По данным аналитического центра НАФИ, 73% опрошенных предпринимателей считают, что им нужны меры государственной поддержки. 66% компаний сообщили, что сейчас им могла бы помочь отсрочка уплаты налогов либо их отмена, а за введение арендных каникул выступили еще 20% респондентов.
Государство уже предоставило определенные условия для того, чтобы часть компаний могла получить необходимые послабления. Однако остается актуальным вопрос, в каком именно порядке нужно действовать с юридической точки зрения, чтобы получить арендные и налоговые каникулы.
Получение арендных каникул
Проще всего обладателям соглашений об аренде государственной недвижимости – еще 19 марта правительство РФ издало распоряжение о том, что эти компании получат отсрочку платы за использование помещений на весь 2020 год, а также уплату ее равными частями в 2021 году. Организации достаточно обратиться в Росимущество за заключением дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки.
Иная ситуация у компаний, арендующих коммерческую недвижимость. Сейчас законодательство разделяет их на две большие группы.
В первую входят организации, работающие в отраслях, вошедших в перечень наиболее пострадавших сфер бизнеса от коронавируса. К их числу отнесли авиа- и автоперевозки, организацию досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительную деятельность и спорт, туристические агентства, гостиничный бизнес, общественное питание, негосударственные образовательные учреждения, компании по организации event-мероприятий и предоставлению бытовых услуг.
1 апреля президент России подписал федеральный закон, устанавливающий обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы для таких компаний в 2020 году.
Через два дня правительство РФ утвердило требования к условиям предоставления арендных каникул.
Так, в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку внесения арендной платы до 1 октября 2020 года, начиная со дня введения ограничительных мер. При этом задолженность арендатор может оплатить в течение двух лет в период с 1 января 2021 по 1 января 2023 года поэтапно, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору. Он также вправе требовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования помещения в период «карантина».
Куда сложнее положение организаций, арендующих коммерческую недвижимость, но не вошедших в перечень пострадавших отраслей. Обязательных предписаний государственных органов, в соответствии с которыми арендодатели обязаны предоставлять таким арендаторам отсрочку, нет. Поэтому, все что остается компаниям в этой группе – вести переговоры с арендодателями. Арендаторы могут воспользоваться несколькими правовыми конструкциями для изменения условий договора аренды.
Способ № 1
Он заключается в опоре на пункт 3 статьи 401 ГК РФ и связан с отсрочкой внесения арендной платы вследствие форс-мажора. В нескольких регионах страны (включая Москву) выпущены указы и постановления, признающие пандемию коронавируса обстоятельством непреодолимой силы. Однако по сложившейся арбитражной практике положения о форс-мажоре не распространяются на денежные обязательства, к которым относятся и арендные платежи.
Если же арендатор все-таки считает, что в его случае возникли обстоятельства непреодолимой силы, то ему необходимо письменно уведомить арендодателя о возникновении форс-мажора, направив также проект дополнительного соглашения к договору, предусматривающего отсрочку внесения платежей. После этого арендатор может обратиться в региональную Торгово-промышленную палату (ТПП) для получения заключения о форс-мажоре по договору. При этом на практике московская ТПП нередко отказывает в заключении, ссылаясь на то, что ограничительные меры со стороны государства напрямую не связаны с исполнением арендных обязательств в срок.
Однако отказ в выдаче заключения необязательно является подтверждением того, что обстоятельства непреодолимой силы отсутствуют. Единственная инстанция, уполномоченная признавать то или иное обстоятельство форс-мажором, – это суд, в который придется обратиться заинтересованной стороне, если переговоры не приведут к достижению компромисса.
Способ № 2
В этом случае можно опереться на 451 статью ГК РФ и попробовать уменьшить арендную плату или получить отсрочку по ней в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при подписании сделки. Очевидно, что обстоятельства, в которых бизнес функционирует сейчас, изменились существенно. В связи с этим у арендаторов появилось основание пересмотреть условия заключенных договоров.
Для этого арендатору необходимо направить арендодателю письмо с предложением изменить договор: отсрочить внесение платы либо уменьшить ее размер. В письме обязательно нужно отразить следующие обстоятельства:
- В момент подписания договора арендатор полагал, что обстоятельства, в которых будут действовать стороны, не изменятся настолько существенно.
- После существенного изменения обстоятельств он не смог преодолеть возникшие финансовые проблемы.
- Сохранение договора в первоначальном виде повлечет для арендатора значительный ущерб.
- В договоре не прописано, что риск существенного изменения обстоятельств несет именно он.
Если же сторонам не удастся достичь компромисса, то изменить условия договора можно в суде. Однако важно учитывать, что это допускается лишь в случаях, когда расторжение договора влечет для сторон издержки, значительно превышающие расходы, необходимые для исполнения договоренностей на новых условиях.
Стоит сказать, что в условиях пандемии арендодатель сам будет заинтересован в сохранении договора хотя бы на измененных условиях, нежели в его расторжении (ведь найти нового арендатора в кризис проблематично). Поэтому предполагается, что сейчас многие арендодатели сговорчивы и готовы идти на уступки. Однако действовать нужно не мешкая, так как после снятия или ослабления ограничительных мер договориться с собственником помещения будет очень сложно.
Получение налоговых каникул
1 апреля Владимир Путин подписал Федеральный закон, наделяющий правительство РФ полномочиями в 2020 году издавать нормативные правовые акты, предусматривающие отсрочку уплаты налогов и страховых взносов в период с 1 января до 31 декабря 2020 года.
На следующий день правительство РФ утвердило правила, устанавливающие порядок предоставления отсрочки уплаты налогов и страховых взносов для компаний, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавируса. Теперь для такого бизнеса можно получить отсрочку по налогам, срок уплаты которых наступил в 2020 году (за исключением НДПИ и акцизов).
При этом для получения отсрочки компания должна соответствовать одному из следующих критериев:
- доходы снизились более чем на 10%;
- доходы от реализации товаров/услуг снизились более чем на 10%;
- доходы от реализации товаров/услуг по операциям, облагаемым НДС по нулевой процентной ставке, снизились более чем на 10%;
- компания получила убыток по данным налоговых деклараций по налогу на прибыль за отчетные периоды 2020 года при условии, что за 2019 год убыток отсутствовал.
Для предоставления налоговых каникул бизнесу необходимо подать заявление в налоговый орган по месту учета. К заявлению нужно приложить обязательство о соблюдении условий отсрочки и график погашения задолженности.
Если компания желает получить отсрочку не более чем на шесть месяцев, то обеспечение обязательств по уплате налогов не понадобится. В противном случае предпринимателю потребуется представить документы в обеспечение своих обязательств. В качестве такого обеспечения налоговые органы принимают: залог недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого превышает сумму подлежащих уплате налогов, а также поручительство или банковскую гарантию.
Компания может претендовать на налоговые каникулы на следующие сроки:
- на один год, если произошло снижение доходов более чем на 50% или получен убыток при одновременном снижении доходов более чем на 30%;
- на 9 месяцев, если произошло снижение доходов более чем на 30% или получен убыток при одновременном снижении доходов более чем на 20%;
- на 6 месяцев, если произошло снижение доходов более чем на 20%;
- на 3 месяца – в иных случаях.
Сложнее добиваться налоговых каникул придется тем компаниям, которые не вошли в перечень пострадавших отраслей. Отсрочка таким организациям может быть предоставлена в случае, если их финансовое положение не позволяет уплатить налоги в установленный срок вследствие причинения им ущерба в результате обстоятельств непреодолимой силы. Для этого в дополнение к остальным документам предпринимателю нужно представить в налоговый орган заключение региональной ТПП о наступлении форс-мажора в отношении данного бизнеса, а также акт оценки ущерба, который был причинен компании в результате указанных обстоятельств.
Стоит отметить, что в вопросе юридического оформления налоговых и арендных каникул есть множество нюансов и подводных камней, поэтому для обеспечения гарантий и снижения рисков лучше всего обратиться к профессиональному юристу с релевантным опытом.
Читайте также:
Внезапно!
Это генерал и гений в одном флаконе!
Тогда нет вопросов :)
Я даже знаю что Вам арендодатель ответит "к сожалению в настоящий момент мы все в отпуске котоорый нам предоставил Президент, спасибо ему за это. Вот выйдем из отпуска - и всё обсудим. А пока пожалуйста выполняйте условия договора если не хотите платить пени и штрафы"
Примерный вариант ответа (не единственно возможный, но наиболее вероятный)
Уважаемый арендатор, <далее много пустой болтовни> это всё - ваши проблемы. нам самим нужно платить кучу платежей, и денег взять неоткуда. идите в банк и возьмите кредит. Или будем судиться долго и упорно.
Бесспорно, что текст можно сократить в два, а то и три раза, а можно этого не делать. Суть письма правильная, но не много давящая на жалость, но юридически всё выверено верно.
По поводу второй части, что в суд и прочее… Я уже писал ранее, что коммерческое помещение для собственника, которое не приносит денег, это убытки. И что думаете, он выгнал, а завтра у него очередь на помещение для магазина выстроиться?
Куча магазинов закроется после пандемии. Крупные сети уже перешли в он-лайн, да ещё и с бесплатной доставкой по городу. Проверено!
По поводу суда. Вы как-то пропустили этот момент.
Почему? Потому, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещи в соответствии с ее назначением (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). Данной обязанности арендодателя корреспондирует основная обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Право арендатора требовать уменьшения арендной платы (часть 3 статьи 19 Федерального закон № 98-ФЗ). Наделяет арендатора правом потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества по причине введения режима повышенной готовности.
Если такой спор между арендатором и арендодателем дойдет до суда, то суды будут исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела о расторжении или изменении арендных договоров.
В итоге, Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отстрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность арендатора погасить в будущем долг перед арендодателем. У арендатора появилось право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года.
И что касается самого суда, они будут забиты исками, как с одной стороны, так и с другой, на год вперёд.
Вывод: Проще и дешевле договориться!
Спасибо за статью, люблю когда четко прорисовывают последовательность. Нормативных актов напринимали много.
Нам арендодатель за апрель без письма снизил аренду на 50% (в вотсапп написала сообщение, тут же получила ответ, на 50% больше не могу). За май пока непонятно в принципе. Общепит, микропредприятие, Санкт-Петербург. Второй арендодатель, пока не принял решение, но скорее всего, полностью освободит, столовая в офисном здании. Там владелец и пользователь офисами в одном лице. Для них наша аренда, как для меня копейка.
Налоговые каникулы, позвонила в налоговую, сказали без проблем, пишите заявление, все будет хорошо, разговаривали любезно, даже я бы сказала сочувственно. На страховые взносы, так как мы микропредприятие из пострадавших отраслей, сказали не писать, автоматическая отсрочка. Форму заявления скачала на сайте налог.ру, напишу на УСН за 1 квартал.
По поводу агрессивных налоговиков, никогда не наезжаю, даже если считаю, что мне все должны)). Агрессия порождает агрессию. Отношусь к ним как к партнерам/клиентам, уважительно и доброжелательно. У каждого своя работа и роль. Всем удачи и быстрейшего восстановления бизнеса.
Для внеплановых проверок повод не нужен :)