Какая страна более перспективна для инвестиций в студенческое жилье

Согласно опросу компании PwC, 69% инвесторов считают, что в 2016 году перспективы сектора студенческого жилья являются хорошими или очень хорошими. При этом среди европейских стран этот тип недвижимости больше всего востребован в Великобритании и Германии. Чтобы понять, в какую страну инвестировать выгоднее, стоит отталкиваться от оценки трех основных параметров:

• объем инвестиций;
• спрос со стороны студентов;
• предложение жилья.

Объем инвестиций

Британский рынок студенческой недвижимости привлекает в 10 раз больше инвестиций, чем германский, однако рынок ФРГ отличается более стабильным ростом капиталовложений.

Объем инвестиций в студенческое жилье Германии с 2009 по 2015 годы рос экспоненциально и снижался лишь в 2012 году. В Великобритании показатель имел тенденцию к снижению в 2013-2014 годах, хотя в 2015-м снова резко повысился.

Объем инвестиций в студенческую недвижимость, млн евро

Источники: DREF, Savills

Минувший 2015 год стал рекордным для обоих рынков. В Германии инвестиции выросли до 525 млн евро (почти в два раза по отношению к предыдущему году), в Великобритании — до 5,8 млрд евро (рост в три раза).

Можно ожидать, что в ближайшие годы инвестиции в этот сектор будут увеличиваться и в Великобритании, и в Германии, однако на рынке ФРГ объем капиталовложений, скорее всего, будет расти более быстрыми темпами, поскольку в этой стране быстрее растет число студентов и наблюдается более острый дефицит жилья.

Спрос со стороны студентов

Спрос на жилье со стороны студентов быстрее растет в Германии, так как в этой стране увеличивается количество учащихся (в том числе иностранных студентов). В Великобритании, наоборот, общее число студентов снижается.

Общее количество студентов, зачисленных в вузы

Источники: Федеральное агентство статистики

Всего по состоянию на 2015 год в Германии насчитывалось 2,7 млн студентов, в Великобритании — 2,3 млн. В то же время в Соединенном королевстве выше доля иностранных учащихся — 19% против 12% в ФРГ.

Количество иностранных студентов

Источники: Федеральное агентство статистики Германии

В целом количество иностранных студентов коррелирует с числом престижных вузов в стране: в Великобритании находятся 44 университета, входящих в топ-400 учебных заведений мира по версии The Times Higher Education, и насчитывается 436 тыс. иностранных студентов, а в Германии 37 престижных вузов и 320 тыс. учащихся из-за рубежа. По количеству престижных вузов Великобритания занимает второе место в мире после США, Германия — третье.

Факторы, влияющие на спрос

Количество иностранных студентов зависит не только от числа престижных вузов в стране. На этот показатель также влияют следующие факторы:

• Низкая стоимость обучения. Стоимость обучения в ФРГ — одна из самых низких в Западной Европе (с учетом затрат на проживание она примерно в три раза ниже, чем в Великобритании). В Соединенном Королевстве плата за обучение была существенно повышена несколько лет назад, и это отпугнуло многих потенциальных студентов.
• Визовый режим. В Германии более привлекательная по сравнению с Великобританией визовая система. Например, после окончания вуза в ФРГ можно остаться в стране на шесть месяцев и искать работу. В Великобритании с приходом к власти Дэвида Кэмерона была начата политика снижения притока иммигрантов, и условия получения визы стали более строгими: теперь после окончания вуза нельзя остаться в стране для поиска работы, и нужно оформлять рабочую, или бизнес-визу.
• Низкий уровень безработицы среди молодежи. В Германии низкий уровень безработицы среди молодежи — всего 7%. Для сравнения, в Нидерландах этот показатель составляет 11%, в США, Австралии и Великобритании — около 14%, во Франции — 24%, а в Испании — почти 49%. То есть, шанс найти работу после получения диплома у студентов, приезжающих учиться в Германию, выше.

В целом количество иностранных студентов растет во всем мире: за последние 10 лет их число удвоилось, достигнув 4 млн человек. Ожидается, что к 2025 году этот показатель удвоится еще раз, что повлияет на спрос на студенческое жилье как в Великобритании, так и в Германии. По оценкам экспертов, в текущих условиях позитивное влияние на рынок Германии будет более сильным.

Предложение жилья

Благодаря значительным инвестициям в сектор студенческого жилья, в Великобритании уже построено много таких объектов. Соотношение количества мест в общежитиях и числа студентов (provision rate) в этой стране — одно из самых высоких в мире (23%). В Германии предложение этого типа недвижимости пока находится на невысоком уровне по сравнению с другими странами (provision rate – 10%).

Соотношение количества мест в общежитиях и числа студентов

Источник: Savills

Таким образом, рынок студенческого жилья Великобритании достаточно зрелый и близок к насыщению. Значительные объемы инвестиций в этот сегмент привлекаются по инерции — реальных драйверов для быстрого роста сейчас нет.

Рынок Германии, наоборот, начал развиваться относительно недавно. Сейчас он испытывает дефицит предложения, и с учетом тенденции к росту числа студентов потребность в студенческом жилье в этой стране будет только расти. Следствием этого роста станет значительный приток инвестиций в сектор. Так, в Германии уже увеличивается доля студенческого жилья в частном секторе: если в 2000 году в 30 крупнейших городах страны она составляла 6%, то 2015-м — уже 16%. По прогнозам экспертов, за счет инвестиций в сектор доля частного студенческого жилья в ФРГ к 2020 году вырастет до 22%.

Инвестиции в студжилье: Великобритания vs. Германия

На наш взгляд, студенческое жилье – перспективный вариант для инвестиций. Население крупных городов растет, а земли больше не становится. Современный Токио, в котором люди ютятся в микроквартирах площадью 10-20 кв. м – это недалекое будущее Берлина, Лондона и Парижа. Мы видим высокую ликвидность и большой потенциал в сегменте студенческой недвижимости, а также в жилом сегменте в целом, так как студенческая недвижимость все чаще рассматривается инвесторами в более широком смысле – не только как общежития, но и как микроапартаменты, на рынке которых студенты – лишь одна из категорий потенциальных арендаторов.

Студенческие апартаменты отличаются от обычных тем, что первые представляют собой коммунальные квартиры с общими санузлами и кухнями. Такое жилье предназначено только для студентов. Обычные же апартаменты — это отдельные квартиры небольшой площади, и жить в них может кто угодно.

В последнее время в Германии набирают популярность микроапартаменты-студии площадью 20-25 кв. м с душем и санузлом. Комплексы с такими микроапартаментами активно возводятся в растущих университетских городах, где по каким-либо причинам увеличивается спрос на такие объекты. Это не совсем студенческое жилье, так как арендатором подобного объекта может стать любой. В моем понимании микроапартаменты — более выгодная инвестиция, чем традиционное студенческое жилье, так как риск плохой заполняемости здесь ниже. Например, если поток студентов по каким-либо причинам снизился, можно сдавать такое жилье в аренду как обычные квартиры.

Текст подготовлен при участии старшего аналитика Tranio Дарьи Березиной.

Фото: pixabay.com