Вывод паев на биржевые площадки

В последнее время все чаще паи ПИФов активно выводятся на российские торговые площадки. Является ли этот шаг рациональным и привлекательным для клиентов, или это, что называется имиджевый ход, своего рода джентльменский набор уважающей себя Управляющей компании? Поговорим о целесообразности вывода на биржу паев ЗПИФ недвижимости.

В основном, конечно, это рациональный шаг. Вывод паев на биржу позволяет превратить пай в полноценный финансовый инструмент. Ведь любой актив может быть использован не только с ординарной целью – так сказать, по прямому назначению. Владея этим активом, оценив его денежный эквивалент, вы можете использовать его уже как инструмент получения вторичной прибыли (маржинальная торговля) или в качестве предмета залога, как минимум. Параметры же оценки напрямую зависят от ликвидности и уровня надежности. Так вот, вывод паев во вторичное обращение, в том числе на биржевые площадки, как раз служит поднятию уровня ликвидности пая, особенно, когда речь идет о паях ЗПИФ недвижимости.

Любой закрытый фонд недвижимости – это, по определению, фонд проекта, то есть он рассчитан на определенный срок (достаточно длительный, как правило) и реализацию строительного, реконструктивного или определенного спекулятивного проекта (например, перепрофилирование земли с последующей перепродажей). Отсюда главное неудобство – нельзя реализовать пай, так сказать, по «сумме котировок» с той же легкостью, что и паи открытого ПИФа ценных бумаг. Проще говоря, если идет строительство, то прибыли как таковой нет – одни расходы. Понятно, что стоимость возводимого объекта растет с каждым этажом, но до окончания строительства и сдачи в эксплуатацию (что и означает реализацию проекта и фиксацию прибыли Управляющей компанией) – фактически только на бумаге.

С другой стороны, промежуточная доходность, регулярно начисляемая на паи большинства ЗПИФ недвижимости, заметно повышает привлекательность его как надежного инструмента, особенно если речь идет о рентном фонде (доходность от эксплуатации объекта недвижимости за счет арендных платежей). Спрос на безрисковую, разумную доходность объективно стабилен. Обобщая, можно сказать, что укрепление финансового рейтинга или имиджа фонда – это и есть основная цель, преследуемая Управляющей компанией при выводе паев ЗПИФов на биржу.

Если говорить о влиянии присутствия паев в котировках на имидж компании, здесь бытует мнение – дескать, не получилось закрыть фонд сразу, закрыли технически и уже пытаются продать через площадки. Это совсем не так. Никто не будет создавать ЗПИФ недвижимости просто, что называется, на авось – соберем денег, найдем проект, построим, продадим. У любого проекта есть так называемый стратегический инвестор, в интересах которого, в основном, и создается фонд. И проект реализуется не просто какой-нибудь, а вполне определенный, так сказать, из сферы профессиональных интересов этого инвестора. Проговариваются и прорабатываются все схемы взаимодействия; привлечение, в случае необходимости, сторонних компаний для осуществления определенных операций в ходе реализации проекта, сторонних инвесторов; обсуждается доля паев в свободной продаже, схема и этапы реализации готового объекта и т.д.

Но у того же стратегического инвестора долгосрочного проекта есть и текущие финансовые задачи, требующие сохранения (увеличения) оборотного капитала. И привлечение капитала путем реализации своего пакета паев через ритейл – вполне логичный шаг. Иногда это выглядит как кредитование под залог доли в фонде. Разумеется, при этом предусматривается схема преимущественного выкупа паев этим инвестором в случае их перепродажи после определенного срока или при погашении. В общем, мы возвращаемся к вопросу о причине вывода паев во вторичное обращение, о чем говорили в начале.

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Эрнст Мальцев
  На это просто напрашивается цитата из повести Хольма ван Зайчика "Дело жадного варвара" (комм...
Все дискуссии
HR-новости
Исследование: что доводит сотрудников до выгорания

Большинство респондентов регулярно испытывают нехватку ресурсов, сталкиваются с размытыми задачами, переработками, а также ощущают давление негласных корпоративных правил.

Большинство россиян считают работу в креативной индустрии привлекательной

76% хотели бы попробовать себя в роли креативного продюсера, при этом у половины из них нет четкого представления, чем занимается этот специалист.

Средние зарплаты в отрасли туризма и гостеприимства выросли на 52% за год

Рост внутреннего туризма стимулирует спрос на кадры, а конкуренция за них меняет подходы работодателей.