Управляй портфелем недвижимости

Тема «управление портфелем недвижимости» является новой и малоизвестной участникам российского рынка недвижимости. Существует большое количество услуг, таких как управление недвижимостью, управление активами, эксплуатация недвижимости и другие. Но «управление портфелем недвижимости» отличается от перечисленных рядом отличительных особенностей.

В докризисные времена умы некоторых менеджеров российских девелоперских компаний и собственников недвижимости интересовала и интриговала данная тема. Основными причинами этому были следующие:

Что со всем этим делать дальше? Вопрос, который поднимался в результате быстрого приобретения большого количества недвижимости на стремительно растущем рынке;
Хватит ли у вас ресурсов и навыков на содержание/реализацию такого большого портфеля недвижимости? – Беспокоились новые акционеры компании, инвесторы, кредиторы и регуляторы рынка недвижимости;
Что вы планируете с ними делать в будущем, какие будут результаты? – спрашивали акционеры компании;
Почему именно эти объекты были куплены или проданы? Это относится к обоснованию и документированию принятия инвестиционного решения;
Почему именно такая структура у вашего портфеля? Речь идет о показателе стратегии развития компании, влиявший на результативность инвестиционной деятельности.

Шаткое начало

Сейчас, когда на рынке недвижимости наблюдается кризис, проявились негативные стороны сформированных ранее портфелей недвижимости. Мечты участников рынка превратились в их кошмары, а слабые игроки покидают его. Происходит перераспределение активов, передел рынка, появление новых владельцев недвижимости и даже лучшие девелоперы осуществляют свою деятельность под продолжающимся давлением со стороны кредиторов.

«Управление портфелем недвижимости» является полезным инструментом, способным помочь:

новым собственникам недвижимости (банкирам, инвесторам), малознакомым со стратегией работы с объектами, полученными в счет оплаты выданных ранее кредитов;
существующим девелоперам максимально эффективно реструктурировать свои портфели с целью снизить долговую нагрузку и «заложить камень» для последующего роста.

Формирование портфелей

Конечно же, сколько людей, столько и определений «управления портфелем недвижимости». Но, по моему мнению, самым лучшим будет следующее: это комплекс мер по формированию и управлению определенной группы недвижимости (определенного портфеля недвижимости), которая бы в наибольшей степени отвечала ожиданиям собственника.

К сожалению, единой и унифицированной системы «управления портфелем недвижимости» нет, и не может быть, так как каждая компания обладает разными возможностями на рынке, имеет разный набор активов и цели, а так же каждый портфель имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому данная система разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом многих факторов, таких как:

ключевые параметры стратегии развития компании;
возможности организации (как на текущий момент, так и в перспективе – финансовые, административные, конкурентные);
размер и структура существующего портфеля недвижимости;
ситуация на рынке недвижимости и наблюдаемые на нем тренды по каждому его сегменту;
конкуренция на рынке недвижимости.

В зависимости от объема учитываемых факторов и их сложности, системы управления портфелем недвижимости могут быть как очень простыми (базовыми), так сложными. Кроме того, степень сложности дополнительно будет определяться потребностью собственника недвижимости и пользователя данной системы.

Принципы построения портфеля

Простая система управления портфелем недвижимости базируется на использовании методики оценки недвижимости. Чтобы определить результаты сформированного портфеля, внести в него необходимые изменения, управляющий портфелем должен периодически анализировать следующие показатели: (а) внутреннюю норму доходности, (б) чистую приведенную стоимость, (в) рентабельность, (с) срок окупаемости и другие полезные индикаторы.

Эти индикаторы периодически сопоставляются с ключевыми параметрами стратегии развития компании. Результат – появление списка тех объектов недвижимости, присутствующих в портфеле, в которые необходимо внести изменения или продать.

По мере усложнения системы управления портфелем недвижимости, к базовой модели добавляются такие надстройки, как:

1) финансовые:

a. планируемые доходы от операционной и/или инвестиционной деятельности;

b. предполагаемые дополнительные инвестиции (расходы на строительство);

c. расходы на приобретение новых активов (земельных участков, девелоперских проектов, готовых объектов недвижимости);

2) управленческие (стратегические):

a. минимальное значение желаемой годовой прибыли;

b. минимальный уровень стоимости портфеля недвижимости к концу года;

c. присутствие в определённых сегментах рынка (жильё, офисы, торговля);

d. географическое распределение (Москва, определенные регионы, страны СНГ);

e. минимальный объем портфеля (в площадях, в денежном выражении).

Здесь приведен не полный перечень, а только то, что включается в типичный инструмент управления портфелем недвижимости.

На практике, используются следующие этапы по созданию одной из базовых систем управления портфелем недвижимости.

Этап 1. Ознакомление с утвержденной стратегией развития компании, а, в случае ее отсутствия, интервьюирование топ-менеджмента и акционеров с целью выявления ключевых показателей их ожиданий. Очень важно понять их цели с самого начала – уровень доходности портфеля недвижимости или продолжительность получения дохода, быстрая продажа актива после завершения его строительства/реконструкции или увеличение денежного потока, уровень допустимого риска, который можно сократить за счет диверсификации портфеля.

Этап 2. Анализ текущего портфеля недвижимости и установление его соответствия утвержденной стратегии развития компании и/или ожиданиям акционеров, определенных на предыдущем этапе. Например, анализ информации, имеющейся в распоряжении структурных подразделений исследуемой организации, на предмет ее разумности и соответствия рынку. Данный анализ должен быть объективным и критичным, так как многие участники рынка недвижимости придерживаются слишком оптимистического сценария развития, завышая прогнозные показатели доходов с одновременным занижением будущих затрат. К чему привели результаты такого подхода, мы можем наблюдать в настоящее время.

Этап 3. Моделирование различных сценариев развития портфеля недвижимости в зависимости от финансовых и административных возможностей компании, рыночной конъюнктуры, трендах на рынке недвижимости и иных факторов. Данный этап помогает определить тот вариант развития портфеля, который в наибольшей степени будет удовлетворять требованиям акционеров.

Этап 4. Мониторинг портфеля на периодической основе. В период кризиса – ежеквартально или один раз в полгода. При стабильной экономической ситуации или росте рынка – один раз в полгода или ежегодно.

Выгоды

Время кризиса заставляет нас концентрироваться на решении срочных вопросов: «Рынок упал, мне нужны деньги для продолжения бизнеса». Но такой подход ведет к краху, так как направлен на решение сиюминутных проблем, и он не предотвратит их появления в последующем. Лучшее время, чтобы подготовиться к успеху в будущем – это прямо сейчас. Внедрение передовой системы управления портфелем недвижимости поможет избежать будущих трудностей и непреодолимых финансовых потребностей.

Помните слоган из рекламы: «Заплати налоги и спи спокойно»? Если применить это к инвестициям в недвижимость – являетесь ли вы инвестором, банкиром, пользователем, то это будет выглядеть следующим образом: «Подготовься к проблемам заранее и чувствуй себя уверенно в любой ситуации».

Фото: pixabay.com

Николай Романов Нач. отдела, зам. руководителя, Люксембург 23 апреля 2011, 03:40

> Вы владеете не только парой домиков и квартир. У вас – целый портфель недвижимости! Вы уже, возможно, спрашивали себя: что со всем этим делать? Хватит ли у вас ресурсов и навыков на содержание, реализацию домов, квартир, замков, офисных зданий? У меня создается впечателние, что автор материала несколько ошибся Интернет-ресурсом. Здесь не филиал «Рублевки», и лица, обладающие подобным имуществом, здесь вряд ли когда-либо появляются. Исключая, разве что, - в виде интервьюентов. Поэтому несмотря на всю готовность автора материала предоставить им свои услуги в области управления сверхдорогой недвижимостью всех видов сразу, - объединенных в некий портфель недвижимости, - его призывы вряд ли здесь будут кем-либо услышаны. Тем более, что люди, имеющие подобную недвижимость, обычно вместе с ее покупкой бывают обеспечены сразу же на месте ее нахождения еще и агентами по управлению ей, а также совершению с ней иных операций, не говоря уже об уплате налогов, сборов и иных причитающихся по ее содержанию платежей. Так что усилия автора тем более пропадают втуне. И тем более, что на том уровне, как это изложено в материале, услуги такого рода не предлагают и не рекламируют. Это какое-то сугубо отечественное дилетантство, по всему виду состряпанное «на коленке» и получившее название управления портфелем (объектов) недвижимости. Я уже не говорю о том, что портфель (объектов) недвижимости «в целом» не анализируется. В отличие от других активов, его как такового просто нет. Существуют слагающие его элементы, управление которыми осуществляется по отдельности, с учетом индивидуальных особенностей объектов недвижимости. Результат чего и составляет в совокупности эффективность управления портфеля в пересчете на его общую стоимость, на стоимость соизмеримых активов, на стоимость эффективности использования активов, рисковости владения, поддержания и управления и т.д. Но портфель (объектов) недвижимости – это никак не привычный портфель инвестора, валютный портфель, портфель ценных бумаг, товарный портфель и т.д., с привычными и довольно однообразными подходами в работе со слагающими их однотипными сопоставляемыми активами и в их оценке. Как здесь пытается представить и развить эту тему автор. В первую очередь потому, что недвижимость имеет множество самых разных ограничений по управлению, проистекающих из ее характера, свойств, состояния, индивидуальных особенностей и т.д. Интересен в этом плане опыт зарубежных развитых стран. Где подобное портфельное управление действительно получило одно время широкое развитие, но потом практически полностью сошло на нет из-за нарушения законодательства о свободе конкуренции. Когда ангажированные операторы, концентрируя в своих руках ресурсы однотипной по характеру недвижимости, принадлежащей многим клиентам, оказывали серьезнейшее влияние на ценообразование на рынке в сторону неправомочного взвинчивания цен и извлечения на этой волне сверхприбылей для себя и своих клиентов. Примером чего являются весьма яркие попытки монополизации рынка недорогого арендуемого жилья в Лондоне и Париже в конце 90-х годов уже прошлого века или арендуемых коммерческих помещений в Германии, в Гамбурге, Бремене и Киле. Когда в результате сговора между портфельными операторами в области недвижимости начал возникать серьезный дефицит тех или иных ее видов в доступном состоянии по нормальным, а не картельным ценам. Но главный тезис в их работе всегда заключался в том, что управление осуществлялось однотипными по своему характеру видами имущества. А не разнотипными, из которых формировался некий «сборный» портфель, как предлагает автор материала. Вне зависимости от того, бралось ли в управление имущество только одного владельца или группы таких лиц, - оно всегда «билось» и соотносилось по группам управления, по которым уже и велась отдельная работа по коммерческому или некоммерческому использованию с целью извлечения максимума прибыли из подобного имущественного пула. Либо для каждого конкретного владельца индивидуально, - по индивидуальным схемам для каждого, - либо (что практиковалось реже из-за индивидуальной специфики активов) коллективно, с последующим перераспределением на равных условиях полученных средств по общему пулу используемых в управлении объектов недвижимости. А автор предлагает работать со всем портфелем сразу, что однозначно является ошибочной предпосылкой. >Лучшее время, чтобы подготовиться к успеху в будущем – это прямо сейчас. Внедрение передовой системы управления портфелем недвижимости поможет избежать будущих трудностей и непреодолимых финансовых потребностей. Увы, но даже самая активная пропаганда операций с недвижимостью или управления ими сегодня обречена на неудачу. Даже в виде портфеля (объектов) недвижимости. Сколько и что ни рекламируй и ни занимайся прожектерством, подталкивая людей к скоротечным решениям, которые якобы нужно успеть принять как можно быстрее, чтобы ''быть первыми''. В стране и у людей нет лишних денег. Анализ последних интервью показывает, что руководство государства снова идет с протянутой рукой по миру в поисках средств на финансирование отечественной энергетики, космической промышленности, сельского хозяйства и т.д. А если нет денег, то нет и перспектив. И уж тем более нет перспектив для российского рынка недвижимости. Что для спекулятивных операций, что для операций по управлению коммерческой или некоммерческой недвижимостью. Та же Москва, например, просто уклеена объявлениями о том, что сдаются всевозможные площади. Хоть на каких условиях. Но результата это все равно никакого не приносит. А что уж тут говорить об объектах недвижимости, купленных или полученных иным образом в России на сверхвысоких ценах в докризисный период, а сейчас оказывающихся никому не нужными ни в виде объекта продажи, ни в виде коммерческой недвижимости на условиях аренды. Да еще и разрушающихся опережающими темпами, т.к. строители были аховыми, несмотря на запрашиваемые деньги за метраж. Так что, на что рассчитывает автор на депрессивном рынке с подобной явно не проработанной (тем более - для России) идеей – непонятно. И уж тем более, - чем и как он собирается эффективно управлять, формируя на этой основе портфель (объектов) недвижимости, разнородной (а не однородной, как в таких случаях на Западе) по своему характеру, - тем более остается загадкой. Иначе как рассчитывать на попытку создания ажиотажа, подобную тем, что имели здесь место в прошлые годы, когда также по весне здесь регулярно возникали «инвесторы», специалисты страхового рынка, операторы рынка недвижимости и т.д., которые на все лады заявляли, что пришло время инвестировать, иначе самый удачный текущий момент может быть упущен. Поскольку де кризис уже подходит к своему концу и настало время активных действий с деньгами, бумагами и прочими активами. Ну, а в данном случае, - управлением недвижимостью и ее объектами. Чтобы потом не прогадать, а успеть ''первее всех''. Чем все это заканчивалось – понятно. Ни многообещающих инвесторов, ни их же многообещающих прогнозов, при систематически не оправдывающих их надежды рынках. Также не исключено поэтому, что дело обернется таким же образом и здесь. Даже с поправкой на то, что автор - сотрудник ''E&Y''. И даже с дополнительной поправкой на то, что последние годы дела у них не блещут и они готовы ввязываться в любые авантюры, равно как и заниматься их изобретательством, лишь бы хоть что-то себе наскрести. Так что не исключено, что и здесь за данной явной авантюрой имеет место нечто подобное. Вот только масштаб не тот. Поскольку если свободные деньги бывают в общем и целом у всех (в том числе и у подписчиков ''E-xecutive''), чем и пользуются различные «инвесторы», то недвижимость предлагаемых масштабов – только у жителей «Рублевки» и прилегающих территорий. Которые здесь, на форуме и на сайте, никак не появляются. Николай Ю.Романов