Нереальная стоимость недвижимости под залог

И возвращать ничего не надо! Банк отберет недвижимость под залог – отлично, одной головной болью меньше. Думаете, фикция? Как бы не так!

Мы недавно оценивали один объект: свыше 2 га земли назначением под строительство производственной базы в одном из районов юга Тюменской области и находящееся на нем капитальное, но не благоустроенное (кроме «времянки» электроснабжения) здание производственно-складского назначения площадью порядка 4,5 тыс. квадратов. Объект находится в 10 км от райцентра за окраиной деревни с грунтовыми подъездными путями (асфальт от трассы только до околицы), а вокруг – благодать и красоты природы Среднего Зауралья. В настоящее время объект находится в плачевном, запущенном, разрушающемся состоянии и используется под кустарное производство всего на 90 кв. м площади здания. Объект заложен под невозвращенный кредит в размере около четверти миллиона (а оценен для залога в миллион) долларов и на него обращено взыскание. Требуется установить, почем его сегодня можно продать.

Первое, что хочется отметить, – это то, что мы не смогли установить или понять бизнес-идею инвестиции в приобретение объекта. Мы совершенно не представляем себе, для кого и чего он может понадобиться в ближайшем времени или в сколько-нибудь определенной перспективе. Он не использовался в, казалось бы, довольно благоприятное время экономического роста – так с чего же он вдруг станет эксплуатироваться в условиях экономического кризиса и стагнации? Поскольку его построили в перестроечное время и ввели в эксплуатацию в 1990 году, то совершенно ясно, что планы, для которых он строился, давно уже не существуют, а закрепиться в хозяйственных связях советских субъектов он не успел.

Склад? Грузоперевозки и товарооборот значительно сокращаются и восстанавливаться будут (если будут) неизвестно как и тем более когда. Задача сегодняшнего дня – загружать уже существующие и действующие склады, более-менее доказавшие удобство для перевалки и хранения товаров. И потом, о каком складском назначении вообще можно всерьез рассуждать при отсутствии подъездных путей!? Я уж не говорю об оборудовании и элементарной механизации. Мы не представляем себе, кто и почему там может складировать даже сельскохозяйственные грузы и материалы. Только если бесплатно, а лучше еще и приплачивать за то, чтобы везли именно сюда.

Расположенное вдалеке от «цивилизации» помещение реально можно рассматривать как перевалочную базу для контрабанды и нелегальных мигрантов. Дело, безусловно, доходное, да вот только незаконное. Всерьез его, таким образом, рассматривать мы не можем.

Производство? Мы не выявили что, почему и для чего в оцениваемом объекте можно было бы организовать. Как здравомыслящие люди не можем себе представить. Ни одна отрасль производства не подходит для рентабельной деятельности, тем более что производство сегодня, усугубленное кризисными условиями, убыточно принципиально. Не говоря уже о том, что на рынке пруд пруди специализированных промышленных объектов. Предложение зашкаливает. Полно специальных и межотраслевых, приспособленных к конкретному производству и универсальных – разных, на любой вкус, с соответствующей инфраструктурой и транспортной доступностью. А в нашем случае ничего подобного нет. Более того, нет вообще никакого санитарно-технического оборудования и оснащения. То есть, для производства невозможно выполнить простейших технологических норм, не говоря уже об экологических.

Существует, конечно, идея, использовать запрятанное в глухомани здание под организацию контрафакта и фальсификата. Тем более что соответствующие структуры понимают: из-за бюджетных проблем их подпольные цеха, находящиеся «на виду», станут пользоваться повышенным вниманием налоговиков и прочих проверяющих. И подобную «деятельность» нужно уводить «с глаз долой». За черту поселений. Но рассматривать подобную идею в оценке мы не в состоянии по причинам, названным выше.

Сельское хозяйство? Казалось бы, довольно просто. Если уж на личном подворье возможно содержать скотину и в стайке хранить урожай, то и такой объект использовать можно. На самом деле это не так. Опять из-за отраслевых норм и правил, сертификации и контроля безопасности. А если произведенную продукцию предполагается продавать, то соблюдение технологии будет требоваться обязательно. И не только покупателем. Для этого объект нужно серьезно реконструировать (если не использовать просто под холодный склад) или вообще снести и построить новый. Но в условиях кризиса и неопределенности планировать такие инвестиции просто несерьезно. К тому же, и агропромышленных объектов, выставленных на продажу, просто уйма. В том числе и в рамках процедур банкротства. По соответствующим ценам. Покупай – не хочу! Ну, и, наконец, лично я всегда держу в уме шутку о трех наиболее эффективных способах разорения: Самый приятный – это женщины; самый быстрый – азартные игры; а самый верный (!) – заняться сельским хозяйством!

Мы также не рассматриваем возможность участия в приоритетных нацпроектах: создание бизнес-инкубатора или технопарка каких-нибудь информационных или космических биоинженерных нанотехнологий. Потому что мы просто оценщики, а не члены правительства и даже не фантасты. Мы, естественно, эти слова знаем и охотно можем упражнять артикуляцию, но реально у нас, как у экономистов, хватает воображения только на нанотаджиков с нанолопатами и наноузбеков с наноломами, роющих и сколачивающих наномикросхему за миллиард долларов, восемьсот миллионов из которых уходит в нанооткат.

И вообще, мы вынуждены согласиться с мнением Бориса Кагарлицкого, что объект из тех как раз, что вовсе не предназначены для какого-либо использования. Использовать его по назначению, наверное, все-таки можно. Но это вовсе не обязательно и даже, возможно, не нужно. Его исключительная и единственная цель – служить якобы носителем якобы стоимости. Быть просто информацией, записью в документах, о какой-то кем-то кому-то и отчего-то представляемой «рыночной» ценности.

И востребован он именно для финансовых манипуляций: внесения в уставной капитал, в совместную деятельность, в любой проект, где необходимо показать, что «инвестор» хоть что-то действительно вложил сам (например, при субсидировании из бюджета или для выполнения инвестиционных условий приватизации). Для переоценки основных фондов, для корректировки бухгалтерской величины активов и улучшения баланса, для списания повышенной амортизации, для включения «инвестиционной составляющей» в монопольный тариф. А также для участия в качестве обеспечения под привлекаемые банковские кредиты. В условиях нашего региона последнее вообще представляется главной целью.

Исходя из этого, сами по себе физические объекты с их настоящей или будущей функциональной полезностью представляются совершенно излишними. Я бы даже сказал, что нужны при этом вовсе не материальные объекты. Недвижимость не в традиционном рассмотрении, как нечто осязаемое и несущее своему владельцу вполне определенные, также реально ощущаемые выгоды. А «недвижимость», как некая фикция, некий виртуальный тотем, представляющий из себя совокупность юридической конструкции и приписываемой возможной (но не настоящей) полезности. Почему-то всегда другими. Или для других. Как правило, не самим собой для себя лично. Такое вот приписывание виртуальной нужности и ненастоящей полезности и приводит к формированию недействительной стоимости. Это противоречие выражается в том, что внимания на внутренние качества объекта недвижимости обращается все меньше и меньше. До тех пор, пока не приходит дефляционная волна вроде нынешней. Когда, ненастоящая стоимость «тает», унося с собой чьи-то, вполне настоящие, деньги.

В этом смысле, для подобных объектов главное – это документы, удостоверяющие право собственности на них, то есть возможность актива быть перепроданным или перекупленным (хотя бы и чисто на бумаге). Основное назначение «Свидетельства о государственной регистрации права» – подтверждение партнерам, кредиторам и контрагентам «надежности» (недвижимость все-таки…) и видимой «платежеспособности». Последняя косвенно определяется указанными в документе сравнительными параметрами (площадь, характеристика, адрес и прочее) собственности, по которым сопоставляется ценность объекта с прочими подобными активами на рынке. И «зеленая бумажка» (такого цвета «Свидетельства о госрегиствации» в Тюмени) становится чем-то вроде ценной бумаги или даже купюры. Просто номинал этой ассигнации выражен не прямо в денежных единицах, а в квадратных метрах с определенным назначением (жилье, офис, торговля и тому подобное). Что, в общем, довольно легко позволяет представлять относительную «ценность» такой бумаги – «курс» валюты под названием «недвижимость». Открытой информации о рынке вполне хватает. Читай объявления и наслаждайся покоем и чувством, будто владеешь состоянием!

При этом все нормально и всем хорошо до тех пор, пока актив участвует именно в виртуальном финансовом обороте. Пока просто переписывается с одного собственника на другого, выводится из одного банка и закладывается в другой, пока на основе его «стоимости» перераспределяются доли в, хоть и будущей, но все-таки прибыли. Следует даже признать, что такого рода активы (их теперь называют новомодно «токсичными», а раньше называли «мусорными») играют свою положительную роль. Например, через залоговую массу привлекаются хоть какие-то деньги в экономику. У тех же аграриев и у всего полусреднего и малого бизнеса других залогов и нет, собственно. Ведь субсидируется, в основном, только процентная ставка. А вот кредит дают в размере вдвое, а то и вчетверо, меньшем, чем стоимость залога. Госгарантии же предоставляют, чего греха таить, только крупным и крупнейшим налогоплательщикам.

Проблемы начинаются, когда система дает сбой и встает задача отдавать взятые долги. То есть, когда при убыточной хозяйственной деятельности, требуется реально продать залоги или не использующееся фактически имущество. За «живые» деньги. Добровольному покупателю. Разумному. Тем более, при падающих на рынке ценах и огромном, баснословном предложении таких же точно объектов. Тогда вот все становится очень плохо. Обычно, для последнего в цепочке кредитора или собственника. В данном случае – для банка.

В заключение добавлю, что, проведя оценку, уперлись мы в среднем, в цифру около 1 млн руб. по любому из подходов к оценке. Специалисты-оптимисты, напомню, оценили все в 30 млн, а банкиры снизили при согласовании до 15-ти и дали от этого половину. Специалисты на то и специалисты, что могут делать «специальные» вещи. За деньги заказчика – любой каприз! А вот банкиры могли бы и посоветоваться прежде. И не с кем-то там «высококвалифицированным», а с любым, просто независимым от залогодателя. Но пожадничали на это $1 тыс. выделить. Угорели теперь на $250 тыс.

Был бы злой, сказал бы: «Поделом!» Но ситуация не комична. Будут потом вкладчики воздевать руки: «Где наши деньги!?» А деньги потеряны. Безвозвратно. Будет потом Премьер вопрошать: почему банки больше не кредитуют? Потому и не кредитуют, что денег нет, и ссуды уходят в дефолт одна за другой. А где же должники? Они банкроты и всем все прощают! А залоги!? Ну, вот они, залоги – попробуй, продай! Что же будет с банком? Что-что… «И молодая не узнает, какой у хлопца был конец»… Например, конкретные персоналии, утверждавшие кредит в банке сегодня уже «по собственному» не работают. Так «кто виноват» и «что делать»?

Фото: pixabay.com

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Системный аналитик, Москва
публикация: Вам нужна недвижимость под залог для получения кредита? Не парьтесь! Найдите старый разваливающийся дом, склад, базу или просто объект, оформите в собственность и получите свои миллионы. И возвращать ничего не надо! Банк отберет залог – отлично, одной головной болью меньше. Думаете, фикция? Как бы не так!
будто бы оформление в собственность даровое /-: и будто бы в Москве и МО все аналогичные объекты не учтены и уже не оформлены в собственность ... или речь идет про Россию?
Владимир Левановский Владимир Левановский Нач. отдела, зам. руководителя, Санкт-Петербург

Ну, кому ''ничего нового'', а кому и весьма ''интересно''. Дело, видимо, в разнице имеющегося опыта.

Антон Песков Антон Песков Менеджер, Волгоград

так,и представляю себе сущеглупых, наивных банкиров,которые спят и видят,любой ценой увеличить дебеторку.....:)
думаю все таки в случаи дефолта,они наверно попросят деньгами 8)

Аналитик, Тюмень
Благодарю за комментарии. Спасибо также тем, кто просто дочитал и голосовал. Полная версия статьи на ФОРУМ.мск Речь и вправду о России - юг Тюменской области за МКАДом. Забавно, что и в другой стране (Москва и МО) процессы, видимо, похожие. Анонс писал не я - это делает редакция портала. Эссе, полагал, опубликуют в ''Пятничном менеджере'' - финансовый раздел меня удивил. Ничего нового, естественно, нет - просто ухмылка. Два года назад, осваивая щедрое фондирование, банкиры действительно буквально гонялись за заёмщиками. Боялись не дать, не успеть, чтобы к другому на более низкий процент не ушёл клиент. Впрочем речь не только о банках. Точнее, совсем не о них.
Антон Песков Антон Песков Менеджер, Волгоград
Юрий Зиненко пишет: Впрочем речь не только о банках. Точнее, совсем не о них.
Главное,что у них там, все всех устраивает....... К сожалению подумать,немного дальше своего кармана,никто не хочет........ Но за базар будут отвечать 8) так что,может и к лучшему,что вы в стороне остались :idea:
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Собрать школьника к учебному году стало дороже в среднем на 11,4%

Основа «продуктовой корзины» школьника на маркетплейсах подорожала за год.

Как профессии влияют на состояние здоровья россиян

Чаще всего влияние профессии на здоровье отмечают HR-ы, юристы и IT-специалисты.

Половина родителей школьников берут отпуск в августе, чтобы собрать ребенка в школу

Затраты на расходы для подготовки к школе в этом году начинаются от 15 тыс. руб.

Сеть «Вкусно — и точка» приняла на работу более 10 тыс. новых сотрудников

Количество поданных заявок на трудоустройство превысило 68 тыс. за два месяца.