Юрий Подобед: Подбор арендаторов

Юрий Подобед

Белый бизнес. 03.04.2009

Подбор арендаторов коммерческой недвижимости . Брокер, УК или…?

В последнее время, в связи  с изменившимися экономическими условиями, большое количество объектов коммерческой недвижимости испытывают серьезные проблемы с заполнением своих площадей… Наряду с рекламой разнообразных товаров и услуг, плакаты и растяжки городов пестрят объявлениями «офисы в аренду», «финансовые каникулы по аренде», « торговые помещения недорого»..  Это и понятно. Кризис коснулся многих, кого то в большей, кого-то в меньшей степени. Существуют е объекты коммерческой недвижимости, для которых «арендный голод» стал последним кирпичиком из непрочного фундамента,  в результате извлечения которого рухнул весь бизнес..

Давайте попробуем разобраться, почему такое происходит, и что является одной из причин успеха и процветания одних объектов и упадком других.

На протяжении длительного времени, российский бизнес, «подпитанный» недорогими западными кредитами находился в стадии бурного роста. Не исключением была и недвижимость.

Все мы длительно время наблюдали, как из года в год повышались ставки арендных площадей, росла и сама рыночная стоимость объектов, и предела этого роста не мог спрогнозировать практически никто. Это очевидно, поскольку на подъеме, рынок недвижимости был «рынком продавцов», а не «рынком покупателей», на котором собственники и арендодатели диктовали свои условия, а арендаторы соглашались на них, т.к. все у всех было хорошо.

Зачастую, собственники объектов даже не ставили перед собой целью постоянную работу с арендаторами, клиентское и партнерское понимание их нужд и потребностей. Заполнение арендаторами проходило на этапе окончания строительства или реконструции, и,  в большинстве случаев отдаволь на откуп профессиональным брокерам рынка.

В свою очередь, в задачи брокеров, не входило многолетнее обслуживание объекта, а основными целями были наполнение здания арендаторами, в лучшем случае, с предварительной разработкой концепции.

Это устраивало практически всех, и в тех условиях мотивы были понятны.

Собственник, не нес дополнительных финансовых нагрузок, связанных с содержанием расширенной клиентской службы, ограничиваясь отделом аренды.  Брокер за короткий срок подбираел арендаторов, получал свое вознаграждение и переходил к следующему проекту, а в случае съезда одного или нескольких арендаторов выбирал из «дежурного списка желающих» новых.

Однако, наряду с этим подходом, существовал еще и другой. Он был менее распространен, но о том, что он был более правильным, сейчас сухими цифрами говорит рынок.

Существенным отличием этого подхода было передача здания на управление в профессиональную управляющую компанию, которая заходила на объект в процессе передачи объекта заказчикам, а в ряде случаев (что наиболее правильно) участвовала и в разработке концепции и отслеживала процесс строительства, параллельно давая свои рекомендации.

Естетсвенно, при этом подходе, вопросом брокериджа занималась сама УК, и подходила она к этому совершенно по иному.

Поскольку бизнес управления недвижимостью относиться к серии «долгосрочных», то и решения по подбору арендаторов принимались достаточно взвешенно.

Пул арендаторов подбирался с учетом специфики их рынка, «клиентоориентированности» и совместимости с другими соседствующими компаниями.

За счет такого подхода, исключалась возможность создания на объектах «улиц ремесленников»,  на которых при крахе одного из арендаторов, тоже самое,   рано или поздно происходило и с другими участниками.

Принимая решения по подборе арендаторов, УК занималась созданием некого «закрытого клуба», при котором, многие арендаторы могли пользоваться услугами друг-друга, гармонично наполняя коммерческий объект.

Как показывает рыночная ситуация, такие объекты оказались наиболее устойчивы в нынешних условиях.

Так в чем-же существенное отличие этих двух подходов? Что лучше, а что хуже?

На мой взгляд, все зависит от целей и задач, которые перед собой ставит собственник коммерческого объекта.

Если целью является получение прибыли в краткосрочной перспективе, без развития объекта, то скорее всего, собственник воспользуется услугами брокера.

Ели же целью ставиться комплексное управление объектом  и получение регулярных  финансовых поступлений от него в долгосрочной перспективе, то лучше воспользоваться услугами профессиональной УК, в функции которой брокеридж входит как одна из составляющих частей единого механизма, наряду с решением вопросов технической эксплуатации, клиентского сервиса, клининга, обеспечения безопасности объекта и многого другого. 

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Треть россиян проваливаются на стресс-интервью при трудоустройстве

Такую методику при отборе кандидатов использует почти каждый пятый работодатель. 

Компания Admitad раздаст 15% акций ключевым сотрудникам

Владелец компании рассчитывает, что это дополнительно усилит мотивацию команды работать с высокой эффективностью и поможет привлечь новых перспективных сотрудников.

Треть россиян работают удаленно из дома с детьми

При этом женщины остаются дома с детьми чаще мужчин – 76% против 24%.

Forbes опубликовал рейтинг лучших работодателей России

Forbes учитывал не только соцпакет, средние зарплаты и условия труда, но и экологический след компаний и их влияние на общество.