Белый бизнес. 03.04.2009
Подбор арендаторов коммерческой недвижимости . Брокер, УК или…?
В последнее время, в связи с изменившимися экономическими условиями, большое количество объектов коммерческой недвижимости испытывают серьезные проблемы с заполнением своих площадей… Наряду с рекламой разнообразных товаров и услуг, плакаты и растяжки городов пестрят объявлениями «офисы в аренду», «финансовые каникулы по аренде», « торговые помещения недорого».. Это и понятно. Кризис коснулся многих, кого то в большей, кого-то в меньшей степени. Существуют е объекты коммерческой недвижимости, для которых «арендный голод» стал последним кирпичиком из непрочного фундамента, в результате извлечения которого рухнул весь бизнес..
Давайте попробуем разобраться, почему такое происходит, и что является одной из причин успеха и процветания одних объектов и упадком других.
На протяжении длительного времени, российский бизнес, «подпитанный» недорогими западными кредитами находился в стадии бурного роста. Не исключением была и недвижимость.
Все мы длительно время наблюдали, как из года в год повышались ставки арендных площадей, росла и сама рыночная стоимость объектов, и предела этого роста не мог спрогнозировать практически никто. Это очевидно, поскольку на подъеме, рынок недвижимости был «рынком продавцов», а не «рынком покупателей», на котором собственники и арендодатели диктовали свои условия, а арендаторы соглашались на них, т.к. все у всех было хорошо.
Зачастую, собственники объектов даже не ставили перед собой целью постоянную работу с арендаторами, клиентское и партнерское понимание их нужд и потребностей. Заполнение арендаторами проходило на этапе окончания строительства или реконструции, и, в большинстве случаев отдаволь на откуп профессиональным брокерам рынка.
В свою очередь, в задачи брокеров, не входило многолетнее обслуживание объекта, а основными целями были наполнение здания арендаторами, в лучшем случае, с предварительной разработкой концепции.
Это устраивало практически всех, и в тех условиях мотивы были понятны.
Собственник, не нес дополнительных финансовых нагрузок, связанных с содержанием расширенной клиентской службы, ограничиваясь отделом аренды. Брокер за короткий срок подбираел арендаторов, получал свое вознаграждение и переходил к следующему проекту, а в случае съезда одного или нескольких арендаторов выбирал из «дежурного списка желающих» новых.
Однако, наряду с этим подходом, существовал еще и другой. Он был менее распространен, но о том, что он был более правильным, сейчас сухими цифрами говорит рынок.
Существенным отличием этого подхода было передача здания на управление в профессиональную управляющую компанию, которая заходила на объект в процессе передачи объекта заказчикам, а в ряде случаев (что наиболее правильно) участвовала и в разработке концепции и отслеживала процесс строительства, параллельно давая свои рекомендации.
Естетсвенно, при этом подходе, вопросом брокериджа занималась сама УК, и подходила она к этому совершенно по иному.
Поскольку бизнес управления недвижимостью относиться к серии «долгосрочных», то и решения по подбору арендаторов принимались достаточно взвешенно.
Пул арендаторов подбирался с учетом специфики их рынка, «клиентоориентированности» и совместимости с другими соседствующими компаниями.
За счет такого подхода, исключалась возможность создания на объектах «улиц ремесленников», на которых при крахе одного из арендаторов, тоже самое, рано или поздно происходило и с другими участниками.
Принимая решения по подборе арендаторов, УК занималась созданием некого «закрытого клуба», при котором, многие арендаторы могли пользоваться услугами друг-друга, гармонично наполняя коммерческий объект.
Как показывает рыночная ситуация, такие объекты оказались наиболее устойчивы в нынешних условиях.
Так в чем-же существенное отличие этих двух подходов? Что лучше, а что хуже?
На мой взгляд, все зависит от целей и задач, которые перед собой ставит собственник коммерческого объекта.
Если целью является получение прибыли в краткосрочной перспективе, без развития объекта, то скорее всего, собственник воспользуется услугами брокера.
Ели же целью ставиться комплексное управление объектом и получение регулярных финансовых поступлений от него в долгосрочной перспективе, то лучше воспользоваться услугами профессиональной УК, в функции которой брокеридж входит как одна из составляющих частей единого механизма, наряду с решением вопросов технической эксплуатации, клиентского сервиса, клининга, обеспечения безопасности объекта и многого другого.
