Как купить недвижимость за сто долларов?

Для большинства людей собственная недвижимость является самым дорогим активом.

Те же, кто не обладает собственной недвижимостью, очень хотят ее иметь.

Но для этого нужны деньги. Много денег. Очень много…

И вот этот миф я и планирую развеять в этой статье.

Сразу оговорюсь, что речь пойдет об инвестиционной недвижимости. То есть целью покупки недвижимости будет являться получение инвестиционного дохода, а не собственное проживание.

Более того, речь пойдет не о покупке физической недвижимости с полом, стенами и потолком, а об инвестиционных фондах недвижимостиREIT (Real Estate Investment Trust).

По своей сути REIT – это компания, которая аккумулирует средства индивидуальных инвесторов, покупает на эти деньги недвижимость и управляет ею или занимается ее застройкой.

Доход компания получает от роста стоимости недвижимости и от аренды.

Дальше – самое приятное.

По закону не менее 90% от всех доходов REIT выплачивает своим пайщикам в виде дивидендов.

На практике, большинство REIT от 90% до 100% налогооблагаемой прибыли отдают своим пайщикам для оптимизации своих собственных налогов.

Большинство REIT торгуются на бирже подобно акциям отдельных компаний.

Вложение денег в такой REIT равносильно тому, что инвестор владеет частичкой недвижимости и получает доход от ее сдачи в аренду, но при этом сам не занимается поиском арендаторов, ремонтом сантехники и прочим техническим обслуживанием объекта.

Очевидным опасением для инвестора может стать качество управления одной отдельно взятой управляющей компании. Ведь если она инвестировала ваши деньги в неудачно расположенный объект, или в том регионе наблюдается снижение спроса на недвижимость, то и инвестиционный доход может оказаться значительно ниже ожидаемого.

Чтобы снизить зависимость от одной управляющей компании можно купить фонд REIT’s , который включает в себя множество объектов недвижимости сгруппированных по какому-либо общему признаку.

Существуют REIT’s, которые инвестируют в офисную, жилую, складскую или торговую недвижимость.

Есть REIT’s инвестирующие глобально и те, которые инвестируют в отдельно взятой стране или регионе.

При том, что владение REIT не требует значительных сумм, данный актив имеет привлекательное соотношение «риск-доходность».

Так что даже в инвестиционный портфель с небольшими суммами можно включить такие «дорогие» активы, как недвижимость.

Одной сотни долларов будет достаточно, чтобы стать владельцем недвижимости на каждом из континентов.

Кроме того, наличие недвижимости в составе инвестиционного портфеля позволяет улучшить диверсификацию по классам активов.

Преимущества инвестирования в REIT

  • Небольшие суммы для инвестиций в недвижимость.
  • Диверсификация по странам и типу недвижимости.
  • Ликвидность.
  • Нет необходимости в поиске арендаторов.
  • Поддержание в исправном состоянии и текущие ремонты – не ваша забота.
  • Возможность использования для получения денежного потока (например, пассивный доход на пенсии).

Так что если вы считаете, что цены на недвижимость всегда растут и за ними невозможно угнаться, то вы легко можете поучаствовать в этом росте, не рискуя при этом большими деньгами или основной частью своего капитала.

Инвестировать свои средства в REIT можно через своего зарубежного брокера.

Таковым может быть:

  • Биржевой брокер.
  • Инвестиционный банк.
  • Страховая компания.

Причем организация инвестиций через страховую компанию имеет ряд важных преимуществ:

  • Наилучшая защищенность активов.
  • Налоговая оптимизация.
  • Прямое наследование.
  • Покупка множества различных инструментов в «одном окне» и т.д.

Существуют фонды от именитых управляющих компаний, которые объединяют разрозненные средства частных инвесторов и инвестируют их по единой стратегии в недвижимость по всему миру.

Предлагаю рассмотреть на примере реально существующий фонд недвижимости Fidelity Global Property.

Купив паи данного фонда, вы автоматически инвестируете в недвижимость по всему миру.

Пять крупнейших регионов, в которые инвестирует фонд, выглядят так:

  • США – 47%.
  • Развитые страны Азии – 17%.
  • Австралия – 11%.
  • Япония – 9%.
  • Великобритания – 7%.

Портфель данного фонда состоит из акций 71 компании, которые занимаются застройкой и управлением недвижимостью.

Фонд инвестирует более 80% средств в акции компаний большой и средней капитализации.

Понятно, что самостоятельно собрать и поддерживать в заданных пропорциях такой портфель будет невероятно сложно. Кроме сложности управления таким портфелем необходимая сумма для покупки всех составляющих может измеряться десятками, а то и сотнями тысяч долларов.

Здесь и приходят на помощь коллективные инвестиции.

Профессиональные управляющие из компании Fidelity аккумулируют средства всех пайщиков (от частного инвестора до крупных пенсионных фондов) и управляют этими средствами как единым целым.

Прибыль фонда распределяется между инвесторами пропорционально количеству паев, которыми владеет инвестор.

Стоимость одного пая на 13 февраля 2013 года составляла около $12.

Такие инвестиции может себе позволить каждый

Суммарный размер средств под управлением фонда Fidelity Global Property составляет более $10,755,000,000.

Теперь давайте посмотрим на результаты работы данного фонда за последние пять лет:

  • 2009 год доходность +39,2%.
  • 2010 год доходность +17,6%.
  • 2011 год убыток -8,5%.
  • 2012 год доходность +24,8%.
  • с начала 2013 года доходность +4,19%.

Средняя доходность за последние три года составила +15,12% годовых в USD.

Средняя доходность за последние пять лет (с учетом самого тяжелого кризиса недвижимости) составила +1,42% годовых.

Эта доходность сопоставима с доходностью по депозитам крупных западных банков, но если в банке рассчитывать на большую доходность не приходится, то рынок недвижимости в отдельные периоды может давать прибыль в десятки процентов.

Внутри фонда средства инвесторов хорошо диверсифицированы между различными холдингами недвижимости. Максимальная доля одного холдинга не превышает 6,3%. Это означает, что даже полное физическое разрушение всей недвижимости одной компании (что невозможно себе и представить) не повлечет за собой серьезных потерь для инвестора.

Подведем итог

Для того чтобы инвестировать в недвижимость:

  • Необязательно быть обладателем миллионных капиталов.
  • Необязательно сутками изучать сайты недвижимости для выбора одного единственного подходящего объекта.
  • Необязательно искать арендаторов, читая все газеты и объявления на столбах о порядочных квартиросъемщиках, которые снимут… и при этом гарантируют …

Достаточно включить в свой инвестиционный портфель фонд недвижимости (наряду с остальными активами), и заниматься своим делом.

Я рекомендую включить подобный фонд в состав своих инвестиций при составлении инвестиционного плана.

В том случае, если у вас есть доступ к брокеру, то купить подобный фонд можно, не вставая с дивана.

В отличие от физической недвижимости покупка или продажа паев занимает день-два.

Как видите, инвестировать в недвижимость – это просто и это не требует больших материальных вложений.

Будет интересно сравнить приведенную доходность с той доходностью, которую получают инвесторы в физическую недвижимость.

Буду рад, если в комментариях оставят свое мнение те, кто реально инвестирует в физическую недвижимость.

Фото: pixabay.com

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Директор по рекламе, Москва

''..По закону не менее 90% от всех доходов REIT выплачивает своим пайщикам в виде дивидендов...''

По какому закону? Какой страны?

''...Одной сотни долларов будет достаточно, чтобы стать владельцем недвижимости на каждом из континентов...''

А как оформляется право собственности на каждом континенте?
Следует точно формулировать - стать СОвладельцем ВИРТУАЛЬНОЙ недвижимости, а точнее стать владельцем пая компании, которая ЯКОБЫ занимается недвижимостью.

''... Предлагаю рассмотреть на примере реально существующий фонд недвижимости Fidelity Global Property...'' - Это обычный западный траст. Юрисдикция по договору траста какая предполагается? Английская? Или какого-нить оффшора?

Одним словом, господа, - очередная рекламная статейка...

Менеджер, Москва
Рекламная это понятно. И Вы, Сергей, правильные вопросы задаете. Но! Давайте посмотрим правде в глаза - идея сама по себе очень хороша. Мне самому такая идея сто раз приходила в голову, но, к сожалению, в РФ ничего подобного нет. (как, впрочем, почти нет и фондового рынка, но это отдельная тема). Далее реальная история, которая случилась со мной в 2008-2013 годах. Итак, идея есть, немножко денег есть, объект инвестирования даже появился, но денег все равно не хватало. Тогда я организовал собственный, как он там правильно называется, REIT что ли фонд. Если кто разбирается в финансах, буду благодарен, если оцените эффективность этой операции. Объект недвижимости стоил 300 тыс. руб, ежемесячный доход от аренды - 3500 руб, но эксплуатационные платежи составляют 400 руб в мес. Объект обладал неизвестной величиной роста стоимости, но потенциал был. Также из рисков был риск потери титула. Денег на покупку у меня не хватало, поэтому я нашел еще одного дольщика, мы вложили по 50% первоначальной стоимости и начали пилить ежемесячные доходы с марта 2008 года. (Налоговым органам привет))). Аренда протекала хорошо, деньги мы исправно получали 4 раза в год (там же 10500 всего в квартал) за исключением одного момента, когда один арендатор неожиданно уехал, пришлось найти другого, потери составили пару месяцев арендной платы. По некоторым причинам в феврале 2013 года пришлось продать объект за 425 тыс. руб. Вопрос: мы выиграли или банковский депозит дал бы больше? (с учетом инфляции).
Knowledge manager, Пермь

Тема конечно очень интересная и актуальная. Вот только с учетом изменений происходящих на планете знать бы от чего избавляться и во что вкладываться?! В марте по 1(ОРТ) каналу показывали передачу из Детройта - там отдельно стоящие дома стоят по 500 доларов, усадьбы(те что побольше) 1000 долларов. Кто бы мог подумать что автомобильная столица США окажется в таком положении, что мэром назначат кризисного управляющего власти страны?!

Системный администратор, Москва

Не знаю, что касательно инвестиций, в недвижимость в США, совсем недавно там случилось то, что все прекрасно помнят. Продавалось всё по бросовым ценам. Покупать, что-фундаментальное, типа замка в европе... а найдёте ли вы потом, покупателя на такой эксклюзив? Домик на побережье - Черногория,Чехия -Словакия-Испания ... ну ... в кризис всё местное население, продаёт-сдаёт... снимут ли именно у вас ? Про Египет, Тунис и т.п. молчу... вы купите квартиру, когда там пойдёт дождь и у вас будет лужа глины с документами :) Я конечно образно выражаюсь про ''дождь'' :) Что касательно инвестиций - я склонюсь к закупке тушёнки и сух пайков, после третьей мировой, ваши дети с лёгкостью, поменяют тонну тушёнки, на Израиль (весь израиль),если там что-то останется, а за пару тонн рисовой муки, китайцы назначат вас генсеком КПК :) Не дай бог конечно....
Ну Московская недвижимость пока самый ликвид, главное успеть с этого паровоза, едущего по мыльному пузырю.
А вообще вложения надо диверсифицировать и не делать из чего-то панацею.
По крайней мере в ближайшем будущем я надеюсь,
в долларовые банкноты будут заворачивать конфеты или просто топить печку ...
А вот золотой слиток в Вашей руке - это аргумент .... который на крайняк можно махнутьна еду :)
Не забудьте захватить с собой ПМ, чтобы ''аргумен''т внезапно не перешёл в руки плохих экспроприаторов :))))

Директор по рекламе, Москва
Сергей Швец: ''Рекламная это понятно. Давайте посмотрим правде в глаза - идея сама по себе очень хороша. ... Но, к сожалению, в РФ ничего подобного нет, как, впрочем, почти нет и фондового рынка...'' Вот и ответ! Все что нам недоступно - всегда, как минимум, интересно. А как максимум - запретный плод - сладко...
Консультант, Москва

Инвестор будет везде видеть инвестиционные возможности, ассенизатор будет везде видеть гуано, а рекламщик - рекламу:) Это уже профессиональное, этого конечно не нужно стыдиться, но над этим нужно уметь хотя бы смеяться (самому), прежде всего чтобы над этим не посмеялись другие. Хотя если цель была именно такая - то да, она достигнута:)

Заданные рекламщиком вопросы абсолютно не важны для инвестора. То что REIT это траст - следует из его определения (и в статье оно дано). То что инвестиционному трасту положено минимум 90% доходов распределять между пайщиками - известно всем кто эти инструменты хотя бы знает. В каком пункте какого закона это написано - никому не интересно. Где зарегистрирован траст - неважно ни с какой точки зрения. Это забота Фиделити, а не инвестора. У Фиделити сотни миллиардов долларов под управлением. Они как-нибудь разберутся где трасты регистрировать, и смогут проверить какой именно недвижимостью владеют те компании, акции которых они покупают. Инвестор должен будет проверять альфу, бету и стандартное отклонение фонда, смотреть его географическое распределение активов, проверять инвестстратегию фонда, интересоваться кто управляющий портфелем, каковы СЧА, среднегодовая доходность, корреляция с индексами и средним по индустрии, издержки, налоги, ликвидность и т.д. и т.п.

Уважаемые господа дилетанты, вы любители, не изобретайте велосипед, не пыжьтесь и не пытайтесь сделать космолёт на педальной тяге. Уделите время на беседу с профессионалами в вопросах портфельных инвестиций. Вы не приобретёте знания, но получите понимание как это выглядит и как работает. Они также вам расскажут о том, как надо инвестировать портфельному инвестору, что включать в портфель, и когда от чего избавляться, то есть как управлять портфелем. Здесь, даже в рамках одной статьи, это сделать невозможно. А если хотите делать прямые вложения в недвижимость - то сами и рискуйте, тут вам никто не советчик. Только риск будет на порядок выше.

Ну вот, финансовых консультантов прорекламировал, себя пропиарил, пора и баиньки. Тему рекламы поддержать не смогу.

Консультант, Москва
Иван Белоусов пишет: Что касательно инвестиций - я склонюсь к закупке тушёнки и сух пайков, после третьей мировой, ваши дети с лёгкостью, поменяют тонну тушёнки, на Израиль
О! супер:) снова тушёночный инвестор на портале менеджеров, управленцев и прочих крутых белых воротничков:) Вы забыли про калаш и патроны к нему. Обычно тушёнка-инвестор также инвестирует и в эти инструменты:) Поразите сообщество менеджеров цифрами ваших патроны-тушёнки инвестиций. Сколько ящиков, свинина или говядина, какой фабрики? Почём ПМ берёте? где слитки храните? Огласите свою инвестиционную стратегию. Вы ведь не просто похохмили, ведь нет?
Нач. отдела, зам. руководителя, Москва

Интересно, эта инвестиция надёжнее чем депозит в кипрском банке ''Лаики'' или нет?

Консультант, Москва
Марат Бисенгалиев пишет: Интересно, эта инвестиция надёжнее чем депозит в кипрском банке ''Лаики'' или нет?
''Эта'' - самая надёжная без всяких сомнений. Её же можно сожрать, или обменять на жратву. Ведь это предел мечтаний, да и в общем весь круг интересов местного интеллектуала, не так ли? По поводу депозита в Лаики - считаю что депозит в Унитаз-Банке был бы ещё надёжнее. Его и рекомендую. Для того чтобы закончить с умствующими тушёнко-инвесторами, предлагаю им сразу писать сколько тушёнки они уже накопили, и сколько планируют. То же с патронами, солью, спичками и всем прочим, что у них есть в инвестиционном тушёнко-портфеле.
Директор по рекламе, Москва
Владимир Мельников пишет: Ну вот, финансовых консультантов прорекламировал, себя пропиарил, пора и баиньки.
Самое главное в нашем деле - хорошее настроение по итогам процесса, но не результата сделанного дела:)
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Каждый пятый россиянин хотел бы стать блогером

При этом более 80% россиян положительно относятся к деятельности блогеров.

Треть IT-сотрудниц считают реальной проблему карьерного развития женщин в сфере IT

Подавляющее большинство использовали свою гендерную принадлежность для продвижения по карьерной лестнице или решения рабочих вопросов.

Более половины россиян предпочтут премии корпоративам

При этом при наличии гарантии премирования 68% работников хотели бы отметить наступающий Новый год с коллегами.

Средние зарплаты в производстве выросли на 12% за год

В среднем работники производств получили за год прибавку к зарплате в размере от 5 до 20 тыс. руб.