Константин Демчук: Как создать доходную недвижимость

Самая читаемая статья недели (08.04–14.04.2014) в «Творчестве без купюр

Константин Демчук, партнер в «Первая линия»

Что мешает жить, ежемесячно получать доход и не работать?

Наверное, каждый хотел бы получать доход с недвижимости, чтобы уйти в отпуск на всю жизнь. Ведь даже небольшое коммерческое помещение, созданное из квартиры на первом этаже, способно приносить доход, достаточный для обеспечения уровня финансовой независимости. Вопреки устоявшемуся мнению, создание подобного помещения не требует больших денег. Достаточно суммы, немногим больше стоимости обычной квартиры. Но если все настолько доступно, почему же так мало людей действительно получают пассивный доход?

Одна из основных причин — это мнимая сложность процесса создания коммерческой недвижимости, который якобы доступен далеко не каждому. На примере создания нежилого помещения из квартиры на первом этаже жилого дома легко убедиться в большом объеме «непонятной» работы. Действительно, сначала нужно найти квартиру в правильном месте за адекватную цену, грамотно провести сделку покупки квартиры, подготовить необходимые документы и перевести квартиру в нежилой фонд, провести строительные работы, ввести объект в эксплуатацию, сдать готовое помещение в аренду, и затем умудриться грамотно управлять своей недвижимостью. На первый взгляд все это очень сложно, особенно если вы попытаетесь сделать всю работу самостоятельно. Автомобиль, кстати, также устроен не менее сложно. Даже при элементарной смене колеса требуется определенный порядок закручивания гаек. Но большинству автовладельцев знать это вовсе не обязательно. Им достаточно просто обратиться за помощью в ближайший пункт «шиномонтажа».

Так же и с недвижимостью, зачем усложнять себе жизнь, когда есть более простой путь?

Не будьте одиночкой

Помните поговорку: «Один в поле не воин»? Как правило, в реальной жизни, ничего стоящего не создается в одиночку. Любой кажущийся «индивидуалист», как, например, выдающийся спортсмен, сольный исполнитель или актер, – имеет свою большую команду. Для подготовки и проведения концерта певицы Мадонны в Москве, была задействована группа обслуживающего персонала, музыкантов и танцоров, общей численностью 500 человек! Такие команды – не признак «крутизны», а способ выжить в конкурентном мире. В полной мере это относится и к небольшому бизнесу. И если вы не «Рэмбо» – герой одиночка на рынке недвижимости (а вы точно не «Рэмбо») – соберите вокруг себя команду: группу людей, которая поможет вам создать свое доходное помещение.

В самом начале вам, разумеется, не нужна столь многочисленная команда, как Мадонне. Вы реально нуждаетесь в помощи всего нескольких человек. При этом важно понять, что в своей команде вы будете далеко не «самый главный». Команду составят самостоятельные предприниматели или сотрудники других организаций. Для них находиться в вашей команде вовсе не означает бросить основное место работы. Скорее наоборот, вы будете одним из их клиентов. Но с теми людьми, которых вы хотите сделать членами вашей команды, вам необходимо создать более доверительные, неформальные отношения.

Состав команды для создания своего нежилого помещения

Так какими людьми вы должны себя окружить, чтобы создать свое первое коммерческое помещение?

Во-первых, это должны быть люди, способные поддержать своими навыками или связями каждый из этапов создания доходной недвижимости.

Во-вторых, не стоит забывать, что каждый человек имеет собственные цели. И цели участников вашей команды будут отличаться от ваших. Это важно иметь в виду при организации совместной работы.

Теперь представьте, что у вас есть виртуальный круглый стол, за которым вся ваша команда может собраться для проведения рабочих совещаний. Вокруг стола расставлены семь стульев (не считая вашего). При создании команды ваша задача сделать так, чтобы ни один из стульев не остался пустым.

Наставник

Человек, который уже прошел тот путь, по которому вы только начинаете идти. Человек, с которым вы можете посоветоваться.

Найти его можно среди ваших знакомых или их окружения. Если начать искать, то наверняка найдете наставника гораздо ближе, чем изначально предполагали. Попросите знакомых порекомендовать вас, договоритесь о встрече, познакомьтесь, пригласите в кафе и пообщайтесь. Старайтесь, чтобы ваши встречи были нечастыми и необременительными для собеседника. Тогда вы сможете узнать от наставника очень много полезного для себя.

Цель наставника — удовлетворить потребность делиться знаниями с благодарным слушателем, получить удовольствие от общения и вкусно пообедать.

Риэлтор

Им обязательно должен быть человек, а не агентство недвижимости.

Грамотный риэлтор поможет подготовить и провести сделку с наименьшими хлопотами. Он будет незаменим в случае поиска альтернативных квартир, когда нужно ежедневно просматривать кучу объявлений, звонить, договариваться и проводить осмотры.

Цель риэлтора – максимально оперативно провести сделку, потратив на нее минимум усилий, и поскорее получить свое комиссионное вознаграждение.

Проектировщик

Это, как правило, небольшая компания, имеющая cвидетельство о допуске к работам от cаморегулируемой организации (СРО) в проектировании.

В задачи проектировщика входит подготовка проекта переустройства или перепланировки жилого помещения. Квалифицированный проектировщик поможет соблюсти все необходимые строительные нормы.

Он подскажет, как лучше провести перепланировку в квартире, не нарушив несущей способности каркаса жилого дома, подкрепив это соответствующим расчетом. Ведь повреждение конструкции жилого здания может иметь очень серьезные последствия. По этой причине проектировщики нередко стараются лишний раз перестраховаться.

Цель проектировщика – выполнить проект таким образом, чтобы избежать всех возможных нарушений. Поэтому будьте готовы спорить и отстаивать свою точку зрения. В этом вам пригодятся хорошие отношения с руководителем проектной организации.

Человек, занимающийся согласованиями

Он может работать в проектной организации или в агентстве недвижимости. Либо в этих организациях вам могут рекомендовать такого человека. Сотрудничая с которым, вы сэкономите массу времени и нервов. Занимаясь поиском, очень важно отличить любителя от профессионала. Если вы слышите «может быть, удастся» и «я попробую», то польза от такого человека сомнительная. «Попробовать» вы можете и сами. Вам нужны четкие результаты.

Цель у такого человека – заработать на вас деньги, помогая согласовывать документы или получать разрешения.

Строитель

В большинстве случаев это не строительная организация, а индивидуальный предприниматель, имеющий под своим началом несколько бригад. Предприниматель гораздо гибче, и услуги его дешевле. Строителей легко найти во время ремонтных работ в соседних помещениях. Выясните у рабочих, когда бывает прораб, и встретьтесь с ним. Познакомьтесь, запишите номер телефона.

Для перепланировки квартиры в нежилое помещение не требуется какой-то особой квалификации. С ней вполне могут справиться строители, специализирующиеся на ремонте жилых квартир. И если вы уже с кем-то работали и результат вас устроил, смело включайте эту строительную бригаду в вашу команду.

Цель строителя, как и любого другого подрядчика, как можно быстрее получить с вас деньги, выполнив минимально возможный объем работы с наименьшими усилиями. Здесь вам придется проявить настойчивость, добиваясь того, чтобы все работы были доведены до конца и соответствовали требуемому качеству.

Сотрудник банка

Пусть не в самом начале, но со временем, для расширения сети своих объектов недвижимости вам наверняка понадобятся кредиты. В зависимости от размеров банка, хорошие отношения с начальником отдела или управляющим сильно увеличивают шансы получения заемных денег. Кроме того, хорошие личные отношения избавят вас от множества ненужных формальностей, разработанных для людей «с улицы».

Цель сотрудника банка — получить премиальные или выслужиться перед руководством, увеличивая кредитный портфель банка, или, в некоторых случаях, получить с вас «комиссию» за содействие в получении кредита.

Юрист

Советы юристов вам понадобятся как при проведении сделок с недвижимостью, переводе жилого помещения в нежилое, так и для работы с арендаторами. Возможно, на стуле юриста у вас разместится несколько человек, каждый из которых специализируется на определенной области права. Такой небольшой юридический отдел гораздо лучше одного человека. Но для того, что бы получать качественные советы, вы должны сами хоть немного ориентироваться в юридических вопросах.

Цель юриста — получить с вас оплату за предоставленную юридическую консультацию.

Конечно же, это далеко не полный перечень людей, которые войдут в вашу команду. Но для начала их более чем достаточно.

Вывод

Первое, чем стоит заняться при создании своего коммерческого помещения, это поиском нужных людей. Как только ваш виртуальный стол для совещаний станет полностью заполнен, многое из того, что ранее казалось сложным, станет простым и понятным.

Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Генеральный директор, Москва

Настоящая статья, это небольшой отрывок из книги: ''Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь'' (издательство Экономика, 2014).

Директор по логистике, Москва

Константин, добрый день.
Сколько объектов недвижимости под вашим личным управлением?

Генеральный директор, Саратов

Скорее всего, нисколько. Управление недвижимостью в коммерческом ее секторе совсем не так просто. И найти нормального юриста - очень непросто, не говоря уже о прочем.
Вопросы маркетинга, требований рынка в тот или иной период хронического экономического кризиса автором даже не обсуждаются. Уровень вакантности в этом секторе весьма высок, даже при соблюдении строительных норм и хороших отношениях с ''командой'' набранной самым случайным образом.

Директор по логистике, Москва

Я к тому, что когда ко мне раз в неделю приходят финансовые консультанты с предложениям об инвестировании , я задаю первый вопрос, сколько своих личных средств вложено в этот проект. Этот же вопрос, как правило и последний ;)
Так и здесь, писать о том, чего не делаешь сам ( правда , может, это и не так) не имеет смысла.
Под моим управлением 1100 метров офисной 200 метров жилой и сейчас стартуем проект жилой недвижимости на 56 объектов ( не в России ).
Но я же не пишу статьи, нет на это времени;)

Генеральный директор, Москва
пишет: Управлять недвижимостью – не сложнее, чем автомобилем, утверждает Константин Демчук.
Подобной фразы в моей статье нет. Статья посвящена вопросу создания своего первого коммерческого помещения. К сожалению, редакция убрала еще и схему, наглядно иллюстрирующую принцип формирования своей команды. Основная идея статьи: первое, чем стоит озаботиться собираясь стать владельцем нежилой недвижимости, это не поиск объекта, а поиск нужных людей.
Генеральный директор, Москва
Тагир Бектимиров пишет: Я к тому, что когда ко мне раз в неделю приходят финансовые консультанты с предложениям об инвестировании , я задаю первый вопрос, сколько своих личных средств вложено в этот проект.
Я не управляющий недвижимостью, я владелец. За финансированием мы обычно обращаемся в банк. И если к вам приходят ''финансовые консультанты'' за деньгами, вероятно оттого, что они не могут получить одобрение банка на кредит. С такими людьми, совершенно согласен, работать не стоит.
Генеральный директор, Москва
Тагир Бектимиров пишет: Но я же не пишу статьи, нет на это времени;)
Кстати, в этом то и прелесть владения доходной недвижимостью. Есть время на интересные занятия. В частности на написание книг и статей.
Директор по логистике, Москва

Я тоже не управляющий , я владелец.
Вы что серьезно думаете , что финансовые консультанты приходят к клиентам, потому что они не могут кредит получить? :((

Директор по логистике, Москва

А мое мнение , что объектов хороших нет. Команда всегда в наличии...

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии