Что выгоднее купить: комнату или квартиру?

Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?

Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки. В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.

Инвестиции

Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена

«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше. По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.

Где выше риски?

«Если мы говорим об инвестициях, то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.

По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель. Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен. Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.

«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество». Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.

Где выше доход?

Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье. «Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.

Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет. Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены. «Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова. Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.

«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы. Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.

Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.

По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.

Комната или студия? Плюсы и минусы

Вторичный рынок

Новостройки

Комната в квартире
в Москве*

Студия

В Москве*

В Москве*

В Подмосковье

Плюсы

Низкая цена

Хорошая планировка

Отсутствие юр. ограничений при последующей сдаче в аренду

Хорошая транспортная доступность **

Цена ниже, чем в Москве

Отсутствие рисков недостроя

Цена объекта будет расти

Отсутствие соседей

Минусы

Юридические ограничения при сдаче в аренду

Не самая лучшая планировка

Стандартные риски: недострой, задержки со сдачей объекта

Цена объекта, если и будет расти, то медленно

Плохая транспортная доступность **

Рядом может быть построен торговый центр и объект подешевеет

Наличие соседей

* Имеется в виду территория «старой Москвы».

** В ряде случае транспортная доступность в городах Подмосковья лучше, чем в районах Москвы

Фото: pixabay.com

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Участники дискуссии: Антон Рогов
Аналитик, Москва

Если выбирать между этими двумя вариантами, то лучше одной комнаты однокомнатная квартира вторичный рынок https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/1-komnata/second/ - всё же своё собственное жильё. Можно делать с ним всё что угодно и ни от кого не зависишь. Я думаю, что даже студию купить - и то выгодно.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Forbes опубликовал рейтинг лучших работодателей России

Forbes учитывал не только соцпакет, средние зарплаты и условия труда, но и экологический след компаний и их влияние на общество.

Опубликован рейтинг самых переоцененных профессий

Футболисты не на первом месте.

В Петербурге перенесли введение QR-кодов для кафе и отелей с 1 декабря на 27 декабря

Также власти планируют ввести дополнительные ограничения с 27 декабря до 9 января.

Россияне рассказали, что хотели бы получить в качестве корпоративного подарка

Какие подарки получают россияне от своих работодателей на Новый год и что они хотели бы на самом деле?