Добрый день!
Необходимо мнение со стороны.
Один из наших бизнес центров (СПб) имеет специфичное месторасположение (удаленный район), к тому же рядом находятся два больших конкурента (с заполняемостью более 85%).
С начала года наш БЦ заполнился на 30%. Арендная ставка в рынке, чуть ниже чем у конкурентов, класс БЦ на уровне В, отделка отличная, ставка включает все, за искл связи.

Как повысить заполняемость и увеличить привлекательность БЦ для будущих арендаторов?
Что сможет побудить руководителя компании принять решение о переезде?
Какие источники Вы используете, когда начинаете думать о переезде офиса?
Используете ли для поиска помимо известных источников, например социальные сети?

Буду рада услышать Ваше мнение
Спасибо!

и тишина.......

Татьяна, добрый день,

мне кажется, Вы просто задали слишком много разных и очень неоднозначных вопросов.
Вопросов, на которые с ходу не ответишь. Хотя бы потому, что очень мало вводных.
И ответов, соответственно, может быть масса.

Как повысить заполняемость и увеличить привлекательность БЦ для будущих арендаторов?
Способов масса. ) Очень многое зависит от конкретного БЦ.
Вы можете рассказать более подробно о БЦ?

Здравствуйте, Денис!

Постараюсь описать более подробно всю ситуацию.
У нашей компании, кроме этого здания еще несколько бизнес центров, все они имеют хорошее месторасположение (удаленность от метров в пределах 10 минут пешком, близость к центру и основным транспортным магистралям), относительно большие парковки, достаточное количество электроэнергии, офисы оборудованы всеми необходимыми системами. Соответственно, заполняемость не страдает, и составляет приблизительно 95%.
Бизнес центр, который я описывала, имеет специфичное месторасположение (бывшая промка, удаленность от метро более 15 минут пешком, но есть развозка.)С другой стороны, в теч 10 минут можно доехать до центра на машине, также в центр идет прямая ветка метро.
Окружение: здание граничит стеной с соседним Торгово-офисным зданием, общей площадью 45000 кв.м., через дорогу еще один БЦ (35000 кв.м.) Оба объекта принадлежат достаточно крупной сети БЦ в городе. Инфраструктура: кафе, рестораны, фитнес, гипермаркет, магазины, автосалоны и т.п.
Офисы имеют нарезку от 20 кв.в. и выше. Парковки большие. Заполняемость 80%-85%
Из недостатков конкурентов: арендные ставки, старая отделка помещений, не все офисы оборудованы системами вентиляции и кондиционирования.
Наш БЦ представляет собой 5 этажное здание, площадью более 8000 кв.м. Фасад выполнен из стекла. Нас, кстати, часто принимают, как новое крыло здания конкурента.
Офисы имеют качественную отделку (ковролин, випрок, стеклянные вставки), оборудованы сплитами, есть вентиляция. Парковка небольшая ( около 50 м/м). Нарезка от 50 кв.м. (конструктив не позволял сделать меньше, а если все таки нарезать, то тогда попадаем на увеличение кв.м. на МОПах .
На сегодня заполняемость составляет 30%. В декабре арендовали 2 якоря (600 и 800 кв.м.), остальные арендаторы в среднем занимают по 100 кв.м. Арендаторы, которые переехали от конкурентов ( ) довольны и управлением, и отношением, и ставками. Также отмечают, что атмосфера в БЦ очень позитивная, а не так как в соседних муравейниках (из-за большого количества людей, нет ощущения комфорта)
Те, кто приезжают смотреть офисы также отмечают, что БЦ достаточно симпатичный , НО из «-»:
- нет маленьких офисов от 25 кв.м.
- нет комнат внутри блоков
- парковка
- один оператор связи.
- удаленность от метро и развозка (хотя, на мой взгляд, не так уж и далеко, а развозку наш человек еще плохо воспринимает, потому как не привык)
БЦ активно рекламируется в СМИ, больше всего в интернете. Звонков много, но люди не доезжают до нас. То есть, высылаем предложения, рассказываем про бонусы и т.п., в принципе договариваемся о просмотре, а потом получается, что руководители либо не успели, либо сначала поехали в другие БЦ и т.п.
Работаем с консультантами, но там совсем все глухо. Очень обидно слышать, что клиента в ваш район нет, а если есть, то метро д.б. в шаговой доступности и понеслось.
Конкуренты месяца 2 назад демпингнули, сделали ставки аренды как у нас и дали каникулы новым арендаторам месяца так на два. Мы оставили ставки, как и были. Нет смысла опускаться, иначе пойдет другая реакция: низкие ставки – низкое качество.
В общем в целом вот так обстоят дела. Кто-то говорит, что для этого района, при конкуренции стенка в стенку и сроков заполнения: 30% - это хорошие результат. Я тут как-то посчитала сколько звонков у нас было всего (учет ведется) и какую площадь запрашивали, то 100% было бы уже давно , НО…увы и ах.

Подберите себе фишку. Из множества плюсов выберите тот, который больше всего прет. И с шумом его пиарьте. Я не сильно в рынке, но знаю много бизнес-центров. Не к Вам ли, случаем, "ТГК-1 сервис" перебирается? Если да - долбите их субподрядчиков, чтобы тоже перебирались к Вам Их много, некоторые покрупнее, некоторые - помельче. А документооборот их здорово тормозит, так бы им рядышком быть удобно было бы.

Знаете, наверное УК "Теорему"? У них БЦ "Бенуа" на Свердловской набережной. Тоже от метро не сильно близко. И рядом тоже два бизнес-центра под боком. Правда, насчет заполняемости ничего толком не скажу - в лифтах реклама висит для желающих обращаться и даже вознаграждаться за приведенных клиентов. Но на обеде очередь долгая И на парковке машин - море. Видать, хорошо заполнены.

Цитата

Татьяна Голубева, У нашей компании, кроме этого здания еще несколько бизнес центров, все они имеют хорошее месторасположение (удаленность от метров в пределах 10 минут пешком, близость к центру и основным транспортным магистралям), относительно большие парковки, достаточное количество электроэнергии, офисы оборудованы всеми необходимыми системами. Соответственно, заполняемость не страдает, и составляет приблизительно 95%.

В создавшейся непростой ситуации можете, как один из вариантов, использовать своих, уже лояльных клиентов из успешных бизнес-центров.
Например, предложите этим"жильцам" интересное предложение по переезду в новый БЦ. Факторы для принятия положительного решения могут быть - снижение ар. ставки, бесплатный переезд, праздник на новоселье...
Успешные БЦ долго пустовать не будут, насколько я понимаю у них все в порядке с наполняемостью.

Алексей Кабанов,
нет, ТГК-1 к нам не перебирается, видимо нашли что-то другое
Бенуа - это совсем другая история, там вид на набережную, это Калиниский район ( мы, кстати, недалеко от них находимся и у нас с заполняемость 100%)близость все равно к центру.Бенуа заполнен полностью.

С нашим "чудом" ситуация иная. Вид из окон напоминает undeground Хотя с другой стороны, есть жалюзи, окошко можно прикрыть а на монитор себе какую-нибудь картинку красивую поставить И вообще люди в офисе должны работать, а не в окна смотреть

Михаил Кузнецов,
В наших других БЦ весит реклама, всех своих "крупняков" оповестили - не хотят. Говорят, мы только оттуда переехали (имеется ввиду район)
Фишки типа льготных каникул есть, переезд за счет нас тоже. Все это говорится и объясняется.

Самое интересное, что те арендаторы, которые переехали очень довольны....а остальные не доезжают

Разместите баннеры около конкурентов. Желательно с фотографией офисов и указанием стоимости аренды.

Цитата
Лариса Рахимова пишет: Разместите баннеры около конкурентов. Желательно с фотографией офисов и указанием стоимости аренды.

Не все так просто в нашем королевстве.
Телефон на фасаде висит, размещали рекламу на щитах.
Все известные способы используем, не все методы работают по тем или иным причинам.

Может что-то упустили??
Вот думаем залезть в социальные сети, но есть опасение, что у многих пользователей в рабочее время они закрыты

Цитата

Татьяна Голубева пишет: Алексей Кабанов, нет, ТГК-1 к нам не перебирается, видимо нашли что-то другое Бенуа - это совсем другая история, там вид на набережную, это Калиниский район ( мы, кстати, недалеко от них находимся и у нас с заполняемость 100%)близость все равно к центру.Бенуа заполнен полностью. С нашим "чудом" ситуация иная. Вид из окон напоминает undeground Хотя с другой стороны, есть жалюзи, окошко можно прикрыть а на монитор себе какую-нибудь картинку красивую поставить И вообще люди в офисе должны работать, а не в окна смотреть

Пад цтулом опять......а если он творческая личность и ему окошко то нужно

Сделайте эконом гостиницу на первых трёх этажах, а в остальные узбеков. таджиков, молдован заселите. Каждый квадрат окупится вдвойне. Они могут спать на 50х50 см И окошко не надо. Можно замуровать вообще их. Простите, но пятница. Шутка.

Ух! Татьяна, пропиариться Вам надо, лучше - в рамках программы управления репутацией. Репутация, кстати - основной критерий принятия решения. И - народ подтянется... А то бизнес-центров много, куды руководителю податься и не знаешь.
Можно посмотреть, что такое (в моем понимании) PR недвижимости или реклама недвижимости, а заодно - брендинг недвижимости

Цитата
Андрей Баландин пишет: Сделайте эконом гостиницу на первых трёх этажах, а в остальные узбеков. таджиков, молдован заселите. Каждый квадрат окупится вдвойне. Они могут спать на 50х50 см smile:D И окошко не надо. Можно замуровать вообще их. Простите, но пятница. Шутка.

Андрей, понимаю что пятница но может все же ближе к конструктиву?

Цитата
Владимир Журавель пишет: Ух! Татьяна, пропиариться Вам надо, лучше - в рамках программы управления репутацией. Репутация, кстати - основной критерий принятия решения. И - народ подтянется... А то бизнес-центров много, куды руководителю податься и не знаешь. smile;) Можно посмотреть, что такое (в моем понимании) PR недвижимости или реклама недвижимости, а заодно - брендинг недвижимости

идея хорошая, обязательно посмотрю ссылки. Спасибо!

Цитата
Татьяна Голубева пишет: Андрей, понимаю что пятница но может все же ближе к конструктиву

Шутки шутками, но фишку вам искать, действительно надо. Сильно альтернативные предложения могут навести на мысль.
Вариант с зоной отдыха, де-факто переходящий в гостиницу со скидкой для арендаторов, может быть приемлем.

Общий подход может быть в подборе арендаторов так, чтобы они составляли клиентскую базу друг для друга. Для начала часть арендаторов можно создать самим. Та же зона отдыха, ИТ-услуги, питание.

Цитата
Даниил Булычев пишет: Сильно альтернативные предложения могут навести на мысль.

Что Вы имели ввиду?

Татьяна, хорошего настроения!

Что-то не так в королевстве... если у конкурента 85%... какие ++ у конкурента? Чем он берет арендаторов? Поспрашивайте арендаторов этого БЦ. Насколько они важны для арендатора? ...
вроде как две нестыковки есть... большой офис (от 50) и маленькая парковка! Один оператор связи для крупного клиента?
Татьяна, а как ваши ++ и минусы смотрятся относительно конкурента ближайшего?
В любом случае разместите сравнительный анализ преимуществ и недостатков близлежащего конкурента.

С уважением, Владимир.

Цитата
Татьяна Голубева пишет: Что Вы имели ввиду?

Принцип мозгового штурма) Даже из полной бредятины можно вынуть полезную ассоциацию.

Цитата
Татьяна Голубева пишет: - один оператор связи.

Мало. Кто-то идёт со своим, кто-то ищет оптимум. Выбор из одного- не выбор. Понимаю- эксклюзив , но " не ловится".

Жизнь в БЦ можно представить из трех этапов:
- приехали;
- живем;
- уехали.
Компания-арендатор во время жизни имеет иногда и депрессивное состояние, то есть "не трогайте меня". И когда она будет в этом не самом лучшем состоянии, то не трогайте ее с вопросом "когда будут деньги?". Или если в компании финансовое положение не очень, позвольте ей пропустить месяц оплаты и пускай платит со следующего за следующий месяц. Когда состояние дел поправиться маленько, то в течении .... пускай оплатит пропущенный месяц. Может это будет оплата 50% за месяц по два раза, получается долг в месяц. Рассмотрите вариант три месяца по половине от нормы, тогда получиться полтора месяца долг. Такое позволяйте раз в ... (определенный промежуток времени) или ...(количество) раза за все пребывание в БЦ.

Возможен вариант дружбы с компанией по доставки грузов, вы ей замечательные условия пребывания в БЦ, а она за это доставку груза по территории БЦ. Компания арендатор не посылая гонца за посылкой экономит человеко-часы, которые можно перевести определенную сумму денег. Если вычислить количество потраченного времени на доставку посылок в среднем компанией нужных вам размеров и умножить на стоимость оплаты за час гонца, тогда получите определенную сумму, которую можете сообщить потенциальной компании-арендатору с помощью ...

Каждый район является мечтой для обитателей какого-нибудь другого района. Подумайте, из каких районов народ хотел бы уехать и сделайте им предложения.

Татьяна, мои мысли
Оглядитесь. Что вокруг. Какого назначения объекты. Если рынки, базары – никуда не попишешь, ориентироваться на предпринимателей и фирмы, обслуживающие эти рынки.
Если производственные объекты – на те фирмы, которые могут иметь к ним отношение.
Если транспортные развязки – то соответственно - оптовиков по автозапчастям, объемным грузам типа стройматериалов и т.д. .
Если у Вас значительные складские помещения или комбинации офис+склад, - то есть еще сегмент, которому вы всегда сможете сделать конкурентное предложение.
Отличный ход – заманить в арендаторы компанию-грузоперевозчика. Ее наличие может подтянуть многих арендаторов.
Отдельной темой стоит GR – возможность сдать в долгосрочную аренду большой объем помещений какойнить регпалате и т.п. Если у владельцев есть такой ресурс…

Один оператор связи – это надо менять…в нынешних условиях, когда все технологии не только цифровые но отчасти уже и беспроводные это решаемо.

Нет маленьких офисов это даже хорошо. Не будет мутных арендаторов –однодневок, которых в поисках арендной платы не выловишь довольно часто.
А вот мало отдельных комнат – это надо решать.
Парковка это архиважно. Придумать что-то придется. Очень многие ЛПРы, которые смотрят помещения на предмет аренды, элементарно к вам даже не поднимутся поговорить если им не понравится парковка или тем паче не смогут найти место куда поставить машину. Не раз наблюдала, как те БЦ, у которых нет адекватной парковки, просто вынуждены дробить помещения на маленькие офисы и сдавать задешево неприхотливым начинающим предпринимателям, см. выше о них.
Попросите ваших менеджеров помониторить рынок открытия представительств в Вашем городе. На любом работном сайте можно отловить свежеоткрывающиеся филиалы, и сделать им прямое предложение. Как иногородние, они могут оказаться довольно легкими клиентами.
Точка общепита. Тоже важно. Впустите на хорошее место общепит, и не абы какой а который бы отвечал требованиям большинства – и подтянутся люди из соседних зданий, и слава тоже приведет к вам клиентов. Отсутствие общепита – тоже жирный минус.
И – верно выше Вам написали – самое главное – ищите фишку. Придумайте ее.
Удачи.

Цитата
Виктор Гришин пишет: Мало. Кто-то идёт со своим, кто-то ищет оптимум. Выбор из одного- не выбор. Понимаю- эксклюзив smile;) , но " не ловится".

согласна, но пока имеем то, что имеем....

Добрый день, Татьяна! Поддерживаю Алексея Кабанова - фишка! И конечно же Андрея Баландина - в каждой шутке есть смысл. А возможна ли Фишка в управдении доходами БЦ? Вы лично отвечаете за доходы? В какой временной перспективе? и еще: В Вашей компании именно Вы отвечаете за маркетинг БЦ? С наилучшими пожеланиями, Валерий Гаращенко.