Хотите финансовой независимости? Откажитесь от квартиры

В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь «тылы» в виде собственного жилья. На его покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше, чем в арендованной.

Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы» приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.

Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора и его знакомых.

Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.

Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на основе реальной недвижимости и цен 2014 года.

Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 кв. м такая квартира стоит примерно 13 млн руб. Чтобы купить эту недвижимость придется продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы собрали 5 млн руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн руб. придется взять через «ипотеку на выгодных условиях», например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо платить 96 590 руб.

Первоначальный взнос: 5 млн руб.

Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 млн руб.

Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.

Итого, потратив 5 млн руб., ежемесячно имеем минус 96 590 руб.

Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5 млн руб. покупаем квартиру площадью 66 кв. м на первом этаже жилого дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн руб. Затем, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц.

Потребительский кредит будем погашать в течение трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.

Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Московской области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, так как находимся на упрощенной системе налогообложения.

Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.

Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 млн руб.

Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 тыс. руб.

Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет).

Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 тыс. руб.

Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.

Итого, потратив 5 млн руб., первые три года ежемесячно имеем:

124 тыс. — 63 728 — 50 тыс. — 2 675 = плюс 7 597 руб.;

с четвертого года и далее:

124 тыс. — 50 тыс. — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942 руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно создано и сдано в аренду.

Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:

Примерная цена коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.

Вложенные собственные средства: 5 млн руб.

Потребительский кредит: 1 800 тыс. руб.

Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 тыс. — 5 млн — 1 800 тыс. = 5 600 тыс. руб.

Доход на вложенные средства: 5 600 тыс. / 5 млн = 112%

Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть. Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.

При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строительные работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно, другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы.

Поэтому важно понять, что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней ипотечной кабалы. Создав всего один-два объекта, вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!

Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой недвижимости?

Во-первых, им можно посоветовать все-таки арендовать квартиру, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.

Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру. Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно «однушки»: их легче сдать в аренду, продать, а также они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время, продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.

Фото: pixabay.com

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Генеральный директор, Москва

О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в моей книге «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2014).

Партнер, Санкт-Петербург

Хорошая статья и рациональная идея.
Есть и еще один минус расширения жилплощади. 3-4-комнатная квартира нужна только пока не выросли дети. В итоге в 50-60 лет чета пенсионеров остается вдвоем в большой и ненужной им квартире (а если доходы снизились, то все труднее платить коммуналку). Или начинает её продавать с целью съехать в меньшую, а вырученные деньги отдать детям. Теряя в стоимости (квадраты в больших квартирах на 10-30% дешевле, чем в 1-2-комнатных) и неся доп.расходы на услуги риэлторов и осуществление сделки, ремонт и переезд. А зачем все это? Зачем семья за 20 лет до этого тратила свои ресурсы на покупку большой квартиры?
Радикально отказаться от жилья я не считаю разумным, но выбрать вместо покупки большей квартиры аренду - это рационально. Т.е. если у вас уже есть 1-2-комнатная квартира, а вам нужно расширяться, то просто сдайте эту квартиру и снимите в аренду бОльшую жилплощадь. Разница в арендной плате будет относительно небольшой, вы избежите ипотеки, риэлтеров, ремонтов и прочих затрат и потерь времени и сил.

Руководитель проекта, Мурманск

статья хорошая, однако пример на Москве, в других городах все намного хуже, если я сдам свою квартиру (неплохую) в Мурманске, я на эти деньги толко в Африке проживу

Партнер, Санкт-Петербург
Анна Дочкина пишет: статья хорошая, однако пример на Москве, в других городах все намного хуже, если я сдам свою квартиру (неплохую) в Мурманске, я на эти деньги только в Африке проживу
Речь не о сдаче квартиры, а о сдаче коммерческой недвижимости. Здесь ставки заметно выше. Плюс - аренда жилья и стоимость жизни в провинции пропорционально ниже. Следовательно, и рентного дохода хватит.
Партнер, Санкт-Петербург

В нашей провинции цифры будут следующими.
Стоимость 66 кв.м. - 3 млн.р. Ремонт и перевод - 1,8 млн.р. (кредит) Итого - 4,8 млн.р. инвестиций
Аренда коммерческой недвижимости - 1000 р/кв.м. или 66 тыс.р. Если условия кредита те же, то имеем первые 3 года по нулям, а потом 66 тыс.р. дохода ежемесячно.
При этом аренда жилья нам обойдется в 15-20 тыс.р. (это хорошая квартира в центре). Сначала будет минус 15-20 тыс.р. в месяц, а потом 46 тыс.р. дохода ежемесячно. На такие деньги в моем городе семья может жить и не тужить.
Ну, и еще один плюс автор статьи упомянул - стоимость переведенной в нежилой фонд квартиры сразу возрастает в 1,5-2 раза.

Партнер, Санкт-Петербург

Арифметика здесь простая и до такого способа извлечения дохода уже немало людей додумалось. Это порождает побочные риски. Такие как:
1. Насыщение рынка. В некоторых районах уже можно наблюдать помещения 1-го этажа с объявлением ''Аренда'' в течение месяцев. В итоге придется сдавать по сниженным ставкам.
2. Изменение налоговой нагрузки. Государство вполне себе может обратить внимание на этот фонд недвижимости и ввести некую ставку с квадратного метра или налог на имущество, как у взрослых.
--------------------------------------
Это не изменит сути бизнес-модели, но может негативно повлиять на размер дохода и сроки окупаемости.

Директор по логистике, Москва

Ключевая ошибка этих расчетов:
1. ''Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:
Примерная цена коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.
Откуда автор это взял? ''
2. В Подмосковье эту площадь , если это не стрит ритейл, сдать максимум за 60 -70 тыс руб.

Екатерина К +119 Екатерина К Секретарь, Австралия

Авторы не учитывают такой момент, что предпринимательство в стране задушили и новые фирмы открываются намного реже, чем закрываются старые. Стратегия верна для милионников и крупных городов. В городках по 30-50 тыс чел коммерческая недвижимость стоит пустая годами...

Есть другой вариант - покупать единственное жилье в милионниках, а снимать, там где работа или жить в деревне(на море). НО! Тот, кто никогда не снимал жилье по 20 лет - никогда не поймет проблем, которые сопровождают аренду в рф - проблемы с собственниками (у некоторых семь пятниц на неделе), бесправие арендатора, потери при переездах (мне ни разу не удавалось прожить на 1 месте больше 2х лет), необоснованное повышение арендной платы, проблемы с ПРОПИСКОЙ и тп...

Директор по продажам, Ростов-на-Дону
Константин Попов пишет: Ремонт и перевод - 1,8 млн.р.
не могли бы немного пояснить непосвященному, почему так дорого обходиться перевод в нежилой фонд? что входить в эти затраты?
Партнер, Санкт-Петербург
Илья Колдунов пишет: не могли бы немного пояснить непосвященному, почему так дорого обходиться перевод в нежилой фонд? что входить в эти затраты?
Не могу - цифру взял у автора статьи. Поверил ему на слово :))) И это не только перевод, это еще и ремонт - в этом случае цифра вполне обоснованная, кмк.
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Россияне стали меньше тревожиться из-за работы

Год назад уровень тревожности россиян по поводу различных возможных проблем на работе был выше.

Уровень счастья напрямую влияет на продуктивность большинства россиян

При этом почти каждый четвертый респондент считает, что их руководитель ничего не делает для счастья сотрудников.

70% россиян отмечают сильное влияние работы на уровень стресса

Наибольший стресс создают строгие дедлайны, внезапные и большие объемы задач, а также собственные ошибки при выполнении задач.