Пять интересных городов Германии для инвестиций в недвижимость

Германия остается одной из стран с самым значительным ростом цен на жилье даже во время пандемии. Немецкая недвижимость подорожала в годовом исчислении на 12% в первом квартале 2020 года, по данным Global Property Guide. При этом в крупных городах страны на фоне роста цен на жилье доходность становится ниже. Аналитики Tranio рекомендуют инвесторам обратить внимание на B-города, где все еще можно выгодно инвестировать в недвижимость.

Классификацию городов Германии предложила немецкая исследовательская компания в сфере недвижимости Bulwiengesa около 20 лет назад. Это разделение на A, B,C, D города стало общепринятым и прочно закрепилось в отрасли.

A-города — ключевые города Германии международного значения. Это семь крупнейших немецких городов: Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кельн, Мюнхен и Штутгарт. «Большая семерка», как ее по-другому называют, находится в центре внимания международных инвесторов и привлекает львиную долю инвестиций. В этих городах развиты все сегменты рынка коммерческой и жилой недвижимости. А долгосрочная арендная плата достигает 16 евро за кв. м. в месяц.

«В семи крупнейших городах Германии ликвидность недвижимости очень высокая, и ее стоимость растет быстрыми темпами, но из-за высоких цен на квадратный метр порог входа оказывается заметно выше, чем в В-городах. На основных рынках частные инвесторы вынуждены конкурировать с крупнейшими институциональными игроками: пенсионными фондами, международными фондами недвижимости, REIT – спрос очень высок, а предложение ограничено. Многие готовы переплатить, чтобы заполучить желанный объект. При этом доходность низкая и продолжает падать, ведь рост аренды не поспевает за ростом цен», — говорит София Буланова, старший консультант по инвестициям Tranio.

B-города — крупные города национального значения с населением от 250 до 650 тысяч человек. Эти города не оказывают значительного влияния на международный рынок, но играют важную роль на национальном уровне. Долгосрочная арендная плата в этих локациях может достигать 12 евро за кв.м. в месяц. В эту группу входят 14 немецких городов.

B-города обычно находятся в тени «Большой семерки», но имеют хорошие перспективы развития. Экономика Германии полицентрична: во многих городах среднего размера есть крупные промышленные компании вплоть до лидеров мирового рынка. А в последние годы на B и C города пришлось около половины от общего объема инвестиций в недвижимость Германии — от 25 до 30 миллиардов евро в год. Баланс между риском и доходностью в B-городах все еще работает в пользу покупателя. Из-за того, что цены выросли не так значительно, инвестор может получить более высокую прибыль при сдаче недвижимости в аренду или перепродаже.

«Если мы инвестируем в А-города, то мы не только сильно ограничиваем себя в предложении, но и соглашаемся на более низкую доходность 3-4,5%. При этом есть другие стабильные сильные локации с растущим населением, хорошей экономикой и потребительским спросом, где можно получить доходность 4-6%,» — говорит Анна Курьянович, старший консультант по инвестициям Tranio.

1. Карлсруэ: «резиденция права»

Карлсруэ — второй по численности населения город земли Баден-Вюртемберг на юге Германии. Он расположен недалеко от французско-германской границы. Город находится в 80 км от столицы земли Баден-Вюртемберга — Штутгарта. В Карлсруэ живет 313 тысяч жителей.

Баден-Вюртемберг — один из наиболее благополучных южных регионов страны. Разрыв между богатым, динамично развивающимся югом и бедным, отстающим севером Германии увеличивается. Тысячи людей переезжают в поисках работы с севера страны на юг. Южные регионы экономически более развиты, здесь выше занятость и уровень доходов. А недвижимость дороже и сильнее растет в цене. Города юга, такие как Карлсруэ, особенно подходят для инвесторов, не склонных к риску.

Карлсруэ называют «резиденцией права»: здесь расположены Федеральный конституционный суд, Верховный суд Германии и Федеральная прокуратура. Основные отрасли города — машиностроение, нефтепереработка, нефтехимия, металлургия, полиграфия и пищевая промышленность. В городе расположены крупные филиалы международных компаний Siemens, Bosch, EnBW, L’Oréal и Michelin. Это третий по размеру IT-кластер в Европе, здесь находится крупнейший центр обработки данных в Германии.

В городе проходят множество ежегодных фестивалей и выставок, например, ярмарка Frühjahrsmess, музыкальные фестивали Zeltival и Dast Fest. А Messe Karlsruhe — один из крупнейших выставочных центров Германии общей площадью 114 тысяч кв. м. Здесь проводят мероприятия национального и международного уровня.

В Карлсруэ есть девять вузов, в которых обучаются более 43 тысяч студентов. Технологический институт Карлсруэ — старейшее в Германии техническое высшее учебное заведение.

Карлсруэ может похвастаться одной из самых высоких доходностей от аренды среди B-городов — 4,2%, по данным Bulwiengesa. Для сравнения доходность в Штутгарте — самая высокая среди A-городов — в среднем 3,5%. Сдать квартиру в аренду в Карлсруэ можно в среднем за 11,6 евро за кв. м. в месяц, по данным Wohnungsboerse.net на июнь 2020 года.

Приобрести квартиру в Карлсруэ площадью 60 кв. м. можно в среднем за 3 750 евро за кв. м., по данным на июнь 2020 года. Такая квартира подорожала практически в два раза с 2011 года, когда она стоила всего 2 000 евро за кв.м.

2. Нюрнберг: новый экономический центр Баварии

Нюрнберг — второй по численности населения город в Баварии после Мюнхена. Бавария остается самой благополучной землей Германии. Средний доход здесь почти в два раза выше, чем в менее развитых регионах севера.

Население метрополии Нюрнберга достигает 3, 5 миллионов, а в самом городе живут 536 тысяч человек. Это крупный транспортный хаб, соединяющий Мюнхен с Берлином и Франкфурт с Кельном. Доехать на поезде из Мюнхена в Нюрнберг можно всего за 1 час.

Вокруг агломерации Нюрнберг — Эрланген — Фюрт появляется новый экономический центр благодаря тому, что эти баварские города стремительно развиваются. В Нюрнберге расположены такие крупные предприятия, как Siemens, Nokia, Dell, Ericsson, Intel, KMPG, GfK, Electrolux и Tesla. Фюрт занял третье место в рейтинге самых динамичных по экономическим показателям городов Германии, уступив лишь Берлину и Мюнхену, согласно исследованию Кельнского института экономических исследований. А в Эрлангене одна из самых высоких зарплат в стране, которая составляет в среднем 4 500 евро в месяц до вычета налогов.

Нюрнберг занял третье место после Берлина и Мюнхена по росту цен на аренду за десять лет, по данным Immowelt.de. Рост составил 54,4% к 2018 году. Арендная плата в Нюрнберге выросла до 11,7 евро за кв. м. в месяц, по данным Wohnungsboerse.net на июнь 2020 года. А доходность от аренды в среднем достигает 4%, по подсчетам Bulwiengesa.

В Нюрнберге становится все труднее найти квартиру: вакантные площади составляют здесь менее 1%. Недостаток предложения толкает цены вверх. Квартира в Нюрнберге площадью 60 кв. м. подорожала в среднем более чем в два раза с 1 606 евро в 2011 году до 3 768 евро за кв. м. в июне 2020 года.

3. Лейпциг: «Маленький Берлин»

Лейпциг — самый перспективный рынок недвижимости восточной Германии. Город тесно связан с Берлином. Доехать на поезде в немецкую столицу можно всего за 70 минут. Лейпциг может стать альтернативой для многих компаний и семей из Берлина. Квартиры в Лейпциге дешевле, чем в столице, примерно, на 2 000 евро за «квадрат» в основном сегменте рынка и на 3 000 евро в элитном.

Разрыв между севером и югом Германии виден не только в западной, но и в восточной части страны. Все города восточной Германии, где занятость населения выросла более чем на 20% за десять лет, находятся на юге — Лейпциг, Дрезден и Йена. При этом Лейпциг лидирует по этому показателю среди восточных городов Германии, занятость здесь увеличилась на 28,5%. А безработица снизилась с почти 22% в 2005 году до 5,9% в 2019 году. Это самый низкий уровень безработицы в городе с 1991 года.

Темпы роста численности населения в Лейпциге одни из самых высоких в стране. Население выросло с всего 437 тысяч в 1998 году до 600 тысяч человек в 2019 году. По прогнозу экспертов из Управления статистики, число жителей вырастет к 2030 году до 720 тысяч человек. Основные причины — резкий рост рождаемости в последние годы и переезд в город преимущественно молодежи.

Поскольку население увеличивается, а строительная активность остается подавленной из-за бюрократических преград, в ближайшие годы можно ожидать недостаток предложения на рынке жилья. Это приведет к еще большему росту цен. Город может оказаться в ситуации Берлина.

В последние годы в Лейпциге наблюдается двузначный рост цен на недвижимость. В 2018 году цены на новые дома выросли почти на 17% — самый сильный рост в Германии, по данным Deutsche Bank. В 2019 году квартиры площадью 60 кв. м. подорожали еще на 10,5%.

А в 2020 году квартиры площадью 60 кв. м. достигли стоимости 3 220 евро за кв. м., согласно Wohnungsboerse.net. Тогда как в 2011 году такое жилье можно было приобрести всего за 1 040 евро за кв. м. Таким образом, за последние восемь лет рост цен составил 209%.

Лейпциг тем не менее имеет догоняющий потенциал. Цены на жилье здесь все еще вдвое ниже, чем в Гамбурге. А средняя доходность в Лейпциге достигает 4,3% — один из самых высоких показателей для B-городов.

4. Эссен: торговый город Рурской области

Эссен — город, расположенный в земле Северный Рейн-Вестфалия. Это второй по величине город Рурской области и девятый в Германии. Через Эссен проходит один из наиболее используемых автобанов Германии А40. Эта шумная граница отделяет более бедный север от богатого юга. Немцы называют ее «экватором богатства».

Агломерация Рурской области — одна из крупнейших в Европе и насчитывает 5 миллионов человек. Население Эссена неуклонно растет: с 566 тысяч в 2013 году до 591 тысячи в 2019 году.

Эссен часто называют торговым городом из-за многочисленных магазинов и торговых центров. В городе проводят выставки и конгрессы национального и международного уровня. Messe Essen — крупнейший выставочный центр в Германии, который организует более 60 торговых ярмарок и сотни мероприятий, которые привлекают 1,5 миллиона посетителей ежегодно. Среди них — E-world energy & water, Essen Motor Show и International Plant Fair.

Город также считается немецкой энергетической столицей. Здесь находятся штаб-квартиры восьми крупнейших немецких компаний, среди них: энергетическая компания RWE, дистрибьютор природного газа EON Ruhrgas, сеть универмагов Karstadt, строительная компания Hochtief, горнодобывающий и технологический концерн Evonik Industries и дистрибьютор химической продукции Brenntag.

В городе шесть университетов и 25 исследовательских институтов. Университет Дуйсбург-Эссен — один из крупнейших в стране, в нем учится 42 тысячи студентов. В 2010 году Эссен был выбран культурной столицей Европы.

Эссен — один из самых зеленых немецких городов. В 2015 году он получил европейскую награду «Green Capital» за программу по улучшению климата, решение транспортных проблем и очищение реки Эмшер.

Несмотря на то, что типичная квартира площадью 60 кв. м. подорожала в Эссене на 69% за последние восемь лет, жилье в городе остается доступным. Стоимость такой квартиры составляет всего 1 742 евро за кв.м., по данным на июнь 2020 года. При этом аренда в Эссене в среднем достигает 7,7 евро за кв. м. в месяц.

5. Ганновер: деловой центр Саксонии

Ганновер — главный город земли Нижняя Саксония. Это крупный железнодорожный узел на перекрестке двух направлений Берлин — Амстердам и Гамбург — Мюнхен. Север Германии во многом зависит от Ганновера как транспортного узла, административного и финансового центра.

В городе развито машиностроение, а Volkswagen — крупнейший местный работодатель. Ганновер также известен своими ежегодными промышленными ярмарками Hannover Messe и CeBIT. Здесь прошла международная выставка ЭКСПО-2000, благодаря которой была значительно обновлена инфраструктура города. В мае 2021 года в Ганновере впервые пройдет международная выставка недвижимости по аналогии с традиционной Expo Real в Мюнхене.

Спрос на жилую недвижимость увеличивается из-за роста населения в городе и его пригородах. Население Ганновера выросло на 6,3% до 556 тысяч жителей с 2015 по 2019 год. Уровень безработицы в городе опустился до 6,4% по данным на 2019 год.

Высокий спрос провоцирует рост цен на недвижимость. Типичная квартира площадью 60 «квадратов» подорожала в Ганновере с 1 205 евро в 2011 году до 2 975 евро за кв. м. в июне 2020 года. Рост цен составил 147%, по данным Wohnungsboerse.net. Аренда такого жилья также выросла за это время на 58% до 9,5 евро за «квадрат» в месяц.

По прогнозу Immowelt, цены на недвижимость в Ганновере вырастут к 2030 году выше, чем во всех остальных городах Германии — на 62%. Основными причинами являются удачное географическое положение, стабильный рынок труда, а также цены, которые до сих пор были относительно низкими по сравнению с крупными городами.

Читайте также:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Участники дискуссии: Марат Бисенгалиев, Ярослав Дворак
Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

Где же были такие полезные советы в 2012 году...

Нач. отдела, зам. руководителя, Литва
Марат Бисенгалиев пишет:
2012 году

тогда инвеститоры косо смотрели на недвижимость, ведь только заканчивался глобальный финансовый кризис, а сейчас все при деньгах и голодные до траты.

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Ярослав Дворак пишет:
все при деньгах

шутите? :( Все сейчас лапу сосут - а кое кто реально с жиру бесится. И Вы знаете кого я имею в виду. Все кто наварился на ковидобесии и связанными с ним событиями. Кто то ладно, относительно честно - гугглы всякие

А с недвижимостью в хороших местах полное сумасшествие. Люди покупабт за любые деньги, как при коммунизме.

Нач. отдела, зам. руководителя, Литва
Марат Бисенгалиев пишет:
Люди покупабт за любые деньги, как при коммунизме.

похоже что все идет по плану. Так в песенке поется

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
3
Евгений Равич
Совершенно верно. Но "классика" - это конструктивно шестидесятые, хотя кое-что там иногда меняло...
Все дискуссии
HR-новости
«Кухня на районе» запустит автоматы с готовой едой и кафетерии в Москве

Для сервиса выход в офлайн — один из способов увеличить оборот.

За год стереотипов в отношении женщин на рынке труда стало меньше

В 81% компаний сообщили, что семейное положение женщины не влияет на решение о ее работе.

Сервис аренды самокатов Whoosh выйдет на IPO

Ожидается, что это произойдет 14 декабря 2022 года.

«МегаФон» продал долю в «Связном»

Оператор «МегаФон» владел 25% акций сети магазинов «Связной».