Апартаменты появились на рынке еще в нулевых и за это время успели уверенно обосноваться в наших реалиях. Появилось большое разнообразие концепций, комплексы становятся все более клиентоориентированными, их популярность растет, на фоне чего рынок пестрит разнообразием инвестиционных предложений. Сегодня строительство апарт-комплексов — явление массовое, войти в проект можно с минимальными вложениями.
Доля апартаментов от общего объема жилых новостроек столицы сегодня составляет около 20%. Порядка 90% из них используются как жилье, в силу более привлекательной стоимости (обычно на 10-30% дешевле), чем традиционная квартира, а также удобного расположения — к возведению квартирного дома существенно больше требований, чем к апарт-комплексу.
Апартаменты при этом обеспечивают малогабаритное жилье (до 20 кв. м) — тренд, который формируется на мировом рынке на фоне экономического спада. Или, наоборот, позволяют воплотить в реальность мечту жить в настоящем лофте.
Есть, однако, ряд особенностей, которые стоит учитывать, выбирая апартаменты в качестве места жительства:
- В них нельзя получить прописку, но можно сделать временную регистрацию.
- Счет за коммунальные услуги окажется выше, чем вы привыкли видеть при оплате коммуналки в квартире.
- Ну и требования СанПин не относятся к апартаментам, отсюда могут возникать вопросы к шумоизоляции, например.
Как выбрать апартаменты
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, вторая роль апартамента (скорее главная) – быть инвестиционным продуктом. Та самая более низкая стоимость все же позволяет сдавать апартаменты по цене не меньшей, чем квартира, таким образом, вложения отбиваются быстрее. Сдача обычных квартир в аренду приносит примерно 2-6% в год, тогда как доход от сдачи в аренду апартаментов составляет – 10-12%. Сдача в аренду на короткий срок – еще более выгодное вложение: управляющие компании предлагают доходные программы до 18% годовых. Но для того, чтобы в реальности все сложилось именно так, необходимо разобраться в деталях.
Вложиться в апартаменты несложно. Для этого достаточно их просто купить. Порог входа может начинаться с 1 миллиона рублей с учетом действий спецпредложений и бонусных программ.
Однако только этого будет недостаточно, чтобы получать доход. Если, конечно, вы не приобрели юнит в комплексе под управлением гостиничного оператора. Во всех остальных случаях, успех такой инвестиции зависит от ряда правильно выполненных действий.
В первую очередь важен сам объект, его вид и концепция, срок сдачи, управляется он самостоятельно или профессиональным оператором, – список условий может быть длинным. Если концентрироваться на самом главном – чтобы проект приносил деньги, важно найти такой объект, который как вино с годами будет становиться только лучше и расти в цене.
Расположение
Выбирать лучше локации, в развитие которых вкладываются средства. Речь идет и о самом объекте, и о тех, которые уже существует рядом, и проекты, которые только запланированы: бизнес-центры, промышленные предприятия, какие-то точки аттракции, туристические локации, наличие/отсутствие школы – от конкурентной среды напрямую зависит то, кем будет постоялец и, соответственно, доходность проекта.
Самостоятельно просчитать и учесть все эти нюансы непросто, но всегда можно обратиться к таким профессионалам гостиничной аналитики. Далее с учетом сезонности, пиковых дат, зон нагрузки можно рассчитать расходную составляющую проекта. Затрат может быть достаточно: фонд оплаты труда, материальные налоговые отчисления, мебельный пакет, косметические принадлежности, расходы на обслуживание.
Управление объектом
Второй самый важный пункт для успешного апартамента – управление им. Здесь подразумевается подготовка объекта, его обслуживание, маркетинг, заполнение, гарантии перед клиентом – все этапы важны в равной степени. Неопытному инвестору может оказаться сложным справиться с таким напором работы, поэтому зачастую объекты отдаются в пользование управляющих компаний, или апартаменты приобретаются в объектах изначально отданным под управление операторов.
В таком подходе есть ряд плюсов, и самый очевидный из них – пассивный доход становится действительно пассивным. Все дело в том, что управляющие компании занимаются коммерчески успешными проектами, которые сами же и создают. Еще на этапе строительства объекта операторы привлекаются застройщиками как консультанты, что позволяет создавать планировки и инженерные решения, соответствующие всем требованиям современного клиента. Такие компании очень строго следят за тенденциями, чувствуют рынок, реагируют на изменения в правовом поле, гарантируют заполняемость объектов, обеспечивают должный уровень сервиса и соблюдение стандартов.
Как будет развиваться сегмент апартаментов
Очень важно в самом начале задать себе вопрос, каким образом постояльцы будут о вас узнавать, почему будут предпочитать вас среди конкурентов, и к чему это вас приведет. Когда-то размещение площадки на Booking.com могло показаться удачным решением, но не в одном и даже не в двух агрегаторах дело – они ушли, а площадки по-прежнему заполняются.
Удачным решением проблемы стал сезон отпусков, в который туристы как водный поток пробивали себе дорогу к желанному размещению – операторам оставалось наблюдать и записывать. Очень удачно показали себя внутренние платформы бронирования, digital-реклама, социальные сети. Желающих путешествовать осталось столько же – изменились лишь способы бронирования и направления.
На то, где остановится турист именно сегодня влияют многие факторы. Например, тенденции последние два года идут в направлении развития внутреннего туризма. Еще больше этому факту способствует жаркое лето. Особенной популярностью пользуются рекреационные отели и внутренние курорты. В первое полугодие этого года их было продано в два раза больше, чем в 2021 году. Отчасти из-за ограничения полетов, сложности с оплатой картой, и того факта, что стал очевидным внутренний потенциал огромной страны – вокруг все больше говорят о красивейших местах, которые можно посмотреть без загранпаспорта.
Поэтому внутренний туризм уже не вернется к доковидному уровню, а наличие достойных, качественных апартаментов в туристических точках будет его только стимулировать. Как итог, потенциал сегмента апартаментов будет усиливаться в ближайшие годы, и при должном отношении к выбору площадки и управляющей компании инвестиции будут умножаться.
Читайте также: