За последние три года количество покупателей проблемных активов (в первую очередь – банкротного имущества юрлиц и физлиц) на рынке коммерческой недвижимости увеличилось в 3-5 раз. Рост связан с тем, что инфлюенсеры в соцсетях агрессивно рекламируют покупку банкротных объектов как «закрытую историю для своих». Под лозунгом «покупаете за 50% от стоимости, а продаете за 100%». Как следствие, «история» стала популярной среди инвесторов с чеком от 3 до 200 млн рублей. Появилось много брокеров, выдающих покупку подобных активов и их редевелопмент простым делом. Однако не все так просто.
Ошибки при покупке банкротного имущества
Банкротные торги имеют самый высокий инвестиционный потенциал. Арбитражные управляющие, сопровождающие процедуры банкротства, хотят быстро распродать имущество должников, поэтому их активы продают с высоким дисконтом. Иногда до 50-70% от рыночной стоимости. Крупные игроки рынка знают про банкротные торги, но, понимая риски, глубоко анализируют каждый из объектов. Потому что без его всестороннего изучения можно получить не прибыль, а убытки. Расскажу, какие основные ошибки совершают неопытные инвесторы при покупке банкротных объектов.
1. Нет ответа на вопрос «Что я буду делать с этим активом?»
Если у покупателя нет цели, то это гарантированно создаст проблемы после приобретения. Важно изначально понимать, что будет в конце.
2. Покупатель не изучает исходные данные об объекте
Важен правовой статус земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также вид разрешенного использования (ВРИ). Нужно понимать, что покупаете:
- В какой градостроительной зоне (жилой, общественно-деловой, производственной, рекреационной) находится объект.
- Какие градостроительные нормы в зоне.
- Какие ограничения, какие возможности.
Для этого следует изучить публичную кадастровую карту (ПКК) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) региона. Из ПЗЗ станет понятно, какой земельный участок под объектом, можно ли и сколько будет стоить перевод участка, допустим, из сельскохозяйственной зоны в производственную (если планируется редевелопмент объекта под производственный бизнес). Также в ПЗЗ прописываются требования и нормы для конечного объекта.
Нередко объект вообще не подходит для дальнейшего использования. Например, для старой больницы или школы почти невозможно изменить ВРИ и превратить в бизнес-центр. Или смена ВРИ стоит таких денег, что дисконт в 30-70% растворится, а объект станет дороже рынка.
3. Не учитываются скрытые ограничения и обременения
Например, если владелец объекта – участник незавершенного уголовного дела. Уголовное расследование может продолжаться несколько лет, в течение которых объект нельзя использовать. По факту покупатель замораживает средства на неопределенный срок.
Второй риск – место расположения. Объект недвижимости и земельный участок могут попадать в дополнительные зоны ограничений, санитарно-защитные зоны, зоны культурного наследия и сервитуты (право ограниченного пользования чужой собственностью), выставленные другими правообладателями соседних участков. Поэтому покупателю нужно понимать, какие ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий) и какие ограничения наложены на его объект/участок. Тогда станет понятно, сколько вкладывать в актив в будущем. Увидеть это можно в ПКК или ЕГРН.
Так, если объект находится в зоне с наложенным ограничением департамента культурного наследия, то любые действия в рамках редевелопмента должен утверждать указанный департамент. По таким правилам в городе Таруса мы строим отель на месте старинной усадьбы.
Другой пример. На месте индустриального парка «Зеленец», который мы сейчас строим, раньше была птицефабрика-банкрот. Перед ее покупкой мы увидели на публичной кадастровой карте и в ПЗЗ, что земля под фабрикой находится в статусе сельскохозяйственных угодий, в зоне П2 (зона производственно-коммунальных предприятий III класса опасности). Для строительства будущего парка это подходило.
4. Не проводится всесторонняя проверка актива
Перед покупкой нужно провести due diligence. Комплексная проверка актива включает в себя финансовый, юридический, налоговый и технологический анализ объекта. Лучше всего это доверить профессиональным юристам, кто специализируется на данном направлении.
5. Не проверяются договора с арендаторами
Если приобретаете объект с арендаторами, то перед покупкой проверьте заключенные долгосрочные договора собственника с арендаторами, и дополнительные соглашения к ним. Долгосрочный договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, невозможно расторгнуть. Даже если меняется собственник и объект в банкротстве. По этой причине можно приобрести объект со ставкой аренды гораздо ниже рынка. Покупатель-инвестор будет обязан продолжать сдавать недвижимость, но будет получать за нее гораздо ниже реальной стоимости.
Расторгнуть долгосрочный договор аренды по Гражданскому кодексу РФ, если арендатор добросовестный, не получится. Долгосрочные договора регистрируются в Росреестре и указываются в выписке из ЕГРН. Покупатель может ее заказать и проанализировать. Параллельно можно сделать запрос конкурсному управляющему.
6. Игнорируется проверка подключенных ресурсов
Перед покупкой нужно обязательно проверить подключение к объекту электричества, воды, теплоснабжения и прочего. Иногда дешевизна актива объясняется тем, что к нему невозможно подключить необходимые ресурсы. Или это стоит огромных денег.
Как проверить? Запросите у конкурсного управляющего или продавца договора с организациями-поставщиками, данные о технических условиях и актах технологического присоединения, оплаченные счета за поставленные услуги.
Выводы
Многие инвесторы ищут проблемные объекты на рынке коммерческой недвижимости для покупки и получения прибыли, но могут потерять свои деньги, если подойдут к процессу поверхностно. Лишь 5-15% от всех банкротных объектов обладают инвестиционным потенциалом. Остальные поглощают прибыль покупателя. Инвестору, который хочет заработать, рекомендую покупать готовые объекты и не доверять агрессивному маркетингу.
Также читайте:
