Разобраться в том, что происходит на рынке недвижимости, мешает личная заинтересованность девелоперов, застройщиков, риэлторов — всех тех, кто владеет информацией и (возможно) понимает куда мы движемся.
Но когда у вас на балансе новостройки ценой в сотни миллионов, или весь бизнес заключается в продажах вторички, это сильно сказывается на публичных заявлениях. Очень много высказываний в духе «Рынок сильно просел, но теперь восстанавливается. Если вы собирались покупать или инвестировать, то сейчас — идеальное время. Впрочем, не волнуйтесь, дальше тоже будет хорошо. Просто цены вырастут, так что брать лучше сейчас». Наверное, многие интервью заканчиваются криком: «Что вас интересует? Давайте обсудим! Мы сделаем скидку. Ну пожалуйста!»
Между тем, факты таковы:
- Рынок действительно просел.
- Восстанавливается ли он говорить пока сложно, потому что сейчас реализуется отложенный спрос — покупают те, кто не смог оформить сделки во время «самоизоляции».
- Появились новые факторы.
Одним из главных драйверов роста стала льготная ипотека по новостройкам — и она же нанесла мощный удар под дых продажам вторичного жилья. Изначально программа действует до 1 ноября 2020 года. Продлят ли ее дальше – вопрос пока открытый.
Вопросов вообще немало. Что будет с курсом рубля, например — который ошибочно путают в новостях с курсом доллара. Вторая волна коронавируса в России разобьется о вакцинирование и оптимистичную статистику, или нас ждут новые ограничения? Нефтегазовая отрасль всех спасет или погубит? Этот список легко продолжить, но нет смысла заниматься диванной геоаналитикой в контексте рынка недвижимости. Безусловно, все супер-темы скажутся. Еще как! Но они про все сразу, это слишком глобально.
Рассматривать ситуацию изолированно, в масштабе последних месяцев тоже странно. Конечно, продажи резко упали, когда замерла вся деловая активность. На пике ограничений объем сделок сократился на 70%. Естественно, что сразу после того, как людей выпустили на улицу, резко стартанул отложенный спрос. Московских новостроек в июне продано на 57% больше, чем в мае. По данным ЦИАН, количество звонков в июле 2020 года выросло на 30% по сравнению с прошлым июлем.
Впрочем, по данным Росреестра, ситуация выглядит хуже, чем в буклетах агентств по недвижимости. Так, фактических сделок за июнь 2020 года меньше на 20%, чем за аналогичный период в прошлом году. То есть интересуются может и больше, но покупают пока меньше. Возможно, спрос еще выровняется. К концу года продаж обычно бывает больше.
К основаниям для роста спроса нужно добавить снижение ключевой ставки Центробанком. С 19 июня 2020 года она составляет 4,5% — самая низкая за всю российскую историю. Значит, проценты по депозитам пойдут вниз. Да еще с банковских вкладов планируют взимать 13% подоходный налог. Это вступит в силу в 2021 году, с отсрочкой до 2022 года — но уже оказывает влияние на принятие решений. Недвижимость получила пару новых преимуществ.
Что еще изменилось? Гораздо больше, чем пока видно по цифрам. Возможно, мы уже прошли точку невозврата по запуску новых трендов, которые поменяют правила на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе.
Послевкусие ковидла
Пандемия стала мощным триггером, запустившим изменения, предпосылки к которым назревали годами. Всего за несколько месяцев:
- Бизнес понял, наконец, что можно работать удаленно.
- Онлайн-торговля рывком отвоевала позиции у офлайн-торговли.
- Складская и логистическа инфраструктуры пошли в рост.
- Люди стали воспринимать жилье не только как спальню.
- Интерес к загородной недвижимости резко вырос.
Итак, картина пальмовым маслом — и без того чрезмерно переоцененный интерес к коммерческой, особенно дорогой недвижимости, видимо, закончился.
Одни компании обанкротятся. Другие резко подожмутся и переедут в офисы попроще, с переводом части персонала на удаленку. А оставшиеся платежеспособные игроки, осознав свое преимущество на рынке покупателя, отожмут у арендодателей такие скидки, что про инвестиции в этот сектор можно забыть надолго.
Причем речь, наверное, идет уже обо всем офисном фонде, не только класса люкс. Офисы и так падали по инвестициям третий год подряд, это был очевидный для всех «пузырь». Теперь оснований для роста стало еще меньше — значит, график на полшестого.
Торговые площади частично будут мигрировать в складские. Потому что покупать меньше не станут, особенно FMCG. Но при этом характер шоппинга будет меняться. Потребители уже распробовали онлайн с доставкой, и бизнесу тоже это выгодно — если заниматься правильно, конечно.
Кстати об онлайне — он станет еще одним черным лебедем для вторички. Уже стал. Потому что крупные игроки, застройщики и девелоперы гораздо лучше умеют в Интернет и удаленные продажи, чем частники. И продвигать новостройки проще, причем не только потому что вторичное жилье без показа никто не купит. Просто другая специфика, удобно смотреть и сравнивать объекты на экране. Вот только с ликвидностью вложений все станет хуже. Поднимать по 30% с котлована до сдачи вроде еще реально. Но при условии, что будут покупатели. А это не факт.
Люди с достатком начали гораздо более пристально поглядывать за город. Потому что «самоизоляция» в квартире и личном доме — две большие разницы. Качество жизни сильно различается при схожей стоимости владения. Единицы позволят себе и хороший коттедж с участком, и обычную квартиру. Что выберут остальные, зависит уже не столько от предложений по жилью, сколько от работы.
Удаленщики (или те, кто может стать ими без риска для доходов) будут покидать мегаполисы и селиться «в глухой провинции у моря», как учил девелопер человеческих душ Иосиф Бродский. Только не в каждой глуши, а там где есть вся необходимая инфраструктура — поэтому в деревнях рано считать будущие барыши, их скорее всего не будет. Зато гармонично развитая провинция получит новые возможности. Уже получила. Загородная аренда подскочила почти на 150%, продажи — на 75%. Посмотрим, что из этого сохранится после открытия Турции и прочих Америк.
Чему же радоваться?
С одной стороны, внешне, многое или даже все сохранится почти как было. Будут строить, сдавать, продавать — и даже с ростом цен. Возможно, ненадолго пойдет волна демпинга, если крупные игроки решат потолкаться плечами на падающем рынке. Но явно ненадолго. Хотя бы из-за инфляции с ростом цен ничего не случится. На стройках используется большое количество зарубежных материалов и оборудования. По некоторым оценкам до 40% стоимости квадратного метра жилья зависит от курса валют.
Вторичка пока бодрится, но по другим причинам. Еще не все проели свои запасы, не все осознали, что работы стало меньше надолго, и вылечить экономику будет еще сложнее, чем ковид. Логично ожидать, что число лотов на продажу пойдет в рост, а цены (через некоторое время) — вниз.
Но тут есть еще один фактор, который пока практически незаметен — хорошее во всех отношениях жилье будут реже продавать. Или ощутимо дороже. Потому что «такая корова нужна самому», а выход в кэш непонятно как использовать.
Получается, прошлый год был золотым для российской недвижимости. Инвестировать в нее стало опаснее, и гораздо менее выгодно даже при хорошем раскладе. За исключением разве что складов и инфраструктурных проектов, особенно загородных. Только это на поверхности, сейчас туда ринется так много страждущих, что небольшие ниши быстро перенасытят — и получится ситуация как с офисами класса «А», которых понастроили на годы вперед, а бизнес расползается по бюджетным вариантам и переходит на удаленку.
Новости учат нас, что заканчивать нужно на позитивной ноте. В Московском зоопарке родилось четыре амурских тигренка. Малыши чувствуют себя прекрасно, в отличие от рынка недвижимости. Черт, это не так просто — радоваться приятным событиям на фоне менее приятных. Но, пожалуй, пора учиться.
Читайте также:
Ну я как раз взял вторую ипотеку именно тогда когда писал свой комментарий. Ехал на машине увидел рекламу и чета решили купить. Почти готовый объект. Но задерживают таки ввод.