Почем недвижимость в кризисные времена

Рецессия – лучшее время для инвестиций при условии, что вы не новичок или работаете с профессиональным консультантом / брокером. Именно в период спада и затянувшейся стагнации на рынке можно найти интересный объект по демпинговой цене.

В последние три-пять лет на рынок жилой недвижимости Московского региона вышли новые игроки – собственники вторичных объектов, которые вынуждены выставить их на продажу по демпинговой цене.

Особенно ярко эта тенденция проявилась в загородном сегменте. Типичный продавец вторичного объекта – вчерашний успешный бизнесмен, купивший землю в престижном месте недалеко от Москвы и начавший строительство коттеджа на 300-500 кв.м. для постоянного проживания своей семьи. Столкнувшись с кризисом ликвидности, он вынужден выставить на продажу дом, как правило, в состоянии – под черновую отделку. Ситуация обострена тем, что владелец не может провести даже предпродажную подготовку, которая повышает ценность объекта в глазах покупателя на 15-20%.

Первая группа недостатков, присущих таким объектам – юридического свойства:

  • собственники не выписались из строения,
  • или проживают там, но не могут обеспечить идеальную чистоту и порядок на период просмотра дома покупателем,
  • дом может не быть введенным в эксплуатацию,
  • или не внесены изменения в план БТИ – технические вопросы, которые решаются просто, но занимают некоторое время.

Другой блок факторов, влияющих на положительное решение о покупке – собственно восприятие объекта покупателем. Желанный образ формирует качество и завершенность внутреннего ремонта, престиж установленного оборудования и техники, чистота и красота фасада, благоустройство земельного участка и т.д.

Если вы ищете объект для инвестирования, вас не испугает текущее состояние строения. Более того – вы с легкостью оцените объем вложений для досинвестортижения приемлемого состояния и сможете аргументированно торговаться с владельцем.

В отличие от России, где рынок частных инвесторов находится в зародыше, в США таких предпринимателей огромное количество. Скупка неликвидных активов для последующей перепродажи даже имеет свое название – «флиппинг» (с англ. «Flipping»).

Частный инвестор с бюджетом свыше 5 млн руб. может обратить внимание на следующие стратегии, отличающиеся объемом инвестиций, сроком окупаемости и активностью предпродажных работ.

Кликните на картинку, чтобы увеличить ее размер

Три способа заработать на недвижимости

1. Двушка в пределах ТТК (Третье транспортное кольцо)

Наиболее безрисковый способ заработка на недвижимости – приобретение квартиры в городском старом фонде. Отделка квартир – быстрый, гарантированный источник дохода. Повысить рентабельность бизнес-процесса можно за счет отказа от услуг риелтора и юридического сопровождения, сократив срок цикла и продав квартиру на этапе отделки, купив действительно демпинговый объект.

2. Коттедж 200 кв.м. до 30 км от МКАД

Готовый под ключ дом в жилом поселке – продукт, высокую ликвидность которого признают все без исключения игроки рынка. Приобретение дома без отделки с дальнейшим ремонтом и благоустройством позволит превратить неликвидное вторичное предложение, по сути, в новый дом.

Важно помнить, что ликвидность вторичного предложения – конкретного дома в коттеджном поселке, определяется объемом рекламной активности девелопера проекта по продвижению первичных объектов.

При покупке первого дома, мы всегда рекомендуем обращать внимание на поселки «в мэйнстриме», и для дальнейшей продажи объекта желательно не заниматься рекламой самостоятельно, а использовать клиентский поток девелопера, реализующего первичные предложения.

Кроме того, в последние пять лет почти не было выхода новых проектов в сегменте бизнес-класса. Дефицит предложения нарастает, что повышает цены текущего предложения.

Если в 2008 году на первичном рынке дом 300 кв.м. на участке 20 сотых продавался за $1,8 млн, то после кризиса 2008 года и обвала цен в 2014 году он стоит $900 тыс. А в ближайшие два-три года, по мере завершения проекта и оживлении рынка, конкурентный ценник достигнет $1,5 млн.

3. Новостройка на котловане от застройщика с репутацией

Для среднесрочных инвестиций традиционно используется приобретение квартир на стадии котлована с дальнейшей перепродажей по мере заселения объекта и сдачи в эксплуатацию. Критерии выбора объекта:

  • репутация и опыт застройщика,
  • удобство доступа общественным транспортом,
  • небольшой проект позволит вторичному рынку стать интересным в более близкой перспективе,
  • активная рекламная кампания девелопера повысит узнаваемость жилого комплекса и приобретенного объекта в частности.

Помимо ожидания роста цены за счет стадии строительства, можно включиться в процесс отделки, удвоив наценку от ожидаемой.

Приобретая недвижимость для собственного использования, помните о критериях ликвидности! Всегда думайте о продаже приобретаемого объекта!

Удачных инвест-проектов!

Фото в анонсе: pixabay.com

Расскажите коллегам:
Эта публикация была размещена на предыдущей версии сайта и перенесена на нынешнюю версию. После переноса некоторые элементы публикации могут отражаться некорректно. Если вы заметили погрешности верстки, сообщите, пожалуйста, по адресу correct@e-xecutive.ru
Комментарии
Директор по логистике, Москва

Автор плохо знает рынок. С бюджетом 5 миллионов доступна только третья стратегия. Котлован в подмосковье, новой Москве.

Генеральный директор, Москва

Автор просто хитро написал статью. Там написано ''с бюджетом свыше 5 млн.руб'', но акцентируешься ведь на цифрах:))

А по тексту - не знаю, на основании чего рассчитывалась доходность, но ликвидность явно не учитывалась. Тот же загородный дом, купленный за 15-25 миллионов не даст отбивки в 30% через год, потому что так быстро его продать будет явно затруднительно.

Исполнительный директор, Москва

Тагир, в целом, вы правы. Но у меня есть знакомый, который оперирует с похожей суммой и на вторичном рынке Москвы. Имея хорошую кредитную историю, он достаточно оперативно согласовывает кредиты на каждый новый объект. По хорошему, на 1 объект достаточно 2 млн. р. - 1 млн. р. - это 10% первый взнос и 1 млн.р. на отедлку и маркетинг. Кредит он получает только в Сбере, чтобы был больше арсенал по потенциальным покупателям-ипотечникам.

Исполнительный директор, Москва

Сергей, несмотря на застой на рынке загородной недвижимости, хороших домов с новым дизайнерским ремонтом почти нет. Такие дома в бюджете 1 млн. долл. экспонируются 2-3 месяца, а иногда уходят за пару недель. на рынке существует колоссальный отложенный спрос на такие дома. Конечно, нужно быть в рынке и с опытом, чтобы сделать качественную отделку, меблировку и организацию продаж такого дома. В США этим занимаются тысячи частных инвесторов (''флипперов''). В России такой инвестиционный частный бизнес только в зародыше. Подробнее о флиппинге - http://www.ozagorode.ru/zarubezhom/chto-takoe-flipping.html

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Статью прочитали
Обсуждение статей
Все комментарии
Дискуссии
Все дискуссии
HR-новости
Россияне стали меньше тревожиться из-за работы

Год назад уровень тревожности россиян по поводу различных возможных проблем на работе был выше.

Уровень счастья напрямую влияет на продуктивность большинства россиян

При этом почти каждый четвертый респондент считает, что их руководитель ничего не делает для счастья сотрудников.

70% россиян отмечают сильное влияние работы на уровень стресса

Наибольший стресс создают строгие дедлайны, внезапные и большие объемы задач, а также собственные ошибки при выполнении задач.