Пожалуй, цены на жилую недвижимость через полгода достигнут нижнего порога.

И подошло время говорить о таком инструменте, как лизинг жилья для физических лиц.

Хотелось бы узнать мнения о достоинствах и недостатках этого метода.

А для начала проконсультироваться у юриста или прочитать ГК РФ и закон о лизинге.

Чем плоха аренда с правом выкупа, если для проживания?

Если для предпринимательской деятельности, то при чем здесь физ. лица?

ГК РФ "Статья 666 Предмет договора финансовой аренды
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов."
фин. аренда и есть лизинг

Ольга Айгнер,

Конечно же под жильё!!!!
На данный момент такая услуга не представлена массово.
А ведь эта схема может вытащить строительный рынок.

Банк (или лизинговая компания при банке) выкупает дом полностью, человек снимает !!! там жильё и через некоторое время становится владельцем квартиры.

Если цена может только расти , то у банка появляется непотопляемый актив !!! А сейчас приближается именно такой момент.
Банк не выдаёт огромных сумм - нет риска
Арендатор платит практически себе в карман.
Арендатор защищён и находится в правовом поле.
Вездесущее государство получает свои налоги, т.к. сделка прозрачная.
Строители ровными рядами возводят миллионы квадратных метров.

По моему мнению очередной неинтересный для потребителя продукт.

"Арендатор платит практически себе в карман"-аренда с правом выкупа гораздо более простой механизм.
"Арендатор защищён и находится в правовом поле"- ипотека тоже обещала быть "безапасной" для физ.лиц, однако на практике-очередная схема "вывода" денежных средств от физ.лица в пользу банков.

А что ипотеку уже отменили!?

Специально для дам: .....""Финансовый лизинг недвижимости - долгосрочная аренда с обязательным правом выкупа по истечению срока аренды".....

А можно глупая женщина спросит ...

Цитата
Владимир Яшин пишет: Банк (или лизинговая компания при банке) выкупает дом полностью, человек снимает !!! там жильё и через некоторое время становится владельцем квартиры.

.
А Вы подумали, чем чреваты для банка такие приобретения? Его показатели для ЦБ разве не ухудшатся?

Цитата
Владимир Яшин пишет: человек снимает !!! там жильё и через некоторое время становится владельцем квартиры.

.
Нормы амортизации у недвижимости, знаете ли..
Сумма при выкупе будет весьма и весьма внушительной, так что выкупать мало кому захочется, а проще говоря... не сможется.

Цитата
Владимир Яшин пишет: Если цена может только расти , то у банка появляется непотопляемый актив !!! А сейчас приближается именно такой момент. Банк не выдаёт огромных сумм - нет риска

А если цена не продолжает расти? Из каких источников лизинговая компания финансируется?
Банк на себя выкупать не будет - показатели некрасивыми станут.

Цитата
Владимир Яшин пишет: Арендатор платит практически себе в карман.

Как это?

Цитата
Владимир Яшин пишет: Арендатор защищён и находится в правовом поле. Вездесущее государство получает свои налоги, т.к. сделка прозрачная. Строители ровными рядами возводят миллионы квадратных метров.

А вот это вот... убеждение чем обусловлено?

Совершенно, согласна с теми, кто высказался, что лизинг жилья - это перспектива, к которой мы рано или поздно придем. Очень бы хотелось застать то время.
Ипотека, к сожалению, доступа очень малому количеству наших сограждан.
Мне очень нравится идея аренды жилья у государства (к сожалению, термина точного не знаю, но знаю, что система эта существует в европейских странах, в частности, в Германии). Кратко идея сводится к следующему: Вы не покупаете жилье в частную собственность, вы берете его в долгосрочную аренду у государства (схожесть с советсткой системой получения жилья, только тогда квартиросъемщики платили исключительно коммунальные платежи-копейки и все, тут же Вы платите арендную плату, скажем, чуть ниже рыночной стоимости + класс предоставляемого жилья может быть различным, как и его стоимость соответственно. Преимуществ масса, если задуматься. 1 - обеспеченность граждан жильем, 2- автоматически увеличится рождаемость; 3 - мобильность рабочей силы (человек не будет привязан к конкретному месту жительства); 4 - гос. инвестиции в ту же строительную сферу, в цедлом для экономики положительный мультипликативный эффект; 5-кроме всего прочего государство не теряет эти деньги, а инвестирует, зарабатывает на этом... ну, и прочие...

Милая Юлия Викторовна.

Банк получает актив в виде работающего инструмента по получению денег.
По поводу выкупа и очень дорого - по деньгам , та же ипотека , только без кредита.
Цены на недвижимость прошли свой нижний уровень и теперь могут расти или стагнировать.
про " как это " ..... Вы , вероятно, никогда не снимали жильё, иначе бы знали, что арендатор отдаёт свои деньги чужим людям навсегда и очень сильно зависит от их прихотей. И , если нормальному арендатору предложить такую схему , он будет сучить ножками от удовольствия и заплатит в полтора-два раза больше. сможет делать ремонт и кажды месяц будет заштриховывать очередной квадратик на полу)))))))))))))

Я не Милая)) Я Цепляева))

Цитата
Владимир Яшин пишет: Банк получает актив в виде работающего инструмента по получению денег.

Надеюсь, что у Вас есть знакомые в банках, которые смогут проконсультировать у Вас по поводу показателей в их отчетности))
Извините, мне, честно говоря, недосуг))

Цитата
Владимир Яшин пишет: По поводу выкупа и очень дорого - по деньгам , та же ипотека , только без кредита.

Не та же)) Совсем не та же))
В лизинге транспорта какой, например, плюс для юридических лиц (он же минус потом, после окончания договора лизинга) - ускоренная амортизация, которая остаточную выкупную стоимость делает маленькой. Амортизация транспорта и недвижимости - это ну очень сильно разные нормы амортизации.
У недвижимости 1.2. Ускоренная амортизация предполагает применения коэффициента 3. Допустим, в лизинг Вы взяли имущество на 20 лет, т.е. 20 лет Х 1,2 Х 3 = 72% самортизируется за 20 лет, т.е. в конце срока лизинга Вы должны выложить еще 28% стоимости недвижимости. Это выкупная стоимость этой самой недвижимости.
В течение 20 лет Вы платили проценты банку, у которого брала деньги лизинговая компания, маржу лизинговой компании (она почему-то бесплатно работать не хочет) и плюс еще выплатите выкупную стоимость в размере 28% от стоимости недвижимости.
Если это для Вас дешево, то в принципе зачем Вы об этом дуомаете, если 1-2 квартиры Вы и сейчас в состоянии купить за наличные?

Цитата
Владимир Яшин пишет: Цены на недвижимость прошли свой нижний уровень и теперь могут расти или стагнировать.

Вы уверены?))

Цитата
Владимир Яшин пишет: Вы , вероятно, никогда не снимали жильё, иначе бы знали, что арендатор отдаёт свои деньги чужим людям навсегда и очень сильно зависит от их прихотей.

Лизингополучатель так же отдает свои деньги чужим людям)) Лизинговое имущество находится в собственности у лизингодателя.
Если платеж больше арендной платы в месяц, то выгодно ли брать недвижимость хоть в лизинг или хоть в ипотеку, если она деньги не приносит (например, квартиру, чтобы в ней просто жить), а только потребляет.

Цитата
Владимир Яшин пишет: И , если нормальному арендатору предложить такую схему , он будет сучить ножками от удовольствия и заплатит в полтора-два раза больше. сможет делать ремонт и кажды месяц будет заштриховывать очередной квадратик на полу)))))))))))))

Правда? А мне кажется, что на лизинг не пойдет никто. Нормальным людям - это слишком дорого, а мошенникам - не выгодно, т.к. вроде бы поиметь на этом особо нечего.

Владимир, но Вы попробуйте взять себе чего-нибудь в лизинг из недвижимости.
Поделитесь потом ощущениями?)))

Милая девушка.

Рассуждения ваши напоминают доведение до абсурда любого дела согласно учебнику.

Если следовать вашей логике, то компьютер работать не сможет, потому что в сети 220 вольт.

Дальнейшее бодание с вами считаю бессмысленным. И в термины играйтесь с кем-нибудь ещё.

Цитата
Владимир Яшин пишет: Милая девушка. Рассуждения ваши напоминают доведение до абсурда любого дела согласно учебнику. Если следовать вашей логике, то компьютер работать не сможет, потому что в сети 220 вольт. Дальнейшее бодание с вами считаю бессмысленным. И в термины играйтесь с кем-нибудь ещё.

Извините, что знаю о лизинге немножко больше, чем Вы))
Работала я с ним когда-то)))
Но само Ваше желание сделать что-то, что могло бы оздоровить целую отрасль, очень похвально.

лизинга жилья как такового у нас в стране не было.....да собственно и нет ...
сейчас, на выставке "Зодчество", я общался с главными архитекторами пскова, белгорода и липецка они также говрят - хорошо было бы если бы. Поэтому не нужно пытаться давить прошлой практикой.... Я вот пробую создать преценты в разных местах. Возможности есть......

пардон ... прецеденты))))))))))))))))))

Уважаемые!

О чем спор, переходящий на личности?
Давайте потише и поспокойнее. Менеджеры все-таки...

Вы правильно процитировали закон:

ГК
"§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем."
Конец цитаты

Не может быть лизинга имущества, не предназначенного для предпринимательстких целей. Лизингополучателем может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, собирающиеся использовать предмет лизинга для получения дохода. Ни в коем случае не физическое лицо и не для целей потребления (проживания директора, например).

Таким образом для озвученных целей слова "финансовая аренда" и "лизинг" не просто не подходят, а запрещены законодательно. И соответственно, любые положения законодательства о лизинге (в том числе и параграф 6 ГК и закон о лизинге) не про этот случай, забудьте их.

Используйте слова "договор аренды с правом выкупа".
И тут же забудьте слова "банк покупает в собственность".
Извините, это не банковская деятельность. Банкам такое запрещено. Надо делать отдельное юридическое лицо, снабжать его деньгами, покупать на него недвижимость и сдавать в аренду (с правом выкупа или без такового).
Так это же обычный девелоперский бизнес! "Доходные дома" называется. Сей бизнес известен очень давно. Ничего нового. И в нем действительно возможен лизинг, только лизингополучателем должен быть девелопер, делающий бизнес, а не жилец.

Господа знатоки теоретических законов!

Дело в том, что строительная, стройматериалов и частично добывающая промышленность испытывают лёгкое недомогание.
Также, как завязаные на них смежные отрасли и, как мне правильно подсказывают из первого ряда, девелоперский бизнес.
Если у вас есть сообщения, что кто-то где-то продал на сколько-то процентов больше , чем в предыдущем месяце - запросите в абсолютных цифрах, а не в процентах и проверьте самостоятельно.

Сейчас очень хороший момент для того, чтобы применить подобную схему.

Как она будет называться - НЕВАЖНО!!!!!!
Кстати строители , имеющие собственные средства , называют её РАССРОЧКОЙ.(концерн Крост, смоленский Гражданстрой и т.п.)

И если технические термины закона мешают вывести из кризиса несколько отраслей и СИСТЕМНО решить ряд государственных проблем - такой закон необходимо переписать. Кроме того , такая схема создаёт устойчивые денежные потоки, что само по себе приятно.

Теперь почему банки.

1) Знаете ли вы, что на один и тот же объект выдаются два кредита.
первый - застройщику ( +15-20% удорожания)
второй - мелкими частями гражданам ( ипотека)
если финансовая организация покупает объект, а со всеми остальными просто расплачивается за выполненную работу, то 15-20% можно списывать.

2) У банков уже есть механизм приёма денег у населения, есть штат и резерв обученных людей.

3) у банков есть деньги!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

4) схема, по которой объект находится в собственности банка, снимает основания для недоверия банка к покупателю.
(Тут намеренно говорю банк, хотя это может быть и фонд и , собственно , любой инвестор с деньгами). Ипортека-то стоит оттого, что банки боятся невозвратов. Вопреки статистике.

5) Банковский рынок - рынок ста пугливых обезьян, поэтому банкам мало разрешить так делать - их ещё придётся заставлять и не давать уклоняться в сторону от чёткого выполнения поставленной задачи.

И последнее. При 70% процентах годовых схема безусловно теряет смысл))))))))))))))))))))))

И самое последнее "Доходные дома " - это несколько иное, и в нынешних реалиях не пошли, ибо за разумное время не отбиваются.

Цитата
Владимир Яшин пишет: Сейчас очень хороший момент для того, чтобы применить подобную схему.

Отлично, я тоже сторонник постулата, что если человек хочет что-то сделать, он ищет способы, а если не хочет, ищет причины.
Видимо "знатоки теоретических законов" несколько закостенели, покрылись пылью и плесенью. Ничего не делать и придумывать причины для этого очень легко.

Давайте вперед!

Владимир, опишите предлагаемую бизнес-модель, Вашу схему. И приготовьтесь к вопросам различной заковыристости и конструктивной критике "знатоков".
В результате получится почти готовый к реализации бизнес-план или будет доказана несостоятельность данной конкретной идеи.

Дмитрий Яременко,

К сожалению , конструктивной критики здесь мало.
Основные мысли выложу к вечеру. Кратенько.

Что-то Е-хе барахлит сегодня.... ждём-с

Наконец-то Е-хе перестал мне писать про профилактические работы.

Ставлю свои мысли к рассмотрению.

Берётся наиболее благоприятный для физического лица вариант.

Момент.
• в ноябре 2009 цены на жильё эконом-класса достигнут минимума
• В дальнейшем лет пять ожидается медленный рост
• На всех уровнях власти произошло понимание, что строительную отрасль необходимо спасать.
• Люди понимают, что снижение цен скоро закончится.

Порядок действий:

• Инвестор покупает строительство жилого дома
• Инвестор оплачивает подрядным организациям работу
• Строится дом.
• Гражданин вступает в программу лизинга, заселяется и ежемесячно, в течение оговоренного срока, оплачивает инвестору оговоренную сумму.
• Сумма должна быть в пределах 1,5-2 раза больше средней арендной ставки на рынке аренды жилья. Это создаст дополнительный поток клиентов и отсечёт неплатёжеспособных. Человек, снимающий жильё, с радостью будет платить больше, зная, что инвестирует в себя.
• Квартира переходит в собственность гражданина.
• Гражданин и Инвестор завершают сделку согласно договора.


Спорные моменты:
• Момент покупки объекта. Инвестор входит на площадку на начальной стадии строительства. Это даст возможность поддержать строителей, удешевит объект, и принесёт инвестору дополнительную прибыль.
• Момент входа гражданина в программу. Велик соблазн заставить гражданина сразу оплатить часть стоимости квартиры, но в сегодняшней ситуации это лишь замедлит программу
• Момент перехода собственности на квартиру. Оплатив 80-90% стоимости и оставаясь в программе, гражданин имеет право распоряжаться жильём и влиять на управление им.
• Порядок и условия перехода собственности. Тут необходимо исключить возможность махинаций как со стороны инвестора, так и со стороны гражданина.
• Вынужденный выход гражданина из программы. Наиболее приемлемо здесь удержать с гражданина коммерческую аренду по средней ставке плюс сумму неустойки, а остальную сумму вернуть. Чтобы не было соблазна у инвестора вынуждать граждан выходить из программы досрочно, а у граждан пользоваться программой, как простой арендой жилья.


Возможные возражения возникают только у инвесторов:
• Выгодно вкладывать в другие области
• Замораживание средств
• Неуверенность в проекте
• Низкая маржа

Аргументы за:
Для инвестора:
• Инвестор получает неубиваемый актив в виде понятного работающего инструмента.
• Объект приходит к инвестору, как механизм с конкретным сроком эксплуатации
• Цена на жилую недвижимость эконом-класса пройдёт минимум и будет расти лет 5, медленно, но неотвратимо
• Актив остаётся в собственности инвестора, и может быть перепродан, заложен, под него можно выпустить акции, увеличивая капитализацию, рейтинг и деловой вес инвестора.
• Простота решения вопросов (сейчас чем проще и понятнее будет решён механизм, тем лучше)
• Поддержка властей на всех уровнях
• Гарантированное качество подрядчиков
• Грамотный PR (инвестор спасает строительную отрасль и даёт людям жильё)
• Получение дополнительного дохода при покупке на ранних стадиях строительства.
• Отсутствие кредитов и связанных с ними рисков невозврата.


Для гражданина:
• Отсутствие кредитов и связанных с ними рисков невозврата.
• Возможность свободного выхода из программы на любом этапе.
• Простота получения (снижение требований инвестора при входе в программу)
• Невозможность быть обманутым (оплата с момента вселения)
• Простота и прозрачность договоров.

Для администрации на местах:
• Выход из кризиса жилищного строительства эконом-класса
• Отсутствие проблемы обманутых вкладчиков
• Устойчивый спрос на стройматериалы
• Решение проблемы занятости населения
• Получение налогов и отсутствие множества мелких «серых» сделок
• Упорядочивание рынка аренды жилья

Для строителей:
• Гарантированная оплата работы
• Решение проблемы оборотных средств
• Простота и прозрачность договоров
• Деньги не нужно собирать

Для производителей стройматериалов:
• Возвращение спроса

Дмитрий Яременко,

Где же обещанное движение? Бизнес-планы ?)))))

ГОСПОДА!!!!

Свершилось!!!!

"Московская перспектива" :

"...Выкуп жилья с рассрочкой платежа

Для горожан, которые не могут подтвердить свою платежеспособность, более приемлема схема выкупа жилья с рассрочкой платежа. На эти цели город в текущем году выделяет 90 тыс. кв. метров. Стоимость квартиры приобретатель погашает в течение 10 лет по ставке 10,5% годовых. При этом квартира будет находиться в собственности города до тех пор, пока гражданин не выплатит всю сумму. Первоначальный взнос, составляющий обычно 30% от цены недвижимости, снижается для семей с одним несовершеннолетним ребенком до 20%, с двумя - до 15%, для многодетных семьей - до 10%. Жителям, уже имеющим троих детей, сразу списывается треть суммы. Квартиры по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа предоставляются в основном в подмосковных Чехове, Солнечногорске, Люберцах, Долгопрудном и стоят в среднем от 16 до 27 тыс. рублей за кв. метр. Горожане, которые дольше стоят в очереди, платят меньше..."

Чувствую себя Дельфийским оракулом !!!!