Пять интересных городов Германии для инвестиций в недвижимость

Германия остается одной из стран с самым значительным ростом цен на жилье даже во время пандемии. Немецкая недвижимость подорожала в годовом исчислении на 12% в первом квартале 2020 года, по данным Global Property Guide. При этом в крупных городах страны на фоне роста цен на жилье доходность становится ниже. Аналитики Tranio рекомендуют инвесторам обратить внимание на B-города, где все еще можно выгодно инвестировать в недвижимость.

Классификацию городов Германии предложила немецкая исследовательская компания в сфере недвижимости Bulwiengesa около 20 лет назад. Это разделение на A, B,C, D города стало общепринятым и прочно закрепилось в отрасли.

A-города — ключевые города Германии международного значения. Это семь крупнейших немецких городов: Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кельн, Мюнхен и Штутгарт. «Большая семерка», как ее по-другому называют, находится в центре внимания международных инвесторов и привлекает львиную долю инвестиций. В этих городах развиты все сегменты рынка коммерческой и жилой недвижимости. А долгосрочная арендная плата достигает 16 евро за кв. м. в месяц.

«В семи крупнейших городах Германии ликвидность недвижимости очень высокая, и ее стоимость растет быстрыми темпами, но из-за высоких цен на квадратный метр порог входа оказывается заметно выше, чем в В-городах. На основных рынках частные инвесторы вынуждены конкурировать с крупнейшими институциональными игроками: пенсионными фондами, международными фондами недвижимости, REIT – спрос очень высок, а предложение ограничено. Многие готовы переплатить, чтобы заполучить желанный объект. При этом доходность низкая и продолжает падать, ведь рост аренды не поспевает за ростом цен», — говорит София Буланова, старший консультант по инвестициям Tranio.

B-города — крупные города национального значения с населением от 250 до 650 тысяч человек. Эти города не оказывают значительного влияния на международный рынок, но играют важную роль на национальном уровне. Долгосрочная арендная плата в этих локациях может достигать 12 евро за кв.м. в месяц. В эту группу входят 14 немецких городов.

B-города обычно находятся в тени «Большой семерки», но имеют хорошие перспективы развития. Экономика Германии полицентрична: во многих городах среднего размера есть крупные промышленные компании вплоть до лидеров мирового рынка. А в последние годы на B и C города пришлось около половины от общего объема инвестиций в недвижимость Германии — от 25 до 30 миллиардов евро в год. Баланс между риском и доходностью в B-городах все еще работает в пользу покупателя. Из-за того, что цены выросли не так значительно, инвестор может получить более высокую прибыль при сдаче недвижимости в аренду или перепродаже.

«Если мы инвестируем в А-города, то мы не только сильно ограничиваем себя в предложении, но и соглашаемся на более низкую доходность 3-4,5%. При этом есть другие стабильные сильные локации с растущим населением, хорошей экономикой и потребительским спросом, где можно получить доходность 4-6%,» — говорит Анна Курьянович, старший консультант по инвестициям Tranio.

1. Карлсруэ: «резиденция права»

Карлсруэ — второй по численности населения город земли Баден-Вюртемберг на юге Германии. Он расположен недалеко от французско-германской границы. Город находится в 80 км от столицы земли Баден-Вюртемберга — Штутгарта. В Карлсруэ живет 313 тысяч жителей.

Баден-Вюртемберг — один из наиболее благополучных южных регионов страны. Разрыв между богатым, динамично развивающимся югом и бедным, отстающим севером Германии увеличивается. Тысячи людей переезжают в поисках работы с севера страны на юг. Южные регионы экономически более развиты, здесь выше занятость и уровень доходов. А недвижимость дороже и сильнее растет в цене. Города юга, такие как Карлсруэ, особенно подходят для инвесторов, не склонных к риску.

Карлсруэ называют «резиденцией права»: здесь расположены Федеральный конституционный суд, Верховный суд Германии и Федеральная прокуратура. Основные отрасли города — машиностроение, нефтепереработка, нефтехимия, металлургия, полиграфия и пищевая промышленность. В городе расположены крупные филиалы международных компаний Siemens, Bosch, EnBW, L’Oréal и Michelin. Это третий по размеру IT-кластер в Европе, здесь находится крупнейший центр обработки данных в Германии.

В городе проходят множество ежегодных фестивалей и выставок, например, ярмарка Frühjahrsmess, музыкальные фестивали Zeltival и Dast Fest. А Messe Karlsruhe — один из крупнейших выставочных центров Германии общей площадью 114 тысяч кв. м. Здесь проводят мероприятия национального и международного уровня.

В Карлсруэ есть девять вузов, в которых обучаются более 43 тысяч студентов. Технологический институт Карлсруэ — старейшее в Германии техническое высшее учебное заведение.

Карлсруэ может похвастаться одной из самых высоких доходностей от аренды среди B-городов — 4,2%, по данным Bulwiengesa. Для сравнения доходность в Штутгарте — самая высокая среди A-городов — в среднем 3,5%. Сдать квартиру в аренду в Карлсруэ можно в среднем за 11,6 евро за кв. м. в месяц, по данным Wohnungsboerse.net на июнь 2020 года.

Приобрести квартиру в Карлсруэ площадью 60 кв. м. можно в среднем за 3 750 евро за кв. м., по данным на июнь 2020 года. Такая квартира подорожала практически в два раза с 2011 года, когда она стоила всего 2 000 евро за кв.м.

2. Нюрнберг: новый экономический центр Баварии

Нюрнберг — второй по численности населения город в Баварии после Мюнхена. Бавария остается самой благополучной землей Германии. Средний доход здесь почти в два раза выше, чем в менее развитых регионах севера.

Население метрополии Нюрнберга достигает 3, 5 миллионов, а в самом городе живут 536 тысяч человек. Это крупный транспортный хаб, соединяющий Мюнхен с Берлином и Франкфурт с Кельном. Доехать на поезде из Мюнхена в Нюрнберг можно всего за 1 час.

Вокруг агломерации Нюрнберг — Эрланген — Фюрт появляется новый экономический центр благодаря тому, что эти баварские города стремительно развиваются. В Нюрнберге расположены такие крупные предприятия, как Siemens, Nokia, Dell, Ericsson, Intel, KMPG, GfK, Electrolux и Tesla. Фюрт занял третье место в рейтинге самых динамичных по экономическим показателям городов Германии, уступив лишь Берлину и Мюнхену, согласно исследованию Кельнского института экономических исследований. А в Эрлангене одна из самых высоких зарплат в стране, которая составляет в среднем 4 500 евро в месяц до вычета налогов.

Нюрнберг занял третье место после Берлина и Мюнхена по росту цен на аренду за десять лет, по данным Immowelt.de. Рост составил 54,4% к 2018 году. Арендная плата в Нюрнберге выросла до 11,7 евро за кв. м. в месяц, по данным Wohnungsboerse.net на июнь 2020 года. А доходность от аренды в среднем достигает 4%, по подсчетам Bulwiengesa.

В Нюрнберге становится все труднее найти квартиру: вакантные площади составляют здесь менее 1%. Недостаток предложения толкает цены вверх. Квартира в Нюрнберге площадью 60 кв. м. подорожала в среднем более чем в два раза с 1 606 евро в 2011 году до 3 768 евро за кв. м. в июне 2020 года.

3. Лейпциг: «Маленький Берлин»

Лейпциг — самый перспективный рынок недвижимости восточной Германии. Город тесно связан с Берлином. Доехать на поезде в немецкую столицу можно всего за 70 минут. Лейпциг может стать альтернативой для многих компаний и семей из Берлина. Квартиры в Лейпциге дешевле, чем в столице, примерно, на 2 000 евро за «квадрат» в основном сегменте рынка и на 3 000 евро в элитном.

Разрыв между севером и югом Германии виден не только в западной, но и в восточной части страны. Все города восточной Германии, где занятость населения выросла более чем на 20% за десять лет, находятся на юге — Лейпциг, Дрезден и Йена. При этом Лейпциг лидирует по этому показателю среди восточных городов Германии, занятость здесь увеличилась на 28,5%. А безработица снизилась с почти 22% в 2005 году до 5,9% в 2019 году. Это самый низкий уровень безработицы в городе с 1991 года.

Темпы роста численности населения в Лейпциге одни из самых высоких в стране. Население выросло с всего 437 тысяч в 1998 году до 600 тысяч человек в 2019 году. По прогнозу экспертов из Управления статистики, число жителей вырастет к 2030 году до 720 тысяч человек. Основные причины — резкий рост рождаемости в последние годы и переезд в город преимущественно молодежи.

Поскольку население увеличивается, а строительная активность остается подавленной из-за бюрократических преград, в ближайшие годы можно ожидать недостаток предложения на рынке жилья. Это приведет к еще большему росту цен. Город может оказаться в ситуации Берлина.

В последние годы в Лейпциге наблюдается двузначный рост цен на недвижимость. В 2018 году цены на новые дома выросли почти на 17% — самый сильный рост в Германии, по данным Deutsche Bank. В 2019 году квартиры площадью 60 кв. м. подорожали еще на 10,5%.

А в 2020 году квартиры площадью 60 кв. м. достигли стоимости 3 220 евро за кв. м., согласно Wohnungsboerse.net. Тогда как в 2011 году такое жилье можно было приобрести всего за 1 040 евро за кв. м. Таким образом, за последние восемь лет рост цен составил 209%.

Лейпциг тем не менее имеет догоняющий потенциал. Цены на жилье здесь все еще вдвое ниже, чем в Гамбурге. А средняя доходность в Лейпциге достигает 4,3% — один из самых высоких показателей для B-городов.

4. Эссен: торговый город Рурской области

Эссен — город, расположенный в земле Северный Рейн-Вестфалия. Это второй по величине город Рурской области и девятый в Германии. Через Эссен проходит один из наиболее используемых автобанов Германии А40. Эта шумная граница отделяет более бедный север от богатого юга. Немцы называют ее «экватором богатства».

Агломерация Рурской области — одна из крупнейших в Европе и насчитывает 5 миллионов человек. Население Эссена неуклонно растет: с 566 тысяч в 2013 году до 591 тысячи в 2019 году.

Эссен часто называют торговым городом из-за многочисленных магазинов и торговых центров. В городе проводят выставки и конгрессы национального и международного уровня. Messe Essen — крупнейший выставочный центр в Германии, который организует более 60 торговых ярмарок и сотни мероприятий, которые привлекают 1,5 миллиона посетителей ежегодно. Среди них — E-world energy & water, Essen Motor Show и International Plant Fair.

Город также считается немецкой энергетической столицей. Здесь находятся штаб-квартиры восьми крупнейших немецких компаний, среди них: энергетическая компания RWE, дистрибьютор природного газа EON Ruhrgas, сеть универмагов Karstadt, строительная компания Hochtief, горнодобывающий и технологический концерн Evonik Industries и дистрибьютор химической продукции Brenntag.

В городе шесть университетов и 25 исследовательских институтов. Университет Дуйсбург-Эссен — один из крупнейших в стране, в нем учится 42 тысячи студентов. В 2010 году Эссен был выбран культурной столицей Европы.

Эссен — один из самых зеленых немецких городов. В 2015 году он получил европейскую награду «Green Capital» за программу по улучшению климата, решение транспортных проблем и очищение реки Эмшер.

Несмотря на то, что типичная квартира площадью 60 кв. м. подорожала в Эссене на 69% за последние восемь лет, жилье в городе остается доступным. Стоимость такой квартиры составляет всего 1 742 евро за кв.м., по данным на июнь 2020 года. При этом аренда в Эссене в среднем достигает 7,7 евро за кв. м. в месяц.

5. Ганновер: деловой центр Саксонии

Ганновер — главный город земли Нижняя Саксония. Это крупный железнодорожный узел на перекрестке двух направлений Берлин — Амстердам и Гамбург — Мюнхен. Север Германии во многом зависит от Ганновера как транспортного узла, административного и финансового центра.

В городе развито машиностроение, а Volkswagen — крупнейший местный работодатель. Ганновер также известен своими ежегодными промышленными ярмарками Hannover Messe и CeBIT. Здесь прошла международная выставка ЭКСПО-2000, благодаря которой была значительно обновлена инфраструктура города. В мае 2021 года в Ганновере впервые пройдет международная выставка недвижимости по аналогии с традиционной Expo Real в Мюнхене.

Спрос на жилую недвижимость увеличивается из-за роста населения в городе и его пригородах. Население Ганновера выросло на 6,3% до 556 тысяч жителей с 2015 по 2019 год. Уровень безработицы в городе опустился до 6,4% по данным на 2019 год.

Высокий спрос провоцирует рост цен на недвижимость. Типичная квартира площадью 60 «квадратов» подорожала в Ганновере с 1 205 евро в 2011 году до 2 975 евро за кв. м. в июне 2020 года. Рост цен составил 147%, по данным Wohnungsboerse.net. Аренда такого жилья также выросла за это время на 58% до 9,5 евро за «квадрат» в месяц.

По прогнозу Immowelt, цены на недвижимость в Ганновере вырастут к 2030 году выше, чем во всех остальных городах Германии — на 62%. Основными причинами являются удачное географическое положение, стабильный рынок труда, а также цены, которые до сих пор были относительно низкими по сравнению с крупными городами.

Читайте также:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Участники дискуссии: Марат Бисенгалиев, Ярослав Дворак
Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

Где же были такие полезные советы в 2012 году...

Нач. отдела, зам. руководителя, Литва
Марат Бисенгалиев пишет:
2012 году

тогда инвеститоры косо смотрели на недвижимость, ведь только заканчивался глобальный финансовый кризис, а сейчас все при деньгах и голодные до траты.

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва
Ярослав Дворак пишет:
все при деньгах

шутите? :( Все сейчас лапу сосут - а кое кто реально с жиру бесится. И Вы знаете кого я имею в виду. Все кто наварился на ковидобесии и связанными с ним событиями. Кто то ладно, относительно честно - гугглы всякие

А с недвижимостью в хороших местах полное сумасшествие. Люди покупабт за любые деньги, как при коммунизме.

Нач. отдела, зам. руководителя, Литва
Марат Бисенгалиев пишет:
Люди покупабт за любые деньги, как при коммунизме.

похоже что все идет по плану. Так в песенке поется

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Россияне стали меньше тревожиться из-за работы

Год назад уровень тревожности россиян по поводу различных возможных проблем на работе был выше.

Уровень счастья напрямую влияет на продуктивность большинства россиян

При этом почти каждый четвертый респондент считает, что их руководитель ничего не делает для счастья сотрудников.

70% россиян отмечают сильное влияние работы на уровень стресса

Наибольший стресс создают строгие дедлайны, внезапные и большие объемы задач, а также собственные ошибки при выполнении задач.