Недвижимость: покупать или продавать в 2021 году? Прогнозы и мнения экспертов

В России по итогам лета-2021 впервые за год зафиксировали заметное снижение цен на жилье. По данным агентства «Этажи», в июле-2021 средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья снизилась в Омске на 1,5%, в Челябинске — на 1%, в Перми — на 0,6%, в Уфе — на 0,4%. А в Москве в Юго-Восточном административном округе, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,5% (данные агентства недвижимости «Мериум»).

Что за факторы на это повлияли? Какие тенденции можно наблюдать на рынке недвижимости, и что будет с ним в 2022 году? Редакция Executive.ru публикует комментарии экспертов, которые поделились своими прогнозами и мнениями.

Снижения цен на недвижимость в масштабах страны не произошло

Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия»

В реальности существенного снижения цен на недвижимость в масштабах страны не произошло. Падение, о котором говорят некоторые эксперты, наблюдалось лишь в отдельных столичных новостройках преимущественно на юго-востоке Москвы, а также в Челябинске, в Омске и Перми. В целом же по России цены не только не падают, но и продолжат расти, хотя и медленнее чем раньше.

Основных причин две: сократились массовый платежеспособный спрос и, соответственно, общее количество сделок. Спрос же оказался исчерпан, во-первых, в силу того, что все имеющиеся сбережения населения уже вложены в улучшение жилищных условий (сегодня сбережения остались всего у трети россиян).

А во-вторых, сыграл свою роль психологический фактор. Некоторые потенциальные приобретатели жилья, узнав об изменении процентной ставки и условий льготной ипотеки, решили, что жилищные займы стали недоступны, поэтому отложили решение об улучшении жилищных условий на неопределенное время. Кроме того, рыночная стоимость квадратного метра за последние два года в зависимости от региона выросла в среднем 1,5-2 раза, а в ряде миллионников и городах федерального значения даже больше.

Хотя цены существенно не снизились, некоторые позитивные тенденции на рынке недвижимости все же наметились. Например, снижение спроса привело к дополнительным «плюсам» для покупателей. Стали появляться субсидированные ипотечные программы от застройщиков с низкими ставками и спецусловиями, а в новых проектах итоговая стоимость жилья снижается в основном за счет сокращения площади.

Даже невзирая на ожидаемый рост ипотечных ставок на 0,5-1 п. п., субсидированные программы для покупателей продолжат реализовываться. А это поддержит спрос и цены. Поэтому не думаю, что цены начнут вдруг резко падать. Более того, несмотря на замедление их роста сейчас, вполне ожидаемо их повышение до конца года и даже в новом году. Коррекция на 10-15% может произойти в перспективе двух лет. Но пока объективных предпосылок для нее я не вижу.

Не снижение цен, а сокращение темпов роста

Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена»

Скорее, можно говорить не о снижении цен как таковом, а о сокращении темпов роста: другими словами, если в первой половине года цена 1 кв. м могла расти до 5% в месяц, то сейчас – порядка 1-2% в месяц. Но это все равно рост, хоть и близкий к стагнации.

Спрос в июле оставался на высоком уровне: в СПб было зарегистрировано порядка 7 тыс. ДДУ (договор долевого участия – прим. ред.), против 5,5 тыс. в июне, хотя в июле льготная ипотека по сути прекратила свое действие. Да, стоит отметить, что на высокое число регистраций влияет факт «переноса»: далеко не все ДДУ, заключенные именно в июле, проходят регистрацию в том же месяце.

Таким образом, некоторая доля июльского спроса на самом деле отражает активность «июньских» покупателей. Но тем не менее, если принять во внимание тот факт, что с июля изменились условия семейной ипотеки (она теперь доступна семьям с 1 ребенком, а ставки не превышают 5% годовых), то именно семейные покупатели в июле восполнили отток, тех, кто не успел воспользоваться господдержкой до повышения ставки.

Достаточно высокий спрос, по-прежнему большая доля ипотеки в сделках, рост цен на стройматериалы, рост строительной готовности проектов предопределяют невозможность резко снизить цены на недвижимость. Вероятнее всего, этот тренд сохранится до конца года, тем более, что осенью возможно оживление рынка.

«Переломить» тренд в 2022 году могло бы снижение цен на стройматериалы (но не путем госрегулирования) и выход на рынок большого числа новых проектов. Рост ставок по классической ипотеке тоже может повлиять на снижение активности покупателей, если «семейный» спрос быстро насытится, хотя это и маловероятно.

Снижение обусловлено иными факторами

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Безусловно, в августе 2021 года было зафиксировано снижение среднего бюджета предложения в массовом сегменте «старой» Москвы на 1,4% (с 12,9 млн руб. до 12,7 млн руб.). Однако это обусловлено не отрицательной ценовой динамикой прайса на «квадрат», а иными факторами.

Прежде всего стоит выделить сокращение средневзвешенной площади приобретаемого лота в проектах массового сегмента (с 51,9 кв.м. до 51 кв.м.) из-за смещения вектора спроса в сторону компактных лотов с относительной доступной стоимостью.

Другая причина – ребалансировка структуры предложения из роста доли лотов в проектах на начальном этапе строительства, а также постепенного вымывания вариантов небольшого метража. Из прочих тенденций стоит выделить постепенную миграцию покупательского интереса в локации с более низкой стоимостью (к примеру, в ТиНАО и ЮВАО), а также в менее востребованные ранее сегменты.

До конца года спрос, вероятно, будет подвержен определенным колебаниям. Поддержать его может выход нового ликвидного предложения в востребованных локациях, а также запуск различных специальных предложений в виде скидок и снижения ставки по ипотеке ниже рыночной.

В конце года цены, по моему мнению, останутся на текущем уровне. Осенью возможно определенное снижение стоимости квартир на первичном рынке из-за наращивания объема экспозиции и ребалансировки предложения. В ноябре-декабре уровень цен может вернуться к сегодняшним значениям.

Полагаю, что давать прогнозы на 2022 год пока преждевременно. Пока не очень понятно, какими будут темпы восстановления экономики и динамика доходов населения. К тому же, не стоит сбрасывать со счетов и глобальные факторы в виде запуска масштабных металлоемких проектов (что может привести к увеличению спроса на прокат и, соответственно, переориентации производителей на внешние рынки, даже несмотря на введенные заградительные меры).

Требуется учесть и инфляционные процессы, представляющие собой один из наиболее серьезных вызовов, стоящих перед мировой экономикой. Для противодействия им ЦБ вынужден повышать ключевую ставку, что приводит к удорожанию ипотеки.

Замедление роста цен сменится их плавным проседанием

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development

Причины для снижения цен действительно есть, но они связаны исключительно со спросом. Выросла ипотечная ставка, с 1 июля пересмотрены условия льготной ипотеки на новостройки, что сделало ее гораздо менее интересной для Москвы (возможная сумма льготного кредита ограничена 3 млн руб.).

Мы пока не ощущаем снижения покупательского интереса. К тому же, цены не зависят только от него. Себестоимость строительства выросла за этот год более чем на 30% в связи с резким ростом стоимости строительных материалов и их транспортировки. Кроме этого, увеличение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию кредитов, и это также сказалось на прибыльности. Пока в Москве скорее можно говорить о снижении темпов подорожания жилья, но никак не его удешевлении.

Средняя стоимость квадратного метра может временно немного снизиться, если где-то выведут большие объемы нового предложения на начальной стадии готовности, но пока мы такой тенденции не наблюдаем. Можно также ожидать небольшого снижения цен в неудобных и исторически непопулярных районах.

Если ничего экстремального не произойдет, скорее всего, замедление темпов роста цен постепенно сменится их плавным проседанием. Но вряд ли это случится раньше начала 2022 года. Можно ожидать, что будет больше программ неявных скидок. Например, более выгодный трейд-ин, рассрочки, «ипотека от застройщика», скидки на определенные квартиры, кладовая или парковка по специальной цене или в подарок для покупателей и т.д.

Нужно ставить вопрос не о том, что цены «стабилизируются», а о том, какие новые шаги придется предпринимать государство для поддержки девелоперов и банков. Нужны льготы по переоформлению земель, налоговые, быстрое развитие КРТ и господряды.

К концу года для большинства потенциальных заемщиков ипотечные ставки вырастут до 9,5-10%

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина»

Строго говоря, текущую динамику цен на новостройки, во всяком случае в Москве, называть «снижением» пока рано. К примеру, в Новой Москве за прошедший год средняя стоимость квадратного метра выросла на 35%, поэтому эпизодический пересмотр цен на –1,5-2% скорее уместнее считать коррекцией.

Причем важно отметить, что речь идет о различных скидках, которые предоставляются в индивидуальном порядке. В целом же, на мой взгляд, цены на новостройки в Новой Москве сейчас стабилизировались на уровне 190 тыс. рублей за кв. м., и более показательные результаты нужно ждать к концу года, когда пройдет сезонный пик активности покупателей.

Полагаю, цены закономерно скорректируются после завершения ипотечного бума. Еще в июне кредит на новостройку можно было получить под 6,5% годовых, в июле-августе ставки повысились до 7,5-8%, а уже к концу года для большинства потенциальных заемщиков они вырастут до 9,5-10%. С учетом того, как увеличились цены за прошедшие 1-2 года, количество сделок неминуемо должно было сократиться, в частности, в июле – на 32% относительно июня.

Однако есть предпосылки того, что коррекция цен все-таки не будет очень значительной. Выгодные условия ипотеки сохранили для семей с детьми до трех лет, а таких покупателей на рынке новостроек немало. Помимо этого, застройщики сейчас не зависят так как раньше от текущего уровня спроса, ведь им не нужно собирать деньги на строительство с дольщиков – дома возводятся на банковский кредит. Это оставляет пространство для маневра и снижает стимулы не только уменьшать цены, но и давать скидки.

Будет происходит небольшая коррекция

Наталия Кузнецова, генеральный директор «БОН ТОН»

После изменения условий льготной ипотеки, повышения ключевой ставки и роста средней ставки по ипотеке наблюдается сжатие спроса на первичном рынке Москвы. В начале июля 2021 года средняя ставка по ипотеке на первичном рынке Москвы составила 6,78% (+0,91% за месяц, +0,81% за год), на вторичном рынке - 8,85% (+0,18% за месяц, +0,03% за год).

В старой Москве в июле наблюдалось сокращение спроса на 19% по сравнению с уровнем июня, в Новой Москве – на 33%, в Московской области – на 28%. При этом доля ипотеки остается на уровне 66% в старой Москве, 75% в Новой Москве, 73% - в Московской области.

Снижение спроса притормозило темп роста цен. По итогам августа средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка квартир и апартаментов старой Москвы составила 346,8 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем месяц назад. Второй месяц наблюдается замедление темпа роста СВЦ: в июле по сравнению с июнем она не изменилась и осталась на уровне 352,7 тыс. руб. В годовой динамике пока сохраняется прирост на уровне 35%.  Средняя цена лота составила 20,8 млн руб., что на 5,5% меньше, чем месяц назад, но в годовой динамике – выше на 22%.

Параллельно этим процессам происходит увеличение объема экспозиции. Политика вывода новых объемов у застройщиков изменилась: некоторые из них, особенно в комфорт- и бизнес-классах, выводят объемы почти в полном количестве. Скорее всего, это связано с тем, что застройщики после отмены программы льготной ипотеки хотят промониторить потребительский спрос и поддержать продажи в условиях растущей ипотечной ставки на более широком ассортименте.

По итогам августа объем предложения на первичном рынке квартир и апартаментов старой Москвы составил 35,4 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем он вырос на 17,8% (в июне было представлено 30,1 тыс. лотов), в годовой динамике снижение на 3,5% (в августе 2020 г. было представлено 34,2 тыс. лотов). Объем квартир в экспозиции вырос за месяц на 19,8%, апартаментов – на 7,8%.

В целом, на рынке нет предпосылок для резкого снижения цен, как это было в 2014 году, но небольшая коррекция начнет происходить. Она будет выражаться в снижении темпа роста средней цены квадратного метра до 0,8-1,5% в месяц в зависимости от класса жилья. Для поддержания спроса в условиях роста ипотечной ставки застройщики уже сейчас запускают различные программы по субсидированию ставок и программы рассрочки. 

Можно ожидать стабилизацию рынка недвижимости

Александр Цыганов, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости, Финансовый университет при Правительстве России

Начавшаяся коррекция рынка недвижимости связана с несколькими факторами. В первую очередь нужно отметить нарастание спроса в первой половине 2021 года, когда ожидалось завершение программы льготной ипотеки и обсуждались возможности ее продолжения только в некоторых регионах. Платежеспособный спрос был в значительной мере удовлетворен и сейчас закономерное снижение интереса.

Следующий фактор – это повышение ставок по депозитам и появление интереса к финансовому рынку со стороны инвесторов – физических лиц. На фоне повышения стоимости квадратного метра и нестабильного рынка аренды получение депозитного или аналогичного дохода стало привлекательнее. А с учетом ограничений по выдаче льготных кредитов в Москве и Санкт-Петербурге на рынке недвижимости стало меньше таких инвесторов. Меньше и паники, связанной с валютным курсом, побуждавшей искать спасения в самых консервативных и привычных инструментах – московской и санкт-петербургской недвижимости, а также квартирам в Сочи. Тем не менее квартира или дом как средство сбережения останется актуальным в этом году.

На незначительное пока снижение цен на недвижимость оказали и меры правительства по снижению рентабельности экспорта металлоконструкций и перенаправлению их на российские стройки. На российском фондовом рынке есть тенденции по снижению котировок фьючерсов на металлопрокат, что говорит о закреплении тенденции.

В течение 2021 года можно ожидать стабилизацию рынка недвижимости, возможно, продолжение коррекции цен и особенно в не самых удачных локациях, где спрос нужно стимулировать. Часть спроса сместится на вторичный рынок, на котором продавцы должны были научиться соизмерять свои желания с предложениями первичного рынка, в том числе по ипотечным программам. Время экспозиции квартир, в том числе новостроек будет расти, так будет проявляться снижение спроса.

Можно ожидать расширения скидочных программ, улучшения условий трейд-ин на новостройки, появления программ рассрочки или льготного кредитования от застройщиков, появления бонусов в виде кладовок и мест на парковках.

Тем не менее потенциально повышенный спрос на жилье и интерес к различным способам улучшения жилищных условий сохранится надолго – обеспеченность жильем на душу населения все еще отстает от комфортных параметров (по данным Росстата итогам 2020 года 26,9 кв. метра на человека, а комфортным в развитых странах считается 30-40 кв. метров), а наличие значительного объема недвижимости с неполными коммуникациями, в депрессивных местностях, с откровенно небольшими кухнями и неудобными планировками явно будет формировать все новые обращения граждан на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА»

Снижение активности спроса на рынке недвижимости было заметно уже в апреле 2021 года, когда количество обращений по объектам недвижимости упало на треть по отношению к декабрю 2020 года. В июне 2021 года была зафиксирована стабилизация цен, как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости. С мая по начало сентября цены на обоих рынках практически не изменились.

В Петербурге средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет примерно 175 тыс. руб., на первичном рынке - 170 тыс. руб. Объем строительства в Петербурге составляет 9,914 млн кв. м., что практически сопоставимо с объемами Московской области - 9,890 млн кв.м. При этом в Петербурге продано 40% площадей, а в Московской области 47%. Количество сделок на вторичном рынке в Петербурге за 8 месяцев 2021 года не отличается от количества сделок в другие годы.

Мы видим, что рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию. За всю историю развития рынка недвижимости Петербурга не было периода более полутора лет, когда цены недвижимости росли. Затем всегда наступала фаза стабилизации в периоды стабильности экономики, а в периоды кризиса 2008-2009 года цены снижались в течение года в среднем на 2% ежемесячно.

Если мировая экономика не принесет России новый кризис, то мы можем предположить, что цены до конца 2021 и в первой половине 2022 года расти не будут. Возможна их коррекция примерно на 5% процентов. В случае мирового кризиса цены скорее всего упадут, но насколько сильным будет падение сейчас сказать сложно. После кризиса 2008 года цены в Петербурге снизились в среднем на 25%.

От старого фонда нужно избавляться, так как он будет дешеветь все больше

Татьяна Агеева, основатель Ageeva Estate, эксперт по недвижимости

2020-й год был реально необычным по показателям роста цен на недвижимость. Здесь сложилось несколько факторов: и пандемия, и льготная ипотечная ставка, и обесценивание рубля. Даже рынок загородной недвижимости, который проседал несколько лет – вырос удивительно местами до 50%. Думаю, такого ожидать в 2021-22 годах не предвидится, если опять не произойдет чего-то «из ряда вон выходящего», например: очередной кризис и все «побегут в бетон» сохранять оставшийся капитал или новой льготной ипотечной программы. Хотя не многие в этот момент реально просчитали, что уменьшение ставки на 2% с лихвой нивелировалось ростом цен на 30-40% и в реальности покупать нынче не выгодно.

На данный момент рынок недвижимости сильно перегрет по ценам. Цены на новостройки, которые будут построены в 2023-24 годах практически сравнялись со вторичкой. Из-за дороговизны земли и строительства, выведения эскроу-счетов с Московского рынка ушел сегмент «эконом/стандарт», а значит и дешевое предложение. Сейчас все еще сохраняется ажиотаж на вторичке в связи с вымыванием за 1,5 года нормальных предложений по продаже объектов. Так я наблюдаю оживление спроса в августе и прогнозирую его осенью – традиционный высокий сезон.

Рынок недвижимости инертен, он медленно реагирует на изменения и не столь эластичен как курс доллара. Поэтому быстрого разворота в сторону спада цен не стоит ожидать. Но и не стоит ожидать высокого роста при вложении в новостройки, думаю, рациональным будет вложиться в уже построенные или в ближайшее время сдающиеся объекты. Но опять-таки, это зависит от ваших целей:

  • Купить для себя для жизни
  • Купить для роста инвестиций
  • Купить для сохранения капитала
  • Купить для пассивного дохода от сдачи в аренду

Это совершенно разные подходы.

Однозначно от старого фонда, в котором новое поколение жить просто отказывается, нужно избавляться, так как он будет дешеветь со временем все больше. Выбирайте для инвестирования ЖК с точечной застройкой (до 100 тыс. кв.м, в идеале до 50 тыс кв.м), чтобы потом застройщик и другие продавцы не конкурировали с вами по цене продажи /аренды.

Для Москвы и всего на свете – локация, локация, локация! (хорошая экология, транспортная доступность и привлекательность для ЦА). Москва новая или старая всегда лучше отрастает, чем область.

Не надо бояться апартаментов – для целей постоянного пассивного дохода они замечательны: цена покупки ниже, чем на квартиры на 30%, а арендные платежи такие же. Всегда считаем % на вложенный капитал. К тому же, надеюсь в скором времени, выйдет долгожданный закон об определении статуса апартаментов и их признают жильем и разрешат регистрацию, что может сравнять их в цене с квартирами.

Нужно действовать по вашим личным обстоятельствам: при необходимости покупки или выгодного предложения – нужно покупать. Но поддаваться общему ажиотажу и давлению СМИ и застройщиков не стоит.

Будет рост на уровне инфляции

Денис Некрасов, генеральный директор компании «Айти решения»

За последние полгода сложилась ситуация, когда цены на рынке были сильно завышены, но те цены, которые можно было наблюдать в объявлениях совсем не означали, что по таким ценам проходили сделки. Мы наблюдали десятки примеров, когда цена в объявлении была по верхней границе рынка или выше, но сделка проходила по актуальной цене или цене между актуальной и рыночной.

Так происходило из-за того подогреваемый слухами ажиотаж о сумасшедшем росте заставлял собственников выставлять цену «чуть выше, чем у соседа». Актуальная цена как росла, так и растет. Тот спад, про который сейчас все так активно говорят, коснулся лишь раздутых предложений. Рынок не перегрет, интерес сохраняется, мы видим это по количеству запросов оценки и по обновлению объявлений о продаже недвижимости в нашей системе.

Сейчас в общем по Москве порядка 90 тыс. объявлений о продаже разной недвижимости. В доковидном 2019 году на досках объявлений в среднем было порядка 83 тыс. объявлений. Может показаться, что сейчас больше предложений в связи с тем, что люди распродают объекты, и меньше покупателей, но это не так. Тут работает классическая формула экономики – спрос рождает предложение. Рынок сам себя регулирует, если не вмешиваются сторонние регуляторы.

Сейчас так и происходит, серьезных оснований для изменения рынка нет. Вмешательств тоже. Продление льготной ипотеки. Снижений требований банков к заемщикам, а как мы видим, эта тенденция наметилась довольно четко: Сбер снизил размер первоначального взноса, сейчас планирует снижать возраст ипотеки до 18 лет. Оснований для спада нет. Будет рост на уровне инфляции, даже скорее всего на уровне чуть ниже инфляции. В конце 2021 года рынок ожидает незначительная корректировка.

Цены в ближайшее время продолжат расти

Андрей Мозоль, профессиональный инвестор в жилую недвижимость

На ВЭФ замминистра строительства Никита Стасишин заявил о снижении цен на кв. метр жилья, корректировки программы отмены льготной ипотеки. Однако откуда у него такая информация – неизвестно.

В ответ на такое утверждение портал Cian подготовил аналитику, где опроверг его слова. Аудитор счетной палаты РФ Наталья Трунова в интервью «РИА Новости Недвижимость» сообщила, что цены достигли максимума, в другом интервью она сообщает, что распродажа квартир, купленных инвесторами начнется только через 2-3 года, это недвусмысленный намек, что в этот период падения цен не надо ждать. По всей видимости замминистра имел в виду, что некоторые застройщики стали предлагать увеличенную скидку на квартиры, но это не тождественно снижению цен.

Представьте себе покупателя, который в апреле купил квартиру за 10 млн руб., а сегодня она стоит 9 млн. Если это так, то им надо срочно расторгать старые ДДУ и заключать новые на более выгодных условиях, чтобы сэкономить 1 млн руб.

Что будет с ценами, сказать наверняка не сможет никто, но можно оценить все «за и против».

Что сулит снижение цен:

  • Корректировка программы льготной ипотеки до 3 млн руб. под 7% годовых. Теперь в Москве и Сочи уже не купишь ничего за эти деньги, в Санкт-Петербурге и Московской области осталось немного подходящих лотов.
  • Выброс на рынок инвесторских квартир через 2-3 года, а доля таких квартир в некоторых ЖК достигает порой 30% от общей массы.
  • Выброс на рынок «банкротских» квартир. По данным Центрального Банка РФ за первые 6 месяцев 2021 года просрочка по ипотеке в России выросла на 17%, а ведь в некоторых регионах просрочка имеется более чем у 20% ипотечных кредитов.
  • Удорожание ипотеки вслед за повышением ключевой ставкой Центробанка, что снизит спрос у населения.
  • Снижение доходов населения.
  • Снижение количества инвесторов, из-за восстановления экономики и их возвращения в привычные механизмы инвестирования (бизнес и прочее).

Что предвещает повышение цен:

  • В регионах льготная ипотека все еще доступна (кроме Москвы и Сочи).
  • Себестоимость строительства выросла во всех регионах (приказ Минстроя России от 26.02.2021 №94/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2021 года»).
  • Ситуация с COVID-19 снизила количество трудовых мигрантов до критического уровня.
  • Хоть зарплаты в секторе росли, но трудовые мигранты уже отказываются работать за «допандемийные зарплаты». А увеличение зарплат рабочих приведет к увеличению себестоимости.
  • Рост цены на металл на 100%.
  • Рост стоимости строительных и отделочных материалов. Согласно Росстату, с начала года строительные материалы выросли в цене на 26,3%, относительно августа прошлого года – на 30%.
  • Снижение количества застройщиков после введения поправок в 214-ФЗ. Не все могут позволить себе кредитоваться в банке и прекращают деятельность или банкротятся.
  • Максимальный уровень инфляции за последние годы – почти 7% уже два месяца подряд. Именно инфляция играет тут ключевую роль.
  • Истечение срок службы 44% строительной техники. 14 тыс. единиц подлежат замене и не должны эксплуатироваться, а ведь расходы на их приобретение определяют себестоимость возводимого жилья.

К слову, в 2020 году произведено всего 4365 единиц техники, так что ее придется либо закупать за рубежом либо так и строить негодной к эксплуатации.

Во-вторых: среднесписочная численность работников в 2020 году по сравнению с 2019 годом снизилась на 3,8% и составила 2,3 млн человек. Дефицит предложения рабочей силы приведет либо к ее удорожанию, либо найму подрядных организаций, чьи услуги дороже априори. Это также увеличит себестоимость недвижимости. При том, что 5500 работников имеют задолженность по зарплате, это показывает финансовое состояние отдельных застройщиков не с лучшей стороны. При этом в докладе указано, что просрочка зарплаты происходит из-за отсутствия средств.

В-третьих, в 2020 году просроченная кредиторская задолженность увеличилась до 255,2 млрд рублей или 4,3% от общей кредиторской задолженности. Это важнейший финансовый показатель любой организации, который говорит о неспособности вовремя обеспечивать свои обязательства. Учитывая данные отчета, а также разогнавшуюся до 6% годовых инфляцию вряд ли можно ждать снижения цен на рынке.

Наверняка сказать не сможет никто, но я склоняюсь к тому, что цены в ближайшее время продолжат расти. Их остановит лишь очередной финансовый кризис. К слову сейчас индекс Wilshire 5000 Total Market (так называемый индекс Уорена Баффета) переживает максимальное значение за все время, и по всем прогнозам, это сулит очередное обрушение фондового рынка, схожее с кризисом DotCom в 2000-х годах.

Рынок недвижимости также был в стагнации на протяжении 5-7 лет. Но спустя время он восстановился и обогнал докризисные значения. И все же, недвижимость более «твердый» инструмент, чем акции компаний, потому как компания может обанкротиться, а квартира защищается государством.


Материал подготовлен с помощью сервиса «Лига экспертов» Executive.ru.

Читайте также:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Виктор Москалев пишет:
И бездомные позавидуют ипотечникам.

Бездомный просто снимет квартиру и в ус не будет дуть. А ипотечник на всю жизнь раб.

Экономист, Москва

Не понимаю, о каком реальном росте цен идёт речь? В декабре 2013 года 1 квадратный метр жилья в столице стоил, в среднем, 168 тыс. рублей или 5132$ по курсу 32,73. В июне 2021 года 1 квадратный метр  в столице стал стоить, в среднем, 276 тыс. рублей или 3814$ по курсу 72,37 руб. Т.е. иными словами, за каких-то 7,5 лет в долларовом эквиваленте квадратный метр в столице  подешевел на 35%. И это при беспрецентентных изменениях на рынке, стимулирующих рост цен на столичную недвижимость: ренновации, введении эскроу-счетов, росте цен на конструкционный металлопрокат и строительные материалы, изменении ипотечных ставок и т.д. Если уж в Москве такое удешевление, то в других городах и регионах наблюдается ещё больше падение цен. Иными словами, якобы рост цен на недвижимость - это просто очередное свидетельство обесценивания национальной валюты, т.е. рубля российского обыкновенного, и, соответственно, общего роста инфляции в стране. Как говорил когда-то известный финансовый аналитик Степан Демура: "У рубля дна нет". 

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Константин Комшуков пишет:
Если уж в Москве такое удешевление, то в других городах и регионах наблюдается ещё больше падение цен.

В регионах вряд ли. Там иногда смысла нет строить - себестоимость ниже цены на вторичку

IT-менеджер, Красноярск
Марат Бисенгалиев пишет:

Это батенька называется "пузырь" - так называемое "предложение" оторвалась от спроса навсегда. Кое у кого неграниченное финансирование - поэтому в убытках будут не они, а любители хватать ипотеку под "человейники" в шаговой доступности от МКАДа без лищних удобств. И когда они выплатят свои кредиты лет так через 20 - то их квартиры скажем так будут не сильно ликувидны и не сильно дороги. А всего то надо было взять в руки калькулятор и подумать головой

Что это за калькулятор такой и как им пользоваться? Публичные компании в Штатах имеют горизонт окупаемости в среднем около 100 лет. Тем не менее, торги по этим акциям идут, заставляя цену бить новые рекорды. А сколько стоит и могла бы по вашему компания, основанная двумя пацанами - вчерашними студентами? И кому так сильно понадобились криптовалюты, что их рост на фоне кризиса заметили даже обыватели, далекие от фин. рынков. Да и по поводу стоимости недвижки в тех же Штатах, я собственными глазами видел, по TLC как-то показывали, семья выбирала дом за 600 тыс. долларов! Это халупа из г... и палок 1905-го года постройки! В Джерси! В ипотеку на 30 лет! Это в каком калькуляторе рассчитывались такие ставки? 

А я скажу, в каком. Еще старина Де Бирс говаривал, мол, что если на рынке бриллиантов будет всего 2 покупателя, он поставит всего 1 бриллиант. И он знал, о чем говорит, учитывая во сколько ему обходился труд старателей. Такую маржу на вашем калькуляторе не посчитать. Разрядности не хватит. 

С некоторых пор, я не верю в экономические расчеты. Зато верю в наше правительство. Если оно сказало: люди - новая нефть, значит так оно и будет. Коммунальные платежи - всего лишь, первая ласточка. И то, что кадастровую стоимость начали подгонять под рыночную - это, тоже, я полагаю, понятно, для чего. 

Немного эмоционально... Простите. Не будет уже красивых экономических расчетов с нормой рентабельности и прибыли. Все сплошные пузыри и прочие единороги... 

Директор по маркетингу, Москва
Антон Французов пишет:
И кому так сильно понадобились криптовалюты, что их рост на фоне кризиса заметили даже обыватели, далекие от фин. рынков.

Я понял ответ на этот вопрос только совсем недавно. Раньше не понимал концепции крипты. Она нужна мировому развитию. При переходе от одного золотого  миллиарда к двум и далее трем нужны невиданные ранее средства накопления (резервирования) богатства и платежей. Все известные виды ценностей уже на пике. 

Отсюда такая огромная доходность по американским акциям. Потому что их роль не в окупаемости, а в резервировании богатства. И золото на хаях. Ну потому что масштабируется количество людей, которым вообще нужны сбережения. Если тридцать лет назад 400 миллионов китайцев жили на 2 доллара в месяц, то теперь ситуация совершенно иная. При этом добычу золота невозможно масштабировать в разы за 30 лет. Так что вся мировая потребность в сбережениях утекала и утекает до сих пор в доллар, который, как всем понятно, перегрет. Так что крипта - это следующий и важнейший шаг на пути к развитию. Ценность крипты виртуальная, это всего лишь сочетание цифр. 

Но людям и не нужна реальная. Им нужна любая ценность, которую будут признавать другие люди. Хоть тюльпаны. Что угодно. Это не важно. Важно чтобы эта ценность была хоть в какой то степени уникальной. А красивое сочетание цифр уникально потому что в любом ряду такое сочетание чем дальше в ряду тем сложнее найти. И если крипту будут признавать за ценность люди, которые при помощи ее сберегают свое богатство, то она будет дополнять известные виды сбережений и постепенно охладит эту страсть все деньги хранить в недвижке и долларовых активах. 

Кстати, весьма вероятно, что появится способ продавать звезды. Почему бы и нет? Владеешь звездой такой-то и можешь ее обменять на какие-то активы. Никакой практической ценности владения звездой нет. Ее практическая ценность может быть в накоплении сбережений.  Зато и затрат нет. Недвижка сопряжена с затратами. Владение звездой ничего не требует. Только надо придумать способ защиты правоообладания звездой, чтобы другой чел не мог сказать что это его. 

Исполнительный директор, Санкт-Петербург
Виктор Москалев пишет:
Антон Французов пишет:
И кому так сильно понадобились криптовалюты, что их рост на фоне кризиса заметили даже обыватели, далекие от фин. рынков.

Я понял ответ на этот вопрос только совсем недавно. Раньше не понимал концепции крипты. Она нужна мировому развитию. При переходе от одного золотого  миллиарда к двум и далее трем нужны невиданные ранее средства накопления (резервирования) богатства и платежей. Все известные виды ценностей уже на пике. 

Отсюда такая огромная доходность по американским акциям. Потому что их роль не в окупаемости, а в резервировании богатства. И золото на хаях. Ну потому что масштабируется количество людей, которым вообще нужны сбережения. Если тридцать лет назад 400 миллионов китайцев жили на 2 доллара в месяц, то теперь ситуация совершенно иная. При этом добычу золота невозможно масштабировать в разы за 30 лет. Так что вся мировая потребность в сбережениях утекала и утекает до сих пор в доллар, который, как всем понятно, перегрет. Так что крипта - это следующий и важнейший шаг на пути к развитию. Ценность крипты виртуальная, это всего лишь сочетание цифр. 

Но людям и не нужна реальная. Им нужна любая ценность, которую будут признавать другие люди. Хоть тюльпаны. Что угодно. Это не важно. Важно чтобы эта ценность была хоть в какой то степени уникальной. А красивое сочетание цифр уникально потому что в любом ряду такое сочетание чем дальше в ряду тем сложнее найти. И если крипту будут признавать за ценность люди, которые при помощи ее сберегают свое богатство, то она будет дополнять известные виды сбережений и постепенно охладит эту страсть все деньги хранить в недвижке и долларовых активах. 

Кстати, весьма вероятно, что появится способ продавать звезды. Почему бы и нет? Владеешь звездой такой-то и можешь ее обменять на какие-то активы. Никакой практической ценности владения звездой нет. Ее практическая ценность может быть в накоплении сбережений.  Зато и затрат нет. Недвижка сопряжена с затратами. Владение звездой ничего не требует. Только надо придумать способ защиты правоообладания звездой, чтобы другой чел не мог сказать что это его. 

Цены до неба не растут. Золото на хаях было в ноябре прошлого года. Тогда 1968, сейчас 1777 дол. Для сказок о бесконечном расте посмотрите как грохнулись цены на пиломатериалы - с 1715 в мае до 611 сейчас. Такаяже ерунда с кофе. Ваш биткоин с 60 т дол ушел на 40. Завтра ФРС нам всем раскажет как мы жить будет. Заявит о сворачивании стимулов и всё, приехали. 

Директор по маркетингу, Москва
Святослав Иванов пишет:
Цены до неба не растут. Золото на хаях было в ноябре прошлого года. Тогда 1968, сейчас 1777 дол. Для сказок о бесконечном расте посмотрите как грохнулись цены на пиломатериалы - с 1715 в мае до 611 сейчас. Такаяже ерунда с кофе. Ваш биткоин с 60 т дол ушел на 40. Завтра ФРС нам всем раскажет как мы жить будет. Заявит о сворачивании стимулов и всё, приехали. 

Это все правильно, что Вы пишете. Я рассуждаю просто чуть в большем масштабе. Не флуктуации на уровне полугода, а тенденции десятилетий. Цены растут в долгосрочном тренде. И тому есть причины. Развитие экономик третьих стран. И первых тоже. В целом мировая экономика сделала огромный рывок за последние 20-30 лет. Все показатели растут. Наверное наступят пределы роста и они уже видны. Это экологические ограничения. Но это не то, чтобы денег не хватало. Так не бывает. Деньги это всего лишь средство обмена между людьми. Не хватить может чего то более важного. Например чистого воздуха. 

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Антон Французов пишет:
Публичные компании в Штатах имеют горизонт окупаемости в среднем около 100 лет. Тем не менее, торги по этим акциям идут, заставляя цену бить новые рекорды

Норм - азартная игра. Только не инадо забывать что казино всегда выигрывает

Антон Французов пишет:
И кому так сильно понадобились криптовалюты, что их рост на фоне кризиса заметили даже обыватели, далекие от фин. рынков

А в чём вы думаете сейчас коррупционеры по всему миру получают свой бакшиш? 

Антон Французов пишет:
Да и по поводу стоимости недвижки в тех же Штатах, я собственными глазами видел, по TLC как-то показывали, семья выбирала дом за 600 тыс. долларов! Это халупа из г... и палок 1905-го года постройки! В Джерси! В ипотеку на 30 лет! Это в каком калькуляторе рассчитывались такие ставки? 

Идиотов неограниченно много - так что всё норм. 

Антон Французов пишет:
Еще старина Де Бирс говаривал, мол, что если на рынке бриллиантов будет всего 2 покупателя, он поставит всего 1 бриллиант. И он знал, о чем говорит, учитывая во сколько ему обходился труд старателей. Такую маржу на вашем калькуляторе не посчитать. Разрядности не хватит. 

тут не понял. В недвижиомости безусловно есть бриллианты - это что то наподибие квартиры в доме с видом на женевское озеро. А просто квартира - это кот в мешке. Может быть выгодным вложением а может и наоборот.

Антон Французов пишет:
Зато верю в наше правительство. Если оно сказало: люди - новая нефть, значит так оно и будет. Коммунальные платежи - всего лишь, первая ласточка. И то, что кадастровую стоимость начали подгонять под рыночную - это, тоже, я полагаю, понятно, для чего. 

В РФ как раз владельцы недвижимости пррсто кайфуют. В какой нибудт Великобритании их  откровенно государство грабит

Антон Французов пишет:
Не будет уже красивых экономических расчетов с нормой рентабельности и прибыли. Все сплошные пузыри и прочие единороги... 

Не будет у тех, кто думает и умеет пользоваться самым обычным калькулятором за 200 рублей. а у тех кто "голосует сердцем" - красота как всегда победит.

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Виктор Москалев пишет:
Цены растут в долгосрочном тренде. И тому есть причины. Развитие экономик третьих стран. И первых тоже. В целом мировая экономика сделала огромный рывок за последние 20-30 лет. Все показатели растут

Напоминает рассказ О.бендера о перспективах г. Васюки. Наверное он и про недвижимость в Васюках тоже бы сказал что то

Директор по маркетингу, Москва
Марат Бисенгалиев пишет:
Напоминает рассказ О.бендера о перспективах г. Васюки. Наверное он и про недвижимость в Васюках тоже бы сказал что то

Не люблю этот роман и еще больше не люблю ссылки в интернете на него. Пасквиль на дворян, на все новое в искусстве, такая идеологически очень очень коньюнктурная штука. Если прочесть другие их произведения, в том числе Одноэтажную америку (очень скучная вещь), то отношение и к этому роману меняется на скептическое. 

Нечему там поклоняться. Большинство россиян так делает да, но это потому что они мало что читают. Большинство вообще бросило чтение. 

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Сколько россиян мечтают стать начальниками

Большинство опрошенных хотят быть боссами из-за более высокой зарплаты.

Две трети сотрудников не готовы к сокращению зарплат ради работы на удаленке

Подавляющее большинство сотрудников не готовы к сокращению заработных плат в случае релокации.

Курьеры в России стали получать в 1,5–2,5 раза больше из-за кадрового дефицита

Курьеры на авто стали зарабатывать до 200 тыс. руб. в месяц, а пешие или велокурьеры – до 100 тыс. руб.

Зарплаты мужчин и женщин в России на схожих позициях отличаются почти на 30%

Только 36,5% работающих женщин довольны заработной платой.