Дмитрий Шевченко, АбсолютТерра
Сейчас интересен для инвестирования рынок недвижимости в Арабских Эмиратах, потому что шейхи внедряют самый передовой опыт по развитию экономики и делают Эмираты самой привлекательной офшорной зоной, где компании и частные инвесторы не облагаются налогами. Отсюда стремительный рост цен на землю и недвижимость. Здесь все продумано для комфортной жизни, ведения успешного бизнеса и роскошного отдыха. При этом уровень цен на недвижимость остается очень привлекательным для частных инвесторов. Это достигается благодаря отсутствию рисков при вложении в новостройки и отлаженной системе продаж, что позволяет покупать и сдавать свою недвижимость, даже не выезжая в Эмираты.
Рассрочка платежей при покупке новостроек становится инвестиционным рычагом для получения высокой прибыли и дает возможность использовать скачки цен в новостройках для получения дохода от перепродажи недвижимости. Обычно для подписания договора при покупке недвижимости в новостройках оплачивается первый взнос от 10 до 15% от стоимости недвижимости. При этом договор купли-продажи регистрируется в Земельном Кадастре, что подтверждает ваши права собственности: застройщик не сможет перепродать вашу недвижимость без вашего согласия. Более того, застройщик должен внести 50% стоимости проекта на специальный банковский счет, что подтверждает финансовую состоятельность строительной компании. В ближайшее время будет внедрен еще один финансовый механизм, который защищает деньги частных инвесторов на 100%. Это Escrow счета в банках, то есть деньги частных инвесторов аккумулируются на специальных банковских счетах, которыми строительные компании могут воспользоваться после сдачи объекта в эксплуатацию.
Международные строительные компании придерживаются следующих ценовых правил. Они делят строительство на несколько этапов, в течение которых происходит рост стоимости недвижимости в новостройках. Этап pre-launch длится до начала рытья котлована. На этом этапе происходит скачок цены от 10 и более процентов, то есть уже вложенные финансы дают доход примерно от 100%. Некоторые частные инвесторы предпочитают зарабатывать деньги именно благодаря скачку цены на этом этапе проекта. Это пример краткосрочных инвестиций. Для краткосрочного инвестирования можно дождаться повышения стоимости в конце строительства. Но самые быстрые перепродажи происходят, если воспользоваться скачком цен в начале строительства, так как покупателю нужно меньше финансов, чтобы купить у вас недвижимость.
Примером выгодного краткосрочного инвестирования могут быть апартаменты и таунхаусы в грандиозном проекте по строительству целого города около Дубай с самой современной инфраструктурой. Численность населения этого города достигнет 500 тыс. человек. Объем инвестиций – 204 млрд руб. ($8 млрд). Стоимость квартир начинается от 1275 тыс. руб. ($50 тыс.), таунхауса – от 4080 тыс. руб. ($160 тыс.). Здесь можно интересно инвестировать для быстрой перепродажи сражу после подписания договора купли-продажи с застройщиком. Это возможно после оплаты первого платежа 10%. Остальные платежи – по 5 и 10% в течение строительства. Предполагаемый рост стоимости – 100–150% в конце строительства.
Второй пример – это долгосрочные инвестиции для получения дохода от аренды. И здесь Дубай и другие Эмираты являются мировыми лидерами. Сейчас доходность от сдачи в аренду офисов составляет 20–30%, торговых помещений, ресторанов 25–35%.
Иногда застройщики предлагают план платежей, благодаря которым покупатели из СНГ (не имеющие кредитной истории) могут легко получить ипотечный кредит под залог недвижимости. Половина стоимости недвижимости выплачивается в течение строительства: например, 15% для подписания контракта и 7 платежей по 5% в течение строительства (обычно 2-3 года). Остальные 50% выплачиваются в конце строительства. Это позволяет легко получить ипотечный кредит в банке для оплаты оставшихся 50%, так как здание построено и вы можете заложить готовый объект. А поскольку стоимость недвижимости выросла в течение строительства, то вы занимаете примерно 20–30% от стоимости вашей недвижимости. Это снижает риски банков в случае невозврата кредита. Банку выгодно дать вам кредит: в любом случае банк сможет перепродать вашу недвижимость и вернуть свои финансы.
Такой план платежей также привлекателен для перепродажи в течение строительства, так как покупателю потребуется меньше наличности, чтобы перекупить у вас недвижимость. Стоит отметить, что недвижимость в проектах с рассрочкой платежа 50% в конце строительства распродается очень быстро, в течение нескольких дней.
Приведу пример долгосрочного инвестирования при рассрочке платежей 50% в конце строительства: офис в коммерческом здании в деловом районе Дубай. Здание оснащено последними техническими достижениями: биометрическая идентификация при входе, роботы для очистки помещений, энергосберегающие технологии и т.д. В помещениях есть все для ведения комфортного бизнеса и отдыха: тренажерный зал, сауна, клуб для руководителей высшего звена, детский сад, медицинские учреждения, бассейн, знаменитые напшеллс (японская технология – в капсулу закачивается кислород, и пятнадцатиминутный сон в такой капсуле полностью восстанавливает силы), рестораны, кофейни. Площадь офиса – 56 кв. м (идеально для адвокатской конторы). Стоимость – 7970 тыс. руб. ($312500). Оплата 50% в течение строительства 3985 тыс. руб. ($156250).
Доход от сдачи офиса в аренду равен: 20% х 7970 тыс. руб. ($312500) = 1594 тыс. руб. ($62500).
Ежегодные выплаты по ипотеке: примерно 10% (включая проценты и выплаты заемного капитала) от 3985 тыс. руб. ($156250) = 398500 руб. ($15620)
Эксплуатационные расходы: 765–1275 руб. ($30–50) за кв. м в год: 42850–71400 руб. ($1680–2800).
Прибыль: 1594 тыс. руб. – 398500 руб. – 42850 руб. = 1152650 руб. ($45200), или 29% от вложенных средств.
Прибыль при эксплуатационных расходах 1275 руб.: 1124100 руб. ($44100), или 28%.
При этом ваш доход не облагается никакими налогами в Дубай – это оффшорная зона. В случае, если вы хотите показать свои доходы в России, для уменьшения налогообложения в России можно зарегистрироваться как индивидуальный частный предприниматель с упрощенной системой налогообложения и платить 6% с дохода.
Не менее привлекательна покупка апартаментов в пятизвездочных отелях, которые сдаются в ваше отсутствие как гостиничные номера, и вы делите свой доход с управляющей компанией отеля. Чистый доход от аренды может составить от 10 до 25% годовых. При этом управляющие компании – это известные мировые гостиничные сети: американская Fairmont, швейцарская Movenpick, немецкая Kempinski, индийская Taj и т.д. Поэтому, покупая апартаменты или виллы в пятизвездочных отелях, вы можете великолепно отдыхать и получать доход от своей недвижимости. Мировые гостиничные сети обладают безупречной репутацией. Тем не менее, для владельцев недвижимости составляется независимый аудиторский отчет о доходах. Доходы выплачиваются, как правило, один или два раза в год.
Маркетинговые исследования аудиторской компании Ernst and Young показали, что сейчас Дубай является лидером по загрузке пятизвездочных отелей: 83,6% в городской черте в 2006 году и 90% среди прибрежных отелей. При этом стоимость номера в пятизвездочном отеле начинается примерно от 6375 руб ($250). А стоимость двухкомнатных апартаментов в отеле на первой береговой линии доходит до 25 – 30 тыс. рублей ($1000 – 1200) в сутки в высокий сезон. Ценовой диапазон апартаментов может быть различным, одно остается неизменным – высокое качество строительства и отработанный гостиничный сервис, который поможет вам получить доход от вашей недвижимости в отеле.
Например, стоимость студии площадью от 50 кв. м в пятизвездочном отеле в районе Дубай Спорт Сити начинается от 4335 тыс. руб. ($170 тыс.). Застройщик – немецкая компания, что может служить гарантией высокого качества строительства. Если провести аналогию с московской недвижимостью – что можно купить в Москве за такие деньги?
Другой пример: строительство грандиозного курорта в Эмирате Умм Эль Кувейн на первой береговой линии океана. Эмират славится своей природной красотой и пляжами. Здесь строительство ведет австралийский застройщик, который является также опытным гостиничным оператором. Стоимость студий площадью от 61,5 кв. м – от 2422500 руб. ($95 тыс.). Застройщик предоставляет рассрочку платежа: 5 платежей по 10% в течение строительства и 50% в конце. Возможно застройщику удастся решить вопросы ипотечного финансирования для частных инвесторов. В комплексе будут построены таунхаусы от 9180 тыс. руб. ($360 тыс.) и виллы от 22 млн руб. ($860 тыс.).
