Что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Доступность ипотеки снизилась

В 2021 году объем ипотечных кредитов обновил свой максимум. Согласно докладу Банка России, заемщикам было выдано 5,7 трлн руб. – на 30% больше, чем годом ранее. Бум прошел, на фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 20% ипотечные кредиты станут менее доступными для населения. Большинство крупных банков подняли ставки до 18-22% (Сбербанк, Альфа-банк, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзенбанк). Многих это заставит отложить квартирный вопрос.

Инфляция набирает обороты, по официальным прогнозам, к концу года она может составить 20%. При этом мы понимаем, что реальная инфляция еще выше. А покупательская способность населения при этом падает. Что же делать тем, кому необходимо решать вопрос с жильем? Напомню, что продолжают действовать государственные льготные программы, по которым есть возможность взять ипотеку под 5,4%, а для семей с маленькими детьми ставка еще ниже.

Еще один вариант, как выйти из ситуации – оформить кредит по той ставке, что предлагается, а через какое-то время рефинансировать и получить более выгодные кредитные условия.

Строительные материалы продолжат дорожать

Весь прошлый год цены лихорадило. Кровельные и гидроизоляционные материалы, утеплители, металлоконструкции, пиломатериалы, окна ПВХ – все подорожало в 2 раза. Сказалась и пандемия, и сложности с логистикой, повышение мировых цен на сырье, рост тарифов на грузоперевозки.

Казалось бы, к концу 2021 года ситуация стабилизировалась, и вот на фоне геополитических сложностей и ослабления рубля последовал новый виток рост цен на логистику, стройматериалы (прежде всего, кирпич, бетон, пиломатериалы, электрику), импортное сырье. Финансовые затраты застройщиков вырастут, и это существенно повысит себестоимость строительства, что отразится на конечных ценах.

Пока мы только собираем предложения от поставщиков, но уже можно сказать, что из-за подорожания доллара и евро цены на стройматериалы могут вырасти на 20-40% (особенно металлоконструкции и изоляционные материалы). Ситуацию усугубляют санкции: некоторые компании приостановили поставки, а значит, возникнет дефицит и цены автоматически пойдут вверх. Растут затраты и на рабочую силу – число мигрантов сократилось, на многих строительных объектах не хватает кадров.

Спрос заметно упадет

Особую активность мы наблюдали в январе. Все понимали, что ставки по ипотеке будут расти – по данным Росреестра, за январь 2022 года было выдано на 40% больше ипотечных кредитов, чем в январе 2021. В феврале на фоне новостей о начале военной операции в Украине возник всплеск спроса – по данным Циан, количество просмотров объявлений выросло 1,5-2 раза. Те, кто располагали финансовыми средствами, стали думать, как спасти их от обесценивания, а вложение в недвижимость остается одним из самых надежных вариантов.

Но скоро на рынок придет стагнация – спрос на первичное жилье уже упал на 15%, и продолжит падать. Чтобы привлечь клиентов, застройщики будут вынуждены делать дисконты, специальные предложения и совместно с банками предлагать субсидированную ипотеку.

Цены продолжают расти

Льготная ипотека привела к небывалому спросу на квартиры, спровоцировав перегрев на рынке недвижимости. По информации Циан, в городах с населением от 500 тыс. человек стоимость 1 кв. м за год выросла на 33%, до 100 000 руб. Особенно резко цены взлетели на юге страны, например, в Сочи – на небывалые 50%, в Краснодаре – на 70%. Привлекательность юга понятна: в условиях закрытых границ и удаленной работы многие стали рассматривать теплый регион как хороший вариант для проживания и перспективный для инвестиций. Внутренняя миграция в Краснодарский край в последние годы неуклонно нарастает.

В столице средняя стоимость 1 кв. м в новостройке обновляет исторический максимум – 281 тыс. руб. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что предпосылок к проседанию цен нет. Расходы застройщиков возрастают, это сказывается на конечном потребителе. И все же, чтобы поддержать спрос со стороны покупателей, возможно снижение цен на 5-10%.

Новые форматы жилья

Потенциальный покупатель начинает смотреть в сторону более доступных вариантов, выбирать меньшую площадь. Популярностью будут пользоваться студии и компактные, но продуманные однушки – девелоперы увеличивают объем такого предложения на рынке. По данным консалтинговой компании «Метриум», средняя площадь однушки в новостройке за 2021 год сократилась на 6 кв. м – до 50 квадратов.

При этом клиенты проявляют интерес к квартирам с отделкой. Согласно опросу ВЦИОМ, почти 80% семей среднего класса высказали желание приобрести квартиру в новостройке сразу с отделкой. И в этом смысле спрос пока превышает предложение – по данным Дом.рф, таких лотов сейчас всего около 40%. Готовая отделка дешевле, чем ремонт своими силами, а заехать можно сразу после сдачи дома. Поэтому в будущем застройщики будут постепенно увеличивать количество чистовых квартир.

Застройщики в ожидании государственной поддержки

Долгосрочные прогнозы делать сложно, сейчас все находятся в подвешенном состоянии. Некоторые застройщики будут вынуждены отложить часть новых проектов. Труднее всего в нынешних условиях придется небольшим молодым компаниям. У крупных девелоперов сформирована подушка безопасности за счет высоких продаж в период бума на льготную ипотеку 2021 года, которая позволит продержаться в среднем полгода и продолжить выполнять обязательства перед дольщиками и банками.

Правительство РФ заявило о разработке антикризисного плана для поддержки строительной отрасли. Одна из самых действенных мер – субсидирование ставок по кредитам. Скорее всего, будут пересмотрены условия программы льготной ипотеки. Напомню, что она действует до июля 2022 года и позволяет взять кредит не более чем на 3 млн под 7%. В Госдуме уже выдвинули инициативу выдавать ипотеку на новостройки под 5% годовых, предложение должны рассмотреть в ближайшее время. Также возможен запуск льготных программ для определенных групп заемщиков – к примеру, анонсирована льготная ипотека для работников IT-отрасли.

Также ощутимой мерой поддержки станет госрегулирование цен на стройматериалы и возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов (средства дольщиков, которые хранятся в банках до окончания строительства). Частичное досрочное перечисление финансирования позволит застройщикам справиться с новыми обстоятельствами на рынке.

Также читайте:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Руководитель, Москва

Да вот не понятно... Мне казалось, что 2 года назад спрос на недвижимость в Москве упадет, многие разъедутся по регионам.. Практика показала, что нет. Цены выросли, спрос растет (в том числе за счет ставкам по ипотеке)... Сейчас мне тоже кажетсЯ, что платежеспособный спрос в МСК слохлопнется, но может сработать и не только экономический фактор. Так что, в чем точно можно быть уверенным - как-нибудь, да будет... 

Директор по логистике, Санкт-Петербург

А как насчёт укрепления рубля снижения процентных ставок, подъёма экономики?

2
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Треть профессионалов не доверяют своему руководству

Специалисты меньше, чем руководители и директора, склонны к доверию.

Зарплатные ожидания IT-специалистов превышают возможности работодателей в 1,5-2 раза

Общий рост зарплат в IT-сфере за первые 9 месяцев 2023 года составил 15-20%.

Россияне стали меньше тревожиться из-за работы

Год назад уровень тревожности россиян по поводу различных возможных проблем на работе был выше.

Уровень счастья напрямую влияет на продуктивность большинства россиян

При этом почти каждый четвертый респондент считает, что их руководитель ничего не делает для счастья сотрудников.