Где жить на пенсии?

Возникновение и распространение Community 55+

Все большее вовлечение России в мировой экономический процесс знаменуется не только такими событиями как, например, вступление в ВТО, но и другими, может быть, не столь очевидными на первый взгляд. Однако это вовсе не означает, что события эти менее значимы. К такого рода явлениям относится и видоизменение рынка недвижимости, в рамках которого действует непреложное правило: «Что работает во всем мире, то будет работать и в России». Так происходило развитие торговой недвижимости: от вещевых рынков к торговым центрам и гипермаркетам, а от них – к lifestyle-центрам, ритейл-паркам и аутлет-центрам. Так же развивалась и жилая недвижимость. Однако есть еще секторы недвижимости, абсолютно не представленные в России, появление которых только ожидается. И к таким специфическим, но широко распространенным в мире объектам, которые должны в скором времени появиться в России, относятся поселки пенсионеров. На данный момент известно несколько попыток администраций различных регионов за государственный счет построить внешне похожие социальные поселки или дома. Однако при внешнем подобии эти объекты лишены основных существенных черт мировых поселений пенсионеров – наличия у поселенцев частной собственности на недвижимость и наличие частной управляющей компании.

Поселки пенсионеров за границей

Поселки пенсионеров (communities 55+) широко распространены за границей, за исключением Антарктиды, Южной Америки, Африки и, пока, России. Наибольшая численность пенсионеров, живущих в подобных поселках, – в США.

Начало бурного распространения поселений формата 55+ в Америке, а потом по миру началось около 50 лет тому назад. Родоначальником этого направления: создания поселений людей не моложе определенного возраста (как правило, 55 лет) можно считать владельца строительной фирмы Делберта Э. Веба. Открытие новой общественной потребности произошло в известной степени случайно, когда в 1959 году строительный магнат Дел Веб, получив под строительство заброшенное хлопковое поле в пустыне Аризона, столкнулся с проблемой сбыта строящейся недвижимости – в привычной нам терминологии «коттеджного поселка». Рядом уже находились такие же малоэтажные поселки и столица штата Аризона, полуторамиллионный город Феникс. Требовалось предложить покупателям нечто новое, что обеспечило бы спрос и быстрое освоение территории. Такой «фишкой», как ни странно, стало ограничение «снизу» возраста поселенцев строящегося поселка: не моложе 55 лет. Это ограничение позволило организаторам строительства сформировать однородный состав жителей, предложить покупателям требуемую инфраструктуру поселка, устроить быт, максимально полно удовлетворяющий потребности поселенцев старшего возраста, сформировать новый, требуемый людям старшего поколения образ жизни.

55-0.jpg

Рис. 1. Del E.Webb, открытие Сан Сити в 1960 г.

В это время владельцу компании Делу Э. Вебу исполнилось 70 лет, и он по себе понимал потребности людей старшего возраста, вышедших на пенсию. Рекламируя ничем не привлекательный поселок в пустыне, он стремился привлечь инвесторов именно будущим образом жизни.

55-2.JPGОднако не все было просто. Перед началом строительства компания Дела Веба провела исследования по наилучшему и наиболее эффективному использованию земли. Мнения привлеченных к обсуждению консультантов – специиалистов института урбанистки, риэлтеров, психологов, геронтологов – разделились. Комиссия профессионалов вынесла заключение об экономической нецелесообразности строительства поселка для пенсионеров. Тем более что подобный поселок – Youngtown, построенный в 1954 г. (первый в Америке поселок для пожилых людей) и расположенный в непосредственной близости, – не выделялся особым спросом на недвижимость. И, тем не менее, команда Дела Веба решилась на эксперимент. Им удалось сформировать такой набор преимуществ жизни поселенцев, особенностей образа жизни, так построить рекламную кампанию, что американское общество серьезно заинтересовалось проектом. Казалось бы, любое ограничение возможного контингента покупателей должно только уменьшать спрос. Однако произошло обратное. Общество было настолько готово к принятию предложенного формата, что в самом начале строительства спрос превысил ожидаемые объемы реализации на порядок.

Когда Дел Веб пригласил желающих приехать на рождество 1960 года и на месте познакомиться с открывающимся взору пейзажем, проектом застройки, предлагаемыми типами домов, то было построено всего несколько домов, общественных зданий и фрагмент поля для гольфа. При этом он рассчитывал, в лучшем случае, на посещение 2 тыс. человек. Однако в канун Рождества 1960 года число заявок на посещение составило 10 тыс. человек. В последующие три месяца стройплощадку посетило более 100 тыс. человек. В первый месяц нового года корпорация Дела Вэба заключила 400 контрактов на строительство, а в течение первого года – свыше 2 тыс. Сейчас поселок Сан Сити (Город Солнца) насчитывает 25 тыс. домовладений. В нем проживает около 50 тыс. пенсионеров, которые создают еще около 8 тыс. рабочих мест. В дальнейшем корпорация Дела Веба успешно продолжала строить аналогичные поселки по всей Америке. В настоящее время корпорация распространила свое влияние на 20 штатов США. Число построенных домовладений превысило 90 тыс., в них проживает около 150 тыс. человек. Чистый доход корпорации превысил $3 млрд. Несколько первых домов Сан Сити Аризона выкуплены у частных владельцев под размещение музея Дела Веба.55-3.jpg

Видя успех реализации поселков, к возведению подобных поселений активно подключились другие строительные компании Америки. Например, во Флориде в 1961 году началось строительство еще более грандиозного поселения Villages FL. Это поселение, сейчас самое крупное в США формата 55+, содержит 75 тыс. домов. Проживает в нем более 150 тыс. человек старшего возраста. Поселение занимает 10 км по меридиану и 5 км по широте. Благодарные потомки, живущие в этом городе, чтят память его основателя. На одной из площадей Villages FL установлен памятник руководителю строительства Гарольду С. Шварцу. В основании памятника хранится урна с его прахом.

Архитектурные формы поселений обычно определяются сложившимся укладом жизни, местными традициями, привычками, существующими представлениями о комфортном образе жизни. Не обязательно поселения реализуются в виде котеджного городка. Поселки могут располагаться в таунхаусах, трех-четырехэтажных домах, расположенных в сельской местности или на окраине больших городов. Существуют поселения в высотных домах в центре огромных городов.

Удобство жизни достигается, с одной стороны, определенным набором общественных помещений, зданий и сооружений, в которых размещаются общественные организации (поликлиники, больницы, клубы, гостиницы, спортивные сооружения), а с другой стороны, профессиональной работой управляющих компаний, обеспечивающей комфортность жизни (круглосуточное медицинское обслуживание, организация культурных мероприятий, бесперебойное обслуживание инженерных систем, уход за недвижимостью, функционирование спортивных заведений, организация занятости поселенцев). Руководители этих подразделений становятся брендовыми фигурами поселка и известны в своем регионе на уровне популярных артистов, телеведущих или политиков. На всех континентах существуют общественные «ассоциации поселков», обеспечивающие связь с законодателями страны, сертификацию новых поселений и управляющих компаний, обмен опытом. Проводятся профессиональные конференции, выпускается журналы и газеты.

И все же основная особенность этих поселений не связана с архитектурными или строительными особенностями проектов, а определяется предложенным и реализованным комфортом проживания стариков, сформированным образом жизни, удобством финансирования покупки и проживания для пенсионеров и их молодых родственников.

Эти поселения в мире получили названия «comunity 55+», что в переводе на русский язык означает: сообщества людей старше 55 лет. Цифра 55 наиболее распространена, но встречаются и 45+, и 65+. Всего в США в подобных поселках проживают более 3 млн американцев (около 6–7% пенсионеров).

В дальнейшем (хотя приоритет американцев зачастую оспаривается) произошло распространение подобного формата по всему миру – и продолжается в настоящее время.

Первыми подхватили инициативу Великобритания, Новая Зеландия и Австралия. На конец 2008 года в Великобритании насчитывалось около 80 поселков. В Новой Зеландии первые поселки появились в 1990 году, и сейчас их насчитывается 350. В Австралии подобных поселений около 800. В Западной Европе поселки распространены меньше, хотя постоянно появляются сообщения об их строительстве в Германии, Австрии и Дании. Не всегда реализация недвижимости происходит удачно, особенно в связи с кризисом 2008–2009 годов.

55-4.jpgУдивительна тенденция проникновения этого формата жизни в страны развитого Востока: Японию и Китай. Сообразуясь с местными обычаями и привычками, поселения приобретают привычный для окружающей застройки вид. Например, хорошо известная в мире архитектурная мастерская, признанный мастер проектирования поселков для старшего возраста по заказу японцев, спроектировала подобное поселение в высотном 31-этажном здании общей площадью 39 500 кв.м. в центре Токио. На первых пяти этажах размещаются социальные службы, 150 медицинских кабинетов (поликлиника, специализированный стационар), рекреация, спорт, бассейны, SPA, магазины, кинотеатры, актовый зал. На двух верхних этажах здания размещены рестораны, кафе, бары. Эти учреждения оказывают услуги не только жителям дома-поселка, но и сторонним посетителям. 24 этажа отведены под 276 квартир для самостоятельных активных лиц старшего возраста.

И все же наибольшее распространение имеют поселения за городом или в пригородах больших городов. Та же архитектурная мастерская спроектировала аналогичное поселение в городе Такатсуки (между Осакой и Киото). Поселение расположено в сельской местности в четырехэтажном здании площадью 37 тыс. кв.м. Прилегающая территория в несколько гектаров занята парком, садом и огородом. Архитекторы максимально учли японские традиции, предложив жителям принимать участие в выращивании цветов и овощей. Одна из национальных черт японцев – патологическая тяга к труду. Поэтому трудоголики-японцы младшего пенсионного возраста, уходя на пенсию, стремятся продолжать ходить на работу, однако крайне недовольны тем, что для этого им приходится ездить в переполненном общественном транспорте. Для решения этого противоречия администрация Токио решила построить экспериментальный поселок в районе населенного пункта Касива, примыкающего к Токио. И в скором времени у пожилых японцев младшего пенсионного возраста появится свой городок, оборудованный всеми необходимыми средствами для спокойной жизни в старости. Сейчас на этой территории стоят старые пятиэтажки, но в планах властей – возвести на их месте новые высотки. В центре каждого такого жилого комплекса будут размещены круглосуточные медицинские центры и рестораны. В новом городке работу можно будет найти под рукой. В комплексах разместятся бизнес-центры, мастерские и даже небольшие фермы для выращивания овощей и цветов на крышах домов.55-5.jpg

Но самое удивительное – поселки пенсионеров начинают возникать и в Китае. Удивительно это тем, что в Китае государственной системы пенсионного обеспечения до недавнего времени не существовало. Ее становление началось в 1995 году. В некоторых сельскохозяйственных провинциях такой системы нет до настоящего времени. И, тем не менее, на северо-востоке Пекина сейчас строится такое поселение. Спроектированный поселок занимает 137 га. Застраивается четырех-восьмиэтажными домами в традиционном китайском стиле. Предназначен для проживания пожилых состоятельных китайцев. Как и во всех подобных поселках, основой станет образ жизни, который учитывает особенности жизни людей старшего возраста, местные и национальные традиции.

Цивилизованные государства, озабоченные социальными проблемами старшего поколения, принимают активное участие в становлении подобных поселений, помогают частному бизнесу, строящему и обслуживающему эти поселки, и его жителям. При этом:

  • на государственном уровне контролируются и решаются социальные проблемы старшего поколения, молодые активные пенсионеры возвращаются в экономическую и общественную жизнь, принося пользу обществу. Обслуживание поселков создает дополнительные рабочие места. При успешной реализации поселков меняются политические взгляды поселенцев, возрастает консолидация общества. Уменьшается возможность коррупции.
  • развивается соответствующий бизнес, вовлекая в строительство и эксплуатацию частные средства пенсионеров и их родственников. Причем это может происходить вразрез с негативными кризисными явлениями в мире и стране.
  • пенсионеры получают возможность безопасной активной интересной жизни. Занятия физкультурой, медицинское наблюдение и своевременная помощь продлевает жизнь старикам.
  • молодые родственники спокойны за своих стариков и за вложенные в них средства. После смерти стариков причитающиеся им средства возвращаются наследникам.
  • Фото в анонсе: pixabay.com

Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Консультант, Москва

Это очень интересная тема, в принципе. Мне вообще кажется что для любой страны, для любого общества тема отношения общества к своим пожилым людям - одна из главных национальных проблем. По большому счёту это не пожилым даже нужно, это нужно обществу в целом. Ведь молодые видят как живётся пожилым, и какой вывод они делают?
Я знаю одного предпринимателя, он владеет землёй в Калужской области. Говорит что с удовольствием отдал бы её для строительства чего-то с благотворительными целями, например для пожилых или для детей-сирот. И именно готов делать такой проект не с целью извлечения максимальной прибыли, а ''для души''.

Понимаете, у нас в стране народ пожилой с удовольствием жил бы на природе, и царских хоромов им не нужно. Но есть проблемы - нужно медобслуживание, и не хочется квартиру городскую бросать. И конечно почти ни у кого нет денег чтобы купить место в таком посёлке 55+.

Но вообще наверное скоро кто-нибудь что-то такое для людей в нашей стране придумает и сделает.

Директор по рекламе, Москва

интересная тема и по ней есть наработки

но

у проекта должны быть драйверы
теперь оценим драйверы культурные и монетарные

1. в ревущие 90-е и по инерции в начале 2000 среди реформаторов экономистов за рюмкой чая искренне возникала идея ускорения ''доживания негодных совковых поколений'', как она возникла в букете социал дарвинизма это к дьяволу необизнесменов, которые до сих пор считают, что в бизнесе есть одна цель - деньги
Вывод: ускорение доживания и поиск быстрых денег оттенили отношение к старшим поколениям и инструменты уже заложены концептуально (по разному проявились но в концепте были)

2. либерализация ресурсов и ниши для извлечения прибыли - сегодня это все отрасли за которые можно взять хоть какую то плату - здоровье (либерализация в платные или условно платные, как в фильме ''Аватар'' герой говорит они ничего не могут предложить кроме места в очереди), жилье (офшорная помпа), тарифы (либерализация тарифов, так как много лет не ремонтировались фонды и откачивали - брали у будущих в том числе и стариков), пища (развитие новых удешевленных продуктов на основе замечательных пальмовых масел, мела и т.п.), торговля - этническая торговля - продавцы украинцы и молдаване чтобы более походить на коренное население, владельцы - очень мощные землячества, поддерживающие бизнес своих
Вывод: в фокусе потребления и ожидания инфляции все эти ''отрасли''
стараются повысить цены чуть а то и сильно раньше самой инфляции, чтобы чуть заработать на каждом, а если СТАНОВИТСЯ ИЗВЕСТНО что пенсии подняли то... цены (совокупность платной части услуг и товаров, включая не особо нужные навязанные рекламные лекарства, выплаты в управляющие кампании ЖКХ, чуть больше пальмового масла в молоке, чтобы в дешевом товаре дать на вид низкую цену, просто цены взлетели в шаговой доступности немного обгонят инфляцию.

3. Зачем нужно в России локализовать доживающих - их жилой фонд на вторичном рынке в городе? Некий черный риэлтинг но с ''честным лицом''? Такие бизнесы точно развиваются без врачей геронтологов и психологической помощи с просто мордатыми ''добрыми людьми'', которые удивительным образом могут дружит с ''землячествами'' восточно кавказского типа. Да потому конечнео, что в землячествах очень добрые и чуткие люди и помогают местным старикам как своим, а экспансия (которая присуща любым социальным существам) это миф
Вывод: Долдны появится концепции ''а давайте переселим наших стариков в место на берегу красивого озера с хорошим таким лесом подальше от Москвы,там у них будет хоршие врачи, удобный магазин и досуг а их квартиры пойдут на вторичном рынке ''окупая проект'', но ресурсы как это бывает в России сложно контролировать... Так, что военнизированная охрана квартир пожилых пока эффективнее в социальном плане.

Мы со студентами делали много проектов социализации пожилых в городе и что?
Сослать пожилых горожан, которые культурны и создают культурный уровень города на выселки и заполнить их место в городе азиатами женившимися на украинках и молдованках? А зачем нужны такие города и кому?

Аналитик, Санкт-Петербург

Коллеги!
Вы правы!
Но хочу отметить, что в статье описываются поселки 55+, а не 80+ !
Это две совершенно разные группы. Кроме разного мироощущения, разныех требований к недвижимости и обслуживанию, эти две возрастные группы имеют разную численность, отличающуюся в 6 - 7 раз.
В конце марта выйдет еще одна статья, продолжение, уточнение темы.

Менеджер по логистике, Екатеринбург

…”Заграничные пенсионеры наслаждаются благами цивилизации в специальных населенных пунктах””…
Вы им расскажите, пожалуйста, об этом (а то, может, они и не знают - что они наслаждаются?) :)
Хотя, по-идее - старики запросто могут наслаждаться …”благами цивилизации»… в резервации.
Если вспомнить, что наши сельчане, к примеру - даже НАСЛАЖДАЮТСЯ ИХ ОТСУТСТВИЕМ,
дружно голося за партию и правительство. :)

Ректор, Санкт-Петербург
Дмитрий Федоров пишет: как она возникла в букете социал дарвинизма это к дьяволу необизнесменов, которые до сих пор считают, что в бизнесе есть одна цель - деньги
В ГК РФ так и написано! А ГК РФ принят не бизнесменами, а законодателями - народными избранниками.
Финансовый директор, Казахстан

Люблю гулять у моря по утрам. С утра там много бабушек что называется ''божьих одуванчиков'' они постоянно о чем то со мной заговаривают и мне приносит большое удовольствие общение с ними.
Думаю молодым такое общение необходимо, когда была жива моя бабушка я рядом с ней душой отдыхала она всегда умела найти нужные слова подбодрить, утешить, наставить.
Старикам тоже мы нужны ведь недаром они ищут повод с нами пообщаться.
В нашей восточной культуре старики должны быть окружены детьми и внуками, их усилиях по воспитанию детей в пожилом возрасте должны увенчаться ответной заботой.
В западной культуре одиночество стариков это нормальное явление. Я лично категорически против таких резерваций.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
Цифры и факты
Роскомнадзор проверит VPN

Роскомнадзор заказал разработку системы автоматической проверки качества VPN-сервисов.

Китай: взрыв на химзаводе

В Китае на химзаводе «Цзянсу Тяньцзяи» произошел мощный взрыв.

​Государство уходит в цифру

Правительство определилось с планом работ по оптимизации и цифровой трансформации госуслуг.

МТС повышает дивиденды

МТС повышает дивиденды на 7,6%.