Есть ли смысл инвестировать в коммерческую недвижимость в кризис?

Задумывались ли вы о том, что инвестирование рублей похоже на попытки носить воду решетом? Как бы вы их не приумножали, очередной скачок девальвации (обесценивание по отношению к резервным валютам) сводят на нет все ваши прежние усилия. В сфере торговой недвижимости формата стрит-ритейл это выглядит особенно убедительно. За последние полтора года стоимость недвижимости (в долларах) уменьшилась почти вполовину. А арендный доход и того больше. Невольно задаешься вопросом: есть ли смысл заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость в России?

Что бы разобраться с этим, давайте проведем небольшой эксперимент. Выберем солидный временной промежуток. На начало периода инвестируем равную сумму в российский и зарубежный активы, ежегодно будем реинвестировать полученный доход, а по итогам сравним результаты.

В качестве зарубежного актива будет выступать какой угодно инструмент инвестирования, но с доходностью равной 10% годовых в валюте. Это существенно выше валютного вклада. Особенно в долгосрочной перспективе. По сути, это вообще выше доходности всех реальных валютных инвестиций, доступных российским гражданам. Но для наглядности эксперимента оставим эту цифру.

Российским активом будет коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл. Причем мы будем не просто покупать объект и сдавать его в аренду, а воспользуемся способом получения максимального дохода. Купим квартиру на первом этаже жилого дома, переведем в нежилой фонд, сдадим в аренду, и по прошествии нескольких лет продадим.

В умелых руках, рентабельность подобного бизнеса достаточно высока. Подробнее об этом можно прочесть в статье «Что лучше - иметь $1 млн или жить, как миллионер?». Здесь же уместно привести небольшой финансовый отчет проданного в 2016 году помещения. Не стоит забывать, что на дворе кризис и цена аренды, а значит и цена продажи помещения, уменьшились в среднем на 20%.

Финансовый отчет о владении объектом некоммерческой недвижимости в Москве

  • Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.
  • Доход, полученный с арендной платы за весь период и выручка от продажи объекта: 21,64 млн руб.
  • Период владения объектом: четыре года.

Ежегодно инвестиция приносила в среднем 2,9 млн руб. ((21,64 - 10,03) / 4). В традиционном понимании это соответствует годовой рентабельности 29% (2,9 / 10,03). Но для целей нашего эксперимента придется перевести простой процент в сложный. Иначе мы поставим в невыгодное положение зарубежный актив, которым вполне может быть сберегательный счет в каком-нибудь щедром банке.

Итак, 10,03 млн руб. выросли до 21,64 млн. Соответственно, каждый вложенный рубль за четыре года вырос до 2,158 руб. (21,64 / 10,03). Воспользуемся таблицами сложного процента, в которых рассчитаны ежегодные результаты роста денежной единицы при различных процентных ставках (при желании, читатель без труда найдет такие таблицы в интернете). Нашему росту соответствует ставка сложного процента равная 21%.

Теперь настало время провести наш эксперимент. Временной промежуток выберем длительностью 15 лет. Начало его соответствует 2001 году, а окончание текущему 2016-му. Инвестировать будем сумму эквивалентную одному доллару США. Расчет проведем по формуле сложного процента: ежегодный процент будем начислять на сумму первоначальной инвестиции и ранее полученного процента.

Расчет доходности активов в долларах США

  • Доходность иностранного актива. Тут все просто. Один доллар, вложенный на 15 лет под 10% годовых, с учетом сложного процента, превратится в $4,17.
  • Доходности российского актива (коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл). Для начала переведем один доллар США в рубли по курсу, действовавшему на сентябрь 2001 года. Полученная сумма первоначальной инвестиции равна 29,43 руб. Затем согласно таблице сложного процента, один рубль, вложенный на 15 лет по ставке 21% годовых превратится в 17,45 рублей. Умножим эту цифру на сумму первоначальной инвестиции и получим 513,55 руб. (17,45 х 29,43 руб.).
  • Сравнение результатов. Поскольку в основе статьи лежат сомнения в целесообразности инвестирования в российские активы, приведем рублевый результат к долларам США. На конец сентября 2016 года курс доллара составлял 63,69 руб. Следовательно, итог инвестирования в российский актив равен $8,06 (513,55 руб. / 63,69). А инвестирование в зарубежный актив принесло $4,17 на один вложенный долларов. В два раза меньше.

Посмотрим по таблицам сложного процента: какая процентная ставка соответствует росту одного доллара до $8,06 за тот же пятнадцатилетний период. Получается примерно 15% годовых... Еще раз заостряю внимание, что речь идет о сложном проценте, который при равной денежной доходности с простым процентом всегда выглядит гораздо более скромным.

Оказывается, частные инвестиции в коммерческую недвижимость в России остаются эффективными даже в период экономического спада. Нужны лишь терпение и выдержка, чтобы продуктивно пережить очередной кризис, не поддавшись всеобщему унынию. Следует помнить, что именно сейчас закладывается та прибыль, которые лишь немногие инвесторы снимут на пике очередного витка экономического роста.

Комментарии
Генеральный директор, Москва

О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в книге автора статьи «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2015).

Web-дизайнер, Москва

недвижимость это пожалуй один из 100% надежных активов на всей земле для народу.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
Цифры и факты
Каникулы рубрики

Рубрика «Цифры и факты» уходит на каникулы до осени.

Россияне начали скупать валюту

Спрос россиян на наличную иностранную валюту вырос на 40%.

Экономика США боится замедления

Доходность 10-летних казначейских облигаций США упала.

«Яндекс.Такси» полетит на вертолетах

«Вертолеты России», правительство Москвы и «Яндекс.Такси» ведут переговоры об интеграции.