Рынок недвижимости – 2014. Что нас ждет?

Как с проблемой ненадежности застройщиков справляются на Западе, и почему это не работает в России? Есть ли на мировых рынках недвижимости мыльные пузыри, которые приведут нас к глобальному кризису? Как застройка в регионах России может повлиять на мобильность населения?

На эти и другие вопросы Executive.ru ответила Елена Иванкина, декан Факультета экономики недвижимости Российской академии народного хозяйства и государственной службы при президенте РФ.

Executive.ru: В России на декабрь 2013 года только в Московской области процедура банкротства велась в отношении 26 застройщиков. В состоянии ли дольщики своими силами препятствовать ситуациям банкротства?

Елена Иванкина: Для начала заметим, что наш рынок недвижимости очень молодой. Фактически он сформировался только в 2001 году, когда был принят Земельный кодекс и была осуществлена попытка объединить землю со зданиями и сооружениями, что и является полноценной недвижимостью. Если говорить о проблеме дольщиков, то, безусловно, дольщики свой голос имеют, но с голосом инвесторов и застройщиков в законодательной и исполнительной власти его вес абсолютно не сопоставим. Что такое голоса частных физических лиц, объединившихся в небольшие сообщества, против мощнейшего лобби влиятельных людей, владеющих крупным бизнесом.

За рубежом в очень многих странах существует система фидуциарных счетов и фидуциарного управления строительством. Фидуциарные счета строительных компаний являются забалансовыми. На них люди вносят деньги, которые никак не могут быть использованы ни на что, кроме запланированного строительства. В России такой жесткой схемы нет. В Швейцарии, согласно фидуциарному управлению строительством, застройщики не получают разрешения на строительство, пока не предъявят счета, на которых присутствует от 50 до 70% средств, необходимых для постройки данного объекта. Что касается самих застройщиков в России, то, за редким исключением, о фидуциарной системе они пока не знают. При этом абсолютно все застройщики, имея собственный капитал, вкладывают в строительство лишь 20-30%. Остальная сумма – кредиты под высокие проценты. Потому что даже если застройщик будет объявлен банкротом и не сможет расплатиться с банком, - он сможет попытаться сохранить собственный капитал. Это российская логика – нигде в мире такого нет. Во многом это связано с невыполнением уже принятых законов.

Для примера: по земельному законодательству на 2012 год не выполнялось 85% принятых законов. Устрашающая цифра. Закон 214 «Об участии в долевом строительстве» и принятые сегодня поправки – очень важный шаг к тому, чтобы люди не оказывались обманутыми в своих ожиданиях. Но нам необходимо не только выполнять уже принятые законы, но и – самое главное – разработать механизмы их реализации в самой детальной проработке. Я являюсь членом Экспертного совета градостроительной деятельности в Госдуме, членом Наблюдательного совета департамента недвижимости Минэкономразвития, членом Научно-консультационного совета при Высшем Арбитражном Суде, поэтому имею возможность участвовать в обсуждении законодательства и вносить свои предложения. Я стараюсь активно привлекать к обсуждению наших слушателей МВА, приглашаю на парламентские собрания, где они могут выступить со своим предложением, так как считаю, что в таких вопросах крайне важно учитывать голос самого бизнеса.

Elena_Ivankina.jpgExecutive.ru: С января 2014 года в силу должен вступить закон об обязательном страховании дольщиков. Как это скажется на малом и среднем бизнесе, работающем в сфере недвижимости?

Е.И.: Принятие решения о создании страхового фонда – это шаг вперед. Но стоит отметить, что это отразится на росте цен на жилье. К тому же закон надо дорабатывать или хотя бы вносить поправки. Объясню, почему. Российский рынок страхования развит примерно на 15-20% по сравнению с западными странами. Я совершенно не понимаю, почему у нас все страховые взносы определяются в виде обязательных размеров платежей. На Западе страхование всегда осуществляется в проценте от сделки. Этот процент очень мал, поэтому система не душит малый бизнес. А в России малый и средний бизнес, который очень хорошо работает в строительстве и, в отличие от крупных компаний типа «ДОН-Строй», не претерпевает страшных катаклизмов в кризис, в итоге гибнет от несовершенства законодательства. Ведь если они обязаны иметь определенный размер оборота, значит, они должны влиться в более крупную компанию, иными словами – исчезнуть.

Executive.ru: Согласны ли вы с мнением экономиста Нуриэля Рубини о том, что на мировых рынках недвижимости медленно надувается новый пузырь, который приведет нас к финансовой катастрофе, аналогичной той, что была в 2008-2009 годах?

Е.И.: Причиной кризиса 2008 года никогда не был мыльный пузырь, надутый в недвижимости. Обычно цены на жилье падают самыми первыми, что является признаком надвигающегося кризиса. Если посмотреть архивы eBay, то цены на земельные участки в США стали падать еще в 2006 году. Объемы всех ипотечных кредитов, за исключением Нидерландов, никогда не превышали 100% к ВВП. Мыльный пузырь был надут именно в финансовой сфере, во вторичных ценных бумагах, деривативах. В разных странах объем опционов и фьючерсов составлял и 16 тыс., и 25 тыс., и 40 тыс. процентов к ВВП. Хотя, конечно, стоит признать, что недвижимость сыграла роль спускового крючка кризиса. У людей стали падать заработки, многие лишились работы и не смогли выплачивать ипотечные долги, которые, например, в США раздавали всем подряд. На Западе настолько были уверены, что при реализации объекта недвижимости на рынке сама цена объекта недвижимости полностью скомпенсирует объем затрат на его постройку, - что совершенно забыли о том, чему учили когда-то нас: выданный кредит никогда не может быть больше 70% рыночной цены объекта. Они же выдавали кредиты на 100% сумму.

Сегодня никакого дикого темпа роста цен на рынке недвижимости в мире не наблюдается. Нет того, что Россия показывала в 2006 году и что называли «состоянием кобры», когда в среднем цена на жилую недвижимость выросла за год на 83%. А перед этим на 35% и 45%. В целом хочется отметить, что сам кризис 2008 года принес много положительного на рынок недвижимости: малоэтажную застройку (26-30 тыс. руб. за кв. м), малогабаритные квартиры (студенческие студии от 21 кв. м и от 1 млн руб.), покупку земель без подряда, переход от кредитования бизнес-класса к кредитованию эконом-класса (соответственно, рост строительства жилья эконом-класса).

Executive.ru: По подсчетам Colliers International, 2013 год стал годом крупнейших сделок за всю историю российского рынка коммерческой недвижимости. С чем это связано? Как обстоят дела с застройкой коммерческой недвижимости в регионах?

Е.И.: Во многом рекордные цифры связаны с тем, что в 2013 году достроили и сдали те объекты, которые не успели сдать в 2012 году. Вообще Москва – удивительный город, потому что сосредоточивает 10% населения, 80% банковского капитала, 26% розничного товарооборота и 82% всех вложений в коммерческую недвижимость. Но тенденция перемещения застройки коммерческой недвижимости в другие регионы есть, причем не только по городам-миллионникам, но и городам-стотысячникам. Размывание доли Москвы в застройке коммерческой недвижимости – очень хороший фактор, потому что мы должны выйти на тот уровень, когда абсолютно все равно, где жить по уровню комфорта: наличие нужных товаров, доступность магазинов и офисов.

Executive.ru: На вашей магистерской программе вы обучаете будущих девелоперов. Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика?

Е.И.: В России слово «девелопмент» ассоциируется только со сферой недвижимости, но в мире это широко применяемое понятие и переводится как «развитие». Если говорить о сфере недвижимости, то девелопер и застройщик – это совершенно разные профессии. Застройщик – это, как правило, подрядчик, то есть тот, кто финансирует и иногда ведет строительные работы. Девелопер – это своего рода продюсер, организатор всего процесса создания объекта недвижимости. Он отрабатывает концепцию и условия, по которым архитектор должен сделать ему проект здания, он договаривается с застройщиком, контролирующими организациями и «дирижирует» всем процессом от начала до конца стройки.

Executive.ru: Недвижимость в России развивается огромными темпами. Молниеносно устаревают не только теоретические, но и практические знания. Как это отражается на учебном процессе?

Е.И.: Я училась в Harvard business school. Нам давали кейсы 30-и летней давности, которые были по-прежнему актуальны, и, думаю, многие актуальны до сих пор. У нас экономика не так стабильна, как в США, и требует регулярного обновления знаний. Преподавательский состав и на магистратуре, и на программе MBA у нас на 90% состоит из практиков-управленцев из крупных девелоперских компаний. Эти люди смогли накопить и осмыслить свой опыт, чтобы передать его другим в виде своего авторского учебного курса и внести вклад в развитие профессионального сообщества. Каждый из них приходит в аудиторию со своим раздаточным материалом, который основан на собственном опыте. Бизнес-кейсы не залеживаются на полках и регулярно переписываются, чтобы соответствовать актуальной ситуации на рынке.

Executive.ru: Какие профессиональные и карьерные возможности дает ваша программа MBA «Управление недвижимостью»?

Е.И.: Программа ориентирована, прежде всего, на заинтересованных в карьерном росте специалистов в сфере девелопмента, работающих в различных строительных и инвестиционных компаниях, в отделах недвижимости крупных банков; на юристов, которым нужно расширить свои знания от общих до узкоспециализированных в сфере девелопмента, строительства, инвестиций; на генеральных директоров, которые хотели бы систематизировать и структурировать те знания, которые практически ими уже накоплены. В связи с широкой аудиторией, кроме 30% дженералистских предметов, таких как экономика, менеджмент или финансовый менеджмент, на программе слушатель получает знания и навыки в области профессии: создание концепции и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, управление и реализация объекта, арендная политика и т.д.

Наша программа MBA – первая в России, готовая к аккредитации в Королевском обществе оценщиков недвижимости. Аккредитация будет проходить в марте 2014 года. В случае успешного прохождения наши выпускники к своему MBA диплому будут получать сертификат, наличие которого будет способствовать подтверждению их профессионализма в глазах работодателя и давать дополнительный стимул и возможность обращаться в Королевское общество оценщиков недвижимости уже за личной аккредитацией.

Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Обсуждение статей
Все комментарии
Новости образования
Учебный центр «Финконт» приглашает руководителей на обучение в Тбилиси

На обучении вы получите возможность выстроить систему управления, обменяться опытом и неформально пообщаться с коллегами, а также отдохнуть в комфортабельном отеле 4*, находящемся в живописном районе Тбилиси.

В Новосибирске стартует классический курс Mini MBA

17 мая 2019 года в Новосибирске начинается обучение по программе Mini MBA.

Бизнес-академия CIBEST представила новый курс по программе МСФО с сертификацией на диплом UCPM

Только для участников Сообщества Executive.ru действует скидка 45%.

МИРБИС проведет презентацию программы МВА 22 мая

Вы узнаете, как выбрать школу бизнеса, программу обучения, сделать эффективными вложения в МВА образование.

Дискуссии
Все дискуссии
Цифры и факты
Счетная палата проверила госорганы

Счетная палата выявила более 9,2 тыс. нарушений, совершенных российскими госорганами.

Белоруссия остановила экспорт нефти

Белоруссия вынужденно приостановила экспорт светлых нефтепродуктов.

Леваев продает «Аквамарин»

AFI Development продает за 4,45 млрд руб. офисное здание для погашения долга.

Медведев разрешил стройку без эскроу

Дмитрий Медведев разрешил достраивать жилые дома без эскроу-счетов.