Как выбрать помещение для продуктового магазина

Итак, решение принято, все «за» и «против» взвешены, ресурсы аккумулированы, программа минимум составлена – и наступает ответственный момент выбора помещения. Я не буду много говорить о том, как важен выбор места в судьбе будущего магазина и его владельца. Об этом уже столько сказано и написано, что мы принимаем это как аксиому: хорошее место – это половина успеха, поэтому к процессу выбора и оценки надо подходить тщательно и вдумчиво.

Для любого магазина актуально, чтобы потенциальных покупателей в ближайшем радиусе было побольше, а конкурентов поменьше, подъезд был удобным, а фасад/витрина просматриваемыми... Но, к сожалению, при рассмотрении рынка недвижимости, вы придете к печальным выводам, что все хорошие места уже заняты вашими конкурентами. Поэтому придется искать не идеальное место, а оптимальное соотношение того, что вам нужно, и того, что предлагается на рынке недвижимости.

Проблема в том, что хороших и подходящих помещений – единицы, а предложений на рынке – масса. Независимо от того, собираетесь ли вы заниматься подбором помещения сами или прибегнете к услугам агентов, необходимо составить четкий перечень критериев отбора помещения. Ваш перечень требований должен быть похож на ступенчатый фильтр, проходя через который, варианты оцениваются с разных сторон и отсеиваются. Надо оценивать ситуацию реально, есть пожелания и видение своего идеального помещения, а есть обязательные условия, без соответствия которым помещение не может использоваться.

Итак, первый фильтр – это основные критерии, ваш формат и ваш бюджет. Если вы решили, что торговая площадь должна быть около 150 кв. м, то надо рассматривать помещения общей площадью от 170 до 250 кв. м. Также при составлении бизнес-плана и бюджета инвестиций вы уже оценили арендные ставки, поняли, что в вашем регионе для торговых помещений ставка варьируется, предположим, от 500 до 2500 рублей за метр и при оценке рисков и расчете периода окупаемости заложили допустимую для вас стоимость аренды, предположим, 250 тыс. руб. Таким образом, вы рассматриваете объекты с арендной ставкой от 500 руб. (минимум по рынку) до 1500 руб. Конечно, всегда есть некий допуск, и надо понимать, что 170 метров может превратиться в 155, а 1500 рублей в 1700. Но раздвигать границы до бесконечности нет смысла, так как существует риск траты лишнего времени и в результате выбора не того помещения.

Второй фильтр – это всевозможные технические и конструктивные характеристики помещения, а также его юридический статус. Продуктовый магазин – это объект, деятельность которого регламентируется большим количеством отраслевых норм и правил. Чтобы избежать в дальнейшем конфликтов с проверяющими органами, дополнительных затрат на согласования и приведения помещения в соответствие, а также не иметь ограничений по ассортименту, определяем сразу необходимый минимум требований к помещению.

1) Помещение должно находиться на первом/цокольном этаже стационарной постройки, то есть быть объектом капитального строительства.

2) Помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Покупка нескольких квартир на первом этаже жилого дома с последующим их объединением – часто встречающаяся практика. Но мало снести стены, надо получить разрешение, перевести помещение в нежилое, получить на него кадастровый паспорт. Арендовать для размещения магазина квартиры № 31, 32 и 33 не стоит.

3) Для получения алкогольной лицензии договор аренды должен быть заключен на срок более года, что предполагает регистрацию в РосРеестре. Помещение должно быть введено в эксплуатацию и иметь документально подтвержденного собственника и/или арендатора, если речь идет о субаренде.

4) Всеми регионами ведется борьба за здоровый образ жизни и правильное воспитание подростков. Поэтому надо учитывать, что торговля алкоголем и табачными изделиями не разрешается в местах, имеющих общие прилегающие территории с детскими, образовательными, спортивными, оздоровительными и лечебными заведениями. В каждом регионе требования разные, от 20 до 150 метров, но если соседняя дверь с объектом – это подростковая секция, существует большая доля вероятности, что получить алкогольную лицензию будет невозможно.

5) Если помещение находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, существуют ограничения по организации разгрузки машин, а также размещению холодильных установок на фасадах под жилыми окнами. Этот вопрос, конечно, можно обойти, но при прочих равных данных, стоит отдать предпочтение помещениям с техническим этажом, отдельной зоной загрузки и т.д. Из личного опыта могу сказать, что были случаи, когда жильцы дома ставили в арке ворота, чтобы воспрепятствовать въезду машин во двор, жаловались в РосПортебНадзор, эндшпилем был воткнутый в конденсатор лом.

6) В помещении должно быть два входа: основной – для посетителей и дополнительный – для загрузки товара. Дополнительный вход может быть организован на фасаде, отдельно от входа для посетителей или с выделением общего тамбура, со стороны двора и т.д. Организация зависит от конфигурации помещения, но входа должно быть минимум два.

7) В помещении обязательно должны быть системы водоснабжения и канализации. Это обязательное требование РосПотребНадзора.

8) Обратите внимание на выделенную электрическую мощность. Продуктовый магазин предполагает размещение холодильного, морозильного и теплового оборудования. Общая потребляемая мощность, безусловно, будет зависеть от ассортимента, количества холодильников и выбранной системы организации холодоснабжения. Но 25-30 КВт – это необходимый критический минимум.

9) Обязательно наличие складских помещений. Стандартное соотношение, которое позволяет эффективно использовать площади и обеспечивать приличный уровень складской логистики, это 70% к 30%. В жизни, конечно, деление зависит, в основном, от формы помещения, расположения входов, санузлов и пр. Но не имеет смысла брать помещение, в котором не выделить полноценный торговый зал более 50% от общей площади, или, наоборот, нет возможности организовать хранение и приемку товара.

После того, как вы отфильтровали предложения, применяя предложенный принцип, вариантов останется немного. Но значительно увеличится вероятность того, что остались именно целевые объекты, подходящие вам по площади, стоимости и техническим характеристикам.

Остается третий фильтр, самый сложный – коммерческий, позволяющий оценить, будут ли покупатели в вашем магазине. Но это уже отдельная тема.

Расскажите коллегам:
Комментарии
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Россияне стали меньше тревожиться из-за работы

Год назад уровень тревожности россиян по поводу различных возможных проблем на работе был выше.

Уровень счастья напрямую влияет на продуктивность большинства россиян

При этом почти каждый четвертый респондент считает, что их руководитель ничего не делает для счастья сотрудников.

70% россиян отмечают сильное влияние работы на уровень стресса

Наибольший стресс создают строгие дедлайны, внезапные и большие объемы задач, а также собственные ошибки при выполнении задач.