Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риелторы

Постановка проблемы

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость. Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Хоть бы успеть за инфляцией со всеми этими «увеличениями».

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, — это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции. С этой точки зрения коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой. Одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит – выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки – это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания. Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе», и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно недорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов. Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество клиентов, и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилую недвижимость на первых этажах. Некоторые из этих объектов действительно интересны. Однажды, найдя неплохие варианты, я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие квадратные метры компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете, – что...

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего, на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. руб. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс. руб. за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс. руб. на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 тыс. + 10 тыс. = 80 тыс. руб. за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 тыс. руб. в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 тыс. / 80 тыс. х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд. Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет. И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риелторы, склоняя к невыгодной покупке. К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риелтору убедить вас в правильности выбора. Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в глухом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик, проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев, желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина. А так как арендаторы – неглупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность объекта от пешеходного потока. Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более пяти, максимум 10 метров. Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения – это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти внутрь, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Высокое крыльцо негативно отражается на цене аренды недвижимости.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов это должна быть форма прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости.

Особенно грешат многокомнатностью территории в панельных домах. Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель – получить премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от неудачной покупки. Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование, вы обнаружили, что выбранный вами вариант соответствует всем перечисленным требованиям, возможно, это крохотное меньшинство неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, привлекательность которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом. Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что это бесперспективный вариант. Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов.

Действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки. Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благодаря тому, что из окон последних этажей этого здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы и сам арендовал.

Это пример хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдет большинство других инвесторов.

Выводы

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов.

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания. Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов. А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.


Этот текст опубликован в рамках конкурса «Большая игра-2014» ― литературного состязания авторов, работающих в жанре Non fiction. Номинация «Финансы». В конкурсе могут принять участие авторы, зарегистрированные в Сообществе менеджеров E-xecutive.ru (независимо от срока регистрации), приславшие свои публикации на content@e-xecutive.ru с пометкой «конкурс Большая игра-2014» и указанием номинации в поле «Тема письма» или выложившие их на портал самостоятельно с пометкой «конкурс Большая игра-2014, номинация такая-то» в период с 10 февраля по 1 декабря 2014 года включительно. Подробнее об условиях и призовом фонде узнайте из описания конкурса «Большая игра-2014»

Фото: pixabay.com

Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Генеральный директор, Москва

Данная статья касается лишь одной из тем, широко раскрытых в книге ''Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь'' (издательство Экономика, 2014).

Директор по маркетингу, Нижний Новгород

1. На кого рассчитана эта статья? Кому она будет полезна? Если не отрываться от реальности?)
Единицам тех ''счастливчиков'', на которых вдруг неожиданно свалился миллион долларов, а до этого они денег больше тысячи долларов в руках не держали, всего боятся и потому хотят этот миллион ''вложить'' сразу же, в первую неделю/месяц?
И это целая книга так написана?)

2. Почему в табличке расчета рентабельности не учитывается ежегодный рост арендной платы?
Почему не учитывается рост стоимости самого помещения, и на этапе строительства, и после?

Директор по маркетингу, Нижний Новгород

Константин, когда автор ставит минусы за комментарии к его статье, которые он счел критикой - это дурной тон. :)

Генеральный директор, Москва

Наталья, не переживайте, минус за ваш ценный комментарий нажался случайно, во время прокрутки экрана на смартфоне.
1. Целевая аудитория книги достаточно широка. А что бы составить хотя бы примерное представление о книге, прочтите оглавление (по названию легко найти сайты, где она продается).
2. Рост цен, это ни что иное, как инфляционная составляющая. В целях наглядности и простоты изложения, все затраты/доходы приведены к одному году (первому).

Директор по маркетингу, Нижний Новгород
Константин Демчук пишет: Рост цен, это ни что иное, как инфляционная составляющая. В целях наглядности и простоты изложения, все затраты/доходы приведены к одному году (первому).
Т.е. по-вашему получается, что люди, которые заработали денег на покупку нежилого помещения, не в состоянии сложить 3 числа: <рост арендной платы + рост стоимости помещения - инфляция> - ?! Так на кого, говорите, книга рассчитана?))
Директор по маркетингу, Нижний Новгород

Кстати, каков Ваш опыт в продажах недвижимости? Сколько сделок заключили Вы лично?)

Менеджер, Москва

существует масса форматов коммерческой недвижимости, совершенно различающейся по степени удаленности от центра, площади и объема, продажной стоимости и стоимости аренды, метоположения внутри торгового центра или в жилом массиве спального района и т.д. Эти различия никак не мешают им быть привлекательными для арендаторов. Если инвестор-застройщик создает формат под существующее окружение, предварительно определяет и подстраивается под ''якорников'', которые будут привлекать клиентуру к мелконарезанным площадям под продажу мелким частным владельцам, то формат будет обитаемым. В конце концов, высокая востребованность ком. площадей нужна всем, не только мелким частным инвесторам. В не меньшей степени застройщикам, якорным арендаторам, клиентуре.

Директор по развитию, Украина

И опять - риелторы врут, продавцы манипулируют, брокеры думают только о себе... А сами - чем занимаетесь?
Напоминает обычное: ''Все говорят, что живут в стране дураков, но, сами, почему-то, себя дураками не считают.'' Мне тоже интересно, на какой сегмент рассчитана статья, со стандартным лозунгом : ''слушай меня, я такой секрет знаю, как зарабтать на недвижимости/форексе/тендерах/взятках/пирамидах/в интернете...'' - неужели на владельцев капитала, достаточного для инвестирования в коммерческую недвижимость?

Генеральный директор, Санкт-Петербург
Константин Демчук пишет: Наталья, не переживайте, минус за ваш ценный комментарий нажался случайно, во время прокрутки экрана на смартфоне.
Константин, мой Вам - аналогично :))) Не переживайте!
Генеральный директор, Москва
Дмитрий Делиев пишет: И опять - риелторы врут, продавцы манипулируют, брокеры думают только о себе... А сами - чем занимаетесь?
Я профессиональный владелец коммерческой недвижимости. Пишу только о том, что сам лично делаю и хорошо знаю. Подробнее, о книге и обо мне можно прочитать здесь: konstantin-demchuk.com
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии