Константин Демчук: Как стать владельцем коммерческой недвижимости: с чего начать?

Константин Демчук

Многим знаком такой способ создания коммерческой недвижимости, как покупка квартиры на первом этаже с дальнейшим переводом в нежилой фонд. Подобная недвижимость, сданная в аренду, приносит опытным инвесторам не менее 20% чистой прибыли в год.

Но нередко, людям тяжело увидеть за деревьями лес (особенно, если лес не знакомый). Наличие подробной методики, как правило, не исключает вопроса: «Так с чего же мне начать?» На него я и постараюсь ответить в настоящей статье.

Ветер в голове попутным не бывает

Жизненные обстоятельства каждого из нас — уникальны. Сюда относится место жительства, уровень дохода, наличие свободного времени и многое другое. В стремлении изменить эти обстоятельства и рождается желание создать доход от коммерческой недвижимости.

Направление движения вроде бы вполне очевидно. Но это направление, не иначе как ветром в голове не назвать. Нельзя создать маршрут, руководствуясь лишь направлением. Обязательно должна быть сформулирована ясная и измеримая цель, например:

Потратив не более ___ миллионов рублей, к «___» ________ 20___ года:

  • купить квартиру площадью ~ ___ м.кв. на первом этаже на улицах: _______, _______ или ______;
  • перевести квартиру в нежилой фонд и в дальнейшем сдать в эксплуатацию;
  • сделать реконструкцию и отдельный вход;
  • сдать помещение в аренду с доходом ___ тысяч рублей в месяц и рентабельностью не менее ___ % в год.

Приведенный пример вполне можно использовать в качестве шаблона для формулирования собственной цели, вписав свои данные.

После того, как цель сформулирована, она должна ежедневно мозолить глаза. Одно из лучших решений: картонку с написанной целью использовать в качестве закладки своего ежедневника. Тем же, чья голова беспросветно загружена текущими делами, поможет более радикальный способ: каждое утро, в течение нескольких месяцев, переписывать цель в свою рабочую тетрадь. Такой способ мне здорово помог при создании своего первого помещения.

Заученная цель регулярно всплывала в моем сознании в течение дня, занимая мысли и заставляя сделать хоть что-то на пути к ней. А ведь это и есть главная трудность любого начинания — заставить себя действовать.

Таким образом, первое, с чего стоит начать создание своего собственного коммерческого помещения, это формулировка ясной и измеримой цели.

Ограничьте район поиска недвижимости

Для этого, выражаясь языком специалистов, необходимо провести исследование рынка недвижимости. Стоит об этом подумать, как тут же кажутся уместными аналитические отчеты, экспертные мнения, графики прогнозов и прочая ерунда. Если вы начнете забивать всем этим голову, то кроме искаженного представления о реальности ничего не получите.

Для принятия обоснованных решений вам необходимо провести самостоятельное исследование и составить собственное «экспертное мнение». И начать стоит с выбора местности, где в дальнейшем вы планируете купить квартиру для перевода в нежилой фонд. Но как выбрать эту самую местность?

Представьте, что вы хотите выбрать место жительства, ограничившись лишь одним критерием, например: ценой квартиры. В вашем поле зрения окажется великое множество вариантов, в большинстве своем вас не устраивающих. Если вы начнете перебирать их все, пытаясь выбрать хоть что-то удовлетворительное, то потратите на это кучу времени и ничего путного не найдете. Наверняка в детстве вы ходили искать сокровища за ближайшей сосной, и ничего кроме какашек не находили. Так же и с недвижимостью, только затраты несоизмеримо выше.

Эффективный поиск квартиры под нежилую недвижимость начинается с четкого определения границ поиска. Как правило, это всего несколько улиц города. Причем не вся протяженность улиц, а лишь их небольшие участки. Если же вы живете в крупном городе, то речь идет про несколько улиц одного района. Эти-то улицы и нужно найти. Они сильно отличаются от прочих:

  • ценой ставок аренды нежилых помещений (в 3-5 раз больше, чем на других улицах);
  • пешеходным трафиком (максимален, по сравнению с другими улицами);
  • наличием множества действующих торговых помещений формата street retail;
  • удаленностью не более 30 минут езды на автомобиле от вашего дома, с учетом пробок.

И если вы не хотите присоединиться к непутевым владельцам недвижимости, которые месяцами не могут найти арендатора, просто игнорируйте все другие районы кроме выбранного. Как следствие, 95% предложений о продаже квартир перестанут вас интересовать. Сосредоточьтесь на самом перспективном. Лучше создать одно прибыльное помещение в центральной части, чем три «кабыздоха» на окраине.

Второе, что необходимо сделать для создания собственного коммерческого помещения — определить четкие границы поиска квартиры.

Найдите нужных людей

Все, что мы можем получить в этой жизни, мы получаем от других людей. Прежде чем заняться непосредственно созданием своего первого коммерческого помещения, нужно собрать вокруг себя команду — тех, кто способен поддержать своими навыками или связями ваше начинание. При этом нет необходимости нанимать нескольких специалистов и сажать их в отдельном офисе. Все гораздо проще и дешевле.

Представьте, что вам нужно провести перепланировку в своей квартире. Вам понадобится «идейный вдохновитель», строитель, продавец материалов, кто-то, кто согласует вашу перепланировку и т. д. Все участники перепланировки и будут являться членами вашей команды. Ваша же обязанность: грамотно делегировать работу исполнителям и суметь скоординировать их деятельность.

Совершенно аналогичным образом строится команда для создания коммерческого помещения, только участников в ней больше. О том, кто именно должен входить в число участников вашей команды и как их искать, можно прочесть в статье «Как создать доходную недвижимость. Ищем нужных людей». Могу лишь добавить, что не стоит на первом этапе искать идеальных исполнителей. Все равно их всех вы со временем замените. Чем больше вы приобретете собственного опыта, тем более профессиональные и надежные люди будут в вашем окружении.

Итак, третье, что необходимо сделать для создания своего коммерческого помещения — создать команду.

Ищите по-умному

Основная работа, конечно же, начинается с подбора конкретной квартиры. На этом этапе существует множество нюансов, описать которые в рамках статьи весьма затруднительно. За подробной информацией лучше обратиться к книге. Но существует отдельная деталь, о которой хочется упомянуть особо. Речь о поиске предложений квартир на продажу.

Нужно принять как аксиому: предложения квартир, уже появившиеся в базах недвижимости — не заслуживают внимания. Бывают, конечно, исключения, но настолько редкие, что ими можно пренебречь. В большинстве предложений вашу будущую прибыль уже «съели», оставив вам много работы и низкорентабельное помещение. Выгодная покупка случается тогда, когда именно вы являетесь инициатором сделки. Дело даже не в цене продажи. Большинству людей нужны не деньги, а улучшение жилищных условий. Имея возможность самостоятельно подобрать продавцу альтернативные варианты жилья и проявляя творческий подход, можно сэкономить от нескольких сотен до миллионов рублей. Согласитесь, стоит потрудиться.

Оглядываясь назад, начало создания своего первого коммерческого помещения мне кажется похожим на купание летним прохладным днем: можно долго мяться на берегу, но как только окунешься, уже не хочется выходить. Если человеку не хватает решимости, то можно всю жизнь читать статьи и книги, так и не сделав реальных шагов. Знаю таких людей, которые вместо того, что бы создавать уже десятый бизнес, все еще посещают бизнес семинары и вдохновляются на великие свершения. Поэтому, начать создание коммерческой недвижимости нужно все таки с себя, преодолев свои сомнения, страхи и лень.

Только после того, как вы действительно преисполнитесь решимости и будете готовы к реальной работе, начать создание собственного коммерческого помещения вам помогут следующие шаги:

  • во-первых: сформулировать ясную и измеримую цель, записать ее и заставить мозолить глаза;
  • во-вторых: выбрать перспективные улицы и в дальнейшем работать только с ними, игнорируя все остальное;
  • в-третьих: найти нужных людей и создать свою команду;
  • в-четвертых: выбирая подходящие варианты квартир быть инициатором сделки, не надеяться на готовые предложения.

Орфография и пунктуация в данном тексте сохранены в том виде, в котором они были предложены автором.

Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Участники дискуссии: Константин Демчук
Генеральный директор, Москва

Упоминание о подробной методике было в строке, удаленной редакцией из первого абзаца: ''О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, подробно описано в моей книге «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2014).''

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии