Недвижимость в Германии: риски и нюансы

Несколько основных и самых распространенных вопросов, которые возникают у потенциального покупателя, решившего приобрести объект недвижимости за рубежом, а именно в Германии.

- Что необходимо, чтобы купить объект недвижимости в Германии?

В вопросе покупки объекта недвижимости на территории Германии нет принципиального отличия в том, кто покупает объект – гражданин страны или иностранец. Для иностранцев нет никаких ограничений в плане приобретения объектов. Для покупки необходим заграничный паспорт, по которому человек въехал в Германию, и наличие собственного капитала как такового (иногда достаточно 40% от стоимости объекта – остальная сумма может быть прокредитована в немецком банке).

- Может ли объект быть приобретен на фирму, например российскую?

Да, это возможно. Ограничений в вопросах приобретения немецкой недвижимости для фирм-нерезидентов нет. При покупке на юридическое лицо необходим стандартный пакет учредительных документов (переведенных на немецкий язык, заверенных нотариусом и апостилированных), а также нотариальная доверенность от фирмы на то лицо, которому поручено совершить сделку от лица фирмы.

- Какие затраты при покупке несет покупатель?

Первое: собственно стоимость самого объекта.

Второе: оплата услуг нотариуса и судебные издержки, которые совокупно составляют обычно 1,5-2% от стоимости объекта (сюда же можно отнести и получение согласия на продажу от управляющей компании приобретаемого объекта – такой документ стоит обычно от 60 до 120 Евро). Под судебными издержками понимаются расходы по фиксированию всех моментов сделки в так называемой Поземельной книге (Грундбух). Государственный реестр объектов недвижимости ведется определенным ведомством – Грундбухамтом, которое в свою очередь является подразделением суда. Счета за внесение изменений в Поземельную книгу объекта покупатель получает напрямую из регистрирующего сделку суда.

Третье: налог на приобретение недвижимости, который платится при покупке объекта, как правило, покупателем и перечисляется на счет налоговой инспекции. Законодательно бремя уплаты данного налога лежит одновременно как на продавце, так и на покупателе. Стороны несут солидарную ответственность перед налоговым органом по уплате налога. Но исторически, на практике сложилось так, что оплата уже в договоре купли-продажи перекладывается на плечи покупателя. Хотя с точки зрения государства, такое соглашение между сторонами сделки в договоре купли-продажи не имеет значения для фискальных органов. Если покупатель все же не оплачивает налог в установленный срок, то взыскание может быть обращено и на продавца. Именно поэтому, очень часто при сделке с иностранцами оговаривается, что все расходы, которые должен нести покупатель-иностранец, должны быть перечислены им на специальный счет нотариуса вместе с суммой стоимости самого объекта. И уже сам нотариус осуществляет все необходимые платежи.

Согласно Закону о налоге на покупку недвижимости (GrEStG) федеральные земли проводят реформу и повышают ставку данного налога. В Берлине, Гамбурге и земле Саксония-Анхальт налог равен 4,5% от нотариально-договорной стоимости объекта. С января 2011 года ставка налога была повышена и в ряде других земель:

- Бранденбург 5%

- Бремен 4,5%

- Нижняя Саксония 4,5%

- Земля Саар 4%

С 2013 года повысить ставку налога до 5% запланировано в земле Шлезвиг-Гольштейн. В остальных федеральных землях Германии ставка налога пока еще составляет 3,5% от договорной стоимости объекта.

Четвертое: комиссионное вознаграждение маклера (риэлтера), если объект покупается с его помощью. Законодательно нижняя или верхняя границы ставки такого вознаграждения не закреплены. Эти цифры сложились исторически, причем с юга Германии на север размер комиссионного вознаграждения увеличивается. Например, в Баварии комиссия, как правило, составляет 3,57%, а в Берлине - 7,14% от цены объекта. Но это не означает, что комиссия не может быть ниже или выше указанных ставок – каждый объект и каждая сделка индивидуальны. А увеличение размера комиссии с юга на север не означает, что берлинские или гамбургские маклеры (риэлтеры) имеют больший аппетит, нежели южане. Баварские маклеры взимают, как правило, плату не только с покупателя, но и с продавца (те же - 3,57%, что, в конечном итоге, опять-таки, оплачивается покупателем, так как продавец закладывает эти проценты в цену объекта сверх того, что он хотел бы иметь от продажи своей недвижимости). То есть на юге и в западных землях часто практикуется «внутренняя комиссия», которая не видна покупателю. В Берлине же и в северной части Германии – практикуется полная «наружная комиссия». Хотя в итоге, в обоих случаях, все финансовое бремя ложится на плечи покупателя.

В следующей статье я постараюсь подробно изложить саму процедуру покупки объекта недвижимости в Германии и те моменты, на которые покупателю стоит обратить особое внимание.


Фото: pixabay.com

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Финансовый директор, Москва

Елена, здравствуйте!
Интересная статья, очень легко и правиль написана, что определенно приятно и упрощает прочтение.

Можно уточнить, вы сами проводили исследование или выжимки из какого-то доклада? (уж больно точные данные-цифры). ;)

Генеральный директор, Москва

А каков ориентировочный размер коммунальных платежей за среднюю квартиру в Германии (например, в Берлине)?

Директор по продажам, Германия
Назоров Михаил пишет: Елена, здравствуйте! Интересная статья, очень легко и правиль написана, что определенно приятно и упрощает прочтение. Можно уточнить, вы сами проводили исследование или выжимки из какого-то доклада? (уж больно точные данные-цифры). ;)
Михаил, здравствуйте! Спасибо, рада, что статья понятна и оказалась полезной. Докладами не пользовалась, а ''исследования'' провожу ежедневно. Я немецкий дипломированный специалист в области недвижимости и работаю с недвижимостью ежедневно :) Приходится держать руку на пульсе.
Директор по продажам, Германия
Игорь Исаев пишет: А каков ориентировочный размер коммунальных платежей за среднюю квартиру в Германии (например, в Берлине)?
Игорь, по официальным статистическим данным, например за 2009 год, средний по Германии показатель - 2,54 Евро за квадратный метр. И размер коммунальных платежей больше зависит не от города, а от самого объекта - квадратура, размер земельного участка, наличие экстрасов (басейн, сауна и т.д.), состояние объекта (утепление, какие окна и т.д.). Но если взять именно среднюю квартиру в среднем доме, то можно рассчитывать на сумму от 2,5 до 3,5 Евро за метр. Но главное - коммунальные платежи в Германии платятся наперед, а в начале следующего за отчетным года делается перерасчет на основании показателей счетчиков (вода холодная, горячая, отопительные счетчики). Поэтому многое зависит и от самого жильца и его потребностей. Кто-то получает возврат денег, а кому-то приходится доплачивать за перерасход.
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
ACCA: 64% финансистов считают положительным влияние ИИ на общий уровень жизни в обществе

В исследовании приняли участие более 5 700 респондентов из 21 стран мира.

Сервис для оценки продуктивности сотрудников Performetry привлек $1,2 млн инвестиций

Платформа может отслеживать продуктивность сотрудников — от их эмоционального состояния до вовлеченности в рабочие процессы и коммуникации.

В России вырос спрос на специалистов, работающих с животными

За год число размещенных вакансий, предполагающих работу с животными, выросло на 14%.

Оборот пострадавших от пандемии отраслей Москвы превысил уровень прошлого года на 55%

Совокупный оборот в этих отраслях превысил также и показатели допандемийного 2019 года.