Оставим в стороне покупку домов и квартир в российской провинции и даже во второй и третьей столицах – рынок каждого из этих регионов имеет свою специфику, и каждому субъекту федерации можно посвятить отдельный материал. В этой публикации сосредоточимся на сравнении альтернатив, наиболее популярных у состоятельных россиян, – элитной недвижимости за границей, в Москве и в Подмосковье. На что ориентироваться, если вы планируете вложения в недвижимость?
Дом за бугром
E-xecutive.ru неоднократно писал о вложениях в дома-квартиры-апартаменты в Западной и Восточной Европе и даже в США и ОАЭ, на портале есть активные форумы по этим темам. В целом, это ваш вариант, если вы всегда мечтали покинуть Россию и жить в иноязычной среде и чужой культуре, а теперь обрели для этого еще и финансовые возможности. Однако если вы не собираетесь поселиться в приобретенной заграничной недвижимости, а покупаете ее «про запас», учтите, что вас ждут дополнительные сложности и затраты на эксплуатацию объекта, находящегося от вас за тысячи километров, в другой правовой и языковой среде. «Никогда не связывайтесь с покупкой жилья в других странах, разоритесь на одной только охране! И ездить придется регулярно, как на дачу, больше нигде отдыхать не получится. Если уж захотелось пожить за границей, лучший выход – аренда», – убежден владелец крупной российской компании, которого жена в свое время уговорила купить домик на теплом побережье США.
Допустим, вас не смущают избыточные расходы на контроль зарубежной собственности. Но есть и другая проблема. У вас могут возникнуть непредвиденные сложности с подбором подходящего элитного объекта. По результатам исследования Tranio.ru, рынок зарубежной недвижимости в целом восстановился после кризиса. Но в большинстве стран доминируют объекты низкой и средней ценовой категории – а значит, соответствующего качества. Так, на молодых рынках (например, Болгария, Турция, Латвия) преобладают дешевые объекты, в старой Европе (Италия, Франция, Германия) большинство продаж сосредоточено в среднем ценовом сегменте. По мнению экспертов, «можно выделить и «дорогие» страны, то есть такие, где особенно много риелторов, ориентирующихся на высший ценовой сегмент. В первую очередь это США, где соответствующую категорию отметили 25% продавцов. Этот показатель существенно выше среднего также в Великобритании».
Tranio.ru отмечает также, что количество продавцов зарубежных объектов растет, но предложение начинает преобладать над спросом, так что не менее 20% риелторов сталкивается с трудностями. Это легко объяснимо экономической нестабильностью в Евросоюзе и США – что не упрощает собственникам задачу управления заграничной недвижимостью. Цены при этом падать не спешат – колебания не слишком характерны для элитного сегмента.
Свой кусочек «нерезиновой»
Обратим теперь наши взоры на российскую, а точнее – на московскую почву. Элитное жилье в столице, конечно, существует и строится. При этом основная масса предложений, что естественно для мегаполиса с его дефицитом территорий, относится к многоквартирным домам. Фешенебельные апартаменты, где соседи всегда могут дружески постучать по батарее, если вы, по их мнению, выйдете за рамки, а консьерж будет коситься на ваших гостей, априори мысленно приравнивая их к нарушителям государственной границы? Окна, глядящие на торец соседнего дома, с десятикамерным стеклопакетом, чтобы спастись от звука и запаха ближайшей автомобильной пробки? Почему нет, если вам это нравится! Основная проблема не в этом. О мошенничестве со сделками на столичном рынке мы тоже говорить сейчас не будем – Executive.ru освещал эту тему, и информации, помогающей уберечься от ошибок в этой сфере, на наш взгляд, достаточно.
Главное, что со сменой мэра в Москве полным ходом начались пересмотры уже действовавших и планировавшихся договоренностей по строительным объектам. Часть проектов была заморожена, темпы ввода новых зданий в эксплуатацию не достигли прогнозных показателей. Следовательно, объем предложения снизился. «Осенью 2011 года было принято решение о создании охранной зоны в центре Москвы, в рамках которой будет создана сомкнутая система достопримечательных мест, а строительство новых объектов будет практически прекращено. В связи с этими законодательными изменениями в ближайшей перспективе во всех районах традиционно элитной застройки предложение новых объектов будет почти сведено к нулю. В этой ситуации практически единственным районом Москвы, где в 2012–2013 годы на рынок будут выходить новые проекты, остаются Хамовники», – комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов.
«В столице уже ощущается дефицит новых проектов, – говорится в исследовании «Миэль» с итогами 2011 и прогнозами на 2012 год. – Всего в 2011 году в столице планировалось ввести 2 млн кв. м жилья. Объем ввода по итогам первого полугодия составил 830 тыс. кв. м. Если в следующем году в столице не упростится процедура получения разрешения на строительство и не выйдут новые проекты, ограниченный объем предложения будет способствовать росту цен». Добавим – и ажиотажу, что не стимулирует разумный и комфортный выбор элитного жилья.
Жизнь в Большом Городе
Расширение административных границ Москвы и включение в официальную столичную территорию значительной части «ближнего заМКАДья» предполагает новые возможности для приобретения недвижимости в «Большой Москве». Согласно тому же отчету «Миэль», в Московской области в 2011 году, по контрасту со столицей, наблюдался строительный бум. «Фактически каждый месяц выходили крупные проекты, совокупной площадью 300-500 тыс. кв. м. Объем ввода жилья в Московской области по итогам первого полугодия 2011 года в два раза превысил столичные показатели и составил 1,85 млн кв. м. Всего в 2011 году ожидается ввод около 6,7 млн кв. м.».
«В следующем году тенденция переориентации застройщиков на возведение жилых проектов в Подмосковье продолжится. За счет активного строительства ожидается существенное увеличение объемов ввода жилья, которые могут превысить докризисные значения. Московская область привлекает застройщиков более упрощенной процедурой получения исходно-разрешительной документации и возможностью реализации крупных проектов комплексного освоения территории», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Однако качество большинства объектов и их окружения в традиционных населенных пунктах московского региона еще несколько лет будет соответствовать уровню скорее городов-сателлитов, чем мегаполиса, – очевидно, что перестройка инфраструктуры под столичные стандарты требует согласованных действий многих учреждений, а также солидных финансовых вливаний. Стоимость объектов недвижимости, между тем, будет подтягиваться к московским меркам. Разумно ли покупать по «элитной» цене малогабаритную квартиру в многоэтажке эконом-класса за 100 км от вашего офиса в столице? На наш взгляд, это вряд ли можно назвать эффективной инвестицией.
Строительный бум в Подмосковье утверждает новые стандарты качества в поселениях, которые изначально создаются с учетом современных технологических норм и тенденций спроса. В первую очередь, речь о коттеджных поселках. «Домики в деревне» XXI века прочнее всего ассоциируются в массовом сознании с элитной недвижимостью. Если в ваши планы входит не просто удачно вложить средства, но и поразить воображение друзей и знакомых – это именно ваш вариант. Хотите – превратите коттедж в фамильный особняк, хотите – сделайте его своей загородной резиденцией, а при желании можете сдать в аренду, чтобы не простаивал. Улучшенная, по сравнению с городом, экология и собственная территория, на которой не то что цветники, а хоть капибар с енотами разводи по примеру североамериканцев, в сочетании с хорошей охраной и новенькой отлаженной бытовой инфраструктурой, вполне возможно, компенсируют лишние полчаса в пробке в день (в сравнении с обитателями квартир внутри МКАД). Тем более что транспортные развязки в самих районах индивидуальной жилой застройки с самого начала проложены с соблюдением градостроительных норм и требований здравого смысла.
Точный прицел
Если серьезно оценивать перспективы покупки элитного жилья именно в коттеджном поселке, то с роскошью у большинства россиян прежде всего ассоциируется знаменитый участок Подмосковья – Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское шоссе. Его и рассмотрим более подробно. «Типовое» предложение по продаже загородного дома на Рублево-Успенском шоссе, по данным компании Blackwood, выглядит так: участок 30–40 соток, дом 750–1000 кв. м, и цена за все это от $5,1 млн до $8 млн. Есть варианты подешевле: земельный участок от 10 соток, дом от 300 кв. м в организованном коттеджном поселке с инфраструктурой – от $1 млн», – говорится в обзоре специализированного ресурса novaya-riga.ru. В коттеджном поселке Прозорово, расположенном в 12 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, стоимость домовладений начинается от $990 тыс. Кстати, ездить в Москву из этого населенного пункта можно не только по Рублевке (что престижно и занимательно), но и по Новой Риге (что обычно быстрее).
«Складывающая ситуация на рынке жилой загородной недвижимости, когда доминирующим продуктом в новом предложении по-прежнему остаются участки без подряда, обуславливает дальнейшее изменение структуры всего рынка: доля более качественного предложения элитного и бизнес-класса неуклонно снижается. В среднесрочной перспективе можно прогнозировать возникновение серьезного дефицита качественного готового предложения», – считают аналитики портала PRO Недвижимость. Действительно, в общей массе проектов индивидуальной жилой застройки процент элитных объектов будет уменьшаться – поскольку все больше будет общий объем предложений по коттеджам. В районе Рублевки и Новой Риги, однако, с качественными объектами по-прежнему все в порядке.
Участки без подряда на этом направлении вам вряд ли будут попадаться часто. Оно и к лучшему – по расчетам журнала «Финанс.», «самодеятельность» на таком участке обойдется втридорога, хотя, на первый взгляд, земля без подряда выгоднее. В том же Прозорово за свой почти-миллион долларов вы получаете не просто участок, но дом площадью 300 кв. м с готовыми коммуникациями, созданный по авторскому проекту и готовый к отделке. Фасад будет оформлен по вашему вкусу, однако мешанины стилей за соседними заборами вы не увидите – поселок в 64 дома выстраивается в рамках единой концепции. А вот и та самая инфраструктура: рядом с Прозорово к вашим услугам спортивные и фитнес-центры, шикарные и практичные магазины, центры семейной медицины, аптеки, санатории и рестораны. Ваши дети могут ходить в детский сад или одну из полудесятка элитных школ. И любое из этих учебных, спортивных, развлекательных и прочих заведений будет не дальше 15 минут от вашего порога. При этом большинство структурных объектов вынесено за границы поселка, что обеспечивает вам не только тишину и покой, но и снижение эксплуатационных расходов.
Итак, прощайте, сомнения, здравствуй, эффектность и эффективность вложений! Если вы действительно тот самый крутой менеджер, каким представляетесь на Executive.ru, ваш выбор – дом в коттеджном поселке. Скорее всего, в Прозорово?
Фото: pixabay.com
