«Сравнивать ипотечные системы в России и на Западе пока рано»

Говорить о широкой доступности ипотечного кредитования в России пока не приходится – повсеместным и привычным инструментом для улучшения жилищных условий, как это было, например, в США до кризиса, в нашей стране ипотека станет не скоро. Тем не менее, ее нынешнее состояние вполне соответствует реалиям – рынок ипотеки в России восстановился после кризиса и по ряду показателей предложения банков даже лучше, чем те, что они предлагали клиентам до 2008 года.

Будет ли повышаться доступность российской ипотеки? Должна ли она приобрести статус социального явления, учитывая катастрофичную нерешенность квартирного вопроса большинства россиян? Пришло ли время сравнивать российскую и западную ипотечные системы?

alexander_serebryakov.jpgПосктризисное состояние российского рынка ипотеки и его перспективы в интервью Executive.ru обрисовал заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам Александр Серебряков.

Executive.ru: Можно ли говорить о восстановлении после кризиса российского рынка ипотеки с точки зрения объема выдаваемых кредитов и темпов строительства?

Александр Серебряков: Да, сегодня можно уверенно говорить, что объем выдаваемых кредитов достиг докризисного уровня. Более того, очевидны новые позитивные моменты: заемщики начали подходить к кредитам более взвешенно, стали тщательно анализировать ситуацию. Со своей стороны и банки идут навстречу заемщикам – оптимизируют свои ипотечные продукты, и нередко среди программ предлагают условия даже лучшие, чем были до кризиса. Конечно, все это способствует восстановлению ипотечного кредитования.

Executive.ru: Как российская ипотечная система выглядит на фоне мировой? По качеству и доступности ипотеки мы сильно отстаем от развитых государств?

А.С.: Еще рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. К сожалению, российский рынок ипотечного кредитования еще нельзя отнести к категории развитых, мы только движемся в этом направлении. На фоне мировой наша ипотечная система выглядит только формирующейся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования. Уже накоплен большой опыт, сделаны выводы из практики прошедших лет. Например, в сравнении с американской системой андеррайтинга заемщиков в России банки более требовательны при анализе клиентов. С одной стороны, это тормозит развитие ипотечного кредитования, но с другой – удельный вес просрочек по выплатам у нас ниже.

Executive.ru: Какая из стран может послужить для России примером и, возможно, отчасти, лекалом для построения эффективной ипотечной системы? После кризиса США таким примером уже не могут считаться?

А.С.: В США до кризиса слишком активно кредитовали сектор недвижимости, и это приводило к тому, что увеличилось количество спекулятивных сделок. Такие сделки носили массовый характер, и мы видим, к чему это привело. Конечно, западный опыт используется в банках, работающих на территории РФ, но путь развития у российской ипотеки свой, совершенно особый. Сегодня на российскую ментальность и долгое время неразрешенный квартирный вопрос накладываются передовые финансовые продукты и технологии, и именно так формируется система жилищного кредитования в России.

Executive.ru: Каков портрет нынешнего среднестатистического заемщика ипотечного кредита в России?

А.С.: Среднестатистический заемщик – это молодые семьи от 25 до 40 лет, покупающие либо первое жилье, либо расширяющие уже существующую жилую площадь за счет альтернативных сделок. Как правило, это наемные сотрудники со средним или выше среднего доходом.

Executive.ru: Вы согласны с тем, что ипотека в нашей стране должна быть социальным явлением, учитывая нерешенность квартирного вопроса большинства населения? То есть быть доступной большинству населения, иметь низкую процентную ставку, большой срок кредитования?

А.С.: Да, с одной стороны доступность ипотеки – это позитивный момент. Но надо думать о последствиях, ведь слишком дешевая ипотека приводит к спекулятивному спросу, и в результате перегретый рынок недвижимости может просто перестать развиваться. А рынок недвижимости стимулирует к развитию еще ряд других отраслей. В современных условиях ипотека, в том виде, в котором она существует, вполне отвечает нашим реалиям. Текущие годовые процентные ставки и переплата, которую мы в результате этого вносим, обусловлены тем, что деньги во времени обесцениваются, даже при том уровне инфляции, которая существует сегодня. Предоставляя кредит на 10-20 лет, банк прекрасно понимает, что покупательная способность выданной суммы денег по кредиту по истечению срока кредитования будет значительно ниже, и тем самым старается минимизировать свои риски.

Executive.ru: Львиная доля ипотечного рынка сейчас принадлежит государственным банкам. Как это сказывается на конкуренции в этой области и качестве, доступности ипотеки?

А.С.: Действительно, сегодня большая часть сделок с привлечением ипотечного кредитования приходится на кредитно-финансовые организации с государственным участием в акционерном капитале, поскольку эти банки, имея возможность недорогого фондирования, предлагают более доступные кредиты для населения и снижают процентные ставки. При этом такое снижение носит закономерный характер и влияет на другие коммерческие банки, благодаря чему увеличивается конкуренция. С одной стороны, это неплохо, но с другой - идеальный вариант, это когда рынок контролирует себя сам. Хотя конечно, некоторый тренд на снижение ставок был необходим. Однако сегодня потребители уделяют повышенное внимание и такому аспекту, как клиентский сервис. Два-три банка не смогут полностью удовлетворить весь существующий на рынке спрос, и заемщики, понимая это, обращаются в различные коммерческие банки.

Executive.ru: Какую недвижимость - первичную, вторичную или загородную - покупать в ипотеку сейчас выгоднее всего, учитывая рост цент?

А.С.: Все зависит от каждого отдельного случая. Если у заемщика есть какое-либо жилье и проблема покупки собственной недвижимости не стоит крайне остро, то, конечно, есть смысл рассмотреть возможность приобретения квартиры в новостройке. Минусом является то, что многие банки предлагают в течение инвестиционного периода повышенную процентную ставку, хотя некоторые наши банки-партнеры в рамках определенных акций отходят от этого.

Недвижимость на регулярном рынке выгодна тем, кто желает увеличить свою жилищную площадь с помощью альтернативных сделок, либо тем, кто арендует квартиру. Каждый человек ставит собственные приоритеты, исходя из своих жилищных условий.

Executive.ru: Потенциальный заемщик нередко сталкивается с дилеммой: копить на квартиру или взять ипотечный кредит? Какие рекомендации вы могли бы дать таким сомневающимся гражданам?

А.С.: Как уже было сказано, деньги во времени обесцениваются. И само время это доказывает. Каждый раз, когда мы задумываемся, возможен ли дальнейший рост цен на недвижимость, действительность дает нам ответ: «Да». Помимо того, что ипотека - удобный финансовый инструмент, она также является прекрасным механизмом фиксации цен. Это в дополнение к тому, что за счет кредитных средств, которые увеличивают финансовые возможности, можно существенно расширить диапазон выбора недвижимости. Поэтому ответ очевиден.

Executive.ru: Повышение доступности ипотеки автоматически подразумевает рост цен на жилье?

А.С.: С начала этого года процентные ставки по кредитам существенно снизились и вышли на уровень даже более низкий, чем до кризиса. При этом темпы роста цен на недвижимость вполне умеренны. Конечно, рост цен на недвижимость возможен, но к нему приведет не доступность ипотеки. Ипотека уже достаточно прочно вошла в жизнь россиян. Потребители хорошо знакомы с этим институтом, и фактором, который приведет к резкому росту цен на недвижимость, она не является.

Executive.ru: При каких условиях, на ваш взгляд, российский рынок ипотеки можно будет назвать взвешенным, цивилизованным и развитым? Как долго еще нужно ждать? Каков ваш прогноз для рынка ипотеки на ближайшие несколько лет?

А.С.: Сегодня сложно делать прогнозы на несколько лет, но хочется надеяться, что в ближайшие годы ипотечная система будет полностью отлажена. Многие банки унифицируют свои продукты, и будут предлагать схожие условия по кредитам. Другой момент, который должен будет выйти на первый план, – клиентский сервис. Сегодня очень важными являются клиентский сервис при рассмотрении кредитного досье потенциального заемщика и выдачи кредита, внимательное отношение к клиенту на этапе сопровождения кредита до момента его полного погашения. Ипотечную сделку должны определять комфортные условия, высокий уровень сервиса и открытый диалог заемщика и банка. Хочется думать, что именно в этом направлении будут развиваться банки.

Фото: pixabay.com

Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Нач. отдела, зам. руководителя, Люксембург
Автор слишком оптимистичен в оценках и прогнозах. Впрочем, это его хлеб, так что здесь удивляться не приходится. Также обращает на себя внимание: >Текущие годовые процентные ставки и переплата, которую мы в результате этого вносим, обусловлены тем, что деньги во времени обесцениваются, даже при том уровне инфляции, которая существует сегодня. ''Даже при том уровне инфляции'' - это на самом деле очень не мало. Более того - ощутимо выше, чем даже самые выгодные ставки по банковским депозитам. Такое впечатление, что автор слабо представляет себе уровень инфляции и инфляционных ожиданий в России на текущий период и перспективу. Ипотека при высокой инфляции - это вообще разорение. Именно поэтому в периоды с высокой инфляцией ипотеку не удается протолкнуть никаким образом. Даже формально дармовыми деньгами. Т.к. против нее выступают и банки, и заемщики, и участники рынка недвижимости. Не выгодно. Никому. И опасно. А ведь к инфляции еще и банкам проценты нужно какие-то зарабатывать, обеспечивая хотя бы средневзвешенную доходность по вложениям от общего объема своей доходности по продуктам и объектам вложения средств. Иначе деньги будет гораздо выгоднее вкладывать в другие, менее рисковые и более доходные проекты. Что и происходит. Из того, что видел в последнее время из оценок данного вопроса здесь, за рубежом, предельная ставка по ипотеке в России сегодня должна составлять ... 4,5 - 5% годовых. При среднерыночной в 3,5-4%. С учетом оценки возможностей рынка, заемщиков и еще примерно десятка факторов. Т.е. при наличии ситуации, когда люди смогли бы комфортно брать ипотечные кредиты и спокойно отдавать их, обеспечивая кругооборот денежных средств по кредитам, одновременно с этим, не ведя образ жизни рабов, отдающих по ипотеке последние крохи. Исходя из имеющихся у этих людей возможностей. Сами можете себе представить, насколько это сегодня возможно в России. Тем более, что действующие процентные ставки по ипотеке говорят сами за себя. Да и прогнозы по инфляции и снижении покупательной способности рубля отнюдь не оставляют поводов для оптимизма. Что до вопросов сравнения ипотечных систем, то в первую очередь, сравнивать нечего и не с чем. В силу отсутствия подобных систем в современной России, при наличии всего лишь общей видимости существования в стране подобной системы или отдельных ее элементов. Сугубо фасад здания, который даже отдаленным образом не служит тому назначению, которое данное здание призвано выполнять по своему содержанию в развитых странах. Даже с поправкой на неоднородность данных ''зданий'' применительно к разным странам. Поскольку за данным сугубо декоративным и фиктивным фасадом никакого реального ''здания'' в России не скрывается.
Руководитель проекта, Москва
Конечно, западный опыт используется в банках, работающих на территории РФ
Очень забавно...:) Привести пример: % ипотечных кредитов в России, США, Великобритании и Японии (в Японии в сравнении с Россией будет особенно интересно, хотя это Восток, а не Запад). И еще - интересный момент: рост процентной ставки в Великобритании, например, в кризисное время. :D Если бы кто-то не счел за труд привести эти данные, то собственно, вся остальная информация была бы не нужна. И еще - я не верю, что объем ипотечного кредитования восстановился в докризисном размере :oops: На чем основано утверждение?
IT-консультант, Украина

Ипотека умрет только когда будут нормальные действующие законы про аренду жилья

Преподаватель, Москва

Коллеги, проснитесь - как можно сравнивать несравнимые вещи?
Вы в курсе, что у нас обычный кредит на покупку жилья называют ипотекой? Что это - грубая имитация ипотеки?

Нач. отдела, зам. руководителя, Люксембург
>Ипотека умрет только когда будут нормальные действующие законы про аренду жилья Более того, в России она все никак даже и не родится.
Преподаватель, Москва
Николай Романов пишет: Более того, в России она все никак даже и не родится.
Согласен. Российская ипотека - имитация возможности получить жилье при жизни при полной невозможности получить его нормальным путем. Чем-то надо было закрывать амбразуру после обещания ''квартиры каждой российской семье к 2000-му году''. 8) Реально при наших процентах это - непосильная кабала. Два года дали ''поколбаситься'', затем аккуратно прикрыли лавочку. Формально она существует, но реально в нее вступают молодые энергичные ребята, которым кажется, что ближайшие 15-20 лет они останутся молодыми и здоровыми.
Нач. отдела, зам. руководителя, Краснодар

Владимир совершенно прав!!!
у нас КРЕДИТ НА покупку называется ИПОТЕКОЙ

кроме того что ВЫВЕРНУЛИ ДУШУ С ДОКУМЕНТАМИ ПОЛУЧИЛИ и квартиру в залог и землю

у меня лично 2 ипотеки первую брал 2 года назад второую месяц назад
могу сказать что процентцы потрясающие по второй 14,9 эф ставка полная...
первые 10 лет 99% это оплата процентов.
ввязываюсь потому что нет другого выхода.

оценищики стоимость мега занижают количество ипотечных денег из за этого занимажается
плюс сотрудники банков ведут себя так словно это им невыгодно
и делают тебе одолжение

у меня тетя в америке - она когда услышала про процент 14,9 чуть умом не двинулась
они там торговали с банками из за 2,6 либо 3,2 % до последнего

плюс еще такое вот инфо:
когда у них появилось желание взять ипотеку К НИМ В ОЧЕРЕДЬ брокеры звонили предлагали
разные условия.

а когда я пришел в банки МЕНЯ ТОЛЬКО ЧТО нах не посылали...

Нач. отдела, зам. руководителя, Люксембург
>а когда я пришел в банки МЕНЯ ТОЛЬКО ЧТО нах не посылали... Естественно. Потому что не выгодно. Плюс, - затратно, рискованно, головомойно и т.д. И главное, - много работать нужно, чего российские банкиры ни под каким сосусом не любят. Не говоря уже об изменениях расчетных показателей рисковости банковской деятельности, которые из-за пресловутой ''ипотеки'' всем ощутимо портят картину и вынуждают мобилизовывать средства под доп.резервы на покрытие возможных убытков, вместо того, чтобы использовать их по делу. Но сделать ничего нельзя, потому что банки чуть ли не принудительным образом заставляют этим заниматься ''сверху''. А они всеми конечностями отбрыкиваются от такой почетной и ''выгодной'' возможности. И причины этого видны невооруженным глазом и банкиру, и любому мало-мальски разбирающемуся в деле человеку. Кроме, естественно, российских Президента и Премьер-Министра, для которых 10% - это подарок народу. Про качество жилья вообще умалчиваю, - в новых домах местами что только лом в трубопровод не бывает вварен для видимости, а для того, чтобы пробить кулаком дырку в стене к соседу или в соседнюю комнату, не нужно быть адептом боевых искусств. А уж за сантехнику и трубомагистрали даже и говорить не приходится, - текут со страшной силой. А старое жилье уже изношено. Если стены местами еще в домах вполне себе ничего, то те же трубомагистрали и сантехнику также лучше руками и гаечными ключами не трогать. Как стоит - так пусть и стоит дальше. Поскольку, чуть что поменяешь, - разлив стихии гарантирован. Вот и сталкиваешься иногда в прекрасно отремонтированных ''европеизированных'' квартирах со старой советской сантехникой, - чистой, аккуратной, но ... неприкасаемой.
Генеральный директор, Москва
Еще есть такая шутка в статье,
Каждый раз, когда мы задумываемся, возможен ли дальнейший рост цен на недвижимость, действительность дает нам ответ: «Да»
Сначала упадет цена на нефть, после чего очень даже быстро припадут цены на недвижимость. Как следствие, все банки, влезшие в ''ипотеку'', будут иметь весьма бледный вид, как и ''заемщики''. Не знаю, скоро ли это случится, но если смотреть на промежуток времени 5+ лет, а тем более 10+ лет, - вероятность, весьма отличная от нулевой.
Нач. отдела, зам. руководителя, Краснодар

Да Николай это так -
качество жилья - просто копец..
у меня мама инженер по вентиляции и отоплению
она всегда в ужасе от того насколько отклоняются в выполнении проекта
работники, говоря что то то лишнее
а это и так будет работать..

насчет невыгодно не уверен что ипотека им не интересна..
как же не интересна...
когда у меня платеж по первой ипотеке 27 тр, из них проценты ежемесячно 26800.
и я тем более да и все остальные
25 лет не платят все равно вперед несем
плюс застрахованы и жизнь и квартира и земля
да еще и плюс заложено.
они свои риски трижды получается перестраховали...

кстати План выдачи кредитов по ипотеке в Костроме по ВТБ24 в месяц примерно 20 млн руб
всего то.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Опубликован список 1000 лучших российских менеджеров

Список формировался Ассоциацией менеджеров при консультационной поддержке ИД «Коммерсантъ» и верифицировался членами Академии премии «Топ-1000».

Работодатели готовы платить на 7% больше ожиданий соискателей

Сильнее всего себя недооценивают строители и медики.

В каких профессиях рост зарплат обогнал инфляцию

За год зарплаты россиян выросли в среднем на 5,6%, но в некоторых отраслях — в полтора раза!

Что больше всего пугает россиян при поиске работы

Чем выше уровень участника опроса в должностной иерархии, тем более уверенно он чувствует себя в процессе поисков работы.