Девелоперский проект: финансирование

Сложившуюся ситуацию на рынке девелопмента можно охарактеризовать следующим образом: квалифицированные специалисты есть, проекты и земельные участки под девелопмент – есть, а денег нет. Или, правильнее будет сказать, что деньги тоже есть, но они очень и очень дорогие. Их дороговизна «убивает» многие проекты. Делает их для разумного девелопера или (а) непривлекательными с экономической точки зрения, или (б) убыточными.

Причиной этому послужил вовсе не кризис, как многие из нас утверждают. Кризис – это следствие, а причина крылась в высоко рискованной стратегии развития многих девелоперских компаний или отсутствие стратегии. Сейчас, чтобы выжить, бизнес должен эволюционировать, как и все в природе. Неспособные к эволюции, увы, погибают. Не успел перестроиться под новые обстоятельства, изменить стратегию и тактику ведения бизнеса, можешь погибнуть.

Перед сегодняшним менеджментом любой девелоперской компании стоит одна из главных задач – найти недорогие деньги, чтобы компания продолжала работать, имела возможность развивать свои проекты.

Деньги в банке

Естественные источники финансирования девелоперского проекта – банк и/или инвестор (фонд, компания или частное лицо). Рассчитывать на помощь последних не приходится. Их ожидания далеки от ожиданий девелоперов в отношении нормы отдачи на инвестиции (доходности). Некоторые инвесторы на различных конференциях неоднократно заявляли о том, что на российском рынке недвижимости нет подходящих продуктов для инвестирования. Может быть, они не умеют работать?

Но мы знаем, например, про такой успешный проект как БЦ «Белая площадь». Как бы там ни было, на них можно будет рассчитывать, когда рынок недвижимости начнет стабильно расти. Но деньги нужны именно сейчас! Что же делать? Есть два очевидных решения: (а) оставить все как есть, пока ситуация на рынке недвижимости существенно не улучшится и не появятся дешевые деньги, или (б) обратиться за помощью к банкам.

Первое решение является бесперспективным. Можно очень долго ждать лучших времен, при этом от совершения обязательных платежей никуда не деться (налоги, аренда, заработная плата, возможные штрафы и пени по договорам и т.д.). Сумма может накопиться большая, которая приведет к банкротству компании.

Второе решение будет разумным. Надо налаживать взаимоотношения с банковским сообществом. Далее мы рассмотрим цивилизованную практику, не касаясь нерыночных способов привлечения банковских кредитов – в родственных банках или с применением коррупционных элементов, например, откатов или взяток.

К походу в банк надо готовиться тщательно и заранее. В противном случае вы потерпите фиаско: вам будет отказано или сразу или позднее. По неподтвержденным данным, примерно, шесть из 10 заявок девелоперов банки оставляют без удовлетворения на первоначальном этапе. Позднее еще три заявки отзываются самими девелоперами из-за жестких условий предоставления заемных средств. Почему? В банковском сообществе девелоперы отнесены к последней группе заемщиков, которая характеризуется наличием высокого риска невозврата кредитных средств. Поэтому их документы рассматриваются на кредитных комитетах с особой тщательностью.

Такое чересчур настороженное отношение к российским девелоперам со стороны банков продиктовано их репутацией, созданной вследствие кризиса. Репутацией, несущей в себе огромные риски для банка по обслуживанию выдаваемого кредита: это и несвоевременная выплата процентов, это и несвоевременный возврат кредитных средств, это и высокая вероятность дефолта заемщика. За примерами, когда банки вынуждены входить в капитал российских девелоперов по тем или иным причинам или забирать их проекты с попытками самостоятельной реализации, ходить далеко не приходится.

Не все так плохо

Но, ситуация с привлечением кредита в банке не такая уж и неразрешимая. Надо всего лишь заставить банк поверить в вас, что именно вы сможете выполнить взятые на себя обязательства, что именно вы сможете вовремя вернуть кредит, что именно вы самый надежный из всех девелоперов, что именно с вами можно иметь дело. Как этого достичь?

Мы только что выяснили, что в достижении успеха по привлечению проектного финансирования в банке серьезным образом мешает:

а) негативная репутация девелопера как заемщика;

б) качество предоставляемой информации.

Следовательно, надо менять ее и повышать качество документов.

Создание положительной репутации позволит повысить кредитный рейтинг девелопера как потенциального заемщика. Это, в свою очередь, оказывает прямое влияние на стоимость привлечения денежных средств. Например, если компания с низким рейтингом способна привлечь долларовый кредит под 15 – 18 процентов годовых, то с высоким рейтингом уже под 8 – 10 процентов. Каким образом это сделать? Постоянно проводить PR акции? Нет, это больше подходит для покупателей недвижимости. Участвовать в конкурсах и рейтингах? Опять нет. Красивыми бумажками уже, увы, никого не удивишь. Нужны конкретные действия (примеры) по привлечению проектного финансирования и своевременного выполнения взятых на себя обязательств, хотим мы того или нет. При этом, большим плюсом будет документальное подтверждение этому.

Следовательно, необходимо выбрать конкретные проекты и представить их на рассмотрение кредитному комитету банка. Лучше предложить два – три проекта, чтобы был выбор, но ограниченный. Большой выбор, как правило, затрудняет процесс самого выбора. Вспомните, например, свои мучения при покупке арбуза: их много и все они выглядят спелыми и сладкими.

Выбираем

При выборе проектов из имеющегося портфеля недвижимости рекомендуется руководствоваться следующими критериями:

а) минимально оставшимся сроком реализации проекта;

б) наименьшим сроком его экспозиции на рынке после завершения;

в) максимальной доходностью.

Выбор именно этих критериев обусловлен рядом причин. «минимально оставшийся срок реализации» проекта и «наименьший срок его экспозиции после завершения» будет способствовать ускорению оборота денежных средств. Чем меньше мы пользуемся заемными средствами, тем меньше процентов по нему выплачиваем. А в случае успешной реализации проекта, у нас автоматически повышаются шансы на привлечение более дешевых денег, так как в условиях кризиса и/или неопределенности мы демонстрируем нашу способность выполнять взятые на себя обязательства. Это очень высоко ценится кредитными организациями.

Использование критерия «максимальная доходность» обусловлена безболезненной возможностью согласиться на привлечение кредита под высокий процент. Здесь нужно забыть про сверхдоходы, так как наша цель – зарекомендовать себя надежным заемщиком и получить доступ к дешевым деньгам (не более чем под 10% годовых).

Качество предоставляемой документации. Здесь основной упор следует делать на привлечение консультантов с брэндовыми именами при подготовке бизнес-планов и/или оценки стоимости проектов, имеющих высокую репутацию в банковском сообществе. Банки доверяют им больше, чем вам. Именно независимые консультанты с брэндовыми именами, разбирающимися в рынке недвижимости, помогут убедить кредитную организацию в том, что ваш проект является самым привлекательным и надежным для инвестиций.

В итоге

Репутация девелопера как заемщика в банковском сообществе и качество предоставляемых документов играют ключевую роль в привлечении проектного финансирования и способны снизить процентную ставку до 8% – 10% в год. Следует внимательно отнестись к выбору девелоперских проектов, прежде чем предлагать их на рассмотрение банку. Поэтому, перефразируя известную русскую поговорку, можно сказать, что хорош тот руководитель, который семь раз проконсультируется и один раз примет решение.





Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Участники дискуссии: Михаил Назоров
Финансовый директор, Москва

К сожалению, на практике все происходит по-другому.

А то, что вы описали скорее исключение, чем правило. Хотя, коненчо, хочется что-бы все было наоборот.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии