Как с проблемой ненадежности застройщиков справляются на Западе, и почему это не работает в России? Есть ли на мировых рынках недвижимости мыльные пузыри, которые приведут нас к глобальному кризису? Как застройка в регионах России может повлиять на мобильность населения?
На эти и другие вопросы Executive.ru ответила Елена Иванкина, декан Факультета экономики недвижимости Российской академии народного хозяйства и государственной службы при президенте РФ.
Executive.ru: В России на декабрь 2013 года только в Московской области процедура банкротства велась в отношении 26 застройщиков. В состоянии ли дольщики своими силами препятствовать ситуациям банкротства?
Елена Иванкина: Для начала заметим, что наш рынок недвижимости очень молодой. Фактически он сформировался только в 2001 году, когда был принят Земельный кодекс и была осуществлена попытка объединить землю со зданиями и сооружениями, что и является полноценной недвижимостью. Если говорить о проблеме дольщиков, то, безусловно, дольщики свой голос имеют, но с голосом инвесторов и застройщиков в законодательной и исполнительной власти его вес абсолютно не сопоставим. Что такое голоса частных физических лиц, объединившихся в небольшие сообщества, против мощнейшего лобби влиятельных людей, владеющих крупным бизнесом.
За рубежом в очень многих странах существует система фидуциарных счетов и фидуциарного управления строительством. Фидуциарные счета строительных компаний являются забалансовыми. На них люди вносят деньги, которые никак не могут быть использованы ни на что, кроме запланированного строительства. В России такой жесткой схемы нет. В Швейцарии, согласно фидуциарному управлению строительством, застройщики не получают разрешения на строительство, пока не предъявят счета, на которых присутствует от 50 до 70% средств, необходимых для постройки данного объекта. Что касается самих застройщиков в России, то, за редким исключением, о фидуциарной системе они пока не знают. При этом абсолютно все застройщики, имея собственный капитал, вкладывают в строительство лишь 20-30%. Остальная сумма – кредиты под высокие проценты. Потому что даже если застройщик будет объявлен банкротом и не сможет расплатиться с банком, - он сможет попытаться сохранить собственный капитал. Это российская логика – нигде в мире такого нет. Во многом это связано с невыполнением уже принятых законов.
Для примера: по земельному законодательству на 2012 год не выполнялось 85% принятых законов. Устрашающая цифра. Закон 214 «Об участии в долевом строительстве» и принятые сегодня поправки – очень важный шаг к тому, чтобы люди не оказывались обманутыми в своих ожиданиях. Но нам необходимо не только выполнять уже принятые законы, но и – самое главное – разработать механизмы их реализации в самой детальной проработке. Я являюсь членом Экспертного совета градостроительной деятельности в Госдуме, членом Наблюдательного совета департамента недвижимости Минэкономразвития, членом Научно-консультационного совета при Высшем Арбитражном Суде, поэтому имею возможность участвовать в обсуждении законодательства и вносить свои предложения. Я стараюсь активно привлекать к обсуждению наших слушателей МВА, приглашаю на парламентские собрания, где они могут выступить со своим предложением, так как считаю, что в таких вопросах крайне важно учитывать голос самого бизнеса.
Executive.ru: С января 2014 года в силу должен вступить закон об обязательном страховании дольщиков. Как это скажется на малом и среднем бизнесе, работающем в сфере недвижимости?
Е.И.: Принятие решения о создании страхового фонда – это шаг вперед. Но стоит отметить, что это отразится на росте цен на жилье. К тому же закон надо дорабатывать или хотя бы вносить поправки. Объясню, почему. Российский рынок страхования развит примерно на 15-20% по сравнению с западными странами. Я совершенно не понимаю, почему у нас все страховые взносы определяются в виде обязательных размеров платежей. На Западе страхование всегда осуществляется в проценте от сделки. Этот процент очень мал, поэтому система не душит малый бизнес. А в России малый и средний бизнес, который очень хорошо работает в строительстве и, в отличие от крупных компаний типа «ДОН-Строй», не претерпевает страшных катаклизмов в кризис, в итоге гибнет от несовершенства законодательства. Ведь если они обязаны иметь определенный размер оборота, значит, они должны влиться в более крупную компанию, иными словами – исчезнуть.
Executive.ru: Согласны ли вы с мнением экономиста Нуриэля Рубини о том, что на мировых рынках недвижимости медленно надувается новый пузырь, который приведет нас к финансовой катастрофе, аналогичной той, что была в 2008-2009 годах?
Е.И.: Причиной кризиса 2008 года никогда не был мыльный пузырь, надутый в недвижимости. Обычно цены на жилье падают самыми первыми, что является признаком надвигающегося кризиса. Если посмотреть архивы eBay, то цены на земельные участки в США стали падать еще в 2006 году. Объемы всех ипотечных кредитов, за исключением Нидерландов, никогда не превышали 100% к ВВП. Мыльный пузырь был надут именно в финансовой сфере, во вторичных ценных бумагах, деривативах. В разных странах объем опционов и фьючерсов составлял и 16 тыс., и 25 тыс., и 40 тыс. процентов к ВВП. Хотя, конечно, стоит признать, что недвижимость сыграла роль спускового крючка кризиса. У людей стали падать заработки, многие лишились работы и не смогли выплачивать ипотечные долги, которые, например, в США раздавали всем подряд. На Западе настолько были уверены, что при реализации объекта недвижимости на рынке сама цена объекта недвижимости полностью скомпенсирует объем затрат на его постройку, - что совершенно забыли о том, чему учили когда-то нас: выданный кредит никогда не может быть больше 70% рыночной цены объекта. Они же выдавали кредиты на 100% сумму.
Сегодня никакого дикого темпа роста цен на рынке недвижимости в мире не наблюдается. Нет того, что Россия показывала в 2006 году и что называли «состоянием кобры», когда в среднем цена на жилую недвижимость выросла за год на 83%. А перед этим на 35% и 45%. В целом хочется отметить, что сам кризис 2008 года принес много положительного на рынок недвижимости: малоэтажную застройку (26-30 тыс. руб. за кв. м), малогабаритные квартиры (студенческие студии от 21 кв. м и от 1 млн руб.), покупку земель без подряда, переход от кредитования бизнес-класса к кредитованию эконом-класса (соответственно, рост строительства жилья эконом-класса).
Executive.ru: По подсчетам Colliers International, 2013 год стал годом крупнейших сделок за всю историю российского рынка коммерческой недвижимости. С чем это связано? Как обстоят дела с застройкой коммерческой недвижимости в регионах?
Е.И.: Во многом рекордные цифры связаны с тем, что в 2013 году достроили и сдали те объекты, которые не успели сдать в 2012 году. Вообще Москва – удивительный город, потому что сосредоточивает 10% населения, 80% банковского капитала, 26% розничного товарооборота и 82% всех вложений в коммерческую недвижимость. Но тенденция перемещения застройки коммерческой недвижимости в другие регионы есть, причем не только по городам-миллионникам, но и городам-стотысячникам. Размывание доли Москвы в застройке коммерческой недвижимости – очень хороший фактор, потому что мы должны выйти на тот уровень, когда абсолютно все равно, где жить по уровню комфорта: наличие нужных товаров, доступность магазинов и офисов.
Executive.ru: На вашей магистерской программе вы обучаете будущих девелоперов. Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика?
Е.И.: В России слово «девелопмент» ассоциируется только со сферой недвижимости, но в мире это широко применяемое понятие и переводится как «развитие». Если говорить о сфере недвижимости, то девелопер и застройщик – это совершенно разные профессии. Застройщик – это, как правило, подрядчик, то есть тот, кто финансирует и иногда ведет строительные работы. Девелопер – это своего рода продюсер, организатор всего процесса создания объекта недвижимости. Он отрабатывает концепцию и условия, по которым архитектор должен сделать ему проект здания, он договаривается с застройщиком, контролирующими организациями и «дирижирует» всем процессом от начала до конца стройки.
Executive.ru: Недвижимость в России развивается огромными темпами. Молниеносно устаревают не только теоретические, но и практические знания. Как это отражается на учебном процессе?
Е.И.: Я училась в Harvard business school. Нам давали кейсы 30-и летней давности, которые были по-прежнему актуальны, и, думаю, многие актуальны до сих пор. У нас экономика не так стабильна, как в США, и требует регулярного обновления знаний. Преподавательский состав и на магистратуре, и на программе MBA у нас на 90% состоит из практиков-управленцев из крупных девелоперских компаний. Эти люди смогли накопить и осмыслить свой опыт, чтобы передать его другим в виде своего авторского учебного курса и внести вклад в развитие профессионального сообщества. Каждый из них приходит в аудиторию со своим раздаточным материалом, который основан на собственном опыте. Бизнес-кейсы не залеживаются на полках и регулярно переписываются, чтобы соответствовать актуальной ситуации на рынке.
Executive.ru: Какие профессиональные и карьерные возможности дает ваша программа MBA «Управление недвижимостью»?
Е.И.: Программа ориентирована, прежде всего, на заинтересованных в карьерном росте специалистов в сфере девелопмента, работающих в различных строительных и инвестиционных компаниях, в отделах недвижимости крупных банков; на юристов, которым нужно расширить свои знания от общих до узкоспециализированных в сфере девелопмента, строительства, инвестиций; на генеральных директоров, которые хотели бы систематизировать и структурировать те знания, которые практически ими уже накоплены. В связи с широкой аудиторией, кроме 30% дженералистских предметов, таких как экономика, менеджмент или финансовый менеджмент, на программе слушатель получает знания и навыки в области профессии: создание концепции и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, управление и реализация объекта, арендная политика и т.д.
Наша программа MBA – первая в России, готовая к аккредитации в Королевском обществе оценщиков недвижимости. Аккредитация будет проходить в марте 2014 года. В случае успешного прохождения наши выпускники к своему MBA диплому будут получать сертификат, наличие которого будет способствовать подтверждению их профессионализма в глазах работодателя и давать дополнительный стимул и возможность обращаться в Королевское общество оценщиков недвижимости уже за личной аккредитацией.
