, вникают в детали. Работают.
Тогда как любой обладатель двушки в Бирюлево прекрасно разбирается в том, как стать рантье. Нужно сдавать хату, делов-то! Даже если это единственное жилье, все равно. Переехать в регион дешевле, а на разницу пировать! А уж если досталась вторая квартира… В таком случае, нет препятствий беспечной и сытой жизни.
ROI мечты
Действительно, «метры» по наследству грех не сдавать в аренду. Пока в семье растут дети, недвижимость для них успеет вырасти в цене дважды. И по капитализации актива, и в виде прямого дохода. Только пассивный ли он?
Можно считать расходы на ремонт, обустройство интерьера, поиск жильцов, уборку за ними, решение всяких нештатных ситуаций. Понятно, что если стоимость самой недвижимости вынесена за скобки, то ни о каких бизнес-метриках тут речи нет – любая копейка «сверху» станет прибылью.
Зато при входе в проект с нуля картина резко меняется. Теперь нужно учитывать либо расходы на кредит, либо недополученную прибыль с собственного капитала относительно других инвестиций. Уже все выглядит значительно хуже, можно и в минус улететь.
Только обратите внимание вот на что. Получится выйти в плюс или нет — никаким пассивным доходом тут и не пахнет. В любом случае нужно выполнять определенные действия, принимать на себя риски, контролировать эксплуатацию объекта, вести бухгалтерию, даже АХО. Что это, как не бизнес?
Стоит задуматься о таком ракурсе, и любой вид якобы пассивного дохода на поверку оказывается еще каким активным:
- Акции, ценные бумаги. Либо выбираете наугад, тогда, по сути – лотерея. Либо нужны компетенции, мониторинг рынка, аналитика, брокерская деятельность (а по многим позициям еще и лицензии).
- Золото, другие металлы, нефть, газ, богатства недр. В точности аналогично. Надо разбираться, держать руку на пульсе.
- Банковские депозиты. Уж тут-то наконец можно вздохнуть спокойно? Возможно, хотя риски никто не отменял.
В конечном счете, любой вид пассивного дохода неразрывно связан с делегированием. Более того, с передачей в доверительное управление. Кстати, недвижимости тоже касается. Многие застройщики предлагают такую услугу. Не бесплатно, разумеется.
Вот и получается, что пассивные доходы не совсем принадлежат владельцу. Вообще нет – все решения и действия чужие. Или нужно заниматься самостоятельно, что по определению недопустимо.
Можно ли так зарабатывать? Конечно. В тучные годы даже много (откуда и растут ноги мифа про легкость затеи). Однако ключевой аспект инвестиций — игра вдолгую. А выход за границы очередного цикла роста и безудержной радости чреват попаданием на противоположный тренд. Причем в случае доверительного управления капиталом, объектами недвижимости, ценными бумагами, другими активами вы не можете среагировать упреждающе. Поскольку вообще никак не участвуете в процессе, просто смотрите отчеты, всегда задним числом. Очередной из них вместо приятных дивидендов может содержать сообщение о катастрофических потерях.
Как сохранить контроль и не увязнуть
Рынок навязывает нам выбор между личным ведением бизнеса или переходом на иждивение к специалистам. Но разве могут быть другие варианты? Вообще-то да. Например:
- Копирайт, авторское право на литературное произведение, графический образ, промышленный патент. Тут все зависит от качества… продаж! Нужно сразу мысленно добавлять к стоимости разработки все расходы (и не только денежные) по созданию машины продвижения и продаж.
- Приобретение чего-то, что может (и должно, на взгляд инвестора) существенно дорожать с годами. Редкие выпуски Lego, марочные вина, коллекции этикеток могут «вырасти» на порядок или несколько, причем еще при жизни владельца.
Здесь проходит тонкая пунктирная линия между взвешенными инвестициями и безудержным венчуром. Сумма выигрыша всегда производная от риска. Вопрос в том, кто именно его оценивает — вы сами или кто-то другой. Поэтому прежде чем погружаться в поиск редких художников и бестселлеров будущих периодов, стоит присмотреться к другой стратегии.
Нет, речь не о слежке за успешными игроками. Это отдельная индустрия, очень широкая — от гуру инфобиза до профессиональных брокерских контор. Все они предлагают повторять чужие ходы. Есть даже тайные Санты, техника натуральной слежки за действиями игроков, которые явно не афишируются. Однако никакой вуайеризм финансового удовлетворения не принесет. Вы просто станете заложником чужих решений.
Как насчет того, чтобы вкладываться в собственные активы? Безрисковые, неотчуждаемые.
Инвестиции в себя
Благодаря рекламе, финансовые операции окружены притягательным ореолом. Несмотря на все риски и опасности, они служат примером. Кто вызывает больше уважения, доверия, на кого хочется поставить:
- Человек, с юности откладывающий каждую копейку, цент, все, что получилось добыть и не проесть. Он пробует акции, стартапы, ищет товары с ростом цены. Да, ошибается. Но без ошибок невозможно прийти к результатам!
- Ботаник, вечный студент. Возможно, он вообще никогда не собирается работать? Иначе зачем столько учиться. Более того, как только чудом получилось добыть деньги — все спускает, подчистую. Хобби, вечеринки, покупки домой. Сплошное мотовство.
По всем канонам первый номер выигрышный. Хотя бы по той причине, что у него потенциально есть возможность отыскать верную стратегию, а значит, и добраться до пассивных доходов. Но при этом он может потратить все барыши на врачей и умереть в одиночестве с сожалением о скучно прошедшей жизни.
Тогда как беспечный гуляка получит мощную поддержку от родных, друзей, знакомых, а также незнакомых людей. У него будет гораздо больше шансов добиться успеха, в том числе по созданию пассивных доходов.
Немного спекулятивная точка зрения, конечно. И все же стоит включить в список направлений инвестирования графы расходов, которые напрямую в дивиденды не превращаются. Это как софт-скиллы. Самый гениальный разработчик заработает меньше, если его приходится прятать от людей в шкафу. Неважно, насколько талантлив дизайнер или инженер, если они не соблюдает сроки.
Особенно актуально для пассивных доходов, поскольку они подразумевают комплексные достижения. Недостаточно располагать крупной суммой, мало толково ей распорядиться. Нужно вырастить экосистему, которая работает стабильно и почти автономно.
Что в итоге
Так можно ли жить на пассивные доходы? В идеально чистом, дистиллированном виде — нет. Потому что даже миллиардеры не могут себе позволить такую роскошь, как передачу всех ключей третьим лицам. Могут обокрасть или подставить напрямую, просто случайно ошибиться, и ваш капитал окажется под угрозой.
Это не говоря о том, что для жизни на проценты по любой ставке суммы должны исчисляться миллионами. А при определенных запросах — сотнями миллионов.
Надо полагать, аудитория интересующихся вопросом находится в несколько иных стартовых условиях. Тогда нет смысла выбирать биржи и акции, вчитываться в дерзкую рекламу стартапов или медитировать над котировками неважно чего еще. Потому что все это чужое. Зарабатывать спекуляциями можно исключительно активно, даже гиперактивно. В режиме бешеного трудоголика с красными глазами как у кролика из «Алисы в Зазеркалье». Стать таким же дерганым и не выпускать из рук часы. Какие уж там пассивные доходы.
Никакие фонды, агентства, гениальные «жучки» по рекомендациям и прочие аферисты не дадут спать спокойно. Ведь это ровно то же самое, что дать кому-то ключи от машины. Возможно, человек честно потаксует и заплатит за аренду. Или не заплатит. Попадет в аварию. Угонит. Втянет в какой-нибудь криминал.
Гораздо лучше, спокойнее и, в конечном счете, выгоднее искать способы выращивания пассивных доходов без иллюзий. То есть:
- С пониманием того, что никакие они не пассивные. Всегда придется работать, так или иначе. Денежки счет любят.
- Можно использовать чужие платформы, сервисы, виды активов. Но при этом нужно следить за тем, чтобы ключевые решения оставались за вами, контроль тоже, было место для маневра. Иначе инвестор подозрительно похож на заложника.
- Обязательно нужно диверсифицировать свои риски. И что еще важнее — позаботиться о наличии этих рисков. По некоторым позициям они должны быть высокими. Иначе суммарная норма прибыли не обрадует даже при самом лучшем раскладе.
- Полезно учитывать катастрофы. Не исходить из них, но держать в уме такую возможность. И располагать планом «Б».
- Если считаете, что способны создавать интеллектуальные активы — это один из лучших видов. Легко масштабируются, большой срок годности. Только нельзя забывать о роли продаж. Никакой продукт сам по себе не «выстрелит», разве что создателю в ногу.
- Не хлебом единым. Считая цифры, легко забыть о более важных вещах. Между тем, такие вещи как здоровье, отношения, репутация еще как помогают зарабатывать. А также жить полноценно, ради чего все и нужно.
Еще один момент. Возвращаясь к феномену богачей-трудоголиков — начиная с X десятка лет и Y млн капитала все они начинают увлекаться медициной, биотехнологиями, практиками продления жизни. Осознают, как важна тренировка мозга. Не менее чем фитнес для тела. И готовы трудиться до последнего, по большей части не ради денег. Этому можно поучиться заранее, до старости и богатства.
Привычка ставить все на рельсы помогает действовать активнее. Смысл почти пассивных доходов в том, чтобы позволить себе работать больше, а не меньше. Вот такой парадокс.
Читайте также:
Предположим что так вернётся 1 миллион в год - если основное время квартира сдавалась. То есть срок возврата - тольтко возврата и без учёта инфляции и падения курса - 20 лет. Не возбуждает такое решение ни разу. К тому же у "недвиги" есть одна (не единственная но реальная) особенность: она - не деньги. В отличие от маленьких хрустящих бумажек с портретами мёртвых президентов
Квартира с видом на Женевское озеро или хотя бы на чёрное море - да конечно. А что то непонятное в читсом поле в подмосковье - ни в коем случа
Всё проще.
Не купил, а получил от умершей бабушки. Ну сдал не за 100, а тыщ за 50 - чтоб не парится слишком много, полы протёр и ладно. Плюс гараж от дедушки - ещё тыщ 20.
70 тыщ пассивного дохода в месяц. Сам устроился охранником в мазгазин политической литературы - можно сказать тоже пассиывный доход.
С чего вы так решили? Приведете какие- нибудь данные?
Ешки-кошки... Это же 2014 год. Какие 4 раза. 40 раз. А значит на вырученные деньги покупаем не 3, а 30 квартир и, соответственно, зарабатываем на аренде не 110 тыс. руб., а 1,1 млн. руб ежемесячно. Короче, план шоколаднее некуда. Был бы. Потому что общий вывод остается неизменным.
Сергей, Станислав Антипов об этом и говорит - голову к пассивному доходу прикладывать надо. "На этапе котлована" - риск, который надо учитывать. От застройщика до спроса на "дворец". Следить за состоянием жилья после арендатора, уметь "проактивно" разбираться с налогами и текущими затратами. В общем, не как с акциями "Телемаркет": "Я сижу, а денежки идут". Сами они не идут, почему-то :)
Я думаю тут весь вопрос в терминологии. Под инвестицией можно понимать разное, в т.ч. подмену понятия спекуляция. Автор по своему прав.
Громкое, но не совсем аргументированное заявление как в теме, так и в содержании.
Начнем с того, что указанные автором персоны не озабочены добыванием хлеба насущного, а реализуют себя в том деле, которое выбрали, построили и развивают. Интерес гуру и достигаторов к медицине, как правило, банально прост - они старые, а пожить полноценно ох как хочется, желательно подольше.
Покупка недвижимости для сдачи, как инвестиция, сомнительный инструмент. Те же 10 млн. дадут больше профита, будучи просто вложенными в "голубые фишки", но важно понимать, что это история не завтрашнего дня, а как раз через годы для того самого пассивного дохода.
А в ценных бумагах, облигациях и прочих активах, если вы не хотите здесь и сейчас снять сливки, правило простое - покупайте. Просто покупайте, диверсифицируйте, и покупайте. И будьте готовы ждать. При этом продалжайте покупать.
Пассивные доходы - не миф. В отличие от идеи, что можно к тридцати или сорока годам заработать столько, что потом только отдыхать. Вот это да, ловушка для любителей халявы. А вложение свободных денег во что-то, приносящее некий доход - вполне себе разумная инициатива. При этом, да, пассивный доход не будет основным, и это надо понимать. Все остальное, например, набор шаблонов, или рассуждения на тему - "а действительно ли пассивный доход является таковым" - не слишком интересно. Дневной трейдинг на бирже - это действительно не пассивный доход, в отличие от банковского депозита, или ОФЗ, к примеру. Что касается сдачи квартир в аренду - если у тебя их три и больше, да еще посуточно - это точно активный бизнес.
При сдаче квартиры периодически придется делать ремонт, покупать новую мебель, квартира в любом случае будет простаивать, плюс все налоги, плюс риски её могут вообще сжечь при аренде, минимальная окупаемость такого жилья около 20 лет. И это не считая потери покупательской способности денег за такое количество лет.
Мне приходилось по просьбе родственников заниматься инвестициями в недвижимость в Москве, мы не просто покупали по квартире, мы покупали этажами. Получали самую минимальную стоимость, потому как брали объёмом. Ни одна инвестиция в реальности не отбилась ранее 20 лет. А если учесть, что сами деньги за эти двадцать лет подешевели в несколько раз (речь про покупательскую способность денег), то такая инвестиция в реальности это провал инвестиций. Понятно, что часть квартир сразу была продана и мы не ждали 20 лет окупаемости, но если пересчитать стоимость и окупаемость при условии, что квартиры не были сразу проданы, а все сдавались в аренду, то тут очень печально с экономикой.
Так же есть заблуждение, про инвестиции на стадии котлована. Ранее такие инвестиции были как настоящий венчур (самые рисковые инвестиции), фактически рулетка повезет или не повезет.
Сейчас разница между ценой котлована и готовым жильём, всего лишь процентов 20-25, но дом строится не один год и это получается как в Сбербанке, те же самые 10% в год, но риски сильно выше.
Ранее, до ведения эксроу-счетов, гарантии, что если вы купили квартиру на котловане, когда дома еще нет и что вы вообще когда-либо эту квартиру получите, гарантий не было даже в принципе, приходилось брать на веру фразу "Мамой клянусь....". Десятки тысяч покупателей так и не дождались своих квартир, застройщик обанкротился быстрее чем построил дома.
То есть это совсем не инвестиции для сбережения или получения доходности. Можно конечно порассуждать, что надо инвестировать в надежных застройщиков, так именно куча "надежных" (те кто был на слуху) именно они и не построили жильё. Вспомните хотя бы "Миракс" продающий элитное жильё и забивший своей рекламой всё, что только можно и еще сотни других... Суды с Миракс шли годами даже после его банкротства, большая часть инвесторов ничего не получила.
Еще по теме инвестиций в квартиры:
У моего близкого друга квартира в высотке на Кудринской площади, это та, что возле зоопарка. Куплена в качестве инвестиции в 1997 году за полмиллиона долларов (тогда вся элитка продавалась за доллары). А вот доход с неё шел в рублях.
А если учесть, что сам по себе доллар проинфляцировал и то, что можно было купить за полмиллиона долларов в 1997 году, то уже в 2021 это же невозможно купить за туже сумму, а можно купить только за полтора миллиона долларов, то потери от таких инвестиций даже трудно подсчитать. Реальная окупаемость лет так 40 или 50. И это не считая того, что человек может просто не дожить до реальной окупаемости.
Простите если резко написал, просто по теме доходности недвижимости у меня реально наболело и я один из пострадавших на мифе про "стабильную и пассивную доходность" с недвижимости, ну, если можно так сказать.