В последние годы я наблюдаю занимательный тренд: россияне кардинально поменяли мотивацию при покупке недвижимости за границей. Да и статистика компании NF Group подтверждает: в 2025 году инвестиционная логика следующая: 53% сделок заключаются именно с целью заработка, что в 4,4 раза больше показателя 2024 года (было 12%). Люди хотят не просто сохранить капитал или получить «запасной аэродром», а заставить свои деньги работать: переводят средства из депозитов, диверсифицируют риски между странами.
Какие ошибки совершают инвесторы, покупая недвижимость за рубежом
Несмотря на прагматичные намерения, на практике, когда дело доходит до покупки, эмоции и иллюзии все равно часто берут верх. Давайте разберем самые распространенные ошибки, чтобы вы не повторяли чужой неудачный опыт.
1. Купить по картинке
Самая сладкая ловушка – красивая картинка и обещание «400 метров до моря». Пик таких историй пришелся на ковид, когда все покупали дистанционно.
Приведу пример. Кондоминиум (кондо) на севере острова Пхукет, рядом с аэропортом. Застройщик крутил рекламу, цена была привлекательной – около 1,5 млн бат. Люди покупали квартиры, не выходя из дома, глядя только на рендеры. Прошло пять лет. Стройка и ремонты все еще идут. Обещанной мебели многие не дождались – меблировали сами. Да, до моря действительно 400 метров. Но это север острова со слабой инфраструктурой и удаленностью от «жизни». В итоге сдавать такое жилье сложно, ставки аренды низкие, и заложенная в расчетах доходность оказалась мифом. Владельцы пытаются выйти из этих проектов по цене в два раза ниже (за 600-700 тысяч бат) и не могут найти покупателей.
Вывод: нельзя покупать «кота в мешке», даже если мешок очень красивый. Нужно понимать не только локацию на карте, но и ее реальную инвестиционную привлекательность: кто будет снимать квартиру, и кому можно ее продать через 3-5 лет.
2. Не считать реальную доходность
На рынке много красивых проектов на стадии котлована. Надежный застройщик, модная концепция, красивые брошюры. Но есть нюанс: цена в таком проекте часто равна цене готового жилья в этом же районе. А стройка идет 2-3 года. Девелоперы обещают доходность 8-10% годовых. Но если посчитать реально, заложив текущие арендные ставки, которые в районе уже сформированы, налоги и расходы на управление – математика перестает сходиться.
Такие проекты могут быть неплохи для сохранения денег или покупки «для себя», но как инвестиция с целью заработка часто не работают. Перепродать такую квартиру с прибылью будет очень сложно, а срочно продать – практически невозможно.
3. Купить напрямую у непроверенного застройщика
Типичная история: люди видят красивый сайт девелопера, читают рекламу в соцсетях или покупают через агентства в своей стране. При этом они не проверяют репутацию застройщика на местном рынке и не советуются с брокерами, которые там работают.
Приведу два примера:
- Проект в отличной локации, почти достроен. Но у застройщика настолько плохая репутация, что на вторичном рынке висит больше сотни похожих квартир. Люди заходили туда на старте продаж, рисковали ради будущей прибыли, а теперь не могут сбыть жилье даже по цене входа. Самое абсурдное: там же можно купить полуготовую квартиру по цене котлована у тех, кто хочет выйти.
- Российский девелопер, отличная земля, красивая локация, активные продажи через российские агентства, обещания обратного выкупа и гарантированной доходности. Прошло уже пять лет, а стройка все еще идет. В то время как на рынке полно готовых объектов, которые уже приносят своим владельцам реальный доход.
Вывод: не пренебрегайте местной экспертизой. Брокер «на земле» знает, у кого репутация пылится на полке, а чьи проекты действительно ликвидны.
4. Купить «в наследство детям»
Красивая идея: купить квартиру в теплой стране для детей или внуков, чтобы они росли, приезжали, а потом, может быть, и переехали. Звучит душевно, но работает такая стратегия только в одном случае – если дети сами этого хотят.
Часто вижу на рынке вторичку именно из таких «семейных» покупок. Дети выросли и не захотели переезжать, планы изменились, состав семьи поменялся, случился развод. Рынок динамичный, жизнь вносит коррективы. Через 5-10 лет практически все в итоге продают такую недвижимость и покупают что-то другое.
Даже покупая «для семьи», нужно мыслить как инвестор и выбирать ликвидный объект. Если локация непопулярная, цена должна быть низкой, чтобы закрыть риски. Если популярная – объект должен легко сдаваться и продаваться. Здесь ключевую роль играет управляющая компания: как будет выглядеть комплекс через 5-10 лет, так он и будет продаваться.
5. Купить, потому что дешево
Психология понятна: «Куплю самую дешевую квартиру, просто попробовать, что это за зверь – зарубежная недвижимость». Так, один инвестор купил квартиру в старом кондо за 1 млн бат. Сдается объект за 10 тыс. бат в месяц. Цифры вроде красивые. Но это старый дом, там ежегодно собирают деньги на ремонт крыши, замену труб, обновление фасада. Постоянные непредвиденные расходы. В итоге реальная доходность стремится к нулю. А продать такой актив сложно – на рынке полно более свежих предложений.
Дешевая недвижимость часто оказывается самой дорогой в содержании. Иногда гораздо выгоднее добавить бюджет и взять ликвидный объект в хорошем состоянии, чем купить максимально дешево и потом постоянно решать проблемы.
6. Не забрать правоустанавливающие документы
Ошибка редкая, но опасная. Речь о ситуациях, когда покупатель оставляет документы на недвижимость у застройщика или управляющей компании, а не забирает себе.
Приведу пример. Небольшой тайский кондо с большими квартирами, люди купили там жилье по хорошей цене. Документы по доверенности остались у управляющего. Этот управляющий попал в серьезные финансовые трудности и, не имея прямого права, заложил свидетельства в банк целыми пакетами по 10-15 штук. Чтобы теперь вернуть свою квартиру, владельцам нужно выкупать обратно весь пакет, что для многих непосильно. Ситуация зависла на годы, есть реальный риск изъятия жилья.
Вывод: документ, подтверждающий право собственности, должен быть оформлен на имя покупателя и храниться либо у него лично, либо у доверенного юриста или брокера. Но не у заинтересованной стороны.
Выводы
Какой бы ни была цель приобретения иностранной недвижимости (доход, ВНЖ или покупка для семьи), относитесь к объекту как к активу. Проверяйте застройщика через местных специалистов, считайте реальные цифры доходности с учетом всех расходов, оценивайте ликвидность на вторичном рынке и никогда не выпускайте из рук документы на собственность. Тогда зарубежная недвижимость будет работать как актив, а не создавать проблемы.
Также читайте:
