Medium povishenie kvalificacii2 Русская Школа Управления

Управление коммерческой недвижимостью

09:00 17 декабря 2018 16:15 20 декабря 2018
ОТРАСЛЬ:
Образование
ФОРМАТ:
Открытый

Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

  • Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
  • Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
  • Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
  • Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
  • Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
  • Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
  • Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
  • Офисные центры (ОЦ)
  • Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
  • Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
  • Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
  • Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
  • Формирование базовой ставки аренды
  • Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
  • Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
  • Методы поиска арендаторов на текущем рынке
  • Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
  • Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
  • Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
  • Методика определения размера арендной платы
  • Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
  • Торговые центры (ТЦ)
  • Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
  • Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
  • Параметры «идеального» торгового центра
  • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
  • Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
  • Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
  • Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
  • Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
  • Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
  • Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
  • Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
  • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
  • ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
  • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены

Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости

  • Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК
  • Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях
  • Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности
  • Комплекс недвижимости как объект управления 
    • Бизнес-процессы управляющей компании
    • Практическая ситуация по состалению бизнес-процесса.
  • Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в  кризис.
    • Наиболее распространенные виды  ОФС.
    • Разработка функционально-организационной структуры УК
  • Кейс: Вы-директор УК, задача – разработка ОФС
  • Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий 
    • Служба технической эксплуатации – facility management
    • Служба клининга
    • Служба безопасности и охраны
    • Служба строительного контроля
    • Административный отдел. Центральный Ресепшн
    •  Коммерческое управление – property management
  • Состав, задачи, необходимая  документация и регламенты для каждого подразделения УК.
  • Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников
  • Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом
  • Особенности управления комплексами со множеством собственников.
  • Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии
  • Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами
  • Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости 
    • Договоры на комплексное управление объектом с собственником
    • Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником)
    • Договоры но возмещение коммунальных расходов.
    • Договоры аренды
  • Планирование и бюджетирование деятельности компании
  • Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге
  • Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании
  • Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета
  • Бюджет расходов, основные ключевые показатели
  • Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода
  • Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании
  • Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного Бюджета расходов (P-L)
  • Управляющий директор как эффективный менеджер. Коммуникативные аспекты представительской функции директора 
    • Взаимодействие с арендаторами
    • Взаимодействие с собственниками
    • Взаимодействия с партнерами
    • Взаимодействие с контролирующими органами
  • Тайм-менеджмент Руководителя. Практические советы.
  • Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения
  • Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды
  • Этапность и сроки выполнения работ
  • Разработка концепции и проекта. Индивидуальность
  • Навигация внешняя. Ключевые требования
  • Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК
  • Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса
  • Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом
  • Способы управления потоками клиентов
  • Групповая дискуссия на тему: Паркинг – доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей

Арендные отношения

  • Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам
  • Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки
  • Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды
  • Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и  принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая  ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов
  • Коммунальные платежи
  • Понятие чистого операционного дохода.  Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД
  • Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды
  • Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства
  • Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений
  • Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения
  • Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора
  • Предварительный договор. Предмет и основное содержание
    • Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей  по Предварительному договору в счет основного договора аренды
    • Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору
  • Управление арендными отношениями
    • Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности
    • Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры
    • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ  сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов
    • Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки
    • Стратегия заполнения свободных помещений в кризис
СТОИМОСТЬ: 47900 руб.
Зарегистрироваться
КАК ДОБРАТЬСЯ
МЕСТО ПРОВЕДЕНИЯ:
м. Василеостровская / м. Спортивная, Биржевой переулок 2, литера А Гостиница "Sokos Palace Bridge"
Контакты
КОНТАКТНОЕ ЛИЦО:
Шмакова Елена
КОНТАКТНЫЙ EMAIL:
zayvka@uprav.ru
КОНТАКТНЫЙ ТЕЛЕФОН:
+7 (499) 648-11-02