Что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Доступность ипотеки снизилась

В 2021 году объем ипотечных кредитов обновил свой максимум. Согласно докладу Банка России, заемщикам было выдано 5,7 трлн руб. – на 30% больше, чем годом ранее. Бум прошел, на фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 20% ипотечные кредиты станут менее доступными для населения. Большинство крупных банков подняли ставки до 18-22% (Сбербанк, Альфа-банк, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзенбанк). Многих это заставит отложить квартирный вопрос.

Инфляция набирает обороты, по официальным прогнозам, к концу года она может составить 20%. При этом мы понимаем, что реальная инфляция еще выше. А покупательская способность населения при этом падает. Что же делать тем, кому необходимо решать вопрос с жильем? Напомню, что продолжают действовать государственные льготные программы, по которым есть возможность взять ипотеку под 5,4%, а для семей с маленькими детьми ставка еще ниже.

Еще один вариант, как выйти из ситуации – оформить кредит по той ставке, что предлагается, а через какое-то время рефинансировать и получить более выгодные кредитные условия.

Строительные материалы продолжат дорожать

Весь прошлый год цены лихорадило. Кровельные и гидроизоляционные материалы, утеплители, металлоконструкции, пиломатериалы, окна ПВХ – все подорожало в 2 раза. Сказалась и пандемия, и сложности с логистикой, повышение мировых цен на сырье, рост тарифов на грузоперевозки.

Казалось бы, к концу 2021 года ситуация стабилизировалась, и вот на фоне геополитических сложностей и ослабления рубля последовал новый виток рост цен на логистику, стройматериалы (прежде всего, кирпич, бетон, пиломатериалы, электрику), импортное сырье. Финансовые затраты застройщиков вырастут, и это существенно повысит себестоимость строительства, что отразится на конечных ценах.

Пока мы только собираем предложения от поставщиков, но уже можно сказать, что из-за подорожания доллара и евро цены на стройматериалы могут вырасти на 20-40% (особенно металлоконструкции и изоляционные материалы). Ситуацию усугубляют санкции: некоторые компании приостановили поставки, а значит, возникнет дефицит и цены автоматически пойдут вверх. Растут затраты и на рабочую силу – число мигрантов сократилось, на многих строительных объектах не хватает кадров.

Спрос заметно упадет

Особую активность мы наблюдали в январе. Все понимали, что ставки по ипотеке будут расти – по данным Росреестра, за январь 2022 года было выдано на 40% больше ипотечных кредитов, чем в январе 2021. В феврале на фоне новостей о начале военной операции в Украине возник всплеск спроса – по данным Циан, количество просмотров объявлений выросло 1,5-2 раза. Те, кто располагали финансовыми средствами, стали думать, как спасти их от обесценивания, а вложение в недвижимость остается одним из самых надежных вариантов.

Но скоро на рынок придет стагнация – спрос на первичное жилье уже упал на 15%, и продолжит падать. Чтобы привлечь клиентов, застройщики будут вынуждены делать дисконты, специальные предложения и совместно с банками предлагать субсидированную ипотеку.

Цены продолжают расти

Льготная ипотека привела к небывалому спросу на квартиры, спровоцировав перегрев на рынке недвижимости. По информации Циан, в городах с населением от 500 тыс. человек стоимость 1 кв. м за год выросла на 33%, до 100 000 руб. Особенно резко цены взлетели на юге страны, например, в Сочи – на небывалые 50%, в Краснодаре – на 70%. Привлекательность юга понятна: в условиях закрытых границ и удаленной работы многие стали рассматривать теплый регион как хороший вариант для проживания и перспективный для инвестиций. Внутренняя миграция в Краснодарский край в последние годы неуклонно нарастает.

В столице средняя стоимость 1 кв. м в новостройке обновляет исторический максимум – 281 тыс. руб. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что предпосылок к проседанию цен нет. Расходы застройщиков возрастают, это сказывается на конечном потребителе. И все же, чтобы поддержать спрос со стороны покупателей, возможно снижение цен на 5-10%.

Новые форматы жилья

Потенциальный покупатель начинает смотреть в сторону более доступных вариантов, выбирать меньшую площадь. Популярностью будут пользоваться студии и компактные, но продуманные однушки – девелоперы увеличивают объем такого предложения на рынке. По данным консалтинговой компании «Метриум», средняя площадь однушки в новостройке за 2021 год сократилась на 6 кв. м – до 50 квадратов.

При этом клиенты проявляют интерес к квартирам с отделкой. Согласно опросу ВЦИОМ, почти 80% семей среднего класса высказали желание приобрести квартиру в новостройке сразу с отделкой. И в этом смысле спрос пока превышает предложение – по данным Дом.рф, таких лотов сейчас всего около 40%. Готовая отделка дешевле, чем ремонт своими силами, а заехать можно сразу после сдачи дома. Поэтому в будущем застройщики будут постепенно увеличивать количество чистовых квартир.

Застройщики в ожидании государственной поддержки

Долгосрочные прогнозы делать сложно, сейчас все находятся в подвешенном состоянии. Некоторые застройщики будут вынуждены отложить часть новых проектов. Труднее всего в нынешних условиях придется небольшим молодым компаниям. У крупных девелоперов сформирована подушка безопасности за счет высоких продаж в период бума на льготную ипотеку 2021 года, которая позволит продержаться в среднем полгода и продолжить выполнять обязательства перед дольщиками и банками.

Правительство РФ заявило о разработке антикризисного плана для поддержки строительной отрасли. Одна из самых действенных мер – субсидирование ставок по кредитам. Скорее всего, будут пересмотрены условия программы льготной ипотеки. Напомню, что она действует до июля 2022 года и позволяет взять кредит не более чем на 3 млн под 7%. В Госдуме уже выдвинули инициативу выдавать ипотеку на новостройки под 5% годовых, предложение должны рассмотреть в ближайшее время. Также возможен запуск льготных программ для определенных групп заемщиков – к примеру, анонсирована льготная ипотека для работников IT-отрасли.

Также ощутимой мерой поддержки станет госрегулирование цен на стройматериалы и возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов (средства дольщиков, которые хранятся в банках до окончания строительства). Частичное досрочное перечисление финансирования позволит застройщикам справиться с новыми обстоятельствами на рынке.

Также читайте:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

Да неприятная ситуация - с одной стороны  рост себестоимости метра жилой площади - с другой уменьшение спроса (это конечно зависит от ситуации с кредитованием, но и она в данный момент мало что решает на перспективу).

Исполнительный директор, Санкт-Петербург

Строители - алхимики 21 века. Придумали, как бетон превращать в золото. У них всегда одна песня - цены будут расти. Страна на фронт отправляет молодежь, в обмен на 200-е, цены на еду - в небо, молодые специалисты IT уезжают, иностранные компании с нормальными зарплатами уходят, кредитов доступных нет, но цены на квартиры все равно будут расти (по словам строителей). Магия. Кривые спроса и предложения канули в лету. 

Тут вот недавно совещание было у Евтухова (заместителя министра Мантурова), который объяснил металлургам, какие цены должны быть на сталь в стране. Все всё поняли, посомтрите в интернете. Пора такое совещание со строителями проводить - самое время (военное время). 

Партнер, Красноярск

Итого - у молодёжи при существующем положении дел шансов нет... Это отлично укрепит существующий строй и его долголетие, туда ему и дорога...

Менеджер, Оренбург
Олег Севодин пишет:

Итого - у молодёжи при существующем положении дел шансов нет... Это отлично укрепит существующий строй и его долголетие, туда ему и дорога...

Не только у молодежи, потому что безработица выкосит все категории. И если молодой специалист просто не "потянет" купить собственное жилье, то безработным или сильно обедневшим гражданам постарше придется имеющееся жилье попросту продавать, съезжая на меньшую площадь или попросту к детям на шею.

В итоге получится огромная "вилка" между высокой себестоимостью новостроя и платежеспособным спросом с сопутствующими банкротствами застройщиков, замораживанием строительства и инвестиций и т.п.

 

Партнер, Красноярск
Андрей Голубов пишет:

Не только у молодежи, потому что безработица выкосит все категории.

Это да, но молодёжь всегда движущая сила изменений. И в этот раз она станет чужой режиму. Выводы очевидны...

Руководитель группы, Москва
Олег Севодин пишет:
Итого - у молодёжи при существующем положении дел шансов нет...

А то эти шансы прямо так вот и были до того...

Руководитель проекта, Москва

Как приятно читать обзор профессионала, а то после странной аналитики наших it-руководителей уже не ждал адекватного анализа ситуации.

 

Партнер, Красноярск
Елена Аронова пишет:А то эти шансы прямо так вот и были до того...

Тень шанса, безусловно, была. У меня, например, молодые родственники (типа молодая семья) брали льготную какую-то ипотеку от сбера и купили двушку. Вроде за 4-5 лет рассчитались с помощью родителей правда, иначе 8-10 вышло-бы. Тож грабиловка, конечно, но реализуемая. Сейчас же... Им только капитальная смена системы поможет.

Аналитик, Москва

Обама, что ты сделал с доступным жильем и ипотечными ставками?! Немедленно перестань!

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Константин Комшуков пишет:
Обама, что ты сделал с доступным жильем и ипотечными ставками?! Немедленно перестань!

Он как я помню с лифтов в моём подъезде начинал...

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Олег Катасонов
Похоже на манипуляции сознанием вассалов. Вообще похоже, что от настоящего буддизьма ничего не о...
Все дискуссии
HR-новости
Каждый второй HR-специалист использует ИИ в подборе персонала

Искусственный интеллект берет на себя рутинные задачи и освобождает время на творческие.

Microsoft уволит тысячи сотрудников и инвестирует в ИИ

Это уже второе масштабное сокращение в 2025 году: в мае компания сократила 6 тыс. позиций.

Кадровый резерв в России сократился на 13% за год

Наибольшее количество незанятых трудовых ресурсов сосредоточено в Дагестане, наименьшее – в Санкт-Петербурге.

90% российских компаний отмечают влияние выгорания на бизнес

Однако с ментальным здоровьем сотрудников работают лишь 45%.