Как грамотно подготовить сделку в строительной отрасли

Проведение сложной и объемной сделки неизменно связано с большим количеством рисков. Строительная отрасль входит в группу отраслей, где недостаточно хорошо подготовленные сделки, нередко являются причиной возложения юридической ответственности на предпринимателей.

Именно поэтому так важно разработать детальный сценарий сделки — последовательность необходимых организационных и юридических действий. Разработку такого сценария специалисты называют структурированием сделки. Что необходимо сделать, чтобы правильно структурировать сделку?

1. Проанализировать ситуацию

Структурирование сделки включает в себя, в первую очередь, анализ юридической, налоговой и финансовой ситуации, а также анализ рисков. Это сложный процесс, требующий специальных знаний и навыков специалистов в разных областях права. Главная задача структурирования — уберечь сделку от оспаривания в дальнейшем, оптимизировать налоговую нагрузку и максимально исключить ответственность собственника.

В рамках девелоперских проектов специалисты готовят полный комплект договорных документов, инвестиционные контракты, договоры генерального подряда, договоры подряда со специализированными организациями, договоры с инженерными организациями и т. д. Специалисты по структурированию сделки, конечно же, контролируют подписание документов сторонами сделки и последующее выполнение ее условий.

2. Оптимизировать финансовую нагрузку

Важно также рассчитать финансовые и временные возможности для исправления возможных ошибок и форс-мажоров — чтобы застройщик мог подстраховаться и избежать возложения юридической ответственности, и связанных с этим судебных разбирательств, затрат на судебные издержки, штрафов, пеней, неустоек и т. п.

Юристы, работающие в интересах застройщика, обязаны проверить уже имеющиеся договоры, правоустанавливающие документы на земельный участок, объекты недвижимости, расположенные на участке, отсутствие ограничений по использованию участка в целях строительства (наличие красных линий, назначение и возможность изменения разрешенного использования, расположение рядом памятников архитектуры и прочее).

Анализируется налоговая нагрузка на компанию, исходя из выполняемых функций (продажа объектов, подрядные обязательства, закупка и поставка стройматериалов и оборудования и т.п.), а также разрабатывается оптимальная схема договоров (например, разделение процесса на договор поставки оборудования и договор подряда на монтаж, вместо одного договора), которые помогут снизить налоги на законных основаниях и получить большие выгоды.

3. Побороться за надежный банк

Особое место в структурировании сделок занимают банковские кредиты. Требовательность банкиров к «профилю» заемщиков подчас создает дополнительные сложности при осуществлении проектов. И подобные риски также необходимо учитывать. С беспрецедентными проблемами, к примеру, столкнулись многие застройщики, когда в июле 2019 года вступило в силу новое законодательство о долевом жилищном строительстве.

Реформа существенно усилила роль банков в процессе кредитования новостроек, введя в практику такое понятие, как проектное финансирование, при котором движение денежных средств контролируют сами банки. Примечательно, что право участвовать в этой программе получили примерно шесть десятков банков, и это при том, что девелоперских компаний в стране более трех тысяч. В таких условиях неминуем рост конкуренции за выгодные условия кредитования в надежных банках, поскольку крах уполномоченного банка с большой долей вероятности приведет к срыву графика строительства, а также возможным судебным разбирательствам и штрафам.

Конкуренция на строительном рынке порождает ситуацию, когда участники тендеров снижают сроки завершения строительства до предельных. Если застройщик при этом недооценил свои финансовые возможности, он получает большие сложности.

4. Проверить контрагентов

В результате грамотного структурирования сделки застройщик должен получить схему, в которую войдет готовый холдинг компаний-участников проекта, а также план погашения кредитов, продаж объектов, уплаты налогов и т. д. Заказчик получает цепочку контрактов, подписанных с контрагентами, а также оптимальную и эффективную систему отношений внутри компаний проекта.

Очень важно, формируя сценарий, проверить факты в отношении контрагентов: опыт, репутацию, численность сотрудников, наличие необходимой материальной базы. Рекомендуется ознакомиться с отчетностью и историей судебных дел, выяснить, не заблокированы ли счета. Ведь, если подрядчики и субподрядчики выполнят работу не в срок или некачественно, отвечать придется застройщику.

Застройщик сильно рискует, если не соблюдает сроков строительства. Заказчики и дольщики вправе в этом случае обратиться в суд, а зачастую и в правоохранительные органы. Нередко после таких обращений возбуждаются уголовные дела. Репутация застройщика пострадает вне зависимости от результатов расследования. Поэтому в самом начале структурирования сделки в строительной сфере необходимо предусмотреть риски и, как говорится, «подстелить соломки».

Не доводить до суда

Сложное структурирование должно быть хорошо продумано с учетом всех последних изменений в законодательстве и судебной практике. Разрешение споров должно происходить мирно, в досудебном порядке, либо с минимальными потерями при судебном разбирательстве (в государственном суде или арбитраже (третейском суде), включая иностранный). И это целиком также зависит от того, как сработают юристы, создавая дорожную карту будущей сделки.

Читайте также:

Расскажите коллегам:
Комментарии
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Эрнст Мальцев
  На это просто напрашивается цитата из повести Хольма ван Зайчика "Дело жадного варвара" (комм...
Все дискуссии
HR-новости
Исследование: что доводит сотрудников до выгорания

Большинство респондентов регулярно испытывают нехватку ресурсов, сталкиваются с размытыми задачами, переработками, а также ощущают давление негласных корпоративных правил.

Большинство россиян считают работу в креативной индустрии привлекательной

76% хотели бы попробовать себя в роли креативного продюсера, при этом у половины из них нет четкого представления, чем занимается этот специалист.

Средние зарплаты в отрасли туризма и гостеприимства выросли на 52% за год

Рост внутреннего туризма стимулирует спрос на кадры, а конкуренция за них меняет подходы работодателей.