Долевое строительство с использованием эскроу-счетов и строительный подряд. Модели налогового и бухгалтерского учета

День 1.

Модели налогового учета у застройщиков.

• Возможность заключения ДДУ с разделением цены на «оплату услуг» и «возмещение затрат».
• Моменты «реализации» у застройщика. Правовое значение «разрешения на ввод». Правовое значение передаточных актов. Возникновение прав собственности на ОДС и риски застройщика.
• Моменты «оплаты» у застройщика. Моменты возникновения у застройщика «прав» на денежные средства дольщиков. Моменты «оплаты» для целей кассового метода (для специальных налоговых режимов).
• Возможности для зачета и иных способов прекращения денежных обязательств по оплате цены ДДУ без перемещения денег.
• Модель без применения льгот по НП (целевое финансирование пп. 14) п. 1 ст. 251 НК РФ) и НДС (пп. 23.1) п. 3 ст. 149 НК РФ). Доходы, расходы, финансовые результат. Моменты признания налоговой базы по НДС при применении счетов «эскроу».
• Модель с использованием налоговых льгот для налога на прибыль в отношении целевого финансирования (пп. 14) п. 1 ст. 251 НК РФ) Обоснованность налогообложения «экономии застройщика» в договорах с единой ценой. Дата признания дохода («экономических выгод») по налогу на прибыль. Варианты. Позиции ФНС и МФ.
• Агентская модель учета. Допустимо ли применение агентской модели учета в ДДУ с единой ценой. Применяется ли льгота по НДС по услугам застройщика (пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
• Модели налогового учета с разделением финансирования на «оплату услуг» и «возмещение затрат» в договорах с единой ценой.

Модели бухгалтерского учета у застройщиков.

• Три модели признания дохода (выручки) в б/у в связи с использованием эксроу-счетов. Дата признания выручки (дохода), варианты.
• Модель учета расходов в б/у. «Аккумулирование» операционных расходов, варианты использования балансовых счетов. Принципы разграничения расходов на операционные и общехозяйственные.
• Формирование финансовых результатов в той или иной модели учета.
• Замечания о применении принципа равномерного признания операционных доходов и расходов в б/у и признания «по мере готовности».
• Замечания по поводу использования счетов учета средств целевого финансирования в б/у.
• Вопросы применения застройщиками в 2022 году ФСБУ 26/2020.

Налоговый учет некоторых видов расходов, связанных со строительством.

• Влияние ограничений по ст. 18 Закона 214-ФЗ на формирование расходов, «признаваемых» в целях налогообложения.
• Расходы при строительстве объектов инфраструктуры и передаче их муниципалитетам (две модели налогового учета).
• Расходы на обеспечение функционирования технических объектов, остающихся в ведении застройщика (локальные объекты тепло и электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, коммуникации и т.п.).
• Расходы при решении застройщиками задач по расселению (варианты учета). Расходы на покупку жилья для расселенцев, расходы на постройку квартир, подлежащих передаче муниципалитету, расходы на выкуп объектов под снос.
• Расходы на индивидуальную отделку квартир. Отчисления в компенсационный фонд и прочее.
• Корректировка цены ДДУ для целей налогообложения по результатам обмера площади.

Когда застройщик вне сферы регулирования 214-ФЗ.

• Инвестиционные взаимоотношения.
• Строительство объектов, не подпадающих под регулирование 214-ФЗ (производственного назначения (критерии), не признаваемые МКД и пр.).
• Строительство на арендованной земле (новая статья 10.1 в законе 39-ФЗ).
• Строительство за свой счет для последующей продажи или для собственного использования в хозяйственной деятельности.
• Финансирования строительства через корпоративные взаимоотношения (участие дольщиков в уставных капиталах застройщиков и в потребительских кооперативах (ЖСК)).
• Подрядная модель (строительство на земле, принадлежащей дольщику).
• Агентская модель (строительство «за счет» дольщика).
• Модели совместной деятельности между дольщиками и между дольщиками и застройщиком (простое товарищество).

День 2.

Изменения бухгалтерских стандартов (ФСБУ) в 2022 году, затрагивающие бухгалтерский учет в строительстве. Вносим изменения в учетную политику в части учета:

• запасов;
• основных средств;
• аренды;
• капитальных вложений;
• документооборота.

Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядных организаций.

Строительные подрядчики.

• Краткосрочные и долгосрочные договоры подряда. Способы признания выручки от реализации и расходов по долгосрочным и краткосрочным договорам строительного подряда. Особенности применения ПБУ 2/2008 и нюансы налогового учета в сравнительном анализе.
• Применение форм КС-2 и КС-3 (что удостоверяют документы). Сдача работ заказчику в целом по договору и поэтапно. Переход рисков собственника. Признание выручки в НП и момента реализации для НДС.
• Налоговый и бухгалтерский учет расходов на выполнение строительных работ. Формирование незавершенного производства в бухгалтерском и налоговом учете. Специфика учета отдельных расходов в налоговом учете строительных организаций в 2022 году.

Технические заказчики.

• Два варианта учета операций по договорам между застройщиком и техническим заказчиком (агентская модель и подрядная модель). Отличительные признаки.
• Обязан ли технический заказчик вести учет в соответствии с ПБУ 2/2008 при использовании подрядной модели.
• Моменты признания выручки (дохода) у технического заказчика в зависимости от выбранной модели договора.