Проблемы малого бизнеса с арендой офисов

В сентябре 2017 года мы запустили сервис по подбору и аренде офисов для малого и микробизнеса. За этот год мы много общались с владельцами, генеральными директорами компаний, их истории зачастую очень похожи и все они говорили, что поиск небольшого офиса требует большого терпения и крепких нервов. Вот реальные сложности, с которыми сталкиваются арендаторы коммерческой недвижимости.

1. Самостоятельный поиск ни к чему не приводит

На дворе 2018 год, казалось бы, выйди в интернет и вбей запрос в Яндекс или Google. Так все и делают. Вбивают словоформу «снять офис в Москве», и вываливается огромное количество предложений риелторов с одними и теми же базами. Можно часами сидеть и просматривать агентские сайты и попадать на одни и те же предложения. Возможно, где-то в глубине Яндекса и есть что-то новенькое, но верхние строчки поиска крепко оккупировали агентства и посредники.

Конечно, если в запросе указать офис класса «А», скорее всего, попадешь на департамент аренды собственника здания. Но большая редкость, что они предоставляют в аренду маленькие площади. Собственники хороших БЦ не любят возиться с массой малых клиентов, им проще сдавать этажами и большими блоками. Меньше коммуникаций – меньше проблем. А вот чем ниже класс здания, тем больше вероятность, что попадешь на риелтора или агентство. Пропорцию я бы оценила в 80% на 20%, где 80% – это посредник, он же риелтор.

Что же остается предпринимателю или руководителю малого бизнеса, который несколько часов провел в поиске, но так ничего и не нашел? Просто потому, что нет предложений. Ведь малый бизнес ищет в основном офисы до 100 кв. м, а зачастую намного меньше – 20-30 кв. м. С продвижением и рекламой таких офисов собственник помещения работать не будет. Это ему невыгодно по трудозатратам. Поэтому малые помещения от небольших собственников сдаются случайным образом или собственник спихивает эту задачу на риелтора.

2. Риелторы не любят малый бизнес

Итак, предприниматель вынужден обратиться к риелтору. И тут самая большая удача – найти адекватного агента. Потому что риелторы обычно предлагают то, что есть у них, а не то, что нужно тебе. Поэтому всеми правдами и неправдами выкручивают мозги клиенту, чтобы склонить его к тому помещению, которое у них есть в базе.

Этому легко найти объяснение. Комиссия агента за поиск офиса обычно равна половине или 100% арендной платы в месяц. Чем меньше офис, тем меньше вознаграждение агента. Поэтому они стараются минимизировать свои усилия по поиску офиса.

Но это только часть проблемы. Среди риелторов много необязательных людей. Просишь перезвонить – не перезванивают, ждешь ответа на письмо – не отвечают. Много энергии уходит на то, чтобы заставить риелтора работать по-настоящему. Только тогда будет результат. А все потому, что в эту сферу идут все подряд. Люди без профессии, без образования, которые считают, что их работа заключается в получении халявных денег, и что свести вместе людей – сущая ерунда. На самом деле это достаточно сложно.

Даже выйдя сразу на собственника, вы попадете в отдел аренды. А там другая ситуация – с вами будут работать, но очень медленно и без энтузиазма. Ведь на общий объем получаемой выручки ваш маленький офис не сильно влияет, поэтому, зачем париться? Не снимет один клиент, так снимет другой.

3. Нет достоверной информации

Следующая большая проблема – как получить исчерпывающую информацию об офисе? У риелтора вы узнаете только 10% достоверной информации, а зачастую они многое придумывают буквально в ходе разговора. Как гадалки, которые говорят то, что клиент хочет или надеется услышать. Больше знает собственник офиса, но и он в лучшем случае расскажет около 50-60% информации об офисе. Выход в такой ситуации один – надо ехать и осматривать помещение своими глазами, не полагаясь на сладкие речи риелтора.

С собственником о просмотре договориться намного проще. Вам действительно все покажут. Но показ будут проводить по классической схеме сбытового маркетинга в стиле «для всех и сразу». Если у вас будут какие-то особые требования к помещению, то собственник не будет ничего делать, потому что с малого бизнеса больших денег не заработаешь – берите, что дают или проваливайте. Завтра на просмотр приедут еще десять таких же.

В сценарии сотрудничества с агентом вероятность того, что агент поедет с вами смотреть маленький офис, составляет 5%. Как правило, он вас переадресует напрямую к собственнику. Причем даст вам такую информацию, которая на месте не подтвердится.

4. Заключение договора

Допустим, вы прошли все «круги ада» и добрались до этапа заключения договора. И тут снова не все гладко. Вам присылают шаблонный договор аренды помещения. Вы хотите его обсудить, но с кем? Риелтор к этому времени полностью отпадает, он говорит, что договор не его проблема. Его в первую очередь интересует сделка. Чтобы выставить счет на агентское вознаграждение.

Может быть, договор обсудить с собственником? Вас не устраивают обязательства, сроки расторжения, индексация стоимости аренды и другие существенные детали договора и вы хотели бы внести изменения в договор. Быстро это сделать не получится, а чаще всего собственник помещения отказывается вносить изменения в договор по причинам, описанным выше – завтра придут новые арендаторы, которые будут более сговорчивыми.

Вывод

Рынок аренды офисов застыл в 1990-ых годах. Главных игроков рынка – риелторов и собственников помещений – это устраивает. Я называю сложившуюся ситуацию «голубиным рынком». Вы бросаете корочки хлеба (офисы) и к вам слетаются десятки голубей (арендаторов). Удобно и не нужно делать лишних телодвижений.

Но такая ситуация вечно продолжаться не будет. Арендаторы предъявляют другие требования. Они хотят получать исчерпывающую информацию еще на стадии отбора офисов и иметь возможность менять договор под себя.

Комментарии
Адм. директор, Санкт-Петербург

Проблема, безусловно, есть, но при потребности в офисе площадью до 50 квадратных метров - разумнее всего искать офис на площадях того "большого бизнеса", но который ориентирован бизнес малый! А когда потребности переваливают за 100 квадратных метров - уже можно искать площади в БЦ, или подумывать о поиске площади для приобретения в собственность/долгосрочную аренду. Главное -чтобы было чем платить за офис!

Генеральный директор, Хабаровск

Аренда офиса - далеко не главная проблема предпринимателей.

Адм. директор, Санкт-Петербург
Александр Жириков пишет:
Аренда офиса - далеко не главная проблема предпринимателей.

Но - проблема! Вы открыли маленький бизнес, адрес офиса совпадает с домашним, а проверяющие - уже выстроились в длинную очередь... А оно надо - их дома принимать? А так - пригласил в офис, и почтовый адрес - там же!

Директор по продажам, Владивосток
Сергей Алейников пишет:
адрес офиса совпадает с домашним

Это нормально, без юр. адреса вы даже счет не откроете, а фактический может быть в другом месте, или его не может быть совсем, например при дистанционной торговле. Не помню в каком году разрешили регистрировать ООО по домашнему адресу, но считаю вообще нормально так сделали.

Сергей Алейников пишет:
а проверяющие - уже выстроились в длинную очередь

Опыт показывает что не будет никаких проверяющих даже через 3 года. Они придут только если:

а) кто то им пожалуется,

б) Ваш торговый центр сгорит

в) недавно сгорел чей то торговый центр


Проблема с арендой есть, но она для маленьких компаний вообще не главная.

Партнер, Москва

вот именно этим должны заниматься власти регионов, в том числе например власти Москв

Адм. директор, Санкт-Петербург
Роман Крячко пишет:
Опыт показывает что не будет никаких проверяющих даже через 3 года

В 100% случаев не будет никаких проверяющих, контролирующих, расследующих? Ну-ну... Попробуйте открыть "на районе" компанию того же профиля, что и сын начальника местного РУВД, или депутата ЗАКСа, и далее по списку...

Недобросовестную конкуренцию ещё никто не победил, насколько я знаю. Логично ли при этом подвергать домашних потенциальному риску?

Я и не утверждал, что аренда офиса - это основная проблема, но лучше работать с офисом, чем без него! А спокойнее - работать "на дядю", и приятно, если "дядя" не жмот и платит за работу....

Директор по продажам, Владивосток
Сергей Алейников пишет:
В 100% случаев не будет никаких проверяющих, контролирующих, расследующих?

в 95% не будет, это реальность, но конечно есть и 5%

Сергей Алейников пишет:
Попробуйте открыть "на районе" компанию того же профиля, что и сын начальника местного РУВД, или депутата ЗАКСа, и далее по списку...

Ну не знаю, наверное в совсем маленьких городах, это возможно, но в Питере или Владивостоке, вряд ли.

Сергей Алейников пишет:
Я и не утверждал, что аренда офиса - это основная проблема

Все верно, вы не утверждали такого.

Сергей Алейников пишет:
Недобросовестную конкуренцию ещё никто не победил

все верно, у меня это в п. а)

К статье: именно потому что аренда офиса для малого и сверх малого бизнеса проблема неактуальная и по важности последняя, наверное, это бизнес и "застрял в 90-х" В управлении большими площадями, там вообще все круто. GLA и GBA, операционные расходы, реконцепция БЦ и ТЦ, брокеридж на совсем другом уровне.

Исполнительный директор, Москва

Статья ради статьи. Помещений "от собственника" - миллион. Любой БЦ сейчас сдает площади от 10 до 10000 кв.м. с удовольствием. И риэлторы тут нужны только тогда, когда владельцу/директору малого предприятия ЛЕНЬ залезть в интернет. И потом... Какой идиот будет искать аренду в яндексе??? Есть проверенные бесплатные сервисы с давней историей. Рекламировать не буду.


Сергей Алейников пишет:
Главное -чтобы было чем платить за офис!

+100500

Однако, родственник, который уже более 15 лет работает в сфере управления коммерческой недвижимостью на руководящих должностях (сейчас - управляющий директор компании ТОП-10 в сфере управления комм. недвижимостью), утверждает, что последние 10 лет ставки падают, БЦ не могут сдать площади.

Говорите "голубиный рынок"??? Не смешите. Сейчас зашел на известный сайт. 13765 объектов (БЦ и технопарков), в каждом от 10 до 200 офисов в аренду. Сотни тысяч предложений по Москве - от 10 до 100 кв.м. Повторюсь - сотни тысяч НЕВОСТРЕБОВАННЫХ офисов аренду!

Наша компания тоже арендует офис на территории технопарка на Авиамоторной. 60% офисов - свободны.

Прав был Чичваркин в 2003 году, когда сказал, что самым популярным брендом скоро станет "АРЕНДА".

Менеджер, Москва

статья

1. Риэлторы засорили рынок, ничего не найти

2. Риэлторы предоставляют недостоверную информацию

3. Собственники неприятные люди

4. Риэлтор халявщик, даже договор не правит, все-таки надо его кинуть

Вывод. Арендатора любой обидеть может и неадекватный собственник и безграмотный , любитель "халявных денег" риэлтор. Что-то еще про хлеб и голубей. Но вообщем держитесь скоро мы вам покажем кузькину мать. Вы еще пожалеете, что с нами так.


HR-директор, Москва

Статья сработала - я перешел по ссылке в профиле Татьяны Соколовой на её сайт.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Эксперты: 4-дневная рабочая неделя приведет к снижению зарплат

Закон не препятствует пропорциональному снижению ФОТ при переходе на четырехдневную рабочую неделю.

75% россиян не верят в пенсии

Три четверти россиян не верят в пенсии, показал опрос Райффайзенбанка. А те кто верят, полагают, что она составит всего 10-20 тыс. руб.

Японцы доказали, что при четырехдневной рабочей неделе производительность растет. В Microsoft сообщили о росте на 40%

Японское подразделение Microsoft подвело положительные итоги месячного эксперимента по переходу на четырехдневную рабочую неделю.

 
Кто счастлив в России?

Самыми счастливыми оказались - медики, госслужащие и HR-ы. Об этом сообщается в исследовании Headhunter.