Недвижимость: покупать или продавать в 2021 году? Прогнозы и мнения экспертов

В России по итогам лета-2021 впервые за год зафиксировали заметное снижение цен на жилье. По данным агентства «Этажи», в июле-2021 средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья снизилась в Омске на 1,5%, в Челябинске — на 1%, в Перми — на 0,6%, в Уфе — на 0,4%. А в Москве в Юго-Восточном административном округе, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,5% (данные агентства недвижимости «Мериум»).

Что за факторы на это повлияли? Какие тенденции можно наблюдать на рынке недвижимости, и что будет с ним в 2022 году? Редакция Executive.ru публикует комментарии экспертов, которые поделились своими прогнозами и мнениями.

Снижения цен на недвижимость в масштабах страны не произошло

Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия»

В реальности существенного снижения цен на недвижимость в масштабах страны не произошло. Падение, о котором говорят некоторые эксперты, наблюдалось лишь в отдельных столичных новостройках преимущественно на юго-востоке Москвы, а также в Челябинске, в Омске и Перми. В целом же по России цены не только не падают, но и продолжат расти, хотя и медленнее чем раньше.

Основных причин две: сократились массовый платежеспособный спрос и, соответственно, общее количество сделок. Спрос же оказался исчерпан, во-первых, в силу того, что все имеющиеся сбережения населения уже вложены в улучшение жилищных условий (сегодня сбережения остались всего у трети россиян).

А во-вторых, сыграл свою роль психологический фактор. Некоторые потенциальные приобретатели жилья, узнав об изменении процентной ставки и условий льготной ипотеки, решили, что жилищные займы стали недоступны, поэтому отложили решение об улучшении жилищных условий на неопределенное время. Кроме того, рыночная стоимость квадратного метра за последние два года в зависимости от региона выросла в среднем 1,5-2 раза, а в ряде миллионников и городах федерального значения даже больше.

Хотя цены существенно не снизились, некоторые позитивные тенденции на рынке недвижимости все же наметились. Например, снижение спроса привело к дополнительным «плюсам» для покупателей. Стали появляться субсидированные ипотечные программы от застройщиков с низкими ставками и спецусловиями, а в новых проектах итоговая стоимость жилья снижается в основном за счет сокращения площади.

Даже невзирая на ожидаемый рост ипотечных ставок на 0,5-1 п. п., субсидированные программы для покупателей продолжат реализовываться. А это поддержит спрос и цены. Поэтому не думаю, что цены начнут вдруг резко падать. Более того, несмотря на замедление их роста сейчас, вполне ожидаемо их повышение до конца года и даже в новом году. Коррекция на 10-15% может произойти в перспективе двух лет. Но пока объективных предпосылок для нее я не вижу.

Не снижение цен, а сокращение темпов роста

Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена»

Скорее, можно говорить не о снижении цен как таковом, а о сокращении темпов роста: другими словами, если в первой половине года цена 1 кв. м могла расти до 5% в месяц, то сейчас – порядка 1-2% в месяц. Но это все равно рост, хоть и близкий к стагнации.

Спрос в июле оставался на высоком уровне: в СПб было зарегистрировано порядка 7 тыс. ДДУ (договор долевого участия – прим. ред.), против 5,5 тыс. в июне, хотя в июле льготная ипотека по сути прекратила свое действие. Да, стоит отметить, что на высокое число регистраций влияет факт «переноса»: далеко не все ДДУ, заключенные именно в июле, проходят регистрацию в том же месяце.

Таким образом, некоторая доля июльского спроса на самом деле отражает активность «июньских» покупателей. Но тем не менее, если принять во внимание тот факт, что с июля изменились условия семейной ипотеки (она теперь доступна семьям с 1 ребенком, а ставки не превышают 5% годовых), то именно семейные покупатели в июле восполнили отток, тех, кто не успел воспользоваться господдержкой до повышения ставки.

Достаточно высокий спрос, по-прежнему большая доля ипотеки в сделках, рост цен на стройматериалы, рост строительной готовности проектов предопределяют невозможность резко снизить цены на недвижимость. Вероятнее всего, этот тренд сохранится до конца года, тем более, что осенью возможно оживление рынка.

«Переломить» тренд в 2022 году могло бы снижение цен на стройматериалы (но не путем госрегулирования) и выход на рынок большого числа новых проектов. Рост ставок по классической ипотеке тоже может повлиять на снижение активности покупателей, если «семейный» спрос быстро насытится, хотя это и маловероятно.

Снижение обусловлено иными факторами

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Безусловно, в августе 2021 года было зафиксировано снижение среднего бюджета предложения в массовом сегменте «старой» Москвы на 1,4% (с 12,9 млн руб. до 12,7 млн руб.). Однако это обусловлено не отрицательной ценовой динамикой прайса на «квадрат», а иными факторами.

Прежде всего стоит выделить сокращение средневзвешенной площади приобретаемого лота в проектах массового сегмента (с 51,9 кв.м. до 51 кв.м.) из-за смещения вектора спроса в сторону компактных лотов с относительной доступной стоимостью.

Другая причина – ребалансировка структуры предложения из роста доли лотов в проектах на начальном этапе строительства, а также постепенного вымывания вариантов небольшого метража. Из прочих тенденций стоит выделить постепенную миграцию покупательского интереса в локации с более низкой стоимостью (к примеру, в ТиНАО и ЮВАО), а также в менее востребованные ранее сегменты.

До конца года спрос, вероятно, будет подвержен определенным колебаниям. Поддержать его может выход нового ликвидного предложения в востребованных локациях, а также запуск различных специальных предложений в виде скидок и снижения ставки по ипотеке ниже рыночной.

В конце года цены, по моему мнению, останутся на текущем уровне. Осенью возможно определенное снижение стоимости квартир на первичном рынке из-за наращивания объема экспозиции и ребалансировки предложения. В ноябре-декабре уровень цен может вернуться к сегодняшним значениям.

Полагаю, что давать прогнозы на 2022 год пока преждевременно. Пока не очень понятно, какими будут темпы восстановления экономики и динамика доходов населения. К тому же, не стоит сбрасывать со счетов и глобальные факторы в виде запуска масштабных металлоемких проектов (что может привести к увеличению спроса на прокат и, соответственно, переориентации производителей на внешние рынки, даже несмотря на введенные заградительные меры).

Требуется учесть и инфляционные процессы, представляющие собой один из наиболее серьезных вызовов, стоящих перед мировой экономикой. Для противодействия им ЦБ вынужден повышать ключевую ставку, что приводит к удорожанию ипотеки.

Замедление роста цен сменится их плавным проседанием

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development

Причины для снижения цен действительно есть, но они связаны исключительно со спросом. Выросла ипотечная ставка, с 1 июля пересмотрены условия льготной ипотеки на новостройки, что сделало ее гораздо менее интересной для Москвы (возможная сумма льготного кредита ограничена 3 млн руб.).

Мы пока не ощущаем снижения покупательского интереса. К тому же, цены не зависят только от него. Себестоимость строительства выросла за этот год более чем на 30% в связи с резким ростом стоимости строительных материалов и их транспортировки. Кроме этого, увеличение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию кредитов, и это также сказалось на прибыльности. Пока в Москве скорее можно говорить о снижении темпов подорожания жилья, но никак не его удешевлении.

Средняя стоимость квадратного метра может временно немного снизиться, если где-то выведут большие объемы нового предложения на начальной стадии готовности, но пока мы такой тенденции не наблюдаем. Можно также ожидать небольшого снижения цен в неудобных и исторически непопулярных районах.

Если ничего экстремального не произойдет, скорее всего, замедление темпов роста цен постепенно сменится их плавным проседанием. Но вряд ли это случится раньше начала 2022 года. Можно ожидать, что будет больше программ неявных скидок. Например, более выгодный трейд-ин, рассрочки, «ипотека от застройщика», скидки на определенные квартиры, кладовая или парковка по специальной цене или в подарок для покупателей и т.д.

Нужно ставить вопрос не о том, что цены «стабилизируются», а о том, какие новые шаги придется предпринимать государство для поддержки девелоперов и банков. Нужны льготы по переоформлению земель, налоговые, быстрое развитие КРТ и господряды.

К концу года для большинства потенциальных заемщиков ипотечные ставки вырастут до 9,5-10%

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина»

Строго говоря, текущую динамику цен на новостройки, во всяком случае в Москве, называть «снижением» пока рано. К примеру, в Новой Москве за прошедший год средняя стоимость квадратного метра выросла на 35%, поэтому эпизодический пересмотр цен на –1,5-2% скорее уместнее считать коррекцией.

Причем важно отметить, что речь идет о различных скидках, которые предоставляются в индивидуальном порядке. В целом же, на мой взгляд, цены на новостройки в Новой Москве сейчас стабилизировались на уровне 190 тыс. рублей за кв. м., и более показательные результаты нужно ждать к концу года, когда пройдет сезонный пик активности покупателей.

Полагаю, цены закономерно скорректируются после завершения ипотечного бума. Еще в июне кредит на новостройку можно было получить под 6,5% годовых, в июле-августе ставки повысились до 7,5-8%, а уже к концу года для большинства потенциальных заемщиков они вырастут до 9,5-10%. С учетом того, как увеличились цены за прошедшие 1-2 года, количество сделок неминуемо должно было сократиться, в частности, в июле – на 32% относительно июня.

Однако есть предпосылки того, что коррекция цен все-таки не будет очень значительной. Выгодные условия ипотеки сохранили для семей с детьми до трех лет, а таких покупателей на рынке новостроек немало. Помимо этого, застройщики сейчас не зависят так как раньше от текущего уровня спроса, ведь им не нужно собирать деньги на строительство с дольщиков – дома возводятся на банковский кредит. Это оставляет пространство для маневра и снижает стимулы не только уменьшать цены, но и давать скидки.

Будет происходит небольшая коррекция

Наталия Кузнецова, генеральный директор «БОН ТОН»

После изменения условий льготной ипотеки, повышения ключевой ставки и роста средней ставки по ипотеке наблюдается сжатие спроса на первичном рынке Москвы. В начале июля 2021 года средняя ставка по ипотеке на первичном рынке Москвы составила 6,78% (+0,91% за месяц, +0,81% за год), на вторичном рынке - 8,85% (+0,18% за месяц, +0,03% за год).

В старой Москве в июле наблюдалось сокращение спроса на 19% по сравнению с уровнем июня, в Новой Москве – на 33%, в Московской области – на 28%. При этом доля ипотеки остается на уровне 66% в старой Москве, 75% в Новой Москве, 73% - в Московской области.

Снижение спроса притормозило темп роста цен. По итогам августа средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка квартир и апартаментов старой Москвы составила 346,8 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем месяц назад. Второй месяц наблюдается замедление темпа роста СВЦ: в июле по сравнению с июнем она не изменилась и осталась на уровне 352,7 тыс. руб. В годовой динамике пока сохраняется прирост на уровне 35%.  Средняя цена лота составила 20,8 млн руб., что на 5,5% меньше, чем месяц назад, но в годовой динамике – выше на 22%.

Параллельно этим процессам происходит увеличение объема экспозиции. Политика вывода новых объемов у застройщиков изменилась: некоторые из них, особенно в комфорт- и бизнес-классах, выводят объемы почти в полном количестве. Скорее всего, это связано с тем, что застройщики после отмены программы льготной ипотеки хотят промониторить потребительский спрос и поддержать продажи в условиях растущей ипотечной ставки на более широком ассортименте.

По итогам августа объем предложения на первичном рынке квартир и апартаментов старой Москвы составил 35,4 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем он вырос на 17,8% (в июне было представлено 30,1 тыс. лотов), в годовой динамике снижение на 3,5% (в августе 2020 г. было представлено 34,2 тыс. лотов). Объем квартир в экспозиции вырос за месяц на 19,8%, апартаментов – на 7,8%.

В целом, на рынке нет предпосылок для резкого снижения цен, как это было в 2014 году, но небольшая коррекция начнет происходить. Она будет выражаться в снижении темпа роста средней цены квадратного метра до 0,8-1,5% в месяц в зависимости от класса жилья. Для поддержания спроса в условиях роста ипотечной ставки застройщики уже сейчас запускают различные программы по субсидированию ставок и программы рассрочки. 

Можно ожидать стабилизацию рынка недвижимости

Александр Цыганов, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости, Финансовый университет при Правительстве России

Начавшаяся коррекция рынка недвижимости связана с несколькими факторами. В первую очередь нужно отметить нарастание спроса в первой половине 2021 года, когда ожидалось завершение программы льготной ипотеки и обсуждались возможности ее продолжения только в некоторых регионах. Платежеспособный спрос был в значительной мере удовлетворен и сейчас закономерное снижение интереса.

Следующий фактор – это повышение ставок по депозитам и появление интереса к финансовому рынку со стороны инвесторов – физических лиц. На фоне повышения стоимости квадратного метра и нестабильного рынка аренды получение депозитного или аналогичного дохода стало привлекательнее. А с учетом ограничений по выдаче льготных кредитов в Москве и Санкт-Петербурге на рынке недвижимости стало меньше таких инвесторов. Меньше и паники, связанной с валютным курсом, побуждавшей искать спасения в самых консервативных и привычных инструментах – московской и санкт-петербургской недвижимости, а также квартирам в Сочи. Тем не менее квартира или дом как средство сбережения останется актуальным в этом году.

На незначительное пока снижение цен на недвижимость оказали и меры правительства по снижению рентабельности экспорта металлоконструкций и перенаправлению их на российские стройки. На российском фондовом рынке есть тенденции по снижению котировок фьючерсов на металлопрокат, что говорит о закреплении тенденции.

В течение 2021 года можно ожидать стабилизацию рынка недвижимости, возможно, продолжение коррекции цен и особенно в не самых удачных локациях, где спрос нужно стимулировать. Часть спроса сместится на вторичный рынок, на котором продавцы должны были научиться соизмерять свои желания с предложениями первичного рынка, в том числе по ипотечным программам. Время экспозиции квартир, в том числе новостроек будет расти, так будет проявляться снижение спроса.

Можно ожидать расширения скидочных программ, улучшения условий трейд-ин на новостройки, появления программ рассрочки или льготного кредитования от застройщиков, появления бонусов в виде кладовок и мест на парковках.

Тем не менее потенциально повышенный спрос на жилье и интерес к различным способам улучшения жилищных условий сохранится надолго – обеспеченность жильем на душу населения все еще отстает от комфортных параметров (по данным Росстата итогам 2020 года 26,9 кв. метра на человека, а комфортным в развитых странах считается 30-40 кв. метров), а наличие значительного объема недвижимости с неполными коммуникациями, в депрессивных местностях, с откровенно небольшими кухнями и неудобными планировками явно будет формировать все новые обращения граждан на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА»

Снижение активности спроса на рынке недвижимости было заметно уже в апреле 2021 года, когда количество обращений по объектам недвижимости упало на треть по отношению к декабрю 2020 года. В июне 2021 года была зафиксирована стабилизация цен, как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости. С мая по начало сентября цены на обоих рынках практически не изменились.

В Петербурге средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет примерно 175 тыс. руб., на первичном рынке - 170 тыс. руб. Объем строительства в Петербурге составляет 9,914 млн кв. м., что практически сопоставимо с объемами Московской области - 9,890 млн кв.м. При этом в Петербурге продано 40% площадей, а в Московской области 47%. Количество сделок на вторичном рынке в Петербурге за 8 месяцев 2021 года не отличается от количества сделок в другие годы.

Мы видим, что рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию. За всю историю развития рынка недвижимости Петербурга не было периода более полутора лет, когда цены недвижимости росли. Затем всегда наступала фаза стабилизации в периоды стабильности экономики, а в периоды кризиса 2008-2009 года цены снижались в течение года в среднем на 2% ежемесячно.

Если мировая экономика не принесет России новый кризис, то мы можем предположить, что цены до конца 2021 и в первой половине 2022 года расти не будут. Возможна их коррекция примерно на 5% процентов. В случае мирового кризиса цены скорее всего упадут, но насколько сильным будет падение сейчас сказать сложно. После кризиса 2008 года цены в Петербурге снизились в среднем на 25%.

От старого фонда нужно избавляться, так как он будет дешеветь все больше

Татьяна Агеева, основатель Ageeva Estate, эксперт по недвижимости

2020-й год был реально необычным по показателям роста цен на недвижимость. Здесь сложилось несколько факторов: и пандемия, и льготная ипотечная ставка, и обесценивание рубля. Даже рынок загородной недвижимости, который проседал несколько лет – вырос удивительно местами до 50%. Думаю, такого ожидать в 2021-22 годах не предвидится, если опять не произойдет чего-то «из ряда вон выходящего», например: очередной кризис и все «побегут в бетон» сохранять оставшийся капитал или новой льготной ипотечной программы. Хотя не многие в этот момент реально просчитали, что уменьшение ставки на 2% с лихвой нивелировалось ростом цен на 30-40% и в реальности покупать нынче не выгодно.

На данный момент рынок недвижимости сильно перегрет по ценам. Цены на новостройки, которые будут построены в 2023-24 годах практически сравнялись со вторичкой. Из-за дороговизны земли и строительства, выведения эскроу-счетов с Московского рынка ушел сегмент «эконом/стандарт», а значит и дешевое предложение. Сейчас все еще сохраняется ажиотаж на вторичке в связи с вымыванием за 1,5 года нормальных предложений по продаже объектов. Так я наблюдаю оживление спроса в августе и прогнозирую его осенью – традиционный высокий сезон.

Рынок недвижимости инертен, он медленно реагирует на изменения и не столь эластичен как курс доллара. Поэтому быстрого разворота в сторону спада цен не стоит ожидать. Но и не стоит ожидать высокого роста при вложении в новостройки, думаю, рациональным будет вложиться в уже построенные или в ближайшее время сдающиеся объекты. Но опять-таки, это зависит от ваших целей:

  • Купить для себя для жизни
  • Купить для роста инвестиций
  • Купить для сохранения капитала
  • Купить для пассивного дохода от сдачи в аренду

Это совершенно разные подходы.

Однозначно от старого фонда, в котором новое поколение жить просто отказывается, нужно избавляться, так как он будет дешеветь со временем все больше. Выбирайте для инвестирования ЖК с точечной застройкой (до 100 тыс. кв.м, в идеале до 50 тыс кв.м), чтобы потом застройщик и другие продавцы не конкурировали с вами по цене продажи /аренды.

Для Москвы и всего на свете – локация, локация, локация! (хорошая экология, транспортная доступность и привлекательность для ЦА). Москва новая или старая всегда лучше отрастает, чем область.

Не надо бояться апартаментов – для целей постоянного пассивного дохода они замечательны: цена покупки ниже, чем на квартиры на 30%, а арендные платежи такие же. Всегда считаем % на вложенный капитал. К тому же, надеюсь в скором времени, выйдет долгожданный закон об определении статуса апартаментов и их признают жильем и разрешат регистрацию, что может сравнять их в цене с квартирами.

Нужно действовать по вашим личным обстоятельствам: при необходимости покупки или выгодного предложения – нужно покупать. Но поддаваться общему ажиотажу и давлению СМИ и застройщиков не стоит.

Будет рост на уровне инфляции

Денис Некрасов, генеральный директор компании «Айти решения»

За последние полгода сложилась ситуация, когда цены на рынке были сильно завышены, но те цены, которые можно было наблюдать в объявлениях совсем не означали, что по таким ценам проходили сделки. Мы наблюдали десятки примеров, когда цена в объявлении была по верхней границе рынка или выше, но сделка проходила по актуальной цене или цене между актуальной и рыночной.

Так происходило из-за того подогреваемый слухами ажиотаж о сумасшедшем росте заставлял собственников выставлять цену «чуть выше, чем у соседа». Актуальная цена как росла, так и растет. Тот спад, про который сейчас все так активно говорят, коснулся лишь раздутых предложений. Рынок не перегрет, интерес сохраняется, мы видим это по количеству запросов оценки и по обновлению объявлений о продаже недвижимости в нашей системе.

Сейчас в общем по Москве порядка 90 тыс. объявлений о продаже разной недвижимости. В доковидном 2019 году на досках объявлений в среднем было порядка 83 тыс. объявлений. Может показаться, что сейчас больше предложений в связи с тем, что люди распродают объекты, и меньше покупателей, но это не так. Тут работает классическая формула экономики – спрос рождает предложение. Рынок сам себя регулирует, если не вмешиваются сторонние регуляторы.

Сейчас так и происходит, серьезных оснований для изменения рынка нет. Вмешательств тоже. Продление льготной ипотеки. Снижений требований банков к заемщикам, а как мы видим, эта тенденция наметилась довольно четко: Сбер снизил размер первоначального взноса, сейчас планирует снижать возраст ипотеки до 18 лет. Оснований для спада нет. Будет рост на уровне инфляции, даже скорее всего на уровне чуть ниже инфляции. В конце 2021 года рынок ожидает незначительная корректировка.

Цены в ближайшее время продолжат расти

Андрей Мозоль, профессиональный инвестор в жилую недвижимость

На ВЭФ замминистра строительства Никита Стасишин заявил о снижении цен на кв. метр жилья, корректировки программы отмены льготной ипотеки. Однако откуда у него такая информация – неизвестно.

В ответ на такое утверждение портал Cian подготовил аналитику, где опроверг его слова. Аудитор счетной палаты РФ Наталья Трунова в интервью «РИА Новости Недвижимость» сообщила, что цены достигли максимума, в другом интервью она сообщает, что распродажа квартир, купленных инвесторами начнется только через 2-3 года, это недвусмысленный намек, что в этот период падения цен не надо ждать. По всей видимости замминистра имел в виду, что некоторые застройщики стали предлагать увеличенную скидку на квартиры, но это не тождественно снижению цен.

Представьте себе покупателя, который в апреле купил квартиру за 10 млн руб., а сегодня она стоит 9 млн. Если это так, то им надо срочно расторгать старые ДДУ и заключать новые на более выгодных условиях, чтобы сэкономить 1 млн руб.

Что будет с ценами, сказать наверняка не сможет никто, но можно оценить все «за и против».

Что сулит снижение цен:

  • Корректировка программы льготной ипотеки до 3 млн руб. под 7% годовых. Теперь в Москве и Сочи уже не купишь ничего за эти деньги, в Санкт-Петербурге и Московской области осталось немного подходящих лотов.
  • Выброс на рынок инвесторских квартир через 2-3 года, а доля таких квартир в некоторых ЖК достигает порой 30% от общей массы.
  • Выброс на рынок «банкротских» квартир. По данным Центрального Банка РФ за первые 6 месяцев 2021 года просрочка по ипотеке в России выросла на 17%, а ведь в некоторых регионах просрочка имеется более чем у 20% ипотечных кредитов.
  • Удорожание ипотеки вслед за повышением ключевой ставкой Центробанка, что снизит спрос у населения.
  • Снижение доходов населения.
  • Снижение количества инвесторов, из-за восстановления экономики и их возвращения в привычные механизмы инвестирования (бизнес и прочее).

Что предвещает повышение цен:

  • В регионах льготная ипотека все еще доступна (кроме Москвы и Сочи).
  • Себестоимость строительства выросла во всех регионах (приказ Минстроя России от 26.02.2021 №94/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2021 года»).
  • Ситуация с COVID-19 снизила количество трудовых мигрантов до критического уровня.
  • Хоть зарплаты в секторе росли, но трудовые мигранты уже отказываются работать за «допандемийные зарплаты». А увеличение зарплат рабочих приведет к увеличению себестоимости.
  • Рост цены на металл на 100%.
  • Рост стоимости строительных и отделочных материалов. Согласно Росстату, с начала года строительные материалы выросли в цене на 26,3%, относительно августа прошлого года – на 30%.
  • Снижение количества застройщиков после введения поправок в 214-ФЗ. Не все могут позволить себе кредитоваться в банке и прекращают деятельность или банкротятся.
  • Максимальный уровень инфляции за последние годы – почти 7% уже два месяца подряд. Именно инфляция играет тут ключевую роль.
  • Истечение срок службы 44% строительной техники. 14 тыс. единиц подлежат замене и не должны эксплуатироваться, а ведь расходы на их приобретение определяют себестоимость возводимого жилья.

К слову, в 2020 году произведено всего 4365 единиц техники, так что ее придется либо закупать за рубежом либо так и строить негодной к эксплуатации.

Во-вторых: среднесписочная численность работников в 2020 году по сравнению с 2019 годом снизилась на 3,8% и составила 2,3 млн человек. Дефицит предложения рабочей силы приведет либо к ее удорожанию, либо найму подрядных организаций, чьи услуги дороже априори. Это также увеличит себестоимость недвижимости. При том, что 5500 работников имеют задолженность по зарплате, это показывает финансовое состояние отдельных застройщиков не с лучшей стороны. При этом в докладе указано, что просрочка зарплаты происходит из-за отсутствия средств.

В-третьих, в 2020 году просроченная кредиторская задолженность увеличилась до 255,2 млрд рублей или 4,3% от общей кредиторской задолженности. Это важнейший финансовый показатель любой организации, который говорит о неспособности вовремя обеспечивать свои обязательства. Учитывая данные отчета, а также разогнавшуюся до 6% годовых инфляцию вряд ли можно ждать снижения цен на рынке.

Наверняка сказать не сможет никто, но я склоняюсь к тому, что цены в ближайшее время продолжат расти. Их остановит лишь очередной финансовый кризис. К слову сейчас индекс Wilshire 5000 Total Market (так называемый индекс Уорена Баффета) переживает максимальное значение за все время, и по всем прогнозам, это сулит очередное обрушение фондового рынка, схожее с кризисом DotCom в 2000-х годах.

Рынок недвижимости также был в стагнации на протяжении 5-7 лет. Но спустя время он восстановился и обогнал докризисные значения. И все же, недвижимость более «твердый» инструмент, чем акции компаний, потому как компания может обанкротиться, а квартира защищается государством.


Материал подготовлен с помощью сервиса «Лига экспертов» Executive.ru.

Читайте также:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Генеральный директор, Украина

Цена недвижимости будет неминуемо увеличиваться уже потому, что и США и Евросоюз включили "печатные станки", например,  в США за последний год напечатали больше долларов, чем за последние 20 лет....доллар уже теряет покупательную способность (уже -5% в годовом исчислении - для них это много и тенденция сохраниться). 

Валюта перестает выполнять функции надежного сохранения накоплений населения и бизнеса, что неминуемо заставит вкладывать в недвижимость, а дальше рост цен... постепенно надуется "мыльный пузырь"....

Директор по маркетингу, Москва
Юрий Петров пишет:
Цена недвижимости будет неминуемо увеличиваться уже потому, что и США и Евросоюз включили "печатные станки", например,  в США за последний год напечатали больше долларов, чем за последние 20 лет....доллар уже теряет покупательную способность (уже -5% в годовом исчислении - для них это много и тенденция сохраниться).  Валюта перестает выполнять функции надежного сохранения накоплений населения и бизнеса, что неминуемо заставит вкладывать в недвижимость, а дальше рост цен... постепенно надуется "мыльный пузырь"....

Фактор такой есть действительно, но не стоит верить в его бесконечную силу. Потому что недвижимость как средство сбережений обладает недостатками. Она доход приносит все меньший при сдаче в аренду по сравнению с ее стоимостью. А ведь она еще и сопряжена с расходами. Причем в некоторых странах рынки уже насыщены и равновесие достигнуто. Например по Германии я приценивался несколько лет назад. Там сдача в аренду может приносить 500 евро. Но из них 250 коммунальные расходы. При таком соотношении недвижимость не выглядит привлекательным средством сбережений. Потому что она либо приносит 250 евро прибыль либо убыток, в зависимости от того, удалось или нет найти арендатора. А ведь у арендодателя еще и обязанности. Ну как в нее инвестировать? Расскажите. В Москве тоже снижается доходность если пересчитать в арендные платежи. 

Динамика рождаемости неизменно падает во всех странах по мере их развития и повышения уровня образования женщин. Пока никаких других зависимостей не известно. И вот при рождаемости менее 2 человек на семью откуда возьмутся новые арендаторы платежеспособные? 

Появились новые средства накопления богатства, в первую очередь криптовалюты и они легко и просто могут адсорбировать всю эту денежную массу, о которой вы говорите. Вырастет биткоин до 700 тыс долларов как это прогнозирует Кэти Вуд и заберет массу. Счастливые обладатели биткоинов создадут новую элиту и выкупят недвижку у разорившихся по причине роста коммунальных платежей ее владельцев. Вот и все. 

Ну как капиталисты в свое время помещиков разорили, что описано в пьесе Вишневый сад. Так и здесь может быть. Сколько еще времени недвижка продержится как основной актив для сбережений? Я не знаю, она еще может вырасти, но относиться надо к ней осторожно, не покупать лишнее что вы не сможете содержать в случае потери арендаторов. 

IT-менеджер, Красноярск

Недвижимость - такой актив, что причины для его приобретения могут быть очень разные. Это и как переезд или улучшение жилищных условий и как приобретение на будущее детям (или себе, как источник пассивного дохода на пенсии) и актуален также спекулятивный интерес к росту стоимости. Думаю, консенсус по теме обсуждения лежит в области притяжения последней из перечисленных причин. Различаются только горизонты планирования: 2-3 года, 5 лет, 10, 20 лет...

С точки зрения спекуляций, недвижимость - защитный актив, такой как драгметаллы, но с многими особенностями. Рынок неэлластичный, стоимость квадрата даже схожих по характеристикам обьектов может сильно отличаться и, что многих останавливает, стоимость участия на этом рынке очень высока. В результате, частота сделок на этом рынке очень сильно отличается от частоты сделок на других финансовых рынках, равно как и характеристика основной массы участников этих сделок. 

Надо сказать, в 2014-15 гг. недвижка хорошо "выдержала". Это как раз обусловлено отличием участников сделок с недвижимостью от участников сделок на фондовых биржах. Люди просто поддержали покупками падающую цену на недвижимость, в то время, как цены на акции даже из первого котировального листа поддерживать было некому. Все "бабло", видимо, ушло на фондовые рынки США и Европы. В рублевой зоне оставаться никто не хотел и просели в цене акции даже компаний-экспортеров - основных "поставщиков" валюты в РФ.

Если представить себе гипотетический сбалансированный портфель, тогда в тот момент, по правилам балансировки, нужно было продавать недвижимость и выкупать акции, например, Сбербанка по 20-30 рублей или Норникеля, по 4 тыс. Общая стоимость портфеля снизилась бы все равно (кризис же), но он продолжал бы зарабатывать, оставаясь хорошо сбалансированным портфелем. Следующая ребалансировка должна была произойти в 2017-18 гг., когда выросшие в 2-3 и более активы в акциях нужно было перевести в другие активы, в т. ч. недвижимость.

Последующий рост стоимости недвижимости был в большой степени предопределен и, я полагаю, в конечном итоге, он аккумулирует этот 2-х и 3-х кратный рост. Правда, сделает он это по-своему, с учетом своих особенностей. 

Директор по маркетингу, Москва
Антон Французов пишет:
Если представить себе гипотетический сбалансированный портфель, тогда в тот момент, по правилам балансировки, нужно было продавать недвижимость и выкупать акции, например, Сбербанка по 20-30 рублей или Норникеля, по 4 тыс. Общая стоимость портфеля снизилась бы все равно (кризис же), но он продолжал бы зарабатывать, оставаясь хорошо сбалансированным портфелем. Следующая ребалансировка должна была произойти в 2017-18 гг., когда выросшие в 2-3 и более активы в акциях нужно было перевести в другие активы, в т. ч. недвижимость. Последующий рост стоимости недвижимости был в большой степени предопределен и, я полагаю, в конечном итоге, он аккумулирует этот 2-х и 3-х кратный рост. Правда, сделает он это по-своему, с учетом своих особенностей. 

Я с ходом Ваших мыслей согласен, у меня у самого две ипотеки, вторую причем я взял в прошлом году год назад. Стоимость этого объекта выросла уже на 15-20%, хотя сроки сдачи его отодвинулись и мы планировали туда переезжать, а не получается. С точки зрения роста стоимости все равно прекрасная инвестиция. Ипотека 7% рост 15-20. Но так вечно продолжаться не может я думаю. Одно дело для себя купить, другое дело многие берут по несколько ипотек и входят в кредиты, выплаты по которым превышают их месячный доход на работе в разы. Ну они сдают ипотечные квартиры и там балансируют. Мне кажется это опасно. 

Лучше все таки балансировать и наверное как вы пишите. Часть в недвижке, часть на фондовых биржах, часть в валютах и часть в криптовалютах Я не думаю что возможен кратный рост недвижки в России. Может быть только в каких то очень удачных проектах. 

Вообще думаю что недвижка начнет сильно разбегаться по цене. Одни проекты будут сильно дешеветь, другие сильно дорожать. Рынок пойдет по пути дифференциации. Общий тренд на рост затухнет.  И если у кого то сейчас есть квартира, стоимость которой падает, то ее лучше скинуть. В будущем еще сильнее будет разница между качественным жильем и тем, что расположено в плохом районе или плохого качества. 

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

Это батенька называется "пузырь" - так называемое "предложение" оторвалась от спроса навсегда. Кое у кого неграниченное финансирование - поэтому в убытках будут не они, а любители хватать ипотеку под "человейники" в шаговой доступности от МКАДа без лищних удобств. И когда они выплатят свои кредиты лет так через 20 - то их квартиры скажем так будут не сильно ликувидны и не сильно дороги. А всего то надо было взять в руки калькулятор и подумать головой

 

Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

ну а в обычных городах всё пляшется от себестоимости и от того. а будут ли какие то доима строится в принципе. Условно какие то таун-хаусные посёлки - дело для провинции вполне хорошее. Но к сожалению у них и себестоимость уже очень очень высока - и материалы дорогие, и работа. так что меньше чем в миллионов в 5 вряд ли кто то уложится для нормального жилища на семью хотя бы из трёх человек

Менеджер по персоналу, Екатеринбург

Если посмотреть на демографические тенденции в России, то ясно, что жилье будет расти в цене только в тех городах, которые являются центром притяжения для мигрантов (из области, других регионов, других стран). В Москву люди как приезжали, так и будут приезжать, как покупали, так и будут покупать. Так что, там в недвижимость вкладываться выгодно. Екатеринбург - много покупают "областники" для детей-студентов, переезжают из депрессивных районов области, "северяне" приезжают обосноваться, т.к. здесь есть работа, высшие учебные заведения, жизнь, одним словом. Здесь тоже будет рост.

А будет ли расти цена на недвижимость в Алапаевске? Михайловске? Артемовском? Будет ли расти цена на недвижимость в моногородах? Здесь брать ипотеку хоть под 2 процента, я и то бы подумала, какая в этом необходимость...

Инженер, Томск

"Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе... Науке это не известно."

Так и с прогнозами аналитиков. Хотите узнать прогноз - подбросьте монетку.

Генеральный директор, Санкт-Петербург

Неожиданно вспомнились два поста некого персонажа по имени Сергей Краско 

"Квартирный ажиотаж

Московский рынок недвижимости живет по эмпирическим законам. Средний покупатель заключает сделку не по расчёту, а просто потому что «свой угол нужен» и «деньги карман жгут». Идеальная среда для манипуляций.

Говорят, большинство новостроек выросли в 2020 на 40-50%. Сайты застройщиков подтверждают слухи: квартиры улетают как пирожки, ждите новых подорожаний. Вместе с тем, нет объективных причин для роста цен: вайрус сделал людей беднее, а строить меньше не стали.

Вот только ипотека стала сильно доступнее, а депозиты, наоборот, потеряли смысл из-за низких ставок. Одни пошли в банк за кредитами, другие — за накоплениями (заодно испугавшись курса рубля). И, хотя предложение по новостройкам все равно превышает спрос, застройщики решили сыграть на ажиотаже, отправив цены в космос.

Схема проста: 
1. Ценник планомерно повышается на 30-50%.
2. Люди наблюдают рост и в панике бегут покупать (хотя никаких оснований нет).
3. Купившие до повышения кричат на весь Фейсбук какие они крутые инвесторы (нет), создавая дополнительный ажиотаж.
4. В итоге, 10-20% клиентов купят с наценкой 40%, а остальные отложат покупку на потом, не пройдя по бюджету.
5. Застройщикам «заморозка» квартир, благодаря дешёвым кредитам, обойдётся в две копейки. Зато на проданных наценка больше чем прибыль от строительства — ну как отказаться от легких денег?

В общем, через полгода-год все паникёры закупятся, и цены вернутся обратно. Так что я бы не торопился с покупкой.

Кстати, существует простое доказательство надутости пузыря. Если бы рыночная цена действительно выросла на 40%, и это стало бы новой реальностью, все лоты ещё на этапе роста были бы скуплены либо самими застройщиками, либо аффилированными с ними инвесторами, потому что 40% за год — заоблачная доходность. А раз не скупили, значит никакого роста и нет." 

 

и второй 

"Почему хрущевка в Москве стоит 13 млн?

Сидя на крохотной кухне, Вася впечатлился рекламой квартир бизнес-класса и почесал репу. Если продать наш тесный хрущ за 13 млн, а на разницу взять ипотеку лет на 30, то впритык потянем просторную трёшку в инновационной новостройке из экологичных материалов. Возможно, даже с раздельным сбором мусора.

Вася бежит на Циан, смотрит объявления — на районе полно предложений по 10-11 млн в таком же  хруще (так, значит рынок живой, быстро продам). Ну, пару миллионов на ремонт я точно потратил за 15 лет, так что не грех продать подороже. Да и мебель с кухней оставим в подарок на новоселье: заезжай и живи! Сказано — сделано: сфоткал ковры на стенах, заставленный машинами двор (ключ от шлагбаума включен в стоимость), итальянскую плитку и пианино. Подъезд снять не удалось — побоялся яркой вспышкой тараканов разбудить.

Рекламы по телеку много — за месяц сотня Василиев решила улучшить жилищные условия. Вот и висит рой объявлений год, другой, третий. Цены не снижаются, ведь у Васи цель не сбыть по рыночной цене, а решить некие жизненные задачи. И если отдать за справедливые 8 млн — на новостройку никак не хватит, а значит и смысла нет. 

А те, кому действительно нужно продать, делают это быстро и по адекватному прайсу, их лоты годами не висят и на общую картину не влияют. Так что не стоит верить в "среднюю стоимость московской вторички", цена взята из мечты Василия, а не из договора купли-продажи"

Директор по маркетингу, Москва
Татьяна Пролеско пишет:
"Почему хрущевка в Москве стоит 13 млн? Сидя на крохотной кухне, Вася впечатлился рекламой квартир бизнес-класса и почесал репу. Если продать наш тесный хрущ за 13 млн, а на разницу взять ипотеку лет на 30, то впритык потянем просторную трёшку в инновационной новостройке из экологичных материалов. Возможно, даже с раздельным сбором мусора. Вася бежит на Циан, смотрит объявления — на районе полно предложений по 10-11 млн в таком же  хруще (так, значит рынок живой, быстро продам). Ну, пару миллионов на ремонт я точно потратил за 15 лет,

Вопрос этот не прост конечно. Люди могут опасаться что 13 миллионов через пару лет это будет стоимость комнаты, а не хрущевки и в долларах это может быть 100 тыс долларов к примеру. Экономика стремительно катится под гору, но при этом в мегаполисах положение лучше, чем в маленьких городах. Так что люди стремятся перебраться в мегаполис, где у них больше шансов найти работу. Так что они и влезают в ипотеки. 

И бездомные позавидуют ипотечникам. 

 

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
4
Эдуард Бутаев
Доброго времени суток.Лет 30 назад я тоже пытался найти области и примеры, где при помощи принцип...
Все дискуссии
HR-новости
Зарплаты мужчин и женщин в России на схожих позициях отличаются почти на 30%

Только 36,5% работающих женщин довольны заработной платой.

Пандемия провоцирует конфликты на работе

Чаще всех приходится конфликтовать руководителям: опыт напряженных отношений с подчиненными есть у 42% из них.

Спрос на рабочие специальности вырос

В третьем квартале этого года спрос увеличился на 45% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

ПФР назвал главные причины отказа в пособии для беременных и семей с детьми

Cамая популярная причина отказа – наличие у заявителя и членов его семьи дохода, превышающего величину прожиточного минимума.