Эта статья для тех, кто когда-то умно распорядился деньгами: купил квартиры для сдачи в аренду и имеет неплохое дополнение к основному доходу. Как правило, это уже состоявшиеся люди. У них есть семья, дети. И все было бы замечательно, если бы не снижение основного дохода в связи с экономическим кризисом. Стало сложно сохранить прежний уровень жизни и все чаще мучает вопрос: как увеличить арендный доход с имеющейся недвижимости? Есть несколько путей, чтобы решить эту задачу.
1. Посуточная сдача квартиры
Самый консервативный способ. В любой момент позволяющий «откатить» ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.
Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза. Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать объект на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситуация следующая.
Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн рублей каждая. Арендный доход равен 110 тыс. рублей в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит примерно 176 тыс. рублей в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. рублей.
Стоит ли полученный доход дополнительных усилий, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.
2. Покупка коммерческого помещения с последующей сдачей
До этого способа нужно созреть, поскольку потребуются немалые интеллектуальные усилия, чтобы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.
Среди всего многообразия нежилых помещений наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низкая, а арендаторы редко бывают надежными. Им несложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличие от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.
Купить такое помещение можно с доходностью в среднем 12% годовых. Предположим, наш владелец квартир вложил в него 28 млн рублей. Это означает для него увеличение дохода примерно до 280 тыс. руб. в месяц (28 млн х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.
Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами. Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.
3. Создание торгового помещения из квартиры на первом этаже
Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь о создании торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.
Вернемся к нашему примеру с владельцем двух квартир в Москве. Посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.
- Ежемесячная доходность составит примерно 400 тыс. руб. (28 млн х 0,175 / 12).
- Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 млн до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).
Где: «400 000 х 12» – годовой доход с аренды, а «0,12» – среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.
И еще несколько советов
- Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов, прежде чем принимать решение о покупке.
- Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. То есть одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки, скорее всего, будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведении сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
- Став владельцем коммерческой недвижимости, вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Это несложно и требует не так много времени для освоения.
- Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье – около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.
Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.
Вы утверждаете, что мой, в смысле заявленный мною, метод "в котором отсутствует манипуляция и обман" не сработает. Это Ваше мнение...
Но у меня он уже работает 18 лет. Надеюсь, что следующие 50 лет он так же будет работать.
Я считаю, что "описанные в статье возможности" и есть ОБМАН!! Так как этих "возможностей" на текущем рынке просто Н_Е_Т !!
И Вы, работающий на этом рынке, я уверен!!!, прекрасно об этом знаете.
А "заинтересовавшимся" рекомендую пройтись по улицам Москвы и посчитать объявление "Сдается" на первых этажах. Желание пропадет ...
Именно этот, описанный вами метод, я и считаю неработающим и неприемлемым.
Если бы все могли видеть возможности, их бы сейчас действительно не было. Они возникли благодаря массовому пессимизму. И с этой стороны вы очень помогаете предпринимателям с сфере недвижимости. В частности, в этом году удается покупать квартиры под перевод по очень хорошим ценам, закладывая солидную прибыль. До кризиса подобные квартиры были в полтора раза дороже.
Написать можно все что угодно. Лично я НЕ ВЕРЮ. И мое НЕВЕРИЕ базируется на известных мне фактах.
Но Вам, я так понимаю, деться некуда. "Не мытьем так катаньем" (С). Не бросать же налаженный бизнес... Желаю успеха...
Совершенно верно. Доходность инвестиции рассчитывается на основе арендной платы и затрат на приобретение объекта. Доходность схожих объектов, на одном рынке, примерно близка. Это позволяет ее использовать в качестве основы для выбора направления инвестирования и расчета потенциального дохода. В этом смысле доходность и используется в статье.
Расчет потенциального дохода при выборе направления инвестирования и назначение ставки аренды при сдаче помещения - совершенно разные вещи. Но если удается реализовать проект так, как задумано, то фактическая величина аренды оказывается примерно равна, а то и выше, запланированной.
С коммерческой недвижимостью сегодня всё очень плохо - запросто можно не сдать, а "надёжные" арендаторы съезжают так же часто как и ненадёжные.
Да ну? А что, рентный доход на этот актив состоит не только из арендных платежей (не надо говорить о возможном подорожании актива, он и подешеветь может, сейчас не это обсуждается)?
Вы в своей статье упомянули рентную доходность в 17,5%, если эта целевая доходность определяется не ставкой аренды, то чем еще? Если все же именно ставкой аренды, то почему это "совершенно разные вещи"?
Удорожание объекта при переводе его из жилого в нежилой фонд никоим образом не связано с инфляцией и общим ростом цен. После превращения квартиры в коммерческую недвижимость ее цена начинает определяться величиной фактической аренды. И равна примерно 100-120 размерам ежемесячной арендной платы (12% - 10% рентабельность). В кризис ближе к 12%. В периоды "экономического роста" ближе к 10%.
На этапе выбора направления инвестирования приходится опираться на среднерыночную доходность (17,5%) уже существующих объектов, созданных из квартир на первых этажах. Определяется среднерыночная доходность как сумма фактической доходность нескольких объектов, деленная на число объектов.
Фактическая доходность каждого конкретного объекта будет отлична от средней доходности по выборке.
Поэтому я и пишу: расчет потенциального дохода при выборе направления инвестирования и назначение ставки аренды при сдаче помещения - совершенно разные вещи.
Аналогичная ситуация была до кризиса. Кризис лишь несколько уменьшил ставки аренды (в рублях). Частота смены арендаторов осталась прежней.
Дискуссия отредактирована.
Напоминаю п.8 Декларации Сообщества:
"8. Участники Сообщества должны воздерживаться на портале Executive.ru от флейма, от открытых недоброжелательных онлайновых высказываний и оскорблений по отношению к участникам Сообщества и организациям. Недоброжелательные и оскорбительные высказывания в адрес организаторов и участников Сообщества могут служить поводом к исключению из Сообщества."