«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость», — написал в своей книге Дональд Трамп. Согласно отчету Credit Suisse «Global Wealth Report 2019», российские инвесторы разделяют мнение Президента США: нефинансовые активы, в основном, недвижимость, занимают 2/3 в усредненном портфеле. Чем обусловлено это предпочтение, и насколько оно эффективно для инвесторов?
Пожалуй, нефинансовые активы больше россиян любят только в Индии – там они составляют почти 80% накоплений. В целом по миру финансовые и нефинансовые активы распределены примерно поровну. Состоятельные же люди, независимо от национальности, включают недвижимость в свой портфель всего на 17-20%, и этот подход оправдывает себя годами.
Формирование менталитета инвестора
Создавая портфели для клиентов, я вижу их прекрасную осведомленность о минусах вложений в недвижимость: высоком входном пороге, капиталоемкости, низкой ликвидности, невысокой доходности. Тем не менее, инвесторы продолжают присматриваться к земле, жилым и нежилым помещениям.
Нежная любовь россиян к квадратным метрам имеет глубокие исторические корни. Мы все знаем культурный и исторический контекст России. Для начала вспомним путь возникновения частного капитала в перестроечных 1990-х. Мы прошли этот период совсем недавно. Что было доступно для приватизации большинству россиян? Квартиры, в которых они жили, и дачные участки. Доступ к приватизации предприятий, бизнеса был лишь у избранных. Вот и получилось, что недвижимость – первая частная собственность россиян.
Идем далее. У поколения 40-60-летних россиян, находящихся в возрасте активных инвестиций, было много пертурбаций, когда люди вообще теряли капитал. Дефолт, кризисы фондового и банковского рынка, девальвация рубля и просто скачки курсов валют – все это личный опыт современных россиян.
Что происходит, когда личный опыт накладывается на опыт предыдущих поколений: коллективизацию, навязанные облигации госзайма и длительное отсутствие фондового рынка как категории? В отличие от американцев, накопивших в своих семьях и передающих из поколения в поколение 230-летний опыт вложений в ценные бумаги, россиянам с нынешним 30-летним фондовым рынком передавать просто нечего – культуру инвестирования в ценные бумаги надо создавать заново. Кстати, структура портфеля западноевропейцев и американцев аналогична предпочтениям состоятельных инвесторов: доля ценных бумаг превышает долю недвижимости в два раза.
Яркий пример — европейские страны, Германия. В выходной идешь мимо банковских терминалов: бабулечки распечатывают километры бумаг и сидят внимательно их изучают, контролируют свои инвестсчета. Они традиционно вкладывают средства в фонды и смотрят, как растет их капитал. Это сформированная десятилетиями финансовая привычка.
Риск-профиль
Если перевести исторический экскурс на язык инвестиций, то это разговор о риск-профиле. Россияне не толерантны к рискам фондовых рынков, а любовь к недвижимости проистекает из страха прочих инвестиций. Риск-профиль сопряжен с финансовой осознанностью. С ним можно работать, его нужно расширять. Максимальная лояльность к риску вовсе не значит, что человек с головой бросается во все тяжкие. Это значит, что инвестор знает, как действовать в ситуациях риска.
Стоит ли выходить из зоны комфорта? Мой однозначный ответ – да. Ведь цель разумного инвестора – создать капитал, который в долгосрочной перспективе обеспечит личные потребности — выход на пенсию, обучение детей, передачу наследства. Портфель из депозитов и недвижимости неповоротлив и растет медленно, в среднем на 5% в год. Ценные бумаги, а это основная альтернатива недвижимости, растут в долгосрочной перспективе примерно вдвое быстрее, при этом обладают большей гибкостью. Не зря состоятельные люди отводят им бОльшую часть портфеля.
Как выработать толерантность к рискам фондового рынка? Научиться смиренно принимать потрясения, как плохую погоду. Жить с твердым знанием, что долгосрочный портфель с грамотной структурой, регулярными пополнениями и ребалансировками растет. Когда люди поймут это, по аналогии с короновирусом, произойдет коллективная иммунизация и будет переписан генетический код российского инвестора.
Лобби застройщиков и господдержка
Популярность недвижимости косвенно подогревается государством через поддержку застройщиков и молодые семьи. Вот ситуация: человек думает, как ему приобрести новостройку, семью создать, детей родить. На него обрушивается лавина рекламы тандемов застройщик-банк с заманчивыми предложениями. Жаль, что социальная ответственность в части разъяснения рисков при этом отсутствует. Риск недостроя, например, исторически подтвержден и очень высок.
Моя любимая стратагема заключается в том, что опираться следует на твердое, а не на пустое, то есть на проектную и юридическую документацию и понимание, кто и зачем привлекает деньги. Интересы банкиров и строительного сектора – это интересы бизнеса. Однако насколько предложение застройщика, да еще и с долговыми обязательствами, соответствует личным финансовым интересам?
Основные сценарии
Есть ситуации, когда небольшая ипотека, скажем, до 1,5 млн рублей, да еще и с выгодной ставкой, оправдана. Обязательства позволяют привести себя в финансовый тонус, вспомнить о налоговом вычете в 260 тыс. рублей и пристроить материнский капитал. Сейчас это 616 тысяч за двоих детей или 467 тысяч рублей — после рождения первого. Оставшиеся 300-400 тысяч рублей при стабильном доходе выплатить несложно. Тогда это классно, использовано окно возможностей, в котором все интересы совпали. Но так бывает редко.
Чаще бывает наоборот. У человека есть миллион и желание взять объект за 10 миллионов. Он берет ипотеку, и в комплекте — серьезное обременение, где сложный процент работает против него, и замораживает свои инвестпланы на много лет. О валютной ипотеке даже подумать страшно, но, увы, и это не редкость. Кстати, некоторые до сих пор считают капиталом квартиру, в которой живут.
Есть еще один, очень редкий и зрелый вариант покупки инвестиционной недвижимости – когда этап накопления капитала пройден, и пассивный доход позволяет без проблем для личной финансовой системы сделать дорогостоящее приобретение, укрепив еще тем самым структуру инвестиционного портфеля.
Принятие решения
Для принятия осознанного решения о целесообразности инвестиций в недвижимость, необходимо в конкретных цифрах посчитать несколько вариантов развития ситуации. Не только, сколько составит переплата по ипотеке, хотя на длинных сроках и больших суммах даже льготные 6% впечатлят многих, но и какие будут долгосрочные, 20-летние последствия покупки приглянувшейся квартиры прямо сейчас, через некоторое время или в случае отказа от покупки.
В большинстве случаев, когда мы только начинаем строить финансовую систему и капитал еще небольшой, приобретение недвижимости окажется тяжелым для системы и сильно замедлит рост капитала. Когда необходимый капитал уже накоплен, это вопрос выбора правильного момента покупки — иногда это вопрос нескольких месяцев, иногда — пары лет. Тогда и недвижимость покупаешь, и капитал не перестает расти, и душа радуется.
Читайте также:
Сколько боли в генетике! Вы понимаете, Виктория, сколько у вас работы?
Недвижка вполне норм - можно сдавать и получать кусок масла для хлеба
На ваучеры получали акции, которые потом большинство людей распродавали за бесценок, если бы сейчас эти пакеты акций оставались на руках у акцинеров, то тут уже даже не волга. Кто был поумнее, тот оставил, и сейчас волги они могут покупать каждый год, только на дивиденды от этих акций.
Россияне просто понимают, что вопрос не стоит о том, чтобы приумножить капитал. А о том, чтобы хоть что-то сохранить в наших условиях. Любая из перечисленных уважаемыми участниками компаний, приносящих доход выше рынка - это дом на песке, и все это прекрасно понимают. Про пенсионные фонды и прочие институты и вовсе говорить не приходится - на моей памяти это едва ли уже не пятая пенсионная реформа, и все прекрасно понимают, что будет и ещё, и что заморозка пенсионных накоплений тоже не последняя может быть.
Согласен с тем, что не стоит при инвестировании брать ипотеку - это крайне увеличивает риски, но тоже, "даже здесь не существует, Постум, правил" - есть немало примеров людей, которые действовали таким образом, и смогли собрать определённый портфель активов, который лучше, чем ничего.
и последнее замечание - конечно, стоит смотреть на определённую уникальность и ценность объекта инвестирования. Квартира в центральной части или более или менее привлекательном районе города - это одна история. Стандартная квартира в Московской области на территории с большим количеством новостроек и транспортными проблемами - это другая история .
По-умнее, это как?
Например, моя мать вложила свой и наши с братом ваучеры туда, куда несли все ее знакомые. Она верила, что всех обмануть не смогут. Государство защитит.
Мой отец вчитывался в декларацию фонда и принял решение взвешенно.
Его фонд также слился, как и тот, что выбрала матушка. Оба родителя с высшим образованием.
Мой дед верил только своему опыту и отнес ваучер в какой-то фонд от сбербанка. Его фонд еще жив и начисляет какие-то копейки (я проверял) и то, нерегулярно. Управляющие фонда используют эту кормушку по-максимуму.
Ну так как?
Достояние СССР, на тот момент - это лакомые куски и неликвид. И задача Чубайса, в первую очередь, сделать так, чтобы лакомые куски достались нужным людям. И он с этой задачей блестяще справился.
Я отдельно интересовался историей, как проходила приватизация, про Менатеп и другие байки. Говорить после этого, что простой человек с улицы мог прийти и в чем то там поучаствовать, когда с датой залоговых аукционов и другими процедурными моментами игрались так, чтобы исключить даже, в общем то, далеко неслучайных людей, было бы немыслимо.
Простые люди могли участвовать в этом только через бесчисленное множество фондов-помоек для сбора ваучеров. Выиграл из них в приватизации тот, кто поменял его на бутылку водки или видеокассету. Как сейчас, помню.
Кто приобрел на ваучеры акции любимого завода, тоже врядли много выиграл. Помню кабинет ИТ одного комбината, где я когда-то работал. Там у одного или двух сотров стена около рабочего места была оклеена этими фантиками.
А понятие индексных фондов существовало уже тогда, хоть и было не востребовано, как несоответствующее целям. Истинным целям, а не декларируемым приватизации.
Проблема в том, что любой более или менее значимый актив на руках у людей сразу привлекал к ним внимание работников ножа и топора, а реестры акционеров тогда понятно что были им известны. Так что даже если кто имел достаточно понимания и связей и выходов для того, чтобы в 91-92 вложить ваучер в акции местного алюминиестроительного завода, вряд ли мог что-то возразить в ответ на предложение хмурых пацанов на девятке, которые вскоре после этого приезжали
А можно не сдать - и исправно оплачивать квартплату и коммуналку из своего скудного бюджета
Именно инвесторов думаю не так много по сравнению с теми кто покупает недвижимость для проживания. Т.к. арендовать жильё на пенсию не реально и кроме того, отсутствие постоянной регистрации вызывает ряд ограничений - например оформление пенсии или получение пособия по безработице. Вот и стараются изо всех сил обзавестись своими квадратами. А потом можно и про инвестиции подумать.
Не совсем так.
Предприятие специально банкротили, не платили полгода зарплату. Потом, вы это не знаете, но ходили "специальные" люди по квартирам и "уговариливали" продать акции "а то, мали ли что может случиться, а у вас вон, дети..."
И скупали акции за копейки. А в некоторых предприятиях реально всё вывозили и продавали, станки действующие на металлолом, проводку, всё.
И главное у людей не было надежды, что что-то может измениться к лучшему. Страна разваливалась. И у меня в 90-х реально стоял вопрос, уехать из страны. Потому что это не было страной, а был полный бардак.
Был знакомый, лет 10 его знал, продавал Камазы и запчасти к ним. Приходил в офис. А через неделю смотрю показывают в новостях, в криминальной хронике, застрелен в собственном подъезде.
А вы про ваучеры.
Да, выгодно вложить ваучеры можно было только при стечении нескольких обстоятельств и то как правило в "своё" предприятие.
вот какие-нибудь "тепловые сети" были удачным вариантом - то, что это золотое дно, тогда мало кому было понятно, люди вне отрасли не очень понимали, как этим рулить. Но это доставалось только своим.