Сколько стоит построить технопарк, и как на нем заработать

Сегодня биография каждого технопарка в России уникальна, поскольку на их появление, становление и развитие влияют тысячи факторов. К сожалению, до сих пор часть проектов больше напоминают бизнес-центры, чем площадки развития высокотехнологичных стартапов и производств. Однако, существуют и «правильные» технопарки, обеспечивающие необходимые условия, и не все они попадают под действие закона № 244-ФЗ «Об инновационном центре Сколково».

Начало. Гринфилд или браунфилд

Каждый технопарк сегодня проектируется индивидуально. Нет и пока не может быть типовых проектов, которые можно было бы со спокойным сердцем тиражировать. Разница видна уже на старте, где все подобные проекты делятся на два типа – «greenfield» и «brownfield». Greenfield строится на свободном земельном участке, изначально не обеспеченном никакой инфраструктурой. Brownfield же реконструируется на основе ранее существующих производственных площадок. В таких промпарках, как правило, уже имеются строения, сооружения и инфраструктура, которые перестраиваются и модернизируются в соответствии со специализацией парка и потребностями его резидентов. У каждого формата есть свои недостатки и преимущества, которые диктуют дальнейшее развитие проекта. 

В 2008-2009 годах, когда мы начали работу по созданию индустриального парка «Успенский», на его месте была земля сельскохозяйственного назначения – 250 гектаров. Это был не единый участок, а несколько участков разного размера с разными особенностями. Вместе с командой юристов мы постепенно меняли ВРИ и категорию, вводили земли под инвестпроект – добавляли новые участки к территории индустриального парка, последовательно меняя характеристики земли. Параллельно решали разногласия с местными жителями, которые, конечно, всегда имеют свой взгляд на происходящее. Не испортить отношения с «соседями», которые в будущем могут стать сотрудниками технопарка, – это один из самых важных нюансов. 

Если в браунфилде все эти процессы уже состоялись много лет назад, и остается лишь понять, как правильно распорядиться инфраструктурой, на начальном этапе строительства по формату гринфилда определяется, какие площадки будут считаться приоритетными, и какая инфраструктура необходима для каждой из них. Рассчитывается потребность электроэнергии, газа, воды, то есть всех инженерных коммуникаций. Стоит заметить, что подключение к инженерным сетям — обычно самая проблемная часть любого строительства. 

Не резиденты вокруг стройки, а стройка вокруг резидентов

В проекте будущего технопарка в формате гринфилда в идеале уже на начальном этапе надо понимать специализацию, направления деятельности и особенности резидентов. Так, для IT-разработок, как правило, не требуется значительных затрат электроэнергии и технологических сервисов. А вот для кластера приборостроения надо уже предусматривать серьезные мощности. К примеру, у технопарка «Успенский» объем мощностей на сегодняшний день составляет 24 МВт. Мы понимали, что нашими резидентами станут производственники, специализирующиеся на сложных промышленных разработках, и сразу планировали – откуда и как будем получать мощности. Обнаружить их недостаток в процессе реализации проекта было бы весьма прискорбно. 

Если говорить о редевелопменте старых промзон или реновации действующих предприятий, то тут, как я уже говорила, выбирать не приходится: мощности и инфраструктура уже существуют. Чаще всего формат, расположение площадки и имеющиеся мощности определяют то, каким резидентам будет интересно и комфортно разместиться на территории такого технопарка. Но и в этом случае реновация обычно не начинается без первых резидентов, поскольку прежде чем планировать зонирование, нужно понимать их потребности – места общего пользования, чистые комнаты, инфраструктура, логистические узлы и так далее. 

Почему так важно делать упор на резидентах и их деятельности? Все просто: именно они и определяют успешность технопарка. 

Сегодня мы все еще видим, как технопарки «меряют» наличием или отсутствием свободных площадей, стоимостью «квадрата», годовым оборотом по арендной плате и другими параметрами, которые не должны быть значимыми в конечном итоге. Заполнение имущественного комплекса при создании инновационной площадки — это лишь один из первых шагов. Основная работа начинается после комплектования технопарка резидентами. Насколько успешен проект, определяется только динамикой развития его резидентов – это международный стандарт. Именно поэтому интересы реального бизнеса должны быть в фокусе внимания еще на этапе проектирования объекта. Пусть это будут компании, которые только задумываются о размещении именно в технопарке, но вы уже можете ориентироваться на них, и создавать проект исходя из их нужд. 

В технопарке «Успенский» мы определили потенциальных резидентов и их направления деятельности еще на этапе проектирования. Мы провели переговоры с компаниями и разработали план развития с учетом их потребностей. В результате было решено большую часть территории распределить еще на этапе строительства под крупных интересантов. На данный момент вся территория принадлежит 14 собственникам – крупным производственным предприятиям, которые принимают участие в отборе резидентов индустриального парка, в соответствии с направлениями деятельности, которые им интересны. 

О деньгах и льготах 

Один из самых важных вопросов – сколько все это стоит и через сколько лет окупится? 

Инвестиции в строительство технопарка могут варьироваться от нескольких десятков миллионов до сотен или даже миллиардов рублей. Объем финансовых вложений зависит от следующих факторов:

  • первое – масштаб самого кластера;
  • второе – создается технопарк с нуля или под него используются уже существующие объекты;
  • третье – оборудование и прочие элементы инфраструктуры, которые будут размещены на территории.

Технопарк – это не про быстрые результаты. Необходимо время не только для завершения стадии проектирования, но и примерно 5+ лет на строительство и привлечение резидентов. Важно понимать, что подобные инфраструктурные проекты всегда долгосрочны. Например, индустриальный парк «Успенский» застраивался в несколько очередей, и полностью окупил себя только спустя 10 лет. 

Есть мнение, что технопарки во многом окупаются льготами и субсидиями из федерального и регионального бюджетов. Технопарк – это действительно перспективный с этой точки зрения проект, государство сейчас заметно стимулирует инновационную отрасль – как на этапе строительства технопарков, так и на этапе заполнения и развития. Причем перечень льгот, существующий на сегодня, не финальный, – программы поддержки технопарков в Москве постоянно развиваются и дополняются.

Так, власти поддерживают технопарки за счет льготной ставки годовой арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка: сейчас она составляет 0,01% для технопарков и технополисов и 0,3% – для промышленных комплексов. Кроме того, управляющая компания полностью освобождается от налога на имущество. Минимизируется и земельный налог (до 0,7%). При расходах на строительство коммунальной, технологической и транспортной инфраструктуры, а также зданий для резидентов, управляющая компания получит возмещение затрат на уплату процентов по кредитам.

Из последнего: власти предлагают девелоперам при создании инвестиционных проектов с местами приложения труда льготы, в том числе, в части полного или частичного освобождения от затрат за смену ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Смена ВРИ в Москве и Московской области стоит огромных денег – до 50% от кадастровой стоимости участка.

Могу сказать, что это хоть и звучит весьма привлекательно, но эти льготы не могут окупить проект, строить технопарк только ради льгот – чистой воды безумие. Развитие «правильного» технопарка или промышленного парка должно начинаться, в первую очередь, с идеи – поддержки бизнеса, инновационного развития, создания инфраструктуры для современных производств и задела для развития новых поколений. Только такие проекты, где есть идея, а также люди, способные ее воплощать, и становятся успешными.

Читайте также:

 
Комментарии
Участники дискуссии: Сергей Алейников, Алексей Уланов
Адм. директор, Санкт-Петербург

Нет уж, "вписываться" с новыми проектами в пустующие промзоны - это годится только для удовлетворения мазохистских потребностей...только "с нуля"!

Это не сельское хозяйство, где "навоз" - это удобрение!

Начальник участка, Волгоград
Сергей Алейников пишет:

Нет уж, "вписываться" с новыми проектами в пустующие промзоны - это годится только для удовлетворения мазохистских потребностей...только "с нуля"!

Это не сельское хозяйство, где "навоз" - это удобрение!

Хм, к примеру стоимость технологической линии может составлять 15% от стоимости инфраструкутры, инженерных сетей, зданий и сооружений. Плюс отстутсвие сбора разрешительной документации на строительство и подключение к сетям. Так что я не был бы столь категоричным. Старые индустриальные районы обычно хорошо обеспечены подготовленными людскими ресурсами. 

Надо внимательно считать экономику и целесообразность размещения мощностей. Я сталкивался и с попытками воткнуть невпихуемое оборудование в существующие корпуса. Экономия без технической целесообразности чревата сложностью монтажа, обслуживания, ремонта и дальнейшей модернизации и обслуживания оборудования.

 

Адм. директор, Санкт-Петербург
Алексей Уланов пишет:
Хм, к примеру стоимость технологической линии может составлять 15% от стоимости инфраструкутры, инженерных сетей, зданий и сооружений. Плюс отстутсвие сбора разрешительной документации на строительство и подключение к сетям

Старые изношенные здания и инженерные сети - кладезь сюрпризов, к тому же непрогнозируемых! Вы расставили новое технологическое оборудование, запустили его, и получили "критические" просадки напряжения! А вроде бы имеющиеся мощности котельной нельзя использовать - она не соответствует требованиям...длинный список! Или канализация, расположенная на глубине более 10 метров, вдруг просела и разломилась труба, про очистные я вообще молчу... А вы в своих проектах на эти расходы средства не запланировали! Была  нас такая "Невская мануфактура", которая сгорела недавно...

Финансисты также гораздо охотнее вкладывают деньги туда, где прогнозы по расходной и доходной части сбываются, поэтому не редкость теперь, что на месте бывших промпредприятий выгоднее строить жильё или оборудовать арт-пространства, а производственные площадки организовывать на новых местах...

По крайней мере - в СПб сейчас именно так!

 

Начальник участка, Волгоград

Сергей, безусловно речь идет о использовании корпусов 50-80х годов коих в нашей стране море пустых, они прогнозируемы. Касаемо просадок напряжения, это нонсенс для меня. 
Перед организацией реконструкции делается ПОС и ППР который страхует от указанных Вами нестыковок. А указанные Вами проблемы это полное отсутствие инженерной проработки объекта. Толковые инженеры проектировщики за часы все узнают, выщитывают, разыскивают исполнительную или запрашивают дубликаты проектной документации. Надо только им не лениться платить. 

10 метров залегание канализационной трубы, никогда не встречал таких глубин. Для Питера с его почвами 4-5 метров это разрешенный максимум. И ремонт коллектора не так страшен: раскопали, откачали, востановили, закопали. Это одна-две-три сотни тысяч рублей. 
Каким требованиям может не соответствовать котельная? Поясните? Вариантов котельных много: есть передвижные, есть блочно-модульные, есть встроенные, существуют инфракрасные газовые нагреватели. Стоимость котельного оборудования копеечная по сравнению с остальными затратами. Не соответствует котельная- вырезали, выбросили, сняли с регистрации, поставили новую или 4-10 новых маломощных что бы обойти регистрационные требования вообще.

Отчистные сооружения сейчас тоже не проблема, есть любых размеров, плати деньги тебе спроектируют в том же СПБ и изготовят там же. Размеры от стиральной машики до бесконечности. И это стоит не дорого относительно. Отдельные предприятия уже давно на замкнутом цикле водоснабжения существуют. Воду не сбрасывают, а только поглощают. 

Важно что бы в окружении был человек способный проконсультировать по техническим вопросам и не имеющий стимула заработать на этих решениях. Тогда проблемы рассыпаются на унылые и простые решения вопросов. 

Адм. директор, Санкт-Петербург
Алексей Уланов пишет:
Перед организацией реконструкции делается ПОС и ППР который страхует от указанных Вами нестыковок. А указанные Вами проблемы это полное отсутствие инженерной проработки объекта. Толковые инженеры проектировщики за часы все узнают, выщитывают, разыскивают исполнительную или запрашивают дубликаты проектной документации

Коллега, у нас, к примеру, НПО "Киришинефтеоргсинтез" примерялось к различным локациям при создании новых производств, например - пеноплэкса. И именно на "старых" площадках поначалу наелось досыта неожиданностями...

По техническим аспектам: я в прошлом длительное время проработал инженером-энергетиком и могу утверждать, что после N лет эксплуатации энергохозяйства реальные показатели значительно отличаются от проектных - причин тому много, от технических (установка муфт при ремонтах кабелей, загрубление защит источников энергоснабжения, увеличение переходных сопротивлений в контактах и разъединителях и далее...) до организационных, когда при планировании технологических циклов накладываются пики потребления - например, плавление чего-либо с крупнотоннажной погрузкой...

Про котельные: это объекты различных "надзоров", и если те же котлы, топки, вентиляции и далее не прошли положенные по времени освидетельствования и ремонты, то считайте, что их нет... Конечно, я говорю про котельные мощностью от 10 и более Гкал/час, мелкие не в счёт...

Про глубины залеганий канализационных коллекторов от поверхности и относительной лёгкости их ремонта: Вы для начала согласуйте в СПб такой ремонт, даже аварийный... 

Так что толковые проектировщики - точно не панацея для последующих эксплуатантов... в случае, если объект "с историей"!.

 

Начальник участка, Волгоград
Сергей Алейников пишет:
Алексей Уланов пишет:
Перед организацией реконструкции делается ПОС и ППР который страхует от указанных Вами нестыковок. А указанные Вами проблемы это полное отсутствие инженерной проработки объекта. Толковые инженеры проектировщики за часы все узнают, выщитывают, разыскивают исполнительную или запрашивают дубликаты проектной документации

Коллега, у нас, к примеру, НПО "Киришинефтеоргсинтез" примерялось к различным локациям при создании новых производств, например - пеноплэкса. И именно на "старых" площадках поначалу наелось досыта неожиданностями...

 

 

Так, а копуса биохима развалились, совсем гнилые? Старые пустующие квартала на территории завода не применимы? Я думал там с введением в стой ЗГПН можно было половину установок вырезать.  У киришинефтезаводмонтаж вроде неплохая территория есть, они вроде сейчас ликвидируются. 

А есть ли экономика у производства пеноплекса в РФ? Просто у нас в городе лет 12 назад были подобные фирмы и развалились не развившись. Или там винилбензол в технологии завода есть?

Адм. директор, Санкт-Петербург
Алексей Уланов пишет:
А есть ли экономика у производства пеноплекса в РФ? Просто у нас в городе лет 12 назад были подобные фирмы и развалились не развившись. Или там винилбензол в технологии завода есть?

У Киришского НПЗ были (15 лет назад) средства, которые они вкладывали в смежные и сопутствующие производства, в их "технологическую цепочку" я тогда не вникал, я оценивал возможность использования пром.площадки на базе одного из заводов в Брянске, который на тот момент был выставлен на продажу. Сейчас у нас на многих бывших пром.площадках (АО "Светлана", "Скороход", "Рот-Фронт" и другие организованы средние и мелкие производства- как раз по схеме "у нас есть помещения и квоты на ресурсы, а вам нужно где-то работать", и я не раз был свидетелем или участником тех "косяков", которые тут ранее описывал.

Что касается пеноплэкса - то его потребление велико в региональном строительстве, видимо, как способ прогнозируемого вложения денег всё было просчитано

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
В Москве продлили антиковидные ограничения до 29 июня

В пятницу 18 июня в Москве было зафиксировано более 9 тыс. новых случаев заболевания COVID-19. Это максимальный прирост за все время пандемии.

Какие специальности для студентов востребованы на рынке труда

Работодатели готовы принять молодых соискателей и без опыта работы. Спрос на таких специалистов за год вырос в 3 раза.

В Москве начинается обязательная вакцинация работников сферы услуг

За два месяца должны будут привиться 60% работников торговли и сферы услуг.

Россияне рассказали сколько денег нужно, чтобы содержать семью

Больше всего ресурсов нужно на воспитание подростков от 15 лет, а меньше всего – на малышей от 6 до 9 лет.