Недвижимость: реальна ли мечта о низких ценах?

Население несет кровно заработанные деньги в агентства недвижимости не только потому, что хочется улучшить жилищные условия. Недвижимость – самый понятный инструмент инвестирования, и аналогов ему на российском финансовом рынке, по сути, нет. А потому вопрос о цене квадратного метра не теряет своей актуальности, и число сделок растет с каждым днем. Есть среди россиян желающие вложиться в зарубежную недвижимость и подкормить тем самым чужие экономики – благо, предложение на этот спрос есть, и цены, по сравнению с нашими, вполне умеренны. Но управление заграничными активами отличается своими сложностями, поэтому большинство покупателей предпочитает объекты подороже, но «родные». Их и рассмотрим.

Вы все еще сомневаетесь, вкладываться ли вообще в недвижимость? Вот вам наглядная «агитка»:

Какую недвижимость выбрать?

Развитие рынка коммерческой недвижимости сдерживается нестабильностью мировой экономики (Дмитрий Рощин, «Рескор»). «В провинции» выгодно покупать торговые и складские «метры» (Константин Апрелев, АН «САВВА»). Кроме того, как выяснилось, хорошей инвестицией могут быть квартиры, приобретенные на вторичном рынке Новосибирска и Челябинска (Константин Апрелев, АН «САВВА»):

Но большинство инвесторов сохраняет верность традициям и смотрит в сторону жилья в московском регионе. Что предлагает им Москва («старая» и «новая») и Подмосковье?

Спрос и предложение на столичном рынке недвижимости

В «старой» Москве новых квартир стабильно немного, и объем предложения уменьшается (Артем Ржавский, «Азбука Жилья»). При этом объектов бизнес-класса становится меньше, а комфорт-класса (это чуть хуже «бизнеса», но чуть лучше «эконома») – больше. Инвесторы открывают для себя новый формат жилой недвижимости – апартаменты (ну, это когда по одну сторону кровати у вас ванна, по другую – кухонная плита, а в ногах – входная дверь). Что до вторичного рынка, в городе только 50% жилья – качественное, другая половина подлежит капремонту, а то и сносу (Геннадий Стерник, РЭА им. Плеханова). Основной вектор предложения смещается в сторону (экс-?)пригородов.

Самый большой спрос сегодня – на участки без подряда, это предмет 44% сделок. Однако растет спрос на квартиры в малоэтажных многоквартирных домах (34% сделок) – скоро они возглавят рейтинг. А заодно перейдут в категорию дефицитных (Дмитрий Таганов, «Инком»):

Граждане начинают активнее приобретать таунхаусы. Это потому, что из категории элитного жилья они постепенно перекочевывают в эконом-класс. Естественно, увы, не без потери качества. С «экономом» в московском регионе вообще довольно печально: владельцы квартир такого класса ездят в основном на иномарках, а жилье у них – «вазовской» категории (Юрий Кочетков, Домгео.ру). Ориентируясь на состояние платежеспособного спроса, подмосковные строители сооружают квартиры площадью 24–30 кв. м (в Москве такие маленькие жилища запрещены к «производству», хотя на вторичном рынке они есть, что подтверждает личный опыт автора статьи – к счастью, прошлый). Кстати, а на что хватит этого самого платежеспособного спроса?

Прогноз цен на московскую недвижимость

Предвыборный ажиотаж конца 2011 года, когда люди хотели понадежнее вложить деньги, соответственно отразился на ценах – они выросли. И будут расти дальше – в этом единодушны все эксперты. И никакая «вторая волна» им не помеха – «закредитованность» экономики сейчас меньше, чем была в 2008–2009 годах, а значит, обвала рынка не случится. И вообще, «чем больше мы говорим о кризисе, тем дальше мы его от себя отодвигаем» (Олег Репченко, IRN.ru). С вероятностью 65% ежемесячный рост цен продолжит обгонять инфляцию (Константин Апрелев, АН «САВВА»). Вот тому причины:

На рынке жилой недвижимости «новой» Москвы цены поднимаются быстрее, чем в «старом городе» (Артем Ржавский, «Азбука Жилья»). Вот средние удельные цены по некоторым населенным пунктам «новой» Москвы по состоянию на конец июля 2012 (слайд откроется в новом окне).

Законодатели внесли поправки в Земельный кодекс, давшие Москве и Санкт-Петербургу право одностороннего расторжения договоров аренды и инвестиционных контрактов при определенных условиях. Эти поправки «вызвали неоднозначную реакцию у инвесторов, ведь теперь они не могут быть спокойны за свои проекты» (Игорь Чумаченко, Vegas Lex). А где «неоднозначная реакция», там и очередная причина повышения цен – строители и девелоперы будут страховаться и перестраховываться.

К концу 2016 года цена на один квадратный метр в Москве (первичный рынок) составит, говорят, столько тысяч рублей, сколько дней в году, а точнее – 364,4 тыс. руб. (Геннадий Стерник, РЭА им. Плеханова). И тут очень актуальным становится следующий вопрос.

Покупать на свои или на заемные?

Большинство сограждан сейчас отвечает на этот вопрос однозначно: машину – на «чужие» («автокредитных» автомобилей в России 50%), но недвижимость – на свои! В России только 20% сделок с недвижимостью – кредитные (для Москвы этот показатель доходит до 35%). Для сравнения, в США в кредит приобретается 90% недвижимости (Владимир Лопатин, Страховой дом «ВСК»).

Ипотечные ставки будут ползти вверх. Зоркие аналитики отмечают рост доходов населения – а значит, и кредиты будут дорожать. Этому грустному для заемщиков тренду способствует и изменение законодательства, которое становится все более милостивым к ним и все меньше ориентировано на интересы банкиров. Соответственно, финансовые учреждения будут закладывать все свои риски (реальные и воображаемые) в ставку ипотечного кредита.

Если вы колеблетесь, выворачивать ли карманы в поисках нужной суммы для покупки или спокойно (хоть и с тяжелым сердцем) пойти в банк, воспользуйтесь шпаргалкой (Константин Апрелев, АН «САВВА»):

Получается, если вы взяли ипотеку в 2003 году, то сейчас вы – самый счастливый инвестор. Ну, а если не взяли – считайте, стоит ли брать теперь. В США ипотечная активность населения замирает, если ставка кредита переваливает за 5%, для россиян эта реперная точка – 12% (Владимир Лопатин, Страховой дом «ВСК»).

При подготовке и иллюстрировании статьи использованы материалы конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Мнения участников Сообщества:

Ирина Толмачева:

При социализме наши классические музыканты и певцы вкладывали заработанные за рубежом деньги в московскую недвижимость. Прошло полвека - и они, и их дети не бедствуют. В акции можно играть, как в покер, - расслабляться нельзя ни на минуту. Знаю многих, кто потерял все, вкладываясь в акции. Зарубежная недвижимость... Почитайте, как у англичан отобрали все купленные возле моря в Испании квартиры. Множество пенсионеров осталось без крова над головой. Так что я верю в мудрость наших предков. :)

Мария Канаева:

По-моему, коллеги зря так разволновались. Это не анализ, а обыкновенная очередная агитка риэлторов, у нас последние три года с завидной регулярностью появляются во всяких изданиях вот такие публикации, основная идея - бегите и покупайте, завтра конец света. Им же надо взбаламутить рынок.

Владимир Руденко:

Идея таких обобщающих статей насколько хороша, например, кажущейся объективностью и аналитичностью, настолько и плоха, тем что эта объективность и аналитичность именно кажущаяся. А цитаты экспертов, вырванные из контекста их рассуждений, ставят под сомнение уровень их экспертности...

Фото: pixabay.com