Эскроу-счета: будут ли проблемы?

С 1 июня 2019 г для строительных компаний (застройщиков) действую новые правила.
Теперь граждане, которые раньше имели статус участника долевого строительства, будут платить деньги не напрямую девелоперу, а банку, который эти деньги разместит (заморозит) на специальных эскроу-счетах и передаст их застройщику только после окончания стройки.
Инициатива призвана решить проблему обманутых дольщиков. Однако возникают следующие вопросы:
- насколько увеличится стоимость жилья?
- войдут ли в этот рынок субъекты малого и среднего предпринимательства?
- как быть застройщику и дольщикам в случает банкротства банка?
- к кому гражданин должен предъявить судебный иск, если недостатки в жилье проявились уже после того, как банк передал застройщику средства, хранящиеся на эскроу-счетах?
- не станут ли банки основными игроками на рынке недвижимости?
- защитит ли граждан этот новый для России инструмент?

Комментарии
Директор по маркетингу, Москва

Я всех деталей не знаю но по тому как это описывают, нововведение полезное. 

Не только и не столько обманутые дольщики меня беспокоят, а вообще вопрос рисков при покупке недвижимости. Если эта система снижает риски, то пойдет на пользу. 

Повысится себестоимость, как повысится так и понизится. Спрос ограничен. Так что автоматически поднять цены застройщики не смогут. Придется где то ужаться. Или в марже или придется ужатся при аукционах на предоставление земли. Не покупать бездумно по высоким ценам все подряд и не застраивать потом клетушками полученную землю, как они это делают сейчас. 

Грохнется несколько застройщиков, обанкротятся - ничего страшного. На то и рыночная экономика. Лучше когда слишком рьяные предприниматели устраивающие пирамиды банкротятся постепенно, чем если их запускать и они все равно рухнут потом все разом. 

Управляющий директор, Екатеринбург

Вообще отличную схему придумали.... для банков. Сначала продать 1 рубль потребителю через механизм ипотеки, потом этот же рубль продать застройщику в качетсве кредита под строительство. Красота,не иначе. А с учетом что, в руках банка еще и полный контроль за расходованием средств (что то в виде стройфинмониторинга, с возможностью блокировки, если вдруг ему, банку и лицам там осевшим, покажется, что средства куда-то не в ту сторону пошли), то отвечая на вопрос про основных игроков, то скорее всего оно так и будет. Вплоть до того что через n-ое количесвто времени, мы увидим застройщиков в названии котрых будут те самые банки, с приствкой -строй,-девелопмент:) время покажет.

Виктор Москалев пишет:
Повысится себестоимость, как повысится так и понизится. Спрос ограничен. Так что автоматически поднять цены застройщики не смогут. Придется где то ужаться. Или в марже или придется ужатся при аукционах на предоставление земли. Не покупать бездумно по высоким ценам все подряд и не застраивать потом клетушками полученную землю, как они это делают сейчас.  Грохнется несколько застройщиков, обанкротятся - ничего страшного. На то и рыночная экономика. Лучше когда слишком рьяные предприниматели устраивающие пирамиды банкротятся постепенно, чем если их запускать и они все равно рухнут потом все разом. 

Виктор, Вы как то слишком просто себе представляете рынок строительства и недвижимости в целом. Конкуренция на нем, в отличии от 00-х годов когда все разбирали все что продается, очень высока. И как следствие, борьба за клиента видна не вооруженым глазом и качество растет, пусть и не так быстро. Может быть на этом бы и стоило остановиться, имею ввиду, что условия для конкуренции созданны на данный период, но похоже и тут все пошло к монополизации. Во что это выльется, опять же - время покажет) В рамках мировой истории, конечно же нет ничего страшного, что кто-то обанкроится. 

Директор по маркетингу, Москва
Дмитрий Колобков пишет:
Вы как то слишком просто себе представляете рынок строительства и недвижимости в целом. Конкуренция на нем, в отличии от 00-х годов когда все разбирали все что продается, очень высока.

Ну я вот смотрю на новостройки и не вижу в них привлекатльности, за которую бы стоило биться. Уж слишком убогие человейники строят, похожие на общежития внешне. А ведь хотят подписать человека на 15 лет. 

Я своим несовершенным разумением думаю, что это по причине ажиотажа и фобии россиян. Многие просто хотят закрепиться в больших городах, в Москве потому что это дает некоторые преимущства и они готовы купить что угодно. 

А по мне все это мусор. Просто изведение средств народных на никому не нужные в будущем бараки высотного типа. 

Есть исключения. Хорошие проекты, но там раскупается жилье еще до того, как мне приходило в голову туда позвонить. Так что я, как потенциальный покупатель, заинтересован, чтобы мусор ушел с рынка. Чтобы не торговались площади по высокой цене. И тогда, вероятно, большую стоимость покупатель заплатит именно за продукт, а не за землю. К тому же сегодняшнее положение дел, когда покупатель рискует всем, меня совершенно не устраивает. Новостройку на условиях долевого участия покупать - ну я лучше в рулетку поиграю, потому что в порядочность строительных компаний не верю. Ну вот некоторым банкам верю, а строителям нет. 

Управляющий директор, Екатеринбург
Виктор Москалев пишет:
И тогда, вероятно, большую стоимость покупатель заплатит именно за продукт, а не за землю.

Это каким таким удивительным образом земля должна подешеветь? Или я Вас не правильно понял?

 

 

 

 

 

Директор по маркетингу, Москва
Дмитрий Колобков пишет:
Это каким таким удивительным образом земля должна подешеветь? Или я Вас не правильно понял?

Ну давайте вместе порассуждаем. Существует кривая спроса, то есть количество квартир которое при заданной цене может быть продано. Чем выше цена тем меньше метров продадут. Существует предложение, то есть количество квартир-метров, которое при заданной цене предлагается. 

Это некая кривая, которая образуется как совокупное предложение всех фирм, у которых есть определенные затраты и определенное понятие о прибыли сделок. Судя по тому, что сейчас темпы строительства довольно высоки, то при существующих ценах много фирм готовы строить и при существующих условиях финансирования. 

Возникает обстоятельство, которое увеличивет издержки, то есть затраты на финанисорование. То есть при прежних представлениях о прибыльности строительного дела строители должны в компенсацию поднять цены. Если они это сделают, то по причине падающей кривой спроса они получат равновесие на меньшем объеме, чем раньше.  Меньше будут строить. Хуже будет продаваться то, что уже наколхозили. 

Значит спрос на площадки снизится и в аукционах будет меньше участников. Некому будет поднимать цену на землю при снижении темпов. 

Это при увеличении цены. Но одновременном повышении надежности сделок. Что может несколько поднять спрос. Придут новые покупатели, не склонные к риску. С большей долей вероятности это покупатели для себя, а не инвесторы. И они придирчивы. Для себя в отсутствие ажиотажа они выбирают. 

Так что новое равновесие установится при несколько более высоких ценах на готовое жилье но при меньшем объеме и с тенденцией к повышению в качестве. Это то, что нужно рынку. 

 

Управляющий директор, Екатеринбург
Виктор Москалев пишет:
Значит спрос на площадки снизится и в аукционах будет меньше участников. Некому будет поднимать цену на землю при снижении темпов. 

Да тут, Виктор, собственно не о чем рассуждать. Снижение цены на земельные участки за счет снижения спроса на них, не тот случай, ради которого все это было затеяно. Тут, как минимум, два фактора:

1. Земельные участки обеспеченные инфраструктрурой в дефеците. Навряд ли количество игроков станет меньше в значительной мере, крупные останутся, как вариант поменяются. Есть основания полагать, что компенсация издержек будет проводиться другими способами.     

2. Местные муниципалиеты являются прямыми интересантами продать дороже, ну как минимум не дешевле,наполнение местного бюджета как никак(тему предварительного сговора не рассматриваем). Есть у них для этого кое-какие инструменты в ущерб архитектурным решениям, что в свою очередь никак не поспособствует формированию комфортной среды проживания.

В целом, споров вокруг этой темы за последний год очень много, но все пока что сходятся в одном, что цена увеличится. А вот качественного скачка не предвидется. Как оно будет на самом деле - время покажет.  Был такой момент - переход от лицензирования к докускам СРО, лет этак 10 назад, мало кто понимал что это такое и зачем. Все приняли-подстроились. В итоге все что декларировалось изначально, не достигнуто. Сейчас это своего рода полис ОСАГО для строительной организации и не больше.  

Вообщем, призываю особо не обольщатся по поводу повышения качества продукта. Тема Эскроу она про другое, она про доверие к банкам:)

https://www.youtube.com/watch?v=CXk41Zi4NIs

 

Директор по маркетингу, Москва
Дмитрий Колобков пишет:
В целом, споров вокруг этой темы за последний год очень много, но все пока что сходятся в одном, что цена увеличится. А вот качественного скачка не предвидется.

Значит сами себе пускай продают эту недвижимость. Численность населения страны падает, о чем сегодня поведала уважаемый министр. Не бесконечен рост крупных мегаполисов. Так что они затоварят рынок рано или поздно. И в сегодняшней системе падение рынка будет означать коллапс. Никакого ведь обеспечения нет. Просто обрушатся строительные компании и привет горячий. Останется фундамент. Банки намного крупнее. Они если рухнут, то уже не до недвижимости будет. 

Управляющий директор, Екатеринбург
Виктор Москалев пишет:
Просто обрушатся строительные компании и привет горячий. Останется фундамент. Банки намного крупнее. Они если рухнут, то уже не до недвижимости будет.

Виктор, не стоит так категорично черными красками все рисовать. Никто никуда не рухнет. Произойдет перераспредление и не более. Я так понял Вас больше волнуют вопросы качесвенного продукта, скажем так создания более комфортной среды проживания. Вопросы связанные с Эскроу и вопросы архитектурных решений лежат в разных плоскостях, собственно эту мысль и хотел донести и ничего более. За дисскусию спасибо, отклоняюсь;) 

Директор по маркетингу, Москва
Дмитрий Колобков пишет:
Вопросы связанные с Эскроу и вопросы архитектурных решений лежат в разных плоскостях, собственно эту мысль и хотел донести и ничего более

Мысль понятная но если вы заслушаете архитекторов то они конечно за комфортную среду. Они не вредители и не злодеи. Они сошлются на рынок, который определяет сегодняшнюю практику строительства. Значит если ситуация не устраивает участников процесса, то нужно смотреть, что влияет на рынок? Вот условия финансирования и влияют.

Директор по развитию, Сочи

По вопросам автора темы...

- насколько увеличится стоимость жилья? 

... В связи с повышением статуса доверия, рост цены от застройщика будет... На то есть причины... Кредитование и вылет с рынка строительных компаний не имеющих возможности кредитования и инвестирования... При этом себестоимость обеспечения строительства вырастет примерно вдвое...

- войдут ли в этот рынок субъекты малого и среднего предпринимательства? 

... Это их никак не коснётся... У них принципиально другая система организации бизнеса и финансирования...

- как быть застройщику и дольщикам в случает банкротства банка? 

... Помнится, что государство обещало компенсировать...

- к кому гражданин должен предъявить судебный иск, если недостатки в жилье проявились уже после того, как банк передал застройщику средства, хранящиеся на эскроу-счетах? 

... К государству...

- не станут ли банки основными игроками на рынке недвижимости? 

Если станут, то это будет хорошо... Начнут работать рыночные условия и цены по изъятому жилью, начнут падать, до умопомрачения... Как например в США, после кризиса... Где совсем дёшево продавались изъятые дома и фермы...

- защитит ли граждан этот новый для России инструмент?

... Защитит - несомненно... Станет ли лучше. посмотрим...

Вице-президент, зам. гендиректора, Кемерово

Как-то уже подзабыли, что проекту "Доступное жильё" почти 15 лет! За это время он трансформировался в проект "Доступная ипотека", что совсем не то же самое. Теперь вот ещё "защита дольщиков" путём дополнительных мер, безусловно удорожающих жильё. 

Увеличится ли стоимость жилья? Если у предприятия возникают дополнительные издержки, то, для сохранения прибыли, ему придётся или сокращать другие затраты, или повышать цену. Как вы думаете, какой вариант вероятнее? Причём, что многие строители УЖЕ "обанкротились". 

Войдут ли субъекты МСП? Если это такие МСП, что смогут инвестировать кучу денег и ждать возврата неопределённое время, то что ж не рискнуть?

Станут ли банки основными игроками на рынке недвижимости? А они уже и так прячут в фондах и в балансах неликвидные недвижимые залоги. Рынка вот только нет.

Защитит ли граждан ?  За их деньги, может и защитит

 

Директор по маркетингу, Москва
Дмитрий Колобков пишет:
Снижение цены на земельные участки за счет снижения спроса на них, не тот случай, ради которого все это было затеяно.

Цели инициаторов понятны. Они хотят поддержать банковскую сферу и подстраховать себя. Потому что кризис довольно предсказуем. Если обманутых дольщиков в стране будет не 30 тыс а 300, то это дестабилизирующий фактор, с которым потом придется что-то делать. 

То есть конечно они не преследовали цели снижения стоимости земли. Но оно прямо вытекает из того, что об этом известно. Вот все коллеги согласны с тем, что затраты вырастут и себестоимость. Конечно строители попытаются поднять цены. Только сейчас продажи не то чтобы уж были хороши. На фоне слабых продаж поднимать цены проблематично. 

Директор по развитию, Сочи
Виктор Москалев пишет:

То есть конечно они не преследовали цели снижения стоимости земли. Но оно прямо вытекает из того, что об этом известно. Вот все коллеги согласны с тем, что затраты вырастут и себестоимость. Конечно строители попытаются поднять цены. Только сейчас продажи не то чтобы уж были хороши. На фоне слабых продаж поднимать цены проблематично. 

В России, всё возможно... Я уже говорил, что цены дутые... и рынок тут не работает... Дутые цены потому что имеющие прихваты во власти инвесторы, скупили недвижимость и землю, в расчёте на перспективную продажу по завышенной цене... Грубо говоря спекулянты вложили деньги и не могут понизить цену... И тем более не могут понизить до уровня рыночной цены... Но снежный ком катится и образовывается в лавину... Потому что кого то прижимает и он сбрасывает недвижимость за копейки и уезжает за бугор... Эту тенденцию я наблюдал в Н. Новгороде пару лет назад и до момента переезда... Но другие, менее образованные инвесторы покупают и опять пытаются заработать на спекуляции... Поэтому пока надутые цены держатся...

Введя в ценообразование то, что новый закон, плюс то, что волна миграции, плюс то, что бизнес умирает, а не создаётся, плюс спад численности населения, плюс растущий кадровый голод, плюс падение зарплат, поскольку спад в экономике вообще........ И получаем момент лавинообразного падения всех властных и социальных программ и естественную антицифровую (чёрную) стабилизацию и даже рост частных самообеспечивающих систем...

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии