Цитата
Валерий Гаращенко пишет: Добрый день, Татьяна! Поддерживаю Алексея Кабанова - фишка! И конечно же Андрея Баландина - в каждой шутке есть смысл. А возможна ли Фишка в управдении доходами БЦ? Вы лично отвечаете за доходы? В какой временной перспективе? и еще: В Вашей компании именно Вы отвечаете за маркетинг БЦ? С наилучшими пожеланиями, Валерий Гаращенко.

Что Вы имеете ввиду о фишке в управлении доходами?

Я отвечаю только за часть финансовых расходов и доходов: это арендные потоки, прочие доходы (связанные с деятельность БЦ), хозяйственные расходы, договора с обслуживающими организациями и т.д.

Маркетинг в основном на мне.

Татьяна, добрый день,

мне кажется, один из ключевых моментов Вашего описания - "Звонков много, но люди не доезжают до нас."
То есть то, что Вам не удается даже показать Ваш бизнес-центр. Во многом из-за того, что сейчас довольно высокая конкуренция в принципе (и высокая конкуренция непосредственно в Вашем окружении) и компании-арендаторы действительно не доезжают до Вас.

Вопрос: как до Вас доехали те арендаторы, которые сейчас снимают помещения? Как Вам удалось их заманить? Они новые, с улицы, или те, с которыми уже были какие-то отношения в прошлом?
Кстати, что это за компании (якоря, в первую очередь)? Чем они занимаются, какой у них профиль?

Второй вопрос: почему Вы не хотите снизить арендную ставку и считаете, что это будет ассоциироваться с низким качеством бизнес-центра?

Татьяна Голубева,

Татьяна, доброго дня!
Конструктивно так конструктивно Имеются мыслишки. Но скажите:
1. какое количество площади
2. какое реальное количество арендаторов по максимуму можно туда "запихать"
3. большинство площади под что? офисы, торговля,
4. какие рядом большие производственные и промышленные компании?
5. парковка на сколько мест?
6. имеется ли возможность доступа у компании к полиграфии по нормальным ценам?
7. заключение договоров долгосрочные, через палату?
8. у конкурентов большее количество под что сдано?
9. связи с властями?

ну пока так

Канал "рекомендации" пробовали?
Существующий арендатор дает вам инф по потенциальным клиентам и в случае заключения контракта ими получает Х-период аренды со скидкой/бесплатно

Создайте видеоролик с виртуальной эккскурсией по вашему БЦ. Это отчасти решит здачу "согласился, но не приехал посмотреть"

Проанализируйте инф-ю о стоимости аренды для крупных предприятий и институтов (банки, страховщики, издательства, етс) и сделайте им "встречное предложение", если ваши условия привлекательнее.

Промзона, конечно, малопривлекательна. Возможно, действительно надо продумывать и показывать будущим арендаторам планы по развитию инфраструктуры. Ну и побольше посадок деревьев везде, где только можно

Цитата
Денис Ведерников пишет: Вопрос: как до Вас доехали те арендаторы, которые сейчас снимают помещения? Как Вам удалось их заманить? Они новые, с улицы, или те, с которыми уже были какие-то отношения в прошлом? Кстати, что это за компании (якоря, в первую очередь)? Чем они занимаются, какой у них профиль?

Денис, добрый день!
В основном, это арендаторы из соседних БЦ Два якоря переехали из-за возможности расширения и наличия open space. Одним из преимуществ было: льготная арендная ставка (на большие площади), не повышение аренды в течение 2-х лет, планировка была выполнена исходя из их условий ( но в рамках бюджета).Остальные также из соседних зданий.
Одна компания - занимается разработка программного обеспечения.
Вторая - машинстроение ( офисы включая демозал).

Цитата
Денис Ведерников пишет: Второй вопрос: почему Вы не хотите снизить арендную ставку и считаете, что это будет ассоциироваться с низким качеством бизнес-центра?

Денис, по поводу арендной ставки ситуация следующая. Большие арендаторы (более 600 кв.м.) сидят естественно на более выгодных условиях. Арендная ставка в рынке т(даже чуть ниже).

Однако и относительно нее люди тоже задавали вопросы - а что не так? а у вас это "С" класс??? а почему такая низкая ставка???? А когда узнают, что в нее все включено ...тоже задают вопросы.
Вот не пойму: чуть заниженная арендная ставка - плохо, рыночная - начинают торговаться. У нас иногда приходили и те, кто считал что можно и еще ниже опустить...Но опускать честно говоря уже некуда....

Андрей, добрый день!

Высылаю:
1. какое количество площади 9000 кв.м. (общая)
2. какое реальное количество арендаторов по максимуму можно туда "запихать" smile:) на 7500 кв.м. ( сейчас занято 2100 кв.м.)
3. большинство площади под что? офисы, торговля - только офисы
4. какие рядом большие производственные и промышленные компании? 2 БЦ, больница, завод
5. парковка на сколько мест? - 50 м/м (сама знаю, что мало..но сколько есть, увеличить пока нет возможности)
6. имеется ли возможность доступа у компании к полиграфии по нормальным ценам? - что имеется ввиду?
7. заключение договоров долгосрочные, через палату? - часть долгосрочные, часть 11 мес.
8. у конкурентов большее количество под что сдано? (торговля и офисы, офисы в основном маленькой нарезкой)
9. связи с властями? - какими????))

Цитата
Анна Пирогова пишет: Существующий арендатор дает вам инф по потенциальным клиентам и в случае заключения контракта ими получает Х-период аренды со скидкой/бесплатно

Очень хорошая мысль, уже начали работать в этом направлении.
Подобные идеи давали, но немного в другой интерпретации.
Спасибо!

Народ! Спасибо Вам за конструктив и РЕАЛЬНЫЕ советы

Если будут идеи - пишите, пошла работать)))

В пятницу в нашей копилке сданных площадей прибыло на 200 кв.м.

Добрый день Татьяна!
У меня пара вопрсов в связи с Вашей проблемой:
1. Где Вы рекламируетесь! Я хорошо знаю нынешний рынок предложения, и прочитав весь топик так и не смогла вас индентифицировать.
2. С кем из консалтеров в Питере Вы работаете? Имейте ввиду что для фирм-консалтеров с западным капиталом или отечественных компаний хорошо зарекомендовавших себя на этом рынке, делом чести является заключение договоров на площади от 500 кв.м. и выше. Как правило по договорам они мало внимания уделяют метражам менее озвученных. И потом, договор безлик, а брокеридж же напротив персонализирован. Может быть поискать конкретных исполнителей с хорошей репутацией.
3. Продумайте возможности привлечения на льготных условиях - семинары, делегации, мастер-классы, тематические выставки, шоу-румы для иногородних компаний продвигающих здесь свои услуги, и пр. - это даст возможность прорекламировать себя в рамках 2-3 дней проведения подобной акции. И уж тут руководители или представители компаний точно доедут до вас:)
С уважением, Ольга.

Цитата
Ольга Кожевникова пишет: 3. Продумайте возможности привлечения на льготных условиях - семинары, делегации, мастер-классы, тематические выставки, шоу-румы для иногородних компаний продвигающих здесь свои услуги, и пр. - это даст возможность прорекламировать себя в рамках 2-3 дней проведения подобной акции. И уж тут руководители или представители компаний точно доедут до вас

Это идея просто замечательная, мы уже начали ее прорабатывать.

Здравствуйте!

С кем из брокеров и на каких условиях Вы работаете?
Есть ли у Вас шатл до ближайшей станции метро?
Почему только один провайдер?
В каком режиме функционирует объект?
Кто управляет объектом?

С уважением, Денис

Сорри, что не с ответом на вопрос, а с вопросом.
Здесь звучали советы на тему провайдеров. Не знаю, как в Питере, но в Москве более пяти лет назад была ситуация в БЦ (по крайней мере класса А) такая: в БЦ был один провайдер, и все арендаторы могли покупать связь только у него. Нам в свое время (2003 год) удалось подтянуть своего провайдера, но он все равно канал арендовал у основного провайдера. Свою оптику прокладывать просто не давали. Я знаком даже с такой ситуацией: лавка владеет частью здания (более половины) и все равно не может подтянуть своего провайдера, потому что провайдер - зона ответственности управляющей компании, и, соответственно, все заходы оптикой - тоже.
Может, ситуация за последние 5 лет изменилась?
Может, это просто в Москве так?
Подскажите, ибо сейчас страдаю от этого. Я арендую офис, Инет могу взять только у провайдера, который в эом же офисе. Интер мне нужен только на одно рабочее место. С учетом этого (было бы больше мест - было бы дешевле одно место) обходится он в 5 - 7 тыс. в месяц. Я взял мобильный Инет. И что вы думаете? Если выйти из офиса и пройти в соседний парк (50 метров), то ловит прекрасно. В самом здании - глухо. Иногда схватывает, но в целом глухо. То ли там рядом где-то переговорная и глушилки стоят, то ли сам владелец сигнал глушит, но факт есть факт - Инет не работает, хотя по всей остальной Москве просто летает.
Может я чего-то не понимаю? Или есть обходные пути? Но пока так: провайдер один, альтернативы нет, Инет не работает. Другого провайдера просто проводом в здание не пускают.

Сергей, добрый день!

По провайдером ( пишу о нашем опыте) ситуации бывают разные и причины появления эксклюзивов на оптику тоже.
Вот некоторые из них - оператор достался в наследство, оператор проложил сеть в здании бесплатно для собственника, но на условиях последующего эксклюзива на оптику, оператор является одной из компаний собственника здания .

У нас несколько БЦ, на одном был эксклюзив у Билайна, спустя 4 года переподписали контракт на привилегированное право, то есть сначала говорим о том, что в здании телефония и интернет билайна ( сообщаем об этом арендаторе провайдеру), а если арендатора это не устраивает (цена, качество, скорость), то он заходит с другим оператором.Подобный контракт достался в наследство после покупки БЦ. Но мы все понимали, что один оператор в здании - это не есть хорошо.
В другом БЦ - оператор инета компания собственника, поэтому тоже эксклюзив, НО есть правило, что если арендатор крупный и принципиально хочет другого оператора, то мы идем навстречу.
С третьим БЦ ситуация такая, что провайдер прокладывал оптику во всем здании бесплатно для нас, взамен получив контракт. Это не значит, что мы не можем выкупить сеть и предоставить возможность другим зайти, но сумма контракта слишком велика и пока мы не готовы. Но и с этим провайдером также договариваемся, если очень нужно.
Все зависит от собственников, от их отношения к арендаторам, мы своих очень любим и стараемся, чтобы у них все было хорошо.

Татьяна, спасибо.
Наверное, в докризисной Москве не очень-то жаловали арендаторов. Или прицепляйся к оптике этого провайдера, или до свидания. Арендовать часть канала как правило не давали, зайти своим каналом - тоже. Да что там говорить: до кризиса пакет арендаторов был собран уже за полгода до сдачи нового здания.
Да и сейчас получается, что нет у меня альтенативы. Но больше всего бесит, что мобильный инет глушат. Но и 5 тыщ в месяц за одно место мне принципиально платить не хочется - я лучше в парк за 50 метров в обед выйду, на лавочке посижу и все что надо отправлю и получу.
А по вашей теме: я бы все-таки четко просчитал себестоимость метра, потом бы еще ужал издержки (не было такого бизнеса в моей практике, шоб я по любой статье бюджета расходы на 20 процентов не уменьшил), еще раз посчитал с/с, потом посчитал бы убытки от демпинга на первых порах (с учетом окупаемости в последующие периоды после поднятия цен до рентабельных - вы же говорите, что кто осел у вас - тому хорошо), ну и завлекал бы ценой. Кто подозрительно на цену смотрит - до свидания, такой и платить подозрительно будет: задержки там и прочее. А расчетливый бизнесмен всегда поинтересуется, что да как. Ну и скрывать конечно не надо, что это демпинг на первое время, а потом будет ну например на 5 % ниже рынка в этом месте.