Пузырь на рынке недвижимости, или Четыре признака катастрофы

Нью-Йорк. Глобальный финансовый кризис 2008-09 годов был вызван серией лопнувших пузырей на рынке недвижимости. После кризиса наступила рецессия. Наибольшую известность получил американский кейс, пузырь на рынке недвижимости США возник из-за недостатков в налоговом менеджменте, банковском контроле и из-за низких процентных ставок, но подобные явления имели место не только в США, но и в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии и в Дубае.

По прошествии пяти лет мы можем наблюдать признаки того же самого кризисного явления на рынках недвижимости Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канады, Австралии, Новой Зеландии, а также, видимо «на бис», Великобритании (ладно, Лондона). Что касается развивающихся рынков, то пузыри надуваются в Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле и больших городах Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.

Вот четыре признака того, что пузырь действительно надувается: быстрый рост цен на жилье, опережающий рост цен по отношению к доходности, увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме долгов населения. В большинстве стран с развитой экономикой предвестниками пузырей являются низкие долгосрочные и краткосрочные процентные ставки. Вялый рост ВВП, высокий уровень безработицы, низкая инфляция, а также ликвидность, появившаяся в результате применения традиционных и нетрадиционных инструментов кредитно-денежной либерализации, приводят к тому, что цены на активы, прежде всего на жилье, стремятся вверх.

В развивающихся экономиках ситуация выглядит по-разному. Там, где доход на душу населения относительно высок, например, в Израиле, Гонконге, Сингапуре, власти поддерживают низкий уровень инфляции, а также низкий уровень процентных ставок, чтобы избежать повышения обменного курса по отношению к другим валютам. В других странах – Турции, Индии, Индонезии и Бразилии – уровень инфляции выше показателей, которые определили центробанки. При этом в Китае и Индии деньги инвестируются в жилье – так инвесторы страхуются от риска инфляции. К тому же быстрая урбанизация в развивающихся стран тоже способствует росту цен на жилье: спрос превышает предложение.

Центробанки в странах с развитой экономикой, а также в развивающихся странах с высоким уровнем доходов не спешат менять ставку рефинансирования. Большинство стран полагают, что пруденциальный надзор и регулирование финансовой системы нормализуют ситуацию на рынке жилья. Такая политика подразумевает уменьшение loan-to-value ratios (коэффициент обеспечения: выраженное в процентах соотношение между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение. – E-xecutive.ru), более строгие стандарты ипотечного андеррайтинга, ограничения финансирования вторичного жилья, более высокие амортизационные отчисления за ипотеку, ограничения на использование пенсионных денег для взносов за покупку жилья.

В большинстве стран проводится умеренный пруденциальный надзор: власти опасаются, что население, застройщики и политики начнут возмущаться слишком жесткими действиями финансовых регуляторов по ограничению ликвидности: могут появиться жалобы, что регуляторы вторгаются на свободный рынок, накладывают ограничения на неприкосновенные права собственности.

И все же надзор не сможет справиться с пузырями на рынке недвижимости. Пока сохраняются низкие процентные ставки по краткосрочным и долгосрочным кредитам, оздоровительные меры на рынке жилищного кредитования будут не слишком эффективными. Более того, если разница между официальными процентными ставками, и ставками по ипотечному кредитованию будет увеличиваться, возникнут предпосылки для арбитража на этой разнице. Например, если коэффициент обеспечения понизится, а первоначальный взнос на покупку жилья увеличится, то населению будет выгоднее брать в долг у своих знакомых и родственников, либо использовать потребительские кредиты на финансирование покупки жилья.

Таким образом, несмотря на принимаемые надзорные меры, цены на недвижимость не снижаются, и пока процентные ставки не понизятся, ограничения не будут эффективными.

Однако не следует ожидать, что мыльный пузырь в глобальной экономике лопнет в ближайшее время: и «легкие деньги», и инфляция находятся под контролем. Более того, банковская система имеет сейчас больший запас ликвидности, чем ранее. Она оправилась от потерь, связанных с коррекцией цен на недвижимость в ходе предыдущего кризиса, который был спровоцирован американскими ипотечными займами категории subprime. Но после периода роста всегда следует падение, поэтому рано или поздно пузырь лопнет.

В странах, где у заемщиков есть право отказаться от ипотеки, если стоимость кредита начинает превышать стоимость жилья, спад жилищного строительства обернется глобальным дефолтом и кризисом банковской системы. В свою очередь в таких странах, как, например, Швеция, где банки могут изымать семейные доходы для обеспечения выплат по ипотеке, потребительские расходы населения резко снизятся. Итог будет в обоих случаях один и тот же: кризис и стагнация.

То, что мы сейчас наблюдаем, можно описать как замедленное воспроизведение недавней катастрофы на рынках недвижимости. И, как это бывает обычно, чем больше будет мыльный пузырь, тем сильнее будут последствия после того, как он лопнет.

Нуриэль Рубинипредседатель Roubini Global Economics, профессор экономики New York University’s Stern School of Business.

Партнерская программа с Project Syndicate

Источник фото: cnbc.com
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Генеральный директор, Москва

''Однако не следует ожидать, что мыльный пузырь в глобальной экономике лопнет в ближайшее время...''
Все знают, что любой пузырь когда-нибудь лопнет. И США когда-нибудь обанкротится. И Солнце даже когда-нибудь погаснет.
Но такое знание на практике бесполезно, если ты не знаешь - когда это произойдёт.

Генеральный директор, Москва

Нуриэль Рубини конечно, голова и палец ему в рот не клади, но он все больше по части американской недвижимости гений.

А как дело обстоит в России, где у нас пузыри в недвижимости, или их нет, почему такая запредельная стоимость 1кв.м. площади, почему люди продолжают заползать в Москву, 12 миллионную душегубку с самой высокой в мире плотностью населения и многие другие вопросы.

Тут без цифр нельзя и желательно услышать Рубини российского (ну пусть московского) разлива, для понимания обстановки.

Адм. директор, Москва

Нью-Йорк. Глобальный финансовый кризис 2008-09 годов был вызван серией лопнувших пузырей на рынке недвижимости. После кризиса наступила рецессия.

Всемирно известный экономист продемонстрировал еще раз, что в стане экономистов до сих пор нет понимания природы кризиса 2008 г. Как могут пузыри на рынке недвижимости США вызвать глобальный финансовый кризис? Это может вызвать банкротство нескольких, пусть даже очень крупных банков, которые ''игрались'' в безумное ипотечное кредитование и деревативы. Это банкротство может повлечь за собой бегство наиболее ''пугливых'' вкладчиков и инвесторов уже не только из этих банков, но и из множества других банков, правда только в этой одной единственной стране. Задайтесь вопросом: ''побегут'' ли вкладчики Сбербанка или ВТБ из этих кредитных организаций, узнав о банкротстве Morgan Stanley Bank? Может быть китайские вкладчики побегут из своих китайских банков? Или индийские вкладчики в панике побегут из индийских банков?
Чтобы окончательно развенчать этот ''странный'' подход к пониманию причин глобального кризиса, приведу еще один, очень мало известный пример. В конце 90-х и начале 2000-х годов пузырь на рынке недвижимости надулся в Таиланде. Банки финансировали строительство жилых и офисных небоскребов (небоскребов по тайским меркам) в Бангкоке, а покупателей на эту недвижимость не оказалось. Я своими глазами видел эти заброшенные и уже ветшающие здания, даже на снос которых денег не нашлось. О причинах этой ситуации говорить здесь не буду, дело не в этом. Банки, которые тогда финансировали это безумное строительство оказались на грани банкротства, застройщики просто разорились, бюджет страны и города не получил значительные суммы налогов. Однако это не привело не только к глобальному, но даже к региональному, или хотя бы тайском кризису.
Конечно США - это не Таиланд, а ''первая'' экономика мира. Но именно первая в рейтинге, а не главная! Потому, что главной экономики в мире не существует - и слава богу. Да, американский доллар это свободно конвертируемая валюта, к тому же эмитируемая, особенно в последнее время, почти в неограниченном количестве. Но он и теряет свою покупательную способность примерно в той же степени, в какой наращивается его эмиссия. Современный доллар по своему ''весу'' не сопоставим с долларом, например, 40-х или 50-х годов. Иллюзия, что все мировые экономические вопросы решаются в США, остается всего лишь иллюзией. Огромное количество людей в современном мире вообще никак не зависят от США и их решений или проблем.
Все это я написал для того, чтобы показать - для возникновения глобального кризиса американских пузырей на рынке недвижимости недостаточно. Нужно кое-что посущественнее, а именно - серьезная разбалансированность между спросом и предложением, причем сразу во множестве развитых стран. Именно она и является причиной и пузырей, и глобального кризиса, и ''несуразицами'' в мировых финансах. Когда предложение начинает существенно превосходить спрос, тогда и возникает желание этот спрос оживить и подогреть. А чем это достигается? Кредитами населению (нет своих денег - покупай на чужие, заемные!), скидками и распродажами (не берут по нормальной, адекватной цене - удешевим ниже себестоимости, лишь бы освободить склады, поскольку долго хранить себе дороже). Если этот процесс затягивается и выходит из под контроля финансовых регуляторов, диспропорции между финансовой системой и реальной экономикой, производящей товары, работы и услуги, усугубляются. Вот вам и региональные кризисы, постепенно разрастающиеся до глобального.
Такие кризисы по ''современной экономической концепции'' от США надо ''гасить'' деньгами, вливая в экономику ничем не обоснованное количество эмитированных долларов. Лекарство это, увы, лишь ''обезболивает'', поскольку позволяет еще большее количество людей загнать в кредитную ловушку, не решая проблему кардинально. Правда, пока их туда загоняют, производители получают отсрочку от рецессии и депрессии, так как искусственно расширенный рынок позволяет еще некоторое время реализовывать товары, работы и услуги тем, кто раньше не мог себе позволить что-либо купить. Но те, кто уже купил все, что ему нужно, раньше, в этой вакханалии не участвуют - а их большинство. Поэтому, данный ресурс не очень перспективный и весьма краткосрочный.
Что со всем этим делать - не скажу, хотя и знаю. Просто здесь об этом говорить не время, и не место.
Для чего тогда я все это написал? Для того, чтобы кто-нибудь не ''купился'' на четыре признака Нуриэля Рубини. Они мало что объясняют, и не дают ответов ни на один вопрос, который встает перед огромными массами людей в период глобального кризиса:
Когда наступит вторая волна?
Как к ней подготовиться?
Что предпринимать правительствам стран, застигнутых кризисом в наибольшей мере?
Что делать предпринимателям, чтобы спасти свой бизнес?
Что делать наемным работникам, чтобы в наименьшей мере пострадать от кризиса?
В чем хранить сбережения?
И т.п.
Ну как? Помог вам Рубини со своими четырьмя признаками ответить хоть на один из этих вопросов?

Директор по производству, Украина
Александр Кудряшов пишет: и желательно услышать Рубини российского (ну пусть московского) разлива, для понимания обстановки.
Был такой - Н.Ю.Романов. Было, ''заносило'' его. Но, чаще его сообщения были интересны.
Консультант, Владивосток
Евгений Николаев Что со всем этим делать - не скажу, хотя и знаю. Просто здесь об этом говорить не время, и не место.
- а где это место и время? Знаете, так скажите и мы будем Вам благодарны. В противном случае зачем этот детский сад - я знаю кто тут какашка, но вам не скажу... - ну взрослые же люди, чес слово.. PS А Н.Ю.Романову респект и уважуха - зря его за неправильное КУ администрация выгнала - у него были свои мысли, хотя и не в такт Генеральному вождю двигался...
Исполнительный директор, Москва

Александр Кудряшов:
''Тут без цифр нельзя и желательно услышать Рубини российского (ну пусть московского) разлива, для понимания обстановки.''

Вы хочите песен?
((;
Московский рынок с горем пополам освоил три метода оценки недвижимости: метод сравнительного анализа, затратный и доходный. В жёстких условиях кризиса мы все довольно скоро переползём на один доходный. Вот вам и (звучит тревожная музыка) зловещие силуэты будущего, проступающие сквозь пугающий мрак неопределённости.
((;
А цифры подставьте сами.

Ах, да.
Следует учесть ещё огромный объём недвижки, оказавшейся изъятой банками у должников.
Вот что с ней решат сделать большие мужчины, то с рынком и будет. Сверх сказанного ранее.

Менеджер, Москва

Принципиальная разница состоит в том - кто ''надувает пузырь'' и получает от него прибыль?! В США и т.д. это бизнес, а у нас - правительство. Они анализируют показатели и делают выводы, а мы медленно и с ужасом наблюдаем за повышением процентов и выходом очередных ''ужесточающих рынок'' законов.

Генеральный директор, Санкт-Петербург

Кому интересно, могу немного о Питерском рынке недвижимости сказать.
За последнее время довольно много сделок купли-продажи прошло с целью последующей сдачи квартиру в аренду (продавцы в основном перекладывались в стройку). В результате, сейчас на рынке аренды такое количество предложений, которого не было никогда - мои коллеги, занимающиеся арендой в один голос заявляют о том, что сейчас как никогда сложно сдать квартиру, а снять до безобразия легко даже с торгом. И хотя сейчас для аренды не сезон, есть опасения что даже в сентябре далеко не все предложения найдут своих арендаторов. Куда тогда денутся невостребованные квартиры? Возможно, владельцы некоторых из них решат продать их. Тогда, рынок недвижимости, который последние три года плавно рос, может начать сдавать позиции. Однако, если сентябрь расставит все на свои места и толпы студентов снимут почти все квартиры, то ситуация стабилизируется.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
Цифры и факты
Минтруд хочет слить три фонда

Это приведет к росту социальной напряженности в стране.

Тереза Мэй объявила об отставке

Тереза Мэй  уйдет с поста лидера Консервативной партии.

ОСАГО: треть выплат у мошенников

Около 30% всех выплат по ОСАГО в России в 2018 году досталось мошенникам.

Почтовые переводы берут под контроль

Росфинмониторинг будет контролировать операции по почтовым переводам.